"בנייה קלה" כעת עדיין שם רע בבנק, לא סוג נכס. עץ ופלדה עם יסודות יצוקים וממ"ד – משכנתא אפשרית. יורט, בוץ, קונטיינר בלי טופס 4 – לרוב לא. זה בנייה עצמית: הבנק לרוב נותן סביב 60% ושומר מרווח, מול תקרת בנק ישראל 75/70/50. ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. 600 אלף ל-250 מ"ר קונטיינר ו-300–350 אלף לבית בוץ. מע"מ 18% יושב על הבנייה. אל תשקרו לפקיד; תגידו פלדה או עץ, ותביאו גרמושקה ושמאי. מחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.

בנייה קלה – מה זה? איך לוקחים משכנתא על נכס כזה?

אתחיל בכך, שבישראל אין בניה קלה! אז על מה בעצם מדברים כולם כשהם מדברים על בנייה קלה? ובכן, מדובר בעצם בשם קוד לכל סוג של בנייה שאינה נעשית על ידי יציקת בטון אחת רגילה. ומכאן שכל מרפסת שנבנית היא סוג של בנייה קלה, בתי עץ מוגדרים כבנייה קלה, בתים עם קורות פלדה (כן גם גורדי שחקים שבנויים על בסיס פלדה ולא בטון) מוגדרים כבנייה קלה וכד'.

ומכאן שכאשר אתם ניגשים לבנק לצורך קבלת משכנתא, לרוב הוא לא מבין שמדובר בבנייה קלה מהסוג הזה, ולכן בעצם אין עם זה בעיה; הוא עלול לחשוב (וזה קורה הרבה) שיש כאן בעיה. בבנקים פשוט רואים בנייה קלה ומתרחקים מזה, חוששים לגעת בזה, או שאין כוח להתעסק בזה. רק שבפועל, זו לא באמת בעיה. פשוט כי זו לא בנייה קלה שמבטאת נזק למבנה, איכות פגומה וכו'. זה פשוט סמנטיקה לא נכונה/ שימוש בשפה לא מתאימה.

משכנתא בבנייה קלה – איך מקבלים?

אז מה עושים? הפתרון הפשוט ביותר הוא לציין את סוג הבנייה – פלדה או עץ – לא את הסיסמה "בנייה קלה". אל תשאירו את הבנק בלי גרמושקה ושמאי. לגבי שמאים, התוכניות לבניית בתים הינן אחידות לכל סוג בניה, זו אותה גרמושקה, אותם יסודות והכל אותו דבר. כאשר מדובר בבנייה קלה תמיד מדובר בבנייה עצמית ולכן השמאי מעריך על בסיס התוכניות, אין הורדת ערך על סוג בנייה מסוים, והמידע הזה פשוט נרשם בתוך הערכת השמאי (בד"כ בהערות).

עלויות הבנייה של רוב סוגי הבנייה הקלה דומות לבנייה רגילה קלאסית, אלא אם כן מבוצעת בנייה אלטרנטיבית שמתייחסת בעיקר למבני בוץ (בהתאם לתקן) ולמבנים העשויים מקונטיינרים. במקרים אלו באמת לא ניתן יהיה לקבל משכנתא. ביתר המקרים אין בעיה ממשית; ולצורך השוואת מחירים – עלויות בנייה של בית 250 מטר (5 קונטיינרים) כולל כיסוי פנימי, חיצוני, רכישה, הובלה ועוד מגיעה סה"כ ל-600 אלף שקל. בית בוץ בגודל של 4 חדרים 100 מ"ר וכולל ממד קובייה (דרישה לצורך קבלת טופס 4) עולה 300-350 אלף. לכן מדובר בעלויות שנראו צנועות אז, יחסית לעלויות של בתים רגילים וקונבנציונליים.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.

מתי יש בעיה לקבל משכנתא? ובכן, כאשר יש תשתית רגילה לבניין (תשתית שהיא יצוקה) וכן כוללת ממ"ד בהתאם לדרישות ביטחון, לא אמורה להיות בעיה לקבל משכנתא. אבל, כאשר אחד מהשניים לא מתקיים – כלומר שאין ממ"ד או שאין תשתית של יציקה, קשה מאוד לקבל משכנתא. לדוגמה לבניית יורט קשה לקבל משכנתא, אך למבנה יביל שבנוי מבטון אין בעיה מעשית לקבל אותה, כך גם לא לבנייה מעץ או לבניית פלדה.

מה שצריך לעשות במצבים האלו, הוא לבדוק באיזו שיטת בנייה מדובר?, מה התוכניות האדריכליות ובאיזה שלב נמצאת הבנייה? את זה צריך לעשות רוכש הדירה בטרם רכישת המשכנתא, ואת זה צריך לעשות כמובן לצורך לקיחת המשכנתא. יועצי משכנתא, אגב, אמורים לבדוק את שתי דרישות הסף, ובמקרים רבים לא יקבלו תיקים שלא עומדים בתנאים, ובהתאמה כאמור – יהיה לכם כרוכשים לקבל משכנתא על הנכס.

בבנייה עצמית (קלה או רגילה) הבנק לרוב נותן סביב 60% מימון – נוהג בנק ישראל (75% דירה יחידה, 70% משפרי דיור, 50% משקיעים). כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%. השיעור הזה נקבע על מנת שבמקרה של חריגת הוצאות (שתמיד מתרחשת בבנייה עצמית), הבנק יוכל להגדיל את המשכנתא במהלך תהליך הבנייה. כך הוא מאפשר לעצמו מרווח תמרון במשך כל חיי הבנייה וכתוצאה מכך גם מאפשר ללקוח לקבל הגדלת מימון במידת הצורך. במידה המשכנתא הייתה מקסימאלית מראש, הבנק לא היה יכול להגדיל עוד את האשראי והיה נתקע עם שלד בנייה לא גמור ולקוח פושט רגל.