כן, אפשר משכנתא בפריים בלבד. מגבלת השליש על הפריים. לא המצאנו תקרת תמהיל חדשה של בנק ישראל. מה שנשאר: רפורמת 2022, משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. כעת בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. "פריים מינוס שזה 1%".6%. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, משכנתא ממוצעת 1.05–1.1 מיליון — לא 470 אלף על דירה של 2 מיליון. אפשר לחשב במחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.
האם אפשר לקחת משכנתא בריבית פריים בלבד? מסתבר שכן
מגבלת השליש על הפריים. כן אפשר משכנתא בפריים בלבד. לא המצאנו תקרת תמהיל חדשה של בנק ישראל. מה שנשאר: מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%.
הגישה היתה שהציבור "מטומטם" ולוקח משכנתאות בריבית פריים, למרות שהמשכנתאות האלו מאוד רגישות לעלייה בריבית. הכוונה של בנק ישראל היתה טובה – הוא שלח את הציבור לקחת משכנתאות בריבית קבועה, כי הריבית הזו בטוחה. בריבית קבועה אין הפתעות – אין תלות בריבית בנק ישראל. אז נכון שמדובר בריבית גבוהה, אבל בלי סיכון של שינוי בהמשך הדרך.
בבנק ישראל חששו מתסריט שהריבית עולה, והחזר המשכנתא בהתאמה עולה במסלולים התלויים בריבית משתנה. הם חששו שהציבור פשוט "מטומטם" ולכן הציבור יישלם. אבל בכך הם הזיקו פעמיים ללווים.
בפעם הראשונה – ברגע שמגבילים את הבנקים במתן אשראי, אזי מתייקרת הריבית במקומות שהוגבלו – בנק ישראל גרם לעלייה בריבית.
בפעם השנייה – בנק ישראל שלח את הציבור לריביות הגבוהות (ריבית קבועה) ובכך בעצם ייקר את ממוצע הריבית על המשכנתא.
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.
וזה עוד לא הכל – ב-2019 נכתב כאן שבנק ישראל טעה כי הריבית לא עלתה. מאז היא עלתה בחדות ב-2022–2023 וירדה מהשיא: כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%. מגבלת השליש הוסרה ב-2021. 2% פער בין פריים לקבועה.
ומכאן שגם אם מתייקרת הריבית, לציבור יש מרווח ביטחון גבוה – 2% ויותר לא הולכים ברגל, יש מספיק זמן לעשות שינויים.
כל המשכנתא בפריים – איך עושים זאת?
ועל רקע זה, הנה מה שחלק מהלווים עושה – לפני 2021 חלק מהלווים לקחו משכנתא גדולה, ששליש ממנה בפריים, ואז אחרי תקופה קצרה החזירו את היתר. אחרי הסרת מגבלת השליש התרגיל הזה פחות נחוץ. לבנק המממן אין בעיה עם זה, זה אולי לא נוח לו, אבל ברגע שאין בעיה להחזיר את המימון אז אין לו ברירה, אלא לקבל את ההחזר, ואז הלווה נשאר עם החלק המשתנה – פריים מינוס.
הנה דוגמה – נניח שאתם קונים דירה ב-2 מיליון שקל, וצריכים משכנתא ב-470 אלף שקל. במצב כזה אתם יכולים לקחת משכנתא ב-1.4 מיליון שקל, כ-470 אלף שקל בריבית משתנה (פריים מינוס) והיתר במסלולים אחרים. את החלקים האחרים תחזירו במהירות ואז תישארו עם משכנתא פריים מינוס בסך של 470 אלף שקל – כמו שרציתם מלכתחילה. מה שחשוב לברר שאין הוצאות נוספות – עמלת סילוק / עמלת פירעון – תדאגו שלא יהיה ולרוב אין. תדאגו שעמלת פתיחת תיק תהיה בשיעור נמוך (כי זו עמלה שיגבוה ממכם בעת פתיחת תיק המשכנתא על הסכום הגדול – ועדיין למרות העמלה זה עשוי להיות משתלם).
אז נכון, זו דרך עוקפת להשיג משכנתא בריבית פריים. נכון שהמהלך עצמו מאוד מסריח, והאמת לא ברור גם אם הוא חוקי לחלוטין, אבל חשוב לחזור לבסיס – זו ריבית אמנם נמוכה, אבל יש כאן סיכון – הריבית תעלה וכשהיא תעלה, זה יכול לברוח לכם לריביות גבוהות – אתם צריכים להיות תמיד עם היד על הדופק. לא בטוח בכלל שזה מומלץ לרבים. זאת ועוד – הבנקים לא טיפשים, ולמרות אינדיקציות מיועצי משכנתאות שהדבר אפשרי ומיושם בפועל, צריך להבין שי כאן סיכון מסויים. אולי בבנקים יחליטו בנקודה מסוימת לסגור את הפרצה הזו – וגם בנק ישראל יכול להגיד עד כאן.
ריבית משתנה או ריבית קבועה – מה עדיף?
הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא
יועץ משכנתא – האם צריך?