למדריך השקעה בנפט – האם הנפט יעלה, ואיך להשקיע בנפט?

ההחלטה של מדינות אירופה להחרים את הנפט מאירן עשויה להערכת אנליסטים להוביל לעליית מחירים במחיר הנפט. בינתיים, למרות שעברו כמה ימים מאז ההכרזה הנפט לא התרומם (סביב 100 דולר לחבית), אבל, אם אתם מאמינים בתרחיש הזה, אתם יכולים לרכוש תעודות סל על הנפט, ויש כאלו גם בבורסה המקומית, אחת מהן

קסם נפט של קסם מקבוצת אקסלנס עוקבת אחר חוזי הנפט מסוג Brent Crude. מדובר בחוזים קצרים יחסית הנסחרים בבורסת (ICE) לונדון. צריך לשים לב – לא מדובר במחיר חבית הנפט שאנחנו מכירים מהציטוטים השוטפים, כלומר לא מדובר במחיר חבית של 100 דולר, החוזה העתידי על Brent Crude נסחר בערך ב-108 דולר. מעבר לכך, לא תמיד יש קורלציה מלאה בין הנפט (חבית הנפט) לחוזה העתידי על Brent Crude. המגמה לרוב היא אותה המגמה, אלא שני מוצרים מאוד קרובים, אבל לא זהים. מעבר לכך, השקעה במחיר הנפט חשופה לשינויים בשער הדולר.

למידע מלא על תעודת הסל, קסם נפט – הנה עמוד התעודה באתר אקסלנס השקעות.

את תעודת הסל הזו, כמו את כל תעודות הסל, ניתן לרכוש במהלך כל שעות המסחר בבורסה (בדומה לרכישה ומכירת מניות) ובשונה מקרנות נאמנות שלמעשה נסחרות פעם אחת או פעמיים במשך היום (בהתאם למחיר ההוגן שלהן). בעת הרכישה (וגם המכירה) של תעודת הסל משולמת עמלה לבנק (או לברוקר), ובנוסף יש דמי ניהול, בתעודה הספציפית הזו, כך עולה מתשקיף התעודה, דמי הניהול הם אפס. החיסרון בתעודות סל (מול קרנות נאמנות) הוא בכך שהמחיר נקבע בבורסה בין קונים מרצון למוכרים מרצון והשער הזה הוא לא בהכרח השער ההוגן. כלומר, יכול להיות שאתם רוכשים במחיר גבוה יותר מערכה ההוגן של התעודה, ויכול להיות שכשתמכרו , המחיר יהיה נמוך מהמחיר ההוגן של התעודה. כלומר, לצד היתרון שבסחירות היומיומית, יש גם חיסרון – מחיר שיכול להיות שונה מהמחיר ההוגן (בקרנות הנאמנות כאמור המחיר הוא המחיר הכלכלי). עם זאת, בתעודות הסל, מתחייב המנפיק (במקרה הזה, קסם תעודות סל, לתת ציטוטים – לתת מחירים להיצע, ומחירים לביקוש, כך שבכל מצב יהיה מסחר בתעודה, בכל תרחיש תוכלו לקנות או למכור את התעודה (להנזיל את ההשקעה). זה יתרון, אבל בית ההשקעות (מנהל תעודות הסל) , מן הסתם, רוצה להרוויח בעסקה הזו, כך שהוא ינסה לקנות במחיר קצת יותר נמוך ממחיר הוגן, וינסה למכור במחיר קצת יותר גבוה ממחיר הוגן. הוא אמנם מחוייב לתת ציטוטים, אבל יש בינהן מרווח, ולפעמים הוא משמעותי.

מדד תשומות הבנייה –  במקביל למדד המחירים לצרכן, מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדד תשומות בנייה המבטא את השינוי בעלויות הבנייה, הנובע בעיקר מעלות החומרים ושכר העבודה.

כנסו כאן לקבלת מידע על מדד תשומות הבנייה בחודש האחרון 

למדריך – מדד תשומות בנייה 

למחשבון מדד תשומות הבנייה

בחודש דצמבר 2011 לקח הציבור משכנתאות בסכום כולל של 3.2 מיליארד שקל, ובשנת 2011 כולה הסתכמו המשכנתאות החדשות ב-44.7 מיליארד שקל. כך עולה מנתונם סופיים של בנק ישראל לשנת 2011. יתרת החוב הכולל לדיור, המשכנתא של כולנו, עמדה על 257 מיליארד שקל. מכאן אפשר להסיק שכ-17% מסך החובות על דיור, נלקחו השנה.

חברת ניהול קרנות הנאמנות של בית ההשקעות פסגות החלה במהלך שיווקי עם רציונל כלכלי שעשוי למשוך משקיעים – החברה החליטה להשיק שלוש קרנות נאמנות בתחום האג"ח הקונצרניות והמניות עם דמי ניהול נמוכים ביחס לקרנות בקטגוריה (מחצית מדמי הניהול הממוצעים בקטגוריה) אך עם דמי הוספה (שלא קיימים בקטגוריה וכמעט ולא קיימים באפיקים אחרים). ולמה זה טוב? זה טוב למשקיעים לטווח ארוך – דמי ההוספה הם מעין קנס חד פעמי שעלותו מתפזרת על פני אורך ההשקעה בקרנות, ומכאן שלאורך זמן המרכיב של דמי ההוספה (המרכיב השנתי) הולך ופוחת – במילים אחרות, למשקיעים לטווח ארוך כדאי (לפחות במהחן העלויות) לרכוש קרן כזו לעומת קרנות אחרות בקטגוריה, והנה הדוגמה – בקרנות אג"ח דמי הניהול הסטנדרטיים הם 0.6%, כעת פסגות משווק את הקרן עם דמי ניהול של 0.3% (והתחייבות לא להעלות את דמי הניהול למשך שנתיים). במקביל רוכש הקרן ישלם שיעור הוספה של 0.3%. ומכאן, שאם הלקוח מחזיק את הקרן למשך שנה הוא אדיש בין האלטרנטיבות – בשתיהם העלות האפקטיבית היא 0.6% – בקרנות הרגילות מדובר רק בדמי ניהול, בקרן של פסגות (הקרן החדשה) מדובר בדמי ניהול של 0.3% שמתחברים לשיעור הוספה של 0.3%. אבל, אם תקופת ההשקעה נמוכה משנה, הקרנות הסטנדרטיות עדיפות – נניח השקעה לחודש אחד – בקרנות המסורתיות העלות היא 0.05% (0.6% חלקי 12), אבל בקרן החדשה העלות היא דמי ניהול של 0.025% (0.3% חלקי 12) בתוספת שיעור הוספה של 0.3%. כלומר, 0.325% – גבוהה מאוד ביחס לקרנות הרגילות. מנגד, אם טווח ההשקעה עולה על שנה אזי עדיפה הקרן החדשה – נניח לדוגה שטווח ההשקעה בקרן הנאמנות הוא לשנתיים – העלות בקרן המסורתית היא 0.6% בשנה , בעוד העלות בקרן החדשה היא בסה"כ לשתקופה (לשנתיים) 0.6% (דמי ניהול) ו-0.3% שיעור הוספה – כלומר, 0.9% לשנתיים, 0.45% לשנה וזה נמוך יותר מקרן הנאמנות המסורתית. טריק יפה, שכנראה יתפוס תאוצה בחודשים הקרובים, והוא נוח למשקיעים לטווח ארוך.

לשכת רישום מקרקעין- לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים אחראית על ניהול הרישומים בנכסי מקרקעין – ניהול שוטף של תיקים ופנקסים שבהם מאוגד המידע על הנכסים. כשלוקחים משכנתא  פונים ללשכת הרישום שבה יש את המידע האמין והעדכני ביותר על הנכסים. שם רואים מי בעל הנכס, האם יש שעבוד, הערת אזהרה ועוד. מלשכת רישום המקרקעין מקבלים את נסח הטאבו ובו יש את מכלול הפרטים האמורים.

לוח שפיצר- לוח סילוקין (לוח החזר של הלוואה) שמשמש לחישוב החזר הריבית והחזר הקרן במסלולים שונים ונפוצים של משכנתא. על פי לוח הסילוקין הזה, הסכום שמשלם הלווה על חשבון ההלוואה, נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה, והוא משמש להחזר קרן ההלוואה והריבית.

מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים על הערכות כלכלנים, אנליסטים וגורמים בענף על מחירי הדירות

יעקב רויטר, האחראי על פעילות המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, הבנק המוביל בארץ בתחום המשכנתאות, סבור שבשנה הקרובה תימשך מגמת ההאטה בשוק הנדל"ן,להערכתו, מחירי הדירות לא יעלו ותיתכן אף ירידה מתונה במחירים. רויטר מסביר שברבעון האחרון של 2011 חלה האטה בביקוש לדירות למגורים, בעיקר בגלל שיותר ויותר אנשים "יושבים על הגדר" בציפיות לירידה נוספת במחירים. הירידה במחירים בחודשים האחרונים מיוחסת למהלכים של בנק ישראל – הקטנת מרכיב הריבית המשתנה במשכנתא (דבר שייקר את עלויות המשכנתא); מעבר לכך – מחאת הדיור השפיעה גם כן על הרוכשים הפטנציאליים, וכן החלטות מיסוי שמקלות על מימוש דירות, והגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבנייה. במקביל, טוען רויטר שמספר המשקיעים בשוק הדירות למגורים הצטמצם, לצד ירידה בפעילות תושבי חוץ.

טאבו- לשכת רישום המקרקעין שתפקידה, בין היתר,  לרשום זכויות בנכסי מקרקעין, לרשום את העסקאות בנכסים ולרשום את הצווים ופסקי דין בנוגע לנכסי מקרקעין. למעשה, מדובר באחריות כוללת לרישום הנכסים והשינויים בהם לרבות הערת אזהרה, משכנתא, עיקול ועוד.  לשכת רישום הטאבו משרתת את הציבור בכך שהיא מספקת (לפי דרישה)  נסח טאבו שמכיל פרטים על זיהוי הנכס, השעבודים, הערות אזהרה ומידע מפורט על הנכס.

חוק הוד"לים – חוק הועדות דיור הלאומיות אושר בחקיקה בכנסת ביולי 2011 ומטרתו היתה להאיץ ולהגביר את אישורן ובנייתן של דירות למגורים בכדי להגיע ליעד של 50 אלף דירות בשנה. על פי חוק הוד"לים יוקמו 6 וועדות תכנון נוספות (למשך 18 חודשים) שיפעלו במקביל לועדות התכנון הקיימות ומטרתן יהיה לזרז הליכים עבור דיור ציבורי למגורים בלבד. המטרה כאמור – בנייה מואצת של יחידות דיור, מעין פתיחה של צוואר הבקבוק – רבבות דירות נמצאות בהליכי תכנון והממשלה סבורה שהוועדות הנוספות ישחררו את הלחץ, ודירות רבות יצאו לשוק. בכל וועדה ישבו נציגים ממשרדי הממשלה השונים, נציגים של ארגוני איכות הסביבה, וכן נציגי החברות שעוסקות בקבלנות ובבניה.

הערת אזהרה- הערה שנרשמת בספרי רשם המקרקעין ביחס לנכס מסוים וזאת כדי להזהיר את הרוכשים הפוטנציאליים של הנכס ו / או את הבנק שממן את העסקה  שלנכס האמור יש בעלי זכויות אחרים (שרשמו את ההערה) נוסף לאותו מוכר, בעל זכויות רשום. לרוב נרשמות הערות הזהרה כאשר רוכשים דירה לטובת הרוכשים או הבנק המממן.

הלוואת זכאות- הלוואה מכספי המדינה, בהתאם לקריטריונים שנקבעים על ידי משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת לזכאים של משרד השיכון שקיבלו תעודת זכאות המפרטת את היקף הזכאות. הניקוד לזכאות לחסרי דירה תלוי בפרמטרים שונים ומחושב בין היתר כשקלול של –  שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות של כל אחד מבני הזוג. הלוואות זכאות נוספות הן בגין שירות צבאי/ לאומי – בחישוב מספר חודשי השרות, וכן ניתן סיוע בגין מקום. הלוואות זכאות שונות קיימות גם לעולים חדשים, ליחידים ולחד הוריות. 

כאן תוכלו להיכנס למדריך מלא על משכנתא לזכאים – מי יכול לקבל? ובאיזו ריבית? 

הלוואת גישור – הלוואה שמיועדת ללווים שצריכים לשלם סכום מסוים למוכר הדירה/ קבלן, כשהם צפויים לקבל סכום ממקור מסוים (לרוב ממכירת הדירה הנוכחית שלהם) בהמשך – יש להם מעין "הפרשי עיתוי" ולמשך תקופה מסוימת הם בגירעון מימוני – הם לרוב בשלב שהם עדיין לא יכולים או לא רוצים לקחת את המשכנתא גם בגלל שהם עדיין לא מכרו את הנכס, אבל הם צרייכם גישור על החור המימוני הזה – סגירת הפער הזה נעשית דרך הלוואות גישור. 

לרוב מדובר בהלוואות שמגשרות על פני תקופה קצרה. כאמור  בדרך כלל, אלו הלוואות לשם תשלום לרכישת דירות, כאשר הדירה הקיימת של הלווה עדיין לא נמכרה או שעדיין לא הגיעו התשלומים בגין מכירתה, אבל הלוואות גישור יש גם בעת רכישת נכסים אחרים, וגם בעולם העסקי כשהכוונה היא לסוג של מימון ביניים.

הלוואת הגישור הן לרוב יקרות משמעותית ביחס למשכנתא ( ריבית  גבוה משמעותית ביחס למשכנתא), וזה מכיוון שהם לזמן קצר והן תופסות את הלווה בנקודת הזמן שהוא צריך אותן יותר מכל, וכשהוא צריך אותן, אפשר להעלות מחיירם (כלכלה פשוטה של ביקוש והיצע).