במדינת ישראל בהתאם לחוק החוזים וחוק המקרקעין ישנה החרגה של סוג החוזה הקשור בנדל"ן. למעשה ניתן לבצע כל חוזה באשר הוא בכתב או בעל פה ויהיה לו תוקף משפטי, ניתן גם לסכם בלחיצת יד ותהיה לזה משמעות חוזית – תוקף מלא לקיום ההסכם. זה נכון לכל התחומים, למעט בתחום הנדל"ן. בנדל"ן רק חוזה כתוב מהווה אישור להסכם, ועל כן כל מה שאיננו כתוב איננו חוזה ואיננו בעל תוקף משפטי. אמנם, יש מצבים שבהם גם ללא חוזה כתוב נקבע כי היה הסכם, אבל זה נדיר ויש צורך לעבור שבעה מדורי גיהינום (משפטי) על מנת להכיר בחוזה נדל"ן שאינו בכתב.

חוזה בנדל"ן – חייב להיות בכתב, אחרת…

כתוצאה מגישה זו נוצרו מספר נסחים של חוזי מקרקעין ולהם ניתן להוסיף הגבלות, תוספות, דרישות וכד'…

נסח הטאבו (לסירוגין גם רישום רשות מקרקעי ישראל, בר רשות או טאבו ירדני) הינו חוזה הזכויות של שוכרי הקרקע מן המדינה. כיום כ-92% מקרקעות ישראל נמצאות בידי המדינה ורק 8% בידיים הפרטיות, המדינה איננה מוכרת את הקרקע אלא רק משכירה אותה לאנשים או חברות, כאשר תקופת ההשכרה הינה קצרה מ-5 שנים היא נקראת שכירות, כאשר תקופת ההשכרה הינה בין 5 ל 25 שנים, היא נקראת חכירה ואילו תקופה של 25 עד 49 שנים נקראת העסקה – חכירה לדורות. תקופת חכירה זו מקבלת הארכה כמעט באופן אוטומטי לתקופה נוספת של 49 שנים עם סיום התקופה, זאת תמורת תשלום מסוים (נמוך לרוב) לרשות מקרקעי ישראל.

מאחר שבישראל מיושם עקרון החוקיות וגישה פוזיטיביסטית של החקיקה, הרי שמבחינת אזרחי המדינה מתקיים הכלל שכל מה שלא אסור בחוק, הינו מותר. במילים אחרות, אם פעולה מסוימת איננה אסורה על פי חוק או תקנה באופן רשמי וברור הרי שהיא מותרת לביצוע, מצב זה הפוך כלפי רשויות המדינה או הבנקים להם אסור לבצע כל דבר שאיננו מאושר באופן ברור על ידי החוק, כלומר כל מה שאיננו מותר, הוא אסור.

במקרה של נסח טאבו והערות האזהרה והמשכונים הכתובים בו, הרי שהכלל פשוט, כל מה שנרשם יש לו משמעות חוקית מסוימת, אך אותה המשמעות היא על פי הגדרת המחוקק ולאו דווקא הלקוח או העורך דין. נשמע מסובך? אכן כך, וננסה לפשט – יכול להיווצר מצב שהלקוח התכוון לעשות דבר אחד והכניס לטובת פעולה זו הערת אזהרה, אך מבחינת המדינה הפירוש של אותה הערת אזהרה שונה בתכלית (ולא לפי כוונת בעל הנכס ). הפירוש הוא על פי חוקי המדינה והתקנות.

מה זה נסח טאבו?

נסח הטאבו מתבסס על חוק המקרקעין שנכתב בשנת 1969, אך תוקן מאז מספר פעמים, ההערות שבנסח הטאבו מקורם בסעיפים 126 ו 127 לחוק המקרקעין, להלן הסעיפים עצמם כפי שהם מופיעים בחוק:

סעיף 126 לחוק המקרקעין – הערת אזהרה –

(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

סעיף 127 לחוק המקרקעין – תוצאות של הערת אזהרה –

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתוכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

המקור של הערת האזהרה עצמה היא מבחינת שיריות של החוק הרומי אשר הדגיש את העיקרון של "היזהר הקונה" ולא החוק המודרני אשר מדגיש את העיקרון של "היזהר המוכר". כלומר מטרתה של הערת האזהרה היא להזהיר את הקונה מהבעיות או מהסוגיות הקיימות בנכס ולאו דווקא למנוע ממנו לבצע את רכישת הנכס. מה שכן ישנם הגבלות מסוימות על הרכישה או התחייבויות מסוימות שהרוכש לוקח על עצמו במידה והוא מחליט לבצע את רכישת הנכס למרות ההערות. חשוב להדגיש הערות האזהרה הם על הנכס ולאו דווקא על האדם שמחזיק בו, כלומר הערות אלו יעברו יחד עם הנכס גם במקרה של מכירתו או העברתו ללא תמורה.

ישנם חמש סוגי הערות אזהרה בנסח טאבו:

1. בעלות – הערת אזהרה המציגה בעייתיות בבעלות על הנכס, לדוגמה שהנכס מיועד לעבור לידי עמותה מסוימת לאחר פטירתו של בעל הנכס.
2. שכירות – כלומר לנכס יש שוכרים קיימים, נגיד שהנכס נמסר ללא תמורה על ידי ההורים לילדיהם, אך יש הערת אזהרה לטובת ההורים כי אלו ימשיכו להתגורר בנכס בשכירות אפסית עד לשארית חייהם.
3. משכנתא – הנכס מחויב במשכנתא בגובה מסוים שניתנה תמורת משכונו, כלומר מי שרוכש את הנכס חייב לפדות אותה. לדוגמה נכס שעלותו 2 מיליון ₪ ויש עליו משכנתא של 1 מיליון ₪, מחירו האמתי הינו 1 מיליון ₪ מאחר ויש עליו מחויבות לכיסוי משכנתא של 1 מיליון. אין משמעות אמתית האם הקונה ישלם לבעלים 2 מיליון ₪ וזה יחזיר את המשכנתא, או שהוא ישלם לבעלים 1 מיליון ₪ ועוד 1 מיליון לבנק לכיסוי המשכנתא.
4. זיקת הנאה – זו היא הערה המאפשרת זכויות קנייניות ספציפיות בנכס הניתנות לצד שלישי, נניח לאגודה חקלאית לטובת שימוש בחלקה ג' של נחלה לטובת גידולי האגודה של החברה החקלאית עצמה.
5. זכות קדימה – הזכות שניתנת לגורם מסוים ליהנות מהנכס בקדימות לגורמים אחרים. לדוגמה יש להחזיר את המשכון לבנק לפני ביצוע מכירה של הנכס, בכך הבנק מקבל קדימות על פני נושאי אזהרה אחרים.

הערת אזהרה – שלילית וחיובית; מה זה?

כל אחת מהערות אלו יכולה להיות חיובית או שלילית. לדוגמה הערה שלילית של זכות הנאה בנכס – חלקה ג' לא תשמש בשום אופן וצורה את האגודה החקלאית. הערה חיובית יכולה לספק את זכויות השימוש (זיקת הנאה) לאותה אגודה חקלאית. כלומר מי שירכוש את הנחלה בקיבוץ בה יש חלקה ג' מודע מראש לשאלה של זכות האגודה להשתמש בשטח החקלאי שלו. לכל הערת אזהרה ישנה מהות מסוימת אשר כתובה באופן מפורש בתקנות המנהל והטאבו ויש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן על מנת לפרש אותה בצורה ברורה.

עם זאת שום הערת אזהרה איננה מוחקת או מבטלת בעלות על הנכס אלא רק מטילה על הנכס מגבלות מסוימות שיש להתמודד מולם במידה והמצב הנוכחי משתנה, לרבות במצבים של כוונה למכור את הנכס, למשכן אותו או שבעליו החוקיים נפטר. בכל מקרה אחר, לאותם הערות האזהרה על הנכס אין השפעה מהותית על בעלי הנכס ועל הזכויות שלו הנובעות מתוך הבעלות שאינן מוגבלות מראש על ידי האזהרות הקיימות בנכס.

משכון – מה זה?

משכון (להבדיל מהערת אזהרה) הוא מצב בו הזכויות על הנכס עצמו הינם ממושכנות לטובת גוף מסוים. כך שבמקרה של משכון, הנכס עצמו ממושכן והבעלות עליו יכולה לעבור לצד שלישי גם ללא הסכמה מפורשת של בעלי הנכס, זאת במידה ובעלי הנכס לא יעמוד בתנאי המשכון. הנה דוגמה – בעל הנכס לא משלם את ההלוואה שנלקחה לטובת החברה הממשכנת, החברה יכולה לקחת את הנכס. מעבר לכך ברגע שנכס מסוים ממושכן, לא ניתן למכור אותו או להעביר אותו ללא הסרת משכון לפני כן, המשכון עצמו מתבצע ברשם המשכונות שהוא גוף המנוהל על ידי המדינה. במצב של משכון אנו ממשכנים רק את זכויות הבעלות על הנכס אך לא את זכויות השימוש בו, כלומר בעלי הנכס לקחו הלוואה שתמורתה הם משכנו את הנכס אך הם עדיין משתמשים בו לטובתם. לעומת זאת במקרה של שעבוד הנכס אנו מכפיפים את זכויות השימוש בנכס ואת הרישום של זכויות אלו בתוך כלל הרישיונות של אותו נכס.

כך הדירה, ממושכנת לטובת הלוואה שלקחנו מהבנק על מנת שזה יוכל לפדות את ההלוואה מתוך הנכס (ומכאן המונח משכנתא – ממשכון הנכס). לעומת זאת שיעבוד איננו מחייב כי יהיה מדובר בנכס מקרקעין או בנכס פיזי בכלל, ניתן לשעבד חברה מסחרית, חשבון בנק, קרן השתלמות ועוד. אגב, כל משכון הוא בהכרח גם שיעבוד, אך לא כל שיעבוד הוא משכון.

המטרה של הערת אזהרה

נחזור להערות אזהרה בנסח טאבו. המטרה של הערת האזהרה היא להזהיר את הרוכש הפוטנציאלי, בעוד שהמטרה של המשכון היא למנוע מכירה או העברה של זכויות הבעלות בנכס ללא ביטול של המשכון. למעשה המשכון מהווה הגבלה מאוד חמורה על הנכס ומונע מבעליו לפעול ללא אישור מפורש מצד בעלי המשכון.

רמת ההגבלה המוטלת על ידי הערות אזהרה הינה נמוכה יותר ממשכון ולרוב מוגבלת בקבלת אישור העברה או השפעה על מחיר הנכס עצמו.

לסיכום – מהות הערת האזהרה היא להסדיר את השימוש בנכס ולהגביל אותו לרמה מסוימת, בעוד שהמשכון איננו משפיע על אופי השימוש אך משפיע על אפשרויות ההעברה של הנכס.

שעבוד עלול להשפיע לא רק על אפשרויות ההעברה של הנכס אלא גם על זכויות השימוש בו בתקופת השעבוד (למרות שאין מדובר בנוהג מקובל בתחום הדיור, בו ההגדרות של השעבוד והמשכון דומות מאוד).

מסקנות –

1. יש לבחון את הערות האזהרה בצורה חוקית ולהבין את מהותה לפני שנכנסים לעסקת מקרקעין באותו הנכס.
2. אין קשר בין משכון הנכס להערות האזהרה שרשומות בו וניתן למכור את הנכס במידה ויש עליו הערות אזהרה.
3. במידה והנכס יימכר עם הערת האזהרה אותה ההערה תעבור יחד עם הנכס לבעליו החדשים.
4. ניתן להוריד את המשכון של הנכס במקרה של מכירתו או פדיונו בהתאם להחזרת ההלוואה, במקרה זה כלל הערות האזהרה מלבד אלו הקשורים למשכון הנכס, יישארו בתוקף.
5. שיעבוד הנכס הוא שילוב של העברת זכויות השימוש שבו הממושכנות לטובת צד שלישי. שיעבוד הנכס בתחום המקרקעין דומה במהותו למשכון, על כן אין להפריד ביניהם בתחום המקרקעין למגורים.

רישום בטאבו – לא להסתפק רק בנסח טאבו…

הערת אזהרה: מתי לרשום אותה

הערת אזהרה נרשמת בטאבו לטובת הקונה, ומונעת מהמוכר למכור את הנכס שוב או לשעבד אותו בלי הסכמה. רישום מוקדם מגן על הכסף ששולם.

בדרך כלל עורך הדין של הקונה מטפל ברישום, ויש לוודא שהוא מתבצע לפני תשלום משמעותי.

מי שקונה דירה מקבלן צריך לבדוק גם את הערבות או הבטוחה שהוא מקבל לפי חוק המכר, ואת היחס בינה לבין הערת האזהרה. כשהדירה עדיין לא רשומה כיחידה נפרדת, ההערה נרשמת על המגרש כולו, וחשוב שעורך הדין יסביר את המשמעות. גם בעסקת יד שנייה כדאי לבדוק שאין הערות קודמות.

דוגמה: נניח שקונה משלם 400,000 שקל במעמד החתימה על דירה של 2 מיליון שקל. אם ההערה נרשמת רק אחרי שבועיים, בתקופה הזו המוכר עלול לשעבד את הדירה. אם היא נרשמת לפני התשלום, הקונה מוגן כבר מהיום הראשון.

הצעדים המומלצים:

1. להוציא נסח טאבו עדכני.
2. לסכם ברישום ההערה בחוזה.
3. לרשום את ההערה לפני תשלום גדול.
4. לבדוק שההערה הופיעה בנסח.
5. למחוק אותה רק בסיום העסקה.

מי משלם את האגרה?

בדרך כלל הקונה. יש לבדוק בחוזה.

האם ההערה מגינה לגמרי?

היא מגינה מאוד, אבל לא מבטלת את הצורך בבדיקות.

מה אם העסקה מתבטלת?

מוחקים את ההערה לפי ההסכם.

כמה זמן לוקח הרישום?

זה תלוי בלשכת רישום המקרקעין ובאופן ההגשה.

כדי לבחון את הנושא "הערת אזהרה: מתי לרשום אותה" לפי הנתונים האישיים, אפשר להיעזר במחשבון מס רכישה.

עדכונים: 24.10.2026 – נוספו הרחבה, דוגמה מספרית, שאלות ותשובות, רשימת צעדים וקישור פנימי.

בנייה עצמית כעת עדיין הלוואה בשלבים, לא צ'ק אחד. תקרת בנק ישראל נשארה 75% דירה יחידה, 70% משפרי דיור, 50% משקיעים – אבל בבנייה עצמית הבנק לרוב נותן סביב 60% ושומר מרווח לחריגה. 70% לקרקע ו-60% לנכס הגמור הם נוהג בנק, לא חוק. הדוגמאות של 1.5 מיליון למטה.4 מיליון), ומשכנתא ממוצעת 1.05–1.1 מיליון. ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. מע"מ 18% יושב על הבנייה ועל התכנון, לא על הקרקע ממוכר פרטי. אל תמשכו קל"צ בלי לחשוב על קנס היוון אם תמחזרו אחרי טופס 4. מחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.

בנייה עצמית – האם ניתן לקבל משכנתא בבנייה עצמית? באיזה שיעור ובאיזה תנאים? ואיך פותרים את הבעיות שבדרך?

במימון בנייה עצמית, המשכנתא היא חלק גדול מהפתרון, אך היא אינה הפתרון לכלל צרכי המימון ותהליך הבנייה. בבנייה עצמית צריך להתחשב לא רק במשכנתא, אלא גם במימון השוטף של הבנייה עצמה – כאן בעצם נמצאת הבעיה המרכזית של המשפחות שבונות בית בבנייה עצמית. אתחיל במשכנתא לבנייה עצמית ואמשיך לגבי המימון בכלל בתהליך של בנייה עצמית.

בנייה עצמית – מה זה בכלל?

מבחינה טכנית תהליך לקיחת המשכנתא לבנייה עצמית, פשוט יותר מאשר תהליך של לקיחת משכנתא רגילה, ורבות מן הבעיות העולות במשכנתאות רגילות פשוט צפות בבנייה עצמית, בעיקר בכל מה שקשור לזהות הנכס או העסקה. למעשה בתהליך הבנייה העצמית הבנק ברוב המקרים מתייחס לעלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות (בהתאם להצעת מחיר של קבלנים), כסכום סופי שהוא כמעט איננו משתנה בין השמאים השונים. דבר זה מסייע מאוד להעריך ולחשב את גובה המשכנתא הנדרשת וכן מורידה את הצורך להתעסק בנכסים בעייתיים, בנייה לא חוקית וכו'.

בתחילת התהליך של בנייה עצמית, אנו נמצאים במצב בו יש שטח ריק (או נכס שאנו נהרוס בהמשך ונבנה במקומו או נכס שנרחיב אותו ביחד עם שינוי מהותי של הנכס הקיים), ולכן הבנק בבדיקה לא מתמקד בבדיקת הנכס, העסקה והלקוח כמו במקרה של רכישת דירה רגילה, אלא את שייכות הנכס (שהוא אכן שייך ללקוח), היתכנות תהליך הבנייה (תוכנית בנייה מאושרת, תשלום דמי פיתוח, תשלומי אגרות, רישום הקרקע במנהל או בטאבו ועוד) ואת הלקוח (היסטוריית אשראי ויכולת החזר).

בניגוד למקובל בתחום רכישת נכסים יד שנייה או דירות מקבלן, שיעור המימון בבנייה עצמית בפועל הוא לרוב עד 70% לקרקע (בערבון מוגבל ותלוי במיקום) וסביב 60% לכלל הנכס אחרי סיום הבנייה. זו מדיניות בנק בנק ישראל. התקרה הרגולטורית נשארה 75% דירה יחידה, 70% משפרי דיור, 50% משקיעים. חשוב להדגיש – לא 60% מערך הבנייה אלא מהערך של הנכס, ואמחיש בדוגמה מספרית – נניח קרקע ששווה 500,000 שקל, דמי פיתוח 300,000 שקל ועלות בנייה מוערכת ב-700,000 שקל, כלומר סך עלות הנכס – 1,500,000 שקל. הלקוח רכש את הקרקע וקיבל עליה עלות מימון של 70% מאחר ואנו משייכים את דמי הפיתוח לעלות הקרקע הרי שהוא קיבל הלוואה בסך של 560,000 שקל (שזה 70% מתוך 800,000 שקל), לאחר שנה הוא חוזר לאותו הבנק ומבקש הפעם משכנתא לבנייה עצמית של הבית שמסתכמת ב-700,000 שקל, נניח לצורך החישוב שבינתיים מחיר הקרקע לא השתנה והיא עדיין עולה 800,000 שקל כולל דמי פיתוח. הבנק מחשב את עלות הנכס ומגיע ל 1,500,000 שקל, הוא מוכן להקצות ללקוח 60% מכך, כלומר 900,000 שקל. אך מאחר והוא כבר העמיד ללקוח משכנתא בגובה 560,000 שקל לטובת רכישת השטח, הוא מעניק לו הפעם רק 340,000 שקל (הסכום המשלים ל-900,000 שקל) וכך נוצר מצב בו שיעור המימון של הבנייה העצמית בפועל נמוך יותר – 48.57% (כלומר 340,000 שקל מתוך 700,000 שקל). המצב הזה עלול לגרור בעייה תזרימית והוא ממחיש את התקלות שעלולות להיווצר בבנייה עצמית.

עם זאת בפרויקטים של בנייה עצמית הבנק איננו מוגבל ל 60% אחוזי מימון בהתאם להחלטת בנק ישראל, אלא ל-75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים, זאת כמו ביתר סוגי המשכנתאות. בבנייה עצמית הבנק בכל זאת נעצר לרוב סביב 60% ושומר מרווח לחריגה. הסיבה לכך שהבנק מאפשר לקחת רק 60% מימון הינה כי מדובר בנכס שהערכת השווי שלו בעיתית וכן הבנק מעריך כי מדובר בנכס מסוכן יותר שעדיין לא קיים פיזית, אלא על הנייר בלבד, ועל כן הוא מקטין את מסגרת האשראי. עם זאת הבנקים משאירים לעצמם את האפשרות לספק ללווה מימון נוסף במידה והוא לא עומד במימון המקורי זאת עד להגעה לרמה של 70%, אפשרות זו הינה קריטית לטובת חלק מהבונים, מאחר ולרוב יש חריגות מהתקציב ונדרשת תוספת מימון לטובת סיום תהליך הבנייה. אך הגדלה זו של המשכנתא פוגעת בלקוח, לפעמים בצורה קשה ובמקום ובעיתוי לא צפויים. כאשר הבנק מתבקש לאשר תוספת של 10% למשכנתא או 5%, או כל סכום אחר, הוא מבצע בדיקה מחדש של יכולת ההחזר מצד הלווה, דורש מחדש הגשת מסמכים, דורש מחדש את ביצוע הביטוח וכן בונה מחדש את התמהיל המצרפי הכולל את חלקי המשכנתא שעוד לא נלקחו ביחד עם התוספת המבוקשת. כל אלו גם מתומחרים מחדש בריבית גבוהה יותר וללא אפשרות בחירה של הלקוח, זאת מאחר ורוב המשכנתא כבר נמשכה מאותו הבנק ומדובר בלקוח שבוי שאין לו אפשרות לעבור לבנק אחר או למחזר משכנתא בבנק אחר.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.

מסיבה זאת – חשוב לבדוק הכל כבר בתחילת הדרך, מומלץ מאוד לבחון את התחשיבים ואת התקציבים מספר פעמים מראש ולאחר מכן לקחת עוד מקדם ביטחון של כ-15%, זאת על מנת שלא למשוך ולבקש כספי משכנתא נוספים לאחר התחלת התהליך.

איך ומתי מקבלים משכנתא בבנייה עצמית

אם אנו קודם רוכשים את השטח ורק בעוד שנה נתחיל לבנות, ניתן יהיה לקחת את המשכנתא על 70% מרכישת השטח בעת רכישתו ועוד 60% מערך הנכס בעוד שנה, או ניתן יהיה לבצע את רכישת השטח בהון עצמי ולקחת בעוד שנה את המשכנתא על 60% מערך הנכס כאשר ההון העצמי שלנו הוא הקרקע עצמה, והנה המחשה – נניח הון עצמי של 500,000 שקל ונניח שהלקוח מעוניין לרכוש קרקע במחיר של 300,000 שקל בתוספת דמי פיתוח של 150,000 שקל בעוד הבנייה העצמית הצפויה בעוד שנה תעלה 800,000 שקל. סך העלות – 1,250,000 שקל. אם נרכוש קודם את הקרקע במימון של 70% נשלם עליה – הון עצמי 135,000 שקל (30% מערך של 450,000 שקל, עלות קרקע פלוס דמי פיתוח), ולאחר שנרצה לבנות את הנכס נקבל סך מימון של 60% מעלות הפרויקט כולו – 1,250,000 שקל, כלומר מימון של 750,000 שקל, והון של 500 אלף שקל. מתוך זה הלוואה של 365,000 כבר התקבלה לטובת הקרקע, כלומר תבוצע השלמה של 385,000 שקל (השלמה ל-750,000 שקל) בהתאם להתקדמות שלבי הבנייה.

האופציה השנייה בה אנו רוכשים את הקרקע בסכום של 450,000 שקל מהון עצמי ולאחר מכן עדיין נקבל את ה 750,000 שקל כהלוואה של 60% מערך הנכס, אך הפעם תהיה כולה לטובת הבנייה העצמית כאשר השטח שכבר נרכש מהווה את ההון העצמי שלנו, בתוספת 50,000 שקל שנשארו לנו (נשארו מההון העצמי שלנו).

היתרונות של לקיחת שתי משכנתאות האחת לקרקע והאחת לבנייה העצמית, הינה כי מדובר בתהליך תשלום נוח יחסית המאפשר ללקוח לבצע כניסה מסודרת לתהליך הבניה העצמית ללא לחץ של מחסור בהון עצמי ולאחר שהבנק כבר ראה ואישר אותם כלקוחות ואישר את הנכס. לכן תהליך הלקיחה של המשכנתא לבנייה עצמית צפוי להיות אף הוא נוח ופשוט, מעבר לכך בשלב הבנייה העצמית ניתן לעשות השוואה חוזרת בין הבנקים השונים ולבצע מחזור של המשכנתא על השטח יחד עם משכנתא על בנייה עצמית לבנק מתחרה, תוך קבלת תנאים טובים יותר. לעומת זאת היתרון של משכנתא אחת בעת הבנייה העצמית, כאשר השטח נרכש מהון עצמי הינה דחייה של מועד תחילת התשלומים ואפשרות למכור את הנכס בעתיד ללא בעיות מיוחדות וכן מייתרת את תהליך לקיחת המשכנתא פעמיים, כלומר חוסכת המון זמן, עלויות נלוות וכאב ראש. עם זאת במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי בהמשך ונגישות לבנייה עצמית כמעט ללא הון עצמי נזיל הינה בעייתית ביותר מבחינת תזרים המזומנים לאורך שלבי הבנייה ועל כך בהמשך.

בנייה עצמית לעומת רכישה מקבלן

ההבדל המרכזי בתהליך רכישת דירה מקבלן לבין בנייה עצמית הוא בתהליך מימון העסקה. לרוב גם במקרה של רכישת דירה מקבלן, ישנו תשלום במספר פעימות בהתאם להתקדמות הבנייה או תאריכים שסוכמו מראש. במקרה זה אתם קודם משלמים את המקדמות מהון עצמי ומשלימים את היתרה מכספי המשכנתא של הבנק, נדיר שהתהליך יהיה הפוך והבנק יסכים להיות כסף ראשון (מקדמה בסכום עלות דמי הביטול של העסקה בגובה של 10% עד 15% מהמחיר, נקראים כסף ראשון, כל השאר נקרא כסף שני שלישי וכד'…). ברכישה רגילה הכסף מועבר ישירות למוכר או לחשבון הנאמנות שלו וכן לרוב הסכומים ידועים מראש כמו כן תאריכי התשלום ולו ברמת הערכה.

במשכנתא לבנייה עצמית מדובר בתהליך שונה, ההסכם של הבונה מול הקבלן או הקבלנים דורש תשלום שוטף שלו, הוא תלוי במידה רבה בהסכמה לגבי רכישת חומרי גלם (האם הבונה רוכש אותם או הקבלן). הלכה למעשה התשלום מבוצע מדי שבוע או שבועיים לקבלנים השונים ולפעמים גם רכישת חומרי בנייה בנפרד. התשלומים תלויים בפועל בדרך הפעולה שלכם (כבונים בבנייה עצמית) ובהסכמים מול הקבלן. לעומת זאת הבנק מעביר לכם את המשכנתא ב-5 פעימות בלבד לאורך חיי המשכנתא, זאת בהתאם להתקדמות הבנייה ואישור המפקח או השמאי. על כן ההוצאות שלכם לצורך הבנייה אינן קשורות למשיכת הכספים מהמשכנתא.

מעבר לכך הבונה זקוק להון נזיל לאורך כל חיי הבנייה זאת לצורך מימון שוטף שלה. הדבר דורש בניית טבלת תזרים בטרם תחילת תהליך הבנייה, אחרת הבונה יכול להיכנס לבעיית נזילות חמורה ואף להיתקע עם פרויקט שהוא לא סיים, למרות שיש לו 60% משכנתא של הנכס ו-40% הון עצמי נדרש.

איך הבנק מעביר את הכסף?

לבנק יש שלוש צורות תשלום לטובת הבונה, אשר מבוצעת כל אחת ב-5 שלבים של הבנייה. הנה האופציה הראשונה (כל שלב והסכום המועבר) –

1. שלב יסודות הכולל חפירה ויציקת יסודות, בו מועבר 15% מגובה המשכנתא המאושרת.
2. שלב שלד הכולל: יציקת רצפת קרקע, יציקת תקרה קומת קרקע, יציקת תקרה קומה ראשונה וקונסטרוקציית גג רעפים, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים לסך של 45% מגובה המשכנתא ככסף חי שכבר הועבר לחשבון הלווה. הערה נוספת היא שרק לאחר סיום שלב זה הנכס הופך מקרקע לבנייה לנכס למגורים ומשנה רישום במנהל או בטאבו, לבונה עצמאי יש אישורי בנייה התקפים ל 3 שנים מרגע רכישת הקרקע בהם הוא צריך להגיע לשלב זה, אחרת חידוש האישורים יהיה כלול בתשלום קנס משמעותי למנהל.
3. שלב הטיח והריצוף: שלב זה כולל את הטיח בחוץ ובפנים וכן ריצוף וחיפוי הגג, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת, וכך הבונה מגיע למשיכה של 75% מכלל המשכנתא.
4. השלב הרביעי הינו שלב גימור הפנים: כולל ביצוע צבע והרכבת חלונות ודלתות בבית, זאת בהתאם למידות 0 (המידות הסופיות בגמר תהליך הבנייה) שכבר מתקבלות בשלב זה, הבנק מעביר עוד 15% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים ל 90% מגובה המשכנתא ביד.
5. הסעיף החמישי והאחרון הינו גמר הבנייה: שלב זה כולל את פיתוח החצר וכן טופס 4 (אישור אכלוס) שהוא המשמעותי יותר בשלב זה. לאחריו מועברים 10% אחרונים של המשכנתא, ואנו מגיעים לתשלום של 100% ממנה לטובת הלווה.

כאן יש שתי סוגיות אליהם חשוב לשים לב, הראשונה היא אופן האישור של אחוזי המימון. ישנן שלוש דרכים, האופציה הראשונה הינה כפי שהצגתי אותה עד כה, מפקח הבנייה חותם לבנק על כל אחד מהשלבים של הבנייה והבנק משלם בהתאם לאחוזים שצוינו כאן. האופציה השנייה היא שהבנק שולח אליכם שמאי בסיום כל שלב וזה מעריך באותה הנקודה את השווי של הנכס הבנוי (שנמצא כאמור בשלבי בנייה שונים), לאחר הערכת השמאי את הנכס הבנק משלים ללקוח את המשכנתא המועברת אליו בהתאם לשיעור המימון שנקבע לו בעת לקיחתה.

לדוגמה אנו מחזיקים בקרקע העולה 500,000 שקל ומבצעים בנייה עצמית של 1,000,000 שקל, קיבלנו משכנתא של 60% מערך הנכס הסופי של 1,500,000 שקל כלומר 900,000 שקל. במידה ונעבוד לפי הגישה הראשונה הרי שנקבל בשלב היסודות 135,000 שקל, בשלב השלד עוד 270,000 שקל וכך הלאה עד ל 900,000 שקל הסופיים. במידה ונלך לפי השיטה השנייה אנו מחכים לשמאי שמגיע בסוף שלב היסודות, נניח כי בשלב זה הוא קבע כי ערך הנכס הינו 800,000 שקל (עלות קרקע של 500,000 בתוספת יסודות שנניח כי הוא מעריך ב 300,000 שקל כי הוא מרגיש לרג'). אנו נקבל 60% מסך של 800,000 שקל, כלומר לאחר גמר היסודות נקבל כבר 480,000 שקל, זאת לעומת 135,000 לפי השיטה הראשונה. נקודה זו הינה טובה, אך הבעיה מתחילה בשלב השני של השלד, נניח ובאותה עת השמאי העריך את שווי הנכס ברמה של 1,000,000 שקל, נקבל מהבנק רק 120,000 שקל זאת על ידי החישוב של 60% מההפרש בין ההערכה הראשונה לשנייה (מדובר בהבדל של 200,000 שקל). עם זאת, אני מזכיר אין שום קשר הגיוני, בין העברות הבנק להוצאות הבנייה האמתיות שלנו, שאנו כבונים ממשיכים לשלם לאורך כל תהליך הבנייה שלוקח חודשים רבים.

אופציה שלישית היא שהבנק מחזיר בדומה לשיטה השנייה אך, הוא מחזיר כל פעם 60% מערך הקבלות שהוצאתם בפועל לטובת הבנייה, תהליך זה הוא בעיתי מאחר ויש בו הרבה חוסר אמון ורמאות. אך בו יש התאמה בין חמשת שלבי הבנייה והוצאות כספיות שלהם לבין תזרים המזומנים המתקבל מהבנק. גם בתהליך זה הבנק ישלח מדי פעם לשטח הבניה שמאי שיעריך את התקדמות הבנייה ואת התאמתה לקבלות שסופקו, מומלץ שהדבר אכן יהיה תואם או לפחות עם הסבר מבוסס, לדוגמה: "האלומיניום עדיין במכולה ולא פרקנו אותו, הוא הובא מסין, הינה הקבלות על המכולה העומדת בנמל חיפה".

כל בנק משתמש בגישה שונה ויש לבדוק אותה מול הבנקאי או יועץ משכנתאות פרטי שמתמחה במשכנתא לבנייה עצמית (הייתי אומר שזה חובה, אבל זכותכם המלאה לא לעשות כך במידה ואתם ממש אוהבים לשלם לבנק) בעת לקיחת המשכנתא. עקב צורת העברת כספים זו של הבנק ותדירות התשלום הגבוהה לקבלני בנייה, מומלץ בחום להחזיק בתחילת תהליך הבנייה 50% מסך ערך הבנייה בחשבון הבנק שלכם, גם אם הדבר אומר להחזיק 10% יותר מההון העצמי, הדבר יהיה קריטי בעת בניית תזרים המזומנים של תהליך הבנייה. תזרים זה תמיד ידרוש מכם להוציא כספים שעדיין לא קיבלתם מהבנק לכן המימון השוטף הוא על הבונים והבנק מבצע החזרים חלקיים בלבד במהלך חיי המשכנתא. כמובן שהדבר בעיתי יותר למי שמתבסס על הקרקע כהון עצמי מאחר ואין לו את הכסף הנדרש לטובת התשלום השוטף לקבלנים במהלך הבנייה, על כן הוא יצטרך לבצע גיוס הון זמני לתקופה של כשנה בה יתבצע תהליך הבנייה, זאת לטובת התשלומים השוטפים, כאשר הוא יחזיר את הכסף לאחר גמר תהליך הבנייה ולאחר שהבנק יעביר לו את כלל סכום המשכנתא.

תמהיל משכנתא בבנייה עצמית

נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון הינה, כי ישנו הבדל גם בבניית תמהיל למשכנתא בבניה עצמית מול משכנתא רגילה, אם במשכנתא רגילה אנו מנסים לחסוך את הסכום הסופי שמשולם לבנק וכן להתאים את גובה ההחזר ליכולות הכלכליות של הלווה, הרי שבמשכנתא לבנייה עצמית אנו מסתכלים בעיקר על שלבי המשיכה של המסלולים השונים (שמבוצעים בתקופות שונות ולאורך כל תהליך הבנייה), וכן יכולת המחזור של משכנתא. חשוב להבין כי משכנתא לבנייה עצמית הינה יקרה יותר מאשר משכנתא רגילה, אך בקונסטלציה כזאת או אחרת ניתן יהיה למחזר אותה בסיום הבניה ולאחר קבלת טופס 4 למשכנתא רגילה, כמובן שנצטרך לשלם עמלת היוון, אך ניתן לבחון אותה מראש כחלק מעלות המשכנתא ולאחר מכן להתאים משכנתא אלטרנטיבית בבנק אחר בתנאים טובים יותר, שלמרות תשלום הקנס עדיין תביא לחיסכון כולל בעלויות המשכנתא.

במיוחד הדבר חשוב בעת רכישת קרקע לבניה כהלוואה נפרדת. במידה ונבצע אותה בצורה של 2/3 מסלול קבוע לא צמוד ו 1/3 מסלול פריים, נביא כמובן לחיסכון עתידי של העלויות הכוללות של המשכנתא, אך לאחר מכן כאשר נצטרך לקחת משכנתא לבנייה עצמית נהיה מסונדלים לאותו הבנק בו לקחנו את המשכנתא על הקרקע בגלל קנסות פירעון גבוהים במסלול של ריבית קבוע לא צמודה (הקנסות הגבוהים ביותר מבין כלל המסלולים). על כן יש לקחת זאת בחשבון בעת לקיחת משכנתא ולהבין כי במקרים רבים יש להתאים את הרכב המשכנתא לא רק לכללי הכלכלה הרגילים אלא לאופי העסקה העתידית הצפויה בנכס זה.

כמו כן בחלק מהבנקים לא ניתן לפצל את החלק של מסלול של ריבית קבוע צמודה או לא צמודה (למדד המחירים לצרכן), יש לקחת אותו כמקשה אחת, לכן יש לבדוק מראש האם סכום הכסף הנמצא במסלול מתאים באופן מלא לאחת הפעימות של הבנק (נגיד 30% מהמשכנתא בשלב השלד) או שיש צורך לפרק אותו לשני מסלולים שונים לטובת המשיכה. נניח לדוגמה שבנינו משכנתא בה יש 40% במסלול קבוע לא צמוד, הוא לא מתאים למשכנתא לבנייה עצמית מאחר וגדול יותר מכל פעימה של הבנק אלא אם כן מדובר בפעימה הראשונה של 60% מהיסודות בהתאם לשיטת התשלום השנייה שהוצגה קודם לכן). על כן עדיף לפרק מסלול זה לשניים, נניח 15% במסלול קבוע צמוד מדד ועוד 25% במסלול קבוע לא צמוד מדד, בצורה זו נוכל למשוך את המסלול הראשון כבר בפעימה הראשונה לאחר גמר היסודות ואילו את המסלול השני בגמר השלד ביחד עם עוד מסלולים נוספים של משתנות או פריים.

משיכת כספי המשכנתא

את משיכת כספי המשכנתא נהוג לבצע בצורה הבאה: קודם מושכים את הכספים בריבית הקבוע, מאחר והם לא תלויי עוגן אלא תלוי אישור בנק, ואם לא נמשוך אותם באופן מידי, הרי שהבנק יכול לבטל את הריביות ואז נשאר בכלל בלי משכנתא. לאחר שמשכנו את סכום הכסף הראשוני, יתר הריביות כבר נעולות בהתאם לשינוי בעוגני הבסיס. כלומר אם המסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים היא על בסיס אג"ח + 3.75, הרי שנחשב בנקודת הלקיחה של המסלול את בסיס האג"ח המתקיים באותו הבנק ביום המשיכה של הכסף ונוסיף עליו מרווח שהבנק נועל ביום המשיכה. אל תסתמכו על +3.75 כמחירון 2026 – זה מספר ישן. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%, והמרווח נקבע בהצעה, לאחר מכן נבדוק את הבסיס אג"ח מחדש, נוסיף לו 3.75% ונקבל את הריבית החדשה וכך הלאה… המסלול השני אותו מומלץ למשוך הינו המסלול של הפריים ואילו את מסלול המשתנה מומלץ להשאיר לסוף. הסיבה המרכזית לכך היא בניית תזרים נכון ותקציב בנייה נכון, אין סטטיסטיקה מדויקת אך ככלל אצבע ניתן לציין, כי לכל משכנתא של בנייה עצמית שדורשת תוספת, ישנם עוד 5 משכנתאות שבהם לא נוצל כל הסכום ונשאר עוד כ 5% מאחר ולא הצטרכנו זאת (במידה ועובדים לפי מסלול התשלומים של הערכת שווי שמאי או לפי קבלות), בסופו של יום איננו חייבים לקחת את כל המשכנתא במידה ואין בכך צורך. על כן עדיף להשאיר את החלק היקר יותר של מסלול ריבית משתנה בבנק ואת המסלול הזול יותר של ריבית הפריים למשוך בזמן, כך נייצר חיסכון כספי ניכר, עליו נשאלם רק 250 שקל לכל 100,000 של משכנתא שלא ניקח מהבנק, כסף זה נקרא עלות העמדת מסגרת אשראי והוא מהווה 0.25% מגובה האשראי.

מתי לתכנן את המימון הנדרש של משכנתא לבנייה עצמית?

התשובה לכך מאוד פשוטה, לפני רכישת הקרקע. לאחר הרכישה אנו כבר נהיה מסונדלים לבנק מסוים, למסלולים לא טובים שלא יאפשרו מחזור או שפשוט נשאר בלי הון עצמי הנדרש לטובת מימון תהליך הבנייה עצמו. לכן התכנון הכספי מתחיל הרבה לפני תחילת הבנייה העצמית, כן הדבר יעלה לכם כסף ותצטרכו ללכת ליועץ משכנתאות שיעזור לכם בשלב זה לבנות את כל הטבלאות ולבחון את שיעורי המימון האפשריים ואת גובה המשכנתא המקסימאלי שתקבלו, אך בסופו של יום תחסכו לעצמכם הון תועפות, המון בעיות של אישורים בדרך וכן תוכלו להימנע מקנסות מיותרים או ממצב בו תהיו תקועים עם השלד ביד, ללא אפשרות לקבל מימון נוסף וללא הון עצמי הנדרש להתקדמות הבנייה.

נקודה נוספת הרלוונטית לתהליך הבנייה העצמית לקוחה מתוך מקרה אמתי:

הגיע אלי לקוח ואמר שהוא מתכנן לבצע בנייה עצמית והתחיל בתהליך קבלת האישורים מהבנק והבנקאי הציע לו לטובת החיסכון!!! לעשות את ביטוח המשכנתא בהדרגה בהתאם למשיכת המשכנתא, כך הוא יוכל לחסוך כמה אלפי שקלים (זוג בני 50 עם מספר מחלות כרוניות ומעשנים). ברגע ששמעתי זאת כמעט התפוצצתי מכעס על אותו פקיד בנק, הסברתי ללקוח את הדבר הבא: מדובר בביטוח חיים על גובה המשכנתא שמופעל רק במקרה והגרוע מכל קרה, בוא נניח לרגע שאכן במהלך הבנייה קרה הדבר, הגעתם לשלב השלד והבנק נתן לכם עד כה 45% מהמשכנתא. הביטוח יכסה את אותם ה 45%, אבל מאותו רגע הבנק לא ימשיך לתת לך את המשכנתא, תצטרך לבצע אישור מחדש לסכום הנותר, כאשר יש לך רק הכנסה אחת וכנראה שלא תקבל את האישור. כתוצאה מכך תישאר בלי אפשרות לקחת משכנתא ועם שלד חצי מוכן כאשר אין לך דרך לסיים אותו, נשארת בלי בית, בלי אפשרות לקחת משכנתא, בלי בת הזוג ועם שלד שלא תוכל למכור, אבל חסכת כמה אלפי שקלים, כאשר הצמדתה את הביטוח לשלבי המשיכה של כספי המשכנתא. אתה חייב בכל מקרה לבצע ביטוח מלא של כלל המשכנתא, החל מהשקל הראשון שאתה מושך, אחרת תפסיד הרבה יותר מאשר תוכל להרוויח.

סיכום

1. לפני תחילת רכישת הקרקע יש להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות חיצוני המתמחה בתחום הבניה העצמית.
2. ניתן להשתמש בקרקע כהון עצמי, הצלחת התהליך תהיה תלויה ברצון הטוב של הבנק לבצע מימון של 100% מתהליך הבניה העצמית (לרוב לא, הבנק ידרוש לראות הון עצמי כל-שהוא של הלקוח).
3. יש לבחון את המימון הכולל של העסקה ואת המימון של כל חלקיה בנפרד.
4. במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי, חייבים להחזיק הון נזיל נוסף בחשבון לטובת מימון תהליך הבנייה השוטף.
5. במידה ולוקחים משכנתא בשני חלקים עדיין יש להחזיק בחשבון הבנק כ- 50% מעלות הבנייה הצפויה בהון נזיל, חלקו יהיה הון עצמי, חלקו הון נוסף שנגייס באופן זמני לטובת מימון שוטף של הבנייה.
6. כל בנק מחשב את סכום העברת הכספים בצורה שונה ויש לבחון זאת בהתאם.
7. יש להתאים את מבנה מסלולי המשכנתא לכלל תהליך הבנייה וכן תוך התחשבות באפשרויות מחזור לאחר סיום התהליך.
8. בהתחלה נמשוך את המסלול הקבוע, לאחר מכן פריים ורק בסוף את המשתנים.
9. יש לבצע ביטוח חיים לכל הסכום החל מהשקל הראשון שנמשוך.
10. לא הרחבתי על כך, אך עלויות התכנון והאישורים (לעיתים בסדר גודל של מאות אלפי שקלים, לא רק 100 אלף של 2018, ובתוספת מע"מ 18%) אינן נכללות במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא.
11. ניתן להשתמש בהלוואות זכאות לטובת משכנתא של בנייה עצמית בדיוק כמו בכל משכנתא אחרת.

משכנתא לבנייה עצמית: לתכנן לפי שלבים

משכנתא לבנייה עצמית משוחררת בדרך כלל לפי שלבי הבנייה, ולכן צריך לממן חלק מהעלויות מההון העצמי לפני שהכסף מגיע. התקציב צריך לכלול מרווח לחריגות.

עליית מחירי תשומות הבנייה במהלך הפרויקט יכולה להגדיל את העלות.

בבנייה עצמית, הבנק בדרך כלל דורש היתר בנייה, תוכנית עבודה ואומדן עלויות לפני שהוא מאשר את ההלוואה. כדאי להכין את המסמכים מראש ולתאם עם השמאי את מועדי הבדיקה. גם קבלן מבצע עם ניסיון מוכח מקטין את הסיכון לעיכובים ולחריגות. מומלץ לקבוע בהסכם עם הקבלן לוח תשלומים שתואם את שלבי שחרור הכספים מהבנק, כדי שלא ייווצר פער מימון.

דוגמה: נניח שעלות הבנייה 1.5 מיליון שקל, והמשכנתא 1 מיליון. אם העלות עולה ב-10% בגלל התייקרות, נדרשים עוד 150,000 שקל. בלי מרווח בתקציב, הבנייה עלולה להיעצר עד שיימצא מימון.

הצעדים המומלצים:

1. לבנות תקציב עם מרווח.
2. לבדוק את לוח שחרור הכספים.
3. לבדוק הצמדה למדד תשומות.
4. לחשב החזר חודשי.
5. לשמור הון עצמי לשלבים הראשונים.

מתי משתחררת המשכנתא?

לפי שלבים ובדיקות שמאי.

האם מגרש נחשב הון עצמי?

יש לבדוק מול הבנק.

מה עם חריגות?

צריך מקור מימון נוסף.

האם הריבית שונה ממשכנתא רגילה?

היא תלויה במסלול ובבנק. כדאי להשוות הצעות.

כדי לבחון את הנושא "משכנתא לבנייה עצמית: לתכנן לפי שלבים" לפי הנתונים האישיים, אפשר להיעזר במחשבון משכנתא ובנוסף מחשבון מדד תשומות הבנייה.

עדכונים: 24.10.2026 – נוספו הרחבה, דוגמה מספרית, שאלות ותשובות, רשימת צעדים וקישור פנימי.

"בנייה קלה" כעת עדיין שם רע בבנק, לא סוג נכס. עץ ופלדה עם יסודות יצוקים וממ"ד – משכנתא אפשרית. יורט, בוץ, קונטיינר בלי טופס 4 – לרוב לא. זה בנייה עצמית: הבנק לרוב נותן סביב 60% ושומר מרווח, מול תקרת בנק ישראל 75/70/50. ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. 600 אלף ל-250 מ"ר קונטיינר ו-300–350 אלף לבית בוץ. מע"מ 18% יושב על הבנייה. אל תשקרו לפקיד; תגידו פלדה או עץ, ותביאו גרמושקה ושמאי. מחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.

בנייה קלה – מה זה? איך לוקחים משכנתא על נכס כזה?

אתחיל בכך, שבישראל אין בניה קלה! אז על מה בעצם מדברים כולם כשהם מדברים על בנייה קלה? ובכן, מדובר בעצם בשם קוד לכל סוג של בנייה שאינה נעשית על ידי יציקת בטון אחת רגילה. ומכאן שכל מרפסת שנבנית היא סוג של בנייה קלה, בתי עץ מוגדרים כבנייה קלה, בתים עם קורות פלדה (כן גם גורדי שחקים שבנויים על בסיס פלדה ולא בטון) מוגדרים כבנייה קלה וכד'.

ומכאן שכאשר אתם ניגשים לבנק לצורך קבלת משכנתא, לרוב הוא לא מבין שמדובר בבנייה קלה מהסוג הזה, ולכן בעצם אין עם זה בעיה; הוא עלול לחשוב (וזה קורה הרבה) שיש כאן בעיה. בבנקים פשוט רואים בנייה קלה ומתרחקים מזה, חוששים לגעת בזה, או שאין כוח להתעסק בזה. רק שבפועל, זו לא באמת בעיה. פשוט כי זו לא בנייה קלה שמבטאת נזק למבנה, איכות פגומה וכו'. זה פשוט סמנטיקה לא נכונה/ שימוש בשפה לא מתאימה.

משכנתא בבנייה קלה – איך מקבלים?

אז מה עושים? הפתרון הפשוט ביותר הוא לציין את סוג הבנייה – פלדה או עץ – לא את הסיסמה "בנייה קלה". אל תשאירו את הבנק בלי גרמושקה ושמאי. לגבי שמאים, התוכניות לבניית בתים הינן אחידות לכל סוג בניה, זו אותה גרמושקה, אותם יסודות והכל אותו דבר. כאשר מדובר בבנייה קלה תמיד מדובר בבנייה עצמית ולכן השמאי מעריך על בסיס התוכניות, אין הורדת ערך על סוג בנייה מסוים, והמידע הזה פשוט נרשם בתוך הערכת השמאי (בד"כ בהערות).

עלויות הבנייה של רוב סוגי הבנייה הקלה דומות לבנייה רגילה קלאסית, אלא אם כן מבוצעת בנייה אלטרנטיבית שמתייחסת בעיקר למבני בוץ (בהתאם לתקן) ולמבנים העשויים מקונטיינרים. במקרים אלו באמת לא ניתן יהיה לקבל משכנתא. ביתר המקרים אין בעיה ממשית; ולצורך השוואת מחירים – עלויות בנייה של בית 250 מטר (5 קונטיינרים) כולל כיסוי פנימי, חיצוני, רכישה, הובלה ועוד מגיעה סה"כ ל-600 אלף שקל. בית בוץ בגודל של 4 חדרים 100 מ"ר וכולל ממד קובייה (דרישה לצורך קבלת טופס 4) עולה 300-350 אלף. לכן מדובר בעלויות שנראו צנועות אז, יחסית לעלויות של בתים רגילים וקונבנציונליים.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.

מתי יש בעיה לקבל משכנתא? ובכן, כאשר יש תשתית רגילה לבניין (תשתית שהיא יצוקה) וכן כוללת ממ"ד בהתאם לדרישות ביטחון, לא אמורה להיות בעיה לקבל משכנתא. אבל, כאשר אחד מהשניים לא מתקיים – כלומר שאין ממ"ד או שאין תשתית של יציקה, קשה מאוד לקבל משכנתא. לדוגמה לבניית יורט קשה לקבל משכנתא, אך למבנה יביל שבנוי מבטון אין בעיה מעשית לקבל אותה, כך גם לא לבנייה מעץ או לבניית פלדה.

מה שצריך לעשות במצבים האלו, הוא לבדוק באיזו שיטת בנייה מדובר?, מה התוכניות האדריכליות ובאיזה שלב נמצאת הבנייה? את זה צריך לעשות רוכש הדירה בטרם רכישת המשכנתא, ואת זה צריך לעשות כמובן לצורך לקיחת המשכנתא. יועצי משכנתא, אגב, אמורים לבדוק את שתי דרישות הסף, ובמקרים רבים לא יקבלו תיקים שלא עומדים בתנאים, ובהתאמה כאמור – יהיה לכם כרוכשים לקבל משכנתא על הנכס.

בבנייה עצמית (קלה או רגילה) הבנק לרוב נותן סביב 60% מימון – נוהג בנק ישראל (75% דירה יחידה, 70% משפרי דיור, 50% משקיעים). כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%. השיעור הזה נקבע על מנת שבמקרה של חריגת הוצאות (שתמיד מתרחשת בבנייה עצמית), הבנק יוכל להגדיל את המשכנתא במהלך תהליך הבנייה. כך הוא מאפשר לעצמו מרווח תמרון במשך כל חיי הבנייה וכתוצאה מכך גם מאפשר ללקוח לקבל הגדלת מימון במידת הצורך. במידה המשכנתא הייתה מקסימאלית מראש, הבנק לא היה יכול להגדיל עוד את האשראי והיה נתקע עם שלד בנייה לא גמור ולקוח פושט רגל.

מה הבנק בוחן כשמבקשים משכנתא לבית בבנייה קלה

כשמבקשים משכנתא לבית בבנייה קלה, הבנק מתמקד בשאלה אם הנכס ישמור על ערכו לאורך תקופת ההלוואה, ואם אפשר יהיה למכור אותו במקרה הצורך. לכן חשובים לו ההיתר, עמידה בתקנים, אישורי איכלוס ושמאות מקצועית. בית שבנוי לפי היתר ועם מסמכים מלאים נתפס כבטוחה טובה יותר.

מי שמתכנן לבנות בשיטה כזו כדאי שיפנה לבנק עוד בשלב התכנון, לפני שחותם עם הקבלן. כך אפשר לברר מראש אילו מסמכים יידרשו, איך ישוחררו הכספים לפי שלבי הבנייה, ואם יש מגבלות על אחוז המימון. התיאום המוקדם חוסך הפתעות בשלב שבו הבנייה כבר התחילה.

דוגמה: נניח שזוג מתכנן לבנות בית בעלות של 900,000 שקל, והבנק מוכן לממן 60% מהעלות, כלומר 540,000 שקל. את 360,000 השקלים הנותרים הם צריכים מהון עצמי. אם היו בונים בשיטה שהבנק מממן בה אחוז גבוה יותר, ההון העצמי הנדרש היה קטן יותר. כל המספרים כאן היפותטיים.

האם כל הבנקים מתייחסים לבנייה קלה באותו אופן?

לא בהכרח. מדיניות האשראי שונה בין בנקים, ולכן כדאי לפנות לכמה בנקים.

איך משוחררים הכספים בבנייה עצמית?

בדרך כלל בשלבים, לפי התקדמות הבנייה ובכפוף לדיווח של שמאי או מפקח.

מה חשוב לשמור בתיק הבנייה?

היתר, תוכניות, אישורי תקן ואישורי מהנדס. הבנק עשוי לבקש אותם בכל שלב.

צעדים מעשיים – בנייה קלה

1. לברר עם שני בנקים לפחות את מדיניות המימון לבנייה קלה.
2. לוודא שהתוכנית כוללת היתר בנייה ועמידה בתקנים.
3. לבקש מהקבלן אישורים על החומרים ועל שיטת הבנייה.
4. לתאם עם הבנק את לוח שחרור הכספים לפי שלבי הבנייה.

מומלץ לקרוא גם: מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני

משכנתא על קרקע שהתקבלה ללא עלות – יש דבר כזה? כן!

הבנקים למשכנתאות נותנים משכנתא על נכס שלרוב הערך שלו ברור – אתם רוכשים דירה ב-2 מיליון שקל, זה הערך שלה. מימון דיור חי: 75/70/50. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. כעת בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%, וגם אם זה לא מדויק, יש הערכת שמאי שמבטאת חיזוק לעסקה, וחיזוק לאישור המשכנתא. אבל מה קורה כשמבקשים משכנתא כשאין נכס שנרכש, שאין בעצם מחיר ברור בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

זה קורה, לא מעט, במושבים וקיבוצים – קרקע ניתנת בירושה, במתנה ממשפחה, או מהקיבוץ או המושב. אך, האם הקרקע הזו יכולה להיחשב כהון עצמי? ואם כן, אז מה התנאים? ומתי הבנק לא יסכים לקבל את הקרקע כבטוחה? על שאלות אלו ונוספות, אנסה לענות כאן.

קרקע ללא עלות – כל המצבים

בפועל, לא כל קרקע שהתקבלה על ידי הלקוחות ללא עלות, תקבל יחס זהה מצד הבנקים ומצד רשויות המס. בעת קבלת קרקע ללא עלות יכולים להיות 4 מצבים שונים:

– הקרקע התקבלה בירושה

– הקרקע התקבלה במתנה מחבר משפחה אחד לאחר. לדוגמה – מהורים לילדים

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.

– הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים קרקע בתולית במחיר 0, אך דורשים מהמקבל לשלם עבור דמי הפיתוח.

– הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים את הקרקע במחיר 0 אך לבני משק בלבד.

מקרה נוסף, שבו יש מחיר, אבל לא מחיר מלא, הוא רכישת קרקע במכרז, כאשר כל קרקע נמכרת במחיר שונה, ויש כאלו שהן במחיר הנמוך משווי השוק. איך זה קורה? נניח שמציעים במכרז במעטפה סגורה, ורק 50 ההצעות הגבוהות מתקבלות. אז נוצר מצב שיש מחירים שונים ל-50 קרקעות שוות.

קיימים מקרים נוספים עליהם ניתן לחשוב או כאלו שיכולים להתקיים בצורה כזו או אחרת בשוק הנדל"ן הישראלי, אך אם תבחנו אותם מקרוב תראו שלמעשה הם נכנסים לאחד מתוך חמשת המודלים המרכזיים שפורטו כאן. וכמובן שיש רכישת קרקע במחיר רגיל, כאן למעשה אין כל בעיה עקרונית והיחס למחירו הוא עלות רכישה או שווי שמאי כנמוך ביניהם.

התייחסות של הבנקים לקרקע ללא עלות

חלק מהבנקים בוחרים מרצון ללכת בצורה יותר שמרנית או יותר מקלה, בהתאם לרצון של הבנק למשוך לקוחות או בהתאם לרמת הידע המקצועי שלו בביצוע משכנתאות מסוג זה.

כאשר מדובר במקרה הראשון – קרקע שהתקבלה בירושה, לבנקים אין בעצם בעיה. כאשר יגיע השמאי של הבנק להעריך את שווי הקרקע ההערכה שלו תהיה היחידה שתתקבל על ידי הבנק, מאחר ואין כאן מחיר רכישה או צורת תשלום אחרת על הקרקע. חשוב לשים לב כי במקרה של ירושה יכול להיווצר מצב בו על היורש לשלם מס, כך במקרה של ירושת קרקע בשווי 1,000,000 ₪ יהיה על היורש לשלם מס של 20,000 ₪ לפי חישוב של מס רכישה 6% כפול 1/3 (הוראות מס הכנסה). חישוב המיסוי יהיה זהה גם במקרה של מתנה. חשוב להבהיר – כאשר הנכס מועבר ללא תמורה בין בני משפחה, עדיין מוטל עליו מיסוי אך הוא בגובה שליש מהמס הרגיל אשר היה מוטל על אותו הפרט לו הוא היה רוכש אותו במחיר מלא.

חשוב לקחת בחשבון כי הבנקים בשום צורה ואופן לא ייקחו את המיסוי כחלק מעלויות הנכס, מבחינתם זו בעיה של היורש או של הקונה.

בעת ירושת נכס מקרקעין מסוג קרקע חשוב להבין בצורה חד משמעית, לקרקע מסוג נחלה לא יכולים להיות שני בעלים (הכוונה היא לא לבעל ואישה, שני בני זוג כן יכולים להיות בעלים של אותה קרקע) אלא אם כן קרקע זו הוגדרה מראש כנכס דו-משפחתי, ואז יש צורך לעשות הסכם חלוקה בין הצדדים אשר ישרטט את הנכס ואת החלוקה הפנימית שלו בצורה מדויקת. רק לאחר ביצוע הסכם זה ניתן יהיה לגשת לבנק ולבקש שתי משכנתאות על אותו הנכס. העדר גמישות זו נעשה בצורה מכוונת על ידי רשות מקרקעי ישראל שאיננה מעוניינת כי נכסים חקלאיים יפורקו לרסיסי קרקע שישויכו למספר רב של יורשים וכל אחד מהם יוכל לבנות על הקרקע שלו.

מצב זה מכריח את בעלי הנחלות למנות "בן ממשיך" אשר רק הוא ירש את הנכס בירושה ויתר האחים והאחיות נשארים בלי כלום. כמובן שלרוב אותו הבן ממשיך צריך לשלם לאחים ואחיות שלו סכום כסף מסוים, אך לצורך תשלום זה הוא יוכל למשכן את הנכס (אם הוא רשום בו באופן עצמאי), הבנקים מכירים מצב זה ויודעים לפעול בתוכו. מצב בעיתי יותר נוצר כאשר אין בן ממשיך ומספר אחים ירשו את הקרקע, במקרה כזה אי אפשר לרשום אותם כבעלים על הנכס ולמעשה הוא שייך למדינה עד אשר הם יחליטו על שם מי לרשום אותו ואז יתר האחים יצטרכו להסתלק מן הצוואה ואחד מהם שיישאר יוכל לרשום את הקרקע על שמו ואז למכור אותה או לקחת עליה משכנתא.

חשוב לציין כי רק אדם שמראש מופיע בצו ירושה יוכל לרשת את הקרקע, כל מי שאיננו רשום בצוואה או בצו ירושה אינו יכול להיות היורש.

ובחזרה להתייחסות הבנקים לשווי הקרקע. במקרים המפורטים, יש כאן נכס בשווי שוק רגיל שיקבע על ידי שמאי (לאחר שזה יוריד את כל החריגות בנייה שיש בכל נכס בכל מושב) וסכום זה יהיה סופי וקבוע, מאחר ואין מחיר מכירה. הבנק יכול להעריך שווי בצורה פשוטה, יעילה ובהתאמה לספק משכנתא בהתאם לשווי הנכס שהועבר בירושה, או ניתן במתנה.

כאשר מדובר בקרקע בתולית שהועברה בצורה זו הרי שהיא תוכל לשמש כהון עצמי במקרה של בנייה עליה ללא שום בעיות, זאת כמובן בהתאם לשיעור המימון הנדרש, עלות הקרקע ועלות הבנייה.

קרקע שהתקבלה כמתנה, למעשה זוכה כאמור ביחס זהה מצד הבנקים ורשויות המס, עם זאת יש לה מספר סייגים. דבר ראשון ניתן להעביר קרקע במתנה אך ורק לקרוב משפחה (וקיימת הגדרה ברורה למה זה קרוב משפחה לצורך חוק זה). מעבר לכך ניתן להעביר את הנכס כמתנה רק אם אותו בן המשפחה מחזיק יותר מ 3 שנים בנכס.

כך לדוגמה 10 אחים ואחיות ירשו קרקע במושב, אך אף אחד לא מעוניין בה, הם בוחרים את האח שלטובתו הם מסתלקים מהקרקע והוא בתורו מחכה 3 שנים ונותן אותה במתנה לבנו שרק הוא מעוניין לבנות בה בית. במקרה זה כולם נמנעו מתשלום מיסים גבוה, מאחר ואין כאן פעולת מכירה אשר עלולה לחייב אותנו בתשלום של דמי רכישה בסך 33% מזכויות הבניה פלוס מע"מ וכן בתשלום דמי השבחה. למעשה העברה של הנכס במתנה או בירושה הינה דרך יחסית מקובלת להימנע מתשלומי המס, אך היא מתקיימת אך ורק כאשר מדובר בהעברה בתוך המשפחה.

בשני המצבים האלו – קרקע מירושה וקרקע במתנה, הבנק כאמור בוחן את השווי ועל פי זה מספק משכנתא, כאשר הקרקע מבחינתו היא סוג של הון עצמי. עם זאת, הבנק בודק את כל חבויות המס בטרם קבלת המתנה או התחלות הבנייה, ובדיקה זו מסתבר יכולה להפיל עסקאות רבות עקב חוסר התאמה או עלויות מיסוי גבוהות, קחו זאת בחשבון ותתייעצו עם עורכי דין.

קרקע שניתנה על המושב/ קיבוץ – אפשר לקבל בגינה משכנתא?

עכשיו הגענו לשני המקרים המעניינים באמת, הראשון הוא כאשר הקרקע ניתנת על ידי המושב או הקיבוץ במחיר 0. חוזה רכישת הקרקע יראה מספר סעיפים, הוא יראה מה שווי הקרקע בעת הרכישה מבחינת רשות מקרקעי ישראל, נניח שרשום שם 300,000 ₪, מה עלות הביצוע של דמי הפיתוח, נניח שרשום 200,000 ₪ וכן מה שיעור הביצוע של דמי פיתוח עד אותו רגע, נניח ורשום כי בוצעו 55% מעבודות הפיתוח של הקרקע. המשמעות של כל הנתונים הללו היא כזאת: במועד הרכישה על הרוכשים לשלם 0 ₪ עבור הקרקע ו 200,000*55%=110,000 ₪, כלומר סך של 110,000 ₪. אך זה איננו הכול מאחר ועליהם גם לשלם 6% מס רכישה על הקרקע, מחיר הקרקע בעת הרכישה שרלוונטי לעניין המס הינו 110,000 ₪, כך ש 6% מס רכישה מתוך סכום זה הינו 6,600 ₪. סכום זה ישולם אך לא יחשב כחלק מהעלות של הקרקע, כמו כן לא ישולמו מיסים נוספים בהמשך.

בתוך החוזה יהיו גם הוראות תשלום המשך דמי פיתוח, נניח ותשלום זה יתבצע בשתי פעימות כאשר הפיתוח יגיע ל 75% וכאשר הוא יגיע ל 100%. כמו כן ירשמו גם הוראות לגבי זמני הביצוע של הבנייה, נניח 24 חודשים מחתימת החוזה עד לגמר שלד ו 36 חודשים עד לגמר הבנייה. כאשר אישורי הבנייה יינתנו מראש ל 3 שנים בלבד, במידה והרוכש לא יעמוד בהם הוא עלול לשלם קנסות או שהקרקע בכלל תילקח ממנו בחזרה על ידי הרשויות מאחר והוא הפר חוזה (נדיר אך ראיתי מקרה בו בנייה שלא התחילה במשך 7 שנים הביא לביטול ההסכם ולמכירה מחדש של הקרקע). מעבר לכך בתוך החוזה יופיעו הגבלות מכירה, כך המכירה של הקרקע תוכל להתבצע רק לאחר 5 שנים מיום ביצוע העסקה, במידה והיא תתרחש לפני כן יש לקבל את אישור הרשות לעסקה וכן לשלם לרשות את מלוא מחיר הקרקע, כלומר 300,000 ₪. לכן המכירה של הקרקע במשך 5 שנים תהיה פשוט לא רווחית ברמה מטורפת.

כאשר נתייחס לתחום המשכנתא במקרים אלו הרי שנקבל מצב מוזר, מצד אחד מבחינת הבנק עלות דמי הפיתוח משויכת לעלות הקרקע ולכן הוא תיאורטית יכול להגיד שעלות דמי הפיתוח היא 200,000 ועלות הקרקע היא 300,000 לכן יש כאן עלות קרקע סופית של 500,000. במציאות אין שום סיכוי שבעולם שבשלב רכישת הקרקע בעלות 0 הבנק יסכים לתת לנו גרוש אחד מהמשכנתא מתוך תפיסה כי מדובר ברכישת קרקע בעלות של 500,000 ₪. מבחינתו בכלל אין כאן עסקת מקרקעין הראויה למשכנתא והוא בכלל לא ייתן אותה, הוא יאפשר ללקוח להתמודד עם זה בכוחות עצמו מתוך הטענה כי הוא צריך לשלם על הפיתוח בלבד ואם הלקוח איננו מסוגל לעשות זאת בכוחות עצמו שלא יקנה בית. הבנק אבל, יהיה מוכן להסתכל על עלות הקרקע בשלבים מאוחרים יותר כאשר הוא יידרש לתת משכנתא לבנייה עצמית. כלומר בשלב הקרקע והרכישה לא תהיה משכנתא בשום צורה ואופן, ניתן אולי לקבל הלוואות סולו או משהו קטן אבל בטח לא משכנתא.

כאשר אנו שואלים מתי הבנק יתייחס לקרקע מסוג זה כהון עצמי, אנו צריכים לשאול מתי מבקשים את המשכנתא, ככל שעבר יותר זמן מרגע הרכישה כך יותר טוב, כי הבנק יכול להגיד כי מדובר בעלות היסטורית ולכן מבחינתו מגיע השמאי מעריך את הכול ביחד והולכים לפי הערכתו כאשר הוא כן יתייחס לעלות הקרקע כ 500,000 ₪ כלומר גם דמי הפיתוח וגם שווי אמתי של הקרקע. מעבר לכך יעזור מאוד לגישה זו במידה ויש כבר קרקעות באזור שנמכרו או עסקאות שנעשו שניתן לקחת אותם כנקודת התייחסות. אך במידה ועדיין יש קרקעות שנמכרות במחיר 0 (נניח התחילו לשווק שלב ב' באותו פרויקט או שעוד לא מילאו את כל המכסות של שלב א'), הרי שבמקרה זה גם הבנק וגם השמאי יגידו כי שווי הקרקע הינו 0 לטובת המשכנתא ואין כאן הון עצמי כי קרקע זהה באותו אזור נמכרת תמורת 0 שקלים. חשוב גם לציין כי יש כאן הבדל ניכר בין הבנקים, כך בנק לאומי יכיר בקרקע ואילו בנק מזרחי כנראה לא יכיר בה. כן אני יודעה שיש כאלו שבנק לאומי לא הכיר להם בשווי קרקע ואילו מזרחי כן, הדבר יהיה תלוי מאוד בפרויקט, במיקום הקרקע בתוך מדינת ישראל (שיהיה לכם בהצלחה להכיר בערך קרקע בקיבוץ מנרה) וכן הדבר יהיה תלוי במידה רבה גם בהכרה של סניף הבנק את התחום של משכנתאות בקיבוצים ובמושבים.

נסכם, אין סיכוי לקבל משכנתא בשלב הרכישה, אבל יש סיכוי סביר שהקרקע תוכר כהון עצמי תחת מספר הסתייגויות ובערבון מוגבל, אל תגידו באופן אוטומטי ללקוח כי הקרקע כמובן בהכרח תשמש כהון עצמי למרות שהוא לא שילם עליה שקל, זה פשוט לא נכון.

אופציה רביעית כפי שהוצגה כאן היא מכירה במחיר 0 לבני משק בעוד שיתר הרוכשים משלמים סכום עלות מלא. במקרה זה הבנק כן מקבל את שווי השוק של הקרקע כהון עצמי בעת לקיחת המשכנתא, אבל עדיין לא תוכלו לקבל משכנתא בשלב רכישת הקרקע מאחר ויש לה עלות רשמית של 0 שקלים. מבחינת הבנק ומבחינת השמאי יש קרקעות זהות שנמכרות במחיר מלא, וכאן ההנחה ניתנה על בסיס אישיותי לבני משק ולא לכלל האוכלוסייה לכן מדובר למעשה בהנחה עבור מחיר מלא וכאשר מתבצעת הערכת שווי מתייחסים למחיר המלא של הנכס ולא להנחה שהפרט קיבל. המיסוי במקרה זה ילך בצורה זהה כמו לאופציה הראשונה והלקוח ישלם 6% מדמי הפיתוח הגמורים בעת הרכישה. למעשה מקרה זה הוא הקל ביותר ואין לנו צורך לפתח אותו עוד.

המקרה האחרון איננו מדבר על קרקע במחיר 0, אך גם הוא מעניין מאחר והמחיר ששולם על הקרקע במקרה זה לא יהיה המחיר שיתקבל על ידי הבנק. להלן המקרה עליו אנו דנים: נניח ויש מושב שנמצא באזור ביקוש והוא החליט למכור 100 שטחים של 500 מ"ר כל אחד, שטחים זהים במחיר ובהערכות שווי, כולם באותו רחוב וכולם זהים בכל דבר ועניין. אותו המושב בשיתוף עם רשות מקרקעי ישראל מודיעים שהם ימכרו את החלקות לכל המרבה במחיר בשיטת המכרז, כלומר כל מי שרוצה לרכוש מגרש רושם את ההצעה שלו על טופסי בקשה ומכניס אותם למעטפה חתומה. בתאריך היעד כל המעטפות נפתחות ונבחרות בצורה אובייקטיבית 100 ההצעות הגבוהות ביותר, אלו הם הרוכשים המיועדים כאשר לכל אחד מהם יהיה מחיר שונה. אם נניח שכל החלקות שוות 300,000 ₪ יכולים לזכות אנשים שרשמו 400,000 ₪ וגם 500,000 ₪ או אפילו 1,000,000 ₪. במקרה זה רשות מקרקעי ישראל תוציאה לרוכשים הייעודיים קופון על גובה סכום ההצעה שלהם אותו יהיה אליהם לשלם, כל סכום יהיה שונה וילך בהתאם להצעה הזוכה שהציע אותו רוכש.

מבחינת היחס של הבנק יש כאן שני מחירים שונים, מצד אחד בעת רכישת המגרש יש קופון של רשות מקרקעי ישראל והבנק מקבל את המחיר שלו כמו שהוא, אין ימינה או שמאלה. הוא גם יהיה מוכן להציע עד 70% משכנתא לקרקע ( מימון בכתבה קרקע 2026;. דיור חי: 75/70/50) בשלב הרכישה, כמובן תלוי במיקום של הנכס ובמחירו, אך באופן עקרוני אין בעיה לקבל פה משכנתא. מעבר לכך במקרה של מכירה דרך מכרז לרוב מחיר דמי הפיתוח כבר כלול במחיר הקרקע, אך כמובן שיש לבדוק כל רכישה לגופו של עניין. חשוב גם להדגיש כי מס הרכישה יהיה 6% מתוך הסכום שישולם ולא משווי הקרקע האמתי, לכן יש לקחת אותו בחשבון בעת הגשת ההצעה, עם זאת מבחינת הבנק סכום זה לא ישויך לעלות הקרקע ויש לשלם אותו מתוך ההון העצמי של הרוכשים.

עם זאת המצב ישתנה כאשר ניגש לקחת משכנתא לבנייה עצמית, בואו נניח לרגע כי עלות הבנייה של כל בית היא זהה וכולם באותה שכונה בונים את אותם הבתים שעלותן היא 700,000 במדויק. כלומר באופן תיאורטי בלבד כלל הנכסים באותה השכונה צריכים לקבל שווי שוק זהה של 300,000 שווי קרקע (לפי הרשות לא לפי המכרז) בתוספת 700,000 עלות בנייה. אך במצב שנוצר בעקבות מכרז כולם שילמו מחיר שונה על הקרקע ולכן תיאורטית נכס א' יכול לעלות בסופו של יום 1,200,000 לרוכש א' ונכס ב' יכול לעלות 1,500,000 לרוכש ב', למרות שבפועל אלו נכסים זהים. מבחינת הבנק הבדלים אלו במחיר על נכסים זהים איננו מתקבל על הדעת ועל כן כאשר הלקוח יבנה את הבית שלו בבניה עצמית השמאי יעריך את שווי הקרקע בהתאם לשווי האמתי שלה, כלומר במחיר של 300,000 ₪ ואת הבנייה במחיר האמתי שלה, במחיר של 700,000 ₪, כלומר שווי הנכס הוא 1,000,000 ₪ בלבד והבנק יהיה מוכן לממן 60%-70% ממנו, הוא לא יהיה מוכן לממן על שני נכסים זהים פעם אחת 60% מ 1,200,000 ופעם שנייה 60% על 1,500,000 בגלל שאדם א' נתן מחיר מכרז נמוך יותר מאדם ב'. לכן במקרה זה חשוב להסביר ללקוח כי כל מחיר שהוא ישלם מעבר לשווי הנכס עלול שלא להילקח בחשבון על ידי הבנק כאשר הוא יבוא לבקש ממנו משכנתא לבנייה.

איך נמנעים ממצב זה? מבקשים מראש שני אישורים עקרוניים, האחד לקרקע בלבד במחיר הרכישה, כמובן נבקש את המקסימום של 70% והשני לבנייה עצמית בלבד וכאן נבקש 60% בלבד. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם — בדקו תוקף במכתב החי. מראש נוכל להשתמש רק באישור הראשון, מאחר ונרכוש את הקרקע כבר בתחילת התהליך אך ייקח לנו כמה חודשים טובים להתחיל בנייה ולכן נצטרך להוציא מחדש את האישור העקרוני על הבנייה, אך כאן כבר יהיה לנו אישור עקרוני ישן שכבר הוצא שיוכל לעזור לנו. צריך רק לקחת בחשבון כי הערכת השווי של בנייה עצמית מתבצעת לאחר שלב היסודות כאשר השמאי מגיע לשטח ולכן שם יכולה להיות בעיה עם הסיפור של עלות היסטורית גבוהה ששילמנו על הקרקע בעת זכייה במכרז. לא נוכל באמת לדעת מה תהיה הערכת השווי החדשה של השמאי בשלב זה והדבר יהיה תלוי מאוד בשוק הנדל"ן באזור וכן בעליה של מחיר הקרקע שהתרחשה עד אז, על מנת לאפשר לנו להגיע למימון הנדרש מבחינתנו לצורך המשך הבנייה.

סיכום

כאשר הקרקע התקבלה בירושה, אין מס ירושה; יש מס רכישה (לרוב 6% על קרקע, ובהעברה במשפחה לרוב שליש), אך הבנקים מתייחסים אליה בצורה פשוטה של הערכת שווי שמאית. הבעיות הצפויות הן בתחום המס בעת מכירה או בתחום הרישום על יורש יחיד וכד'… לא בעיות משכנתא.

1. כאשר הקרקע התקבלה במתנה, גם כאן יש סוגיות מיסוי שצריך לשים אליהם לב, יש לבחון תאריכי מתנה ומכירה, כמו כן יש צורך לבחון את הרישום של הקרקע על אדם בודד, אך אין לנו סוגיות בתחום הערכות שווי לבנקים ושימוש בקרקע כהון עצמי בעת בנייה עצמית של בית.
2. כאשר הקרקע נמכרת על ידי קיבוץ או מושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל במחיר 0, הרי שכאן יש את הבעיה הגדולה ביותר מבחינת היחס של הבנקים לשווי הקרקע לצורך מתן משכנתא. בראש ובראשונה יש לשים לב כי לא תהיה משכנתא על הקרקע בעת רכישה שלה, גם לא על דמי פיתוח. דבר שני ההכרה בקרקע כהון עצמי בתהליך בנייה תהיה בעיתית ותלויה במספר רב של גורמים, לא ניתן להבטיח זאת ואני תמיד הולך על הקו של חוסר הכרה במחיר הקרקע, כך שאני מעדיף לקבל הפתעות טובות ובכך שהבנק יכיר בה ולא הפתעות רעות בכך שהוא לא יכיר בה. יש לבדוק כל מקרה לגופו ורק לאחר מכן ניתן לקבוע במידה מסוימת של וודאות כי הקרקע תוכר לצורך מתן משכנתא כהון עצמי.
3. במקרה דומה אך כאשר מתבצעת מכירה במחיר 0 לחלק מהרוכשים בלבד, בד"כ מדובר בבנים ממשיכים הרי שבמקרה זה הבנק יקבל את שווי הקרקע לטובת ההכרה בהון העצמי של הבונים.
4. האופציה החמישית שדיברנו עליה היא זכיה במכרז ותשלום עבור הקרקע יותר ממה שהיא שווה באמת. כאן ניתן יהיה לקבל משכנתא על הקרקע בהתאם למחיר הרכישה שלה, אך יש לקחת בחשבון שאת תשלום מס הרכישה של 6% יהיה צורך לשלם מהון עצמי בלבד והוא לא יוכר לטובת המשכנתא. עם זאת תהיה בעיה לאחר מכן בשלב הבנייה העצמית לקבל עליה את מלוא המשכנתא הנדרשת כי הבנק יתייחס כאן בהתאם להערכת שווי שמאית שתתבצע בגמר שלב היסודות בלבד ותיקח בחשבון לא את עלות רכישת הקרקע במכרז אלא את שווי הקרקע המוערך נכון לאותו רגע. לכן עדיף להיכנס לעסקה כזו עם עודף בהון עצמי.
5. אני תמיד אומר ללקוחות כי בנייה עצמית ורכישת קרקע לא נועדה לחסוך כסף, ולא נועדה לאנשים ללא הון עצמי. היא נועדה לאנשים להם יש מספיק הון עצמי והם רוצים לבנות בית שיהיה מתאים להם, כלומר הם מוכנים לשלם עבור התאמת הנכס לצרכיהם. לכן יש לקחת בחשבון צורך בהמון הון עצמי שיידרש בתהליך הבנייה, זו איננה רכישת דירה קלאסית, אל תבנו על זה ותכינו את הלקוחות לכך שהם ידרשו לשלם והרבה.

איך מכינים תיק משכנתא כשאין מחיר רכישה

כשאין עסקת רכישה, למשל בקרקע שהתקבלה בירושה, במתנה או בהקצאה, הבנק לא יכול להישען על מחיר שנקבע בין קונה למוכר. במקרה כזה הערכת השמאי הופכת לבסיס העיקרי לקביעת סכום ההלוואה. לכן כדאי לוודא שהשמאי מקבל את כל המידע הרלוונטי: זכויות בנייה, תוכניות מאושרות ומצב הרישום.

חשוב גם להבין למה מבקשים את המשכנתא. אם הכסף מיועד לבנייה על הקרקע, הבנק יבחן גם את תקציב הבנייה ואת לוח הזמנים. אם הכסף מיועד למטרה אחרת, זו הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס, והתנאים עשויים להיות שונים. הבהרת המטרה מראש עוזרת לבחור את המסלול המתאים.

דוגמה: נניח שמשפחה קיבלה מגרש ששמאי מעריך ב-1,200,000 שקל, והיא מבקשת 700,000 שקל לבניית בית. אם הבנק יחשב את הבטוחה לפי שווי המגרש ועלות הבנייה ביחד, היחס בין ההלוואה לשווי יהיה נמוך יחסית. הנתונים בדוגמה מומצאים ואינם מדיניות של בנק מסוים.

מי בוחר את השמאי?

בדרך כלל השמאי צריך להיות מתוך רשימה שהבנק מאשר. כדאי לברר לפני ההזמנה.

האם צריך רישום מלא של הקרקע?

הבנק צריך לרשום שעבוד, ולכן מצב הרישום חשוב. כשהרישום לא מוסדר ייתכנו דרישות נוספות.

האם הריבית שונה מעסקת רכישה רגילה?

התנאים תלויים במטרת ההלוואה ובבנק. כדאי להשוות הצעות.

צעדים מעשיים – משכנתא על קרקע ללא עלות

1. לאסוף מסמכי בעלות ורישום של הקרקע.
2. להגדיר בכתב את מטרת ההלוואה.
3. להכין לשמאי את התוכניות ואת זכויות הבנייה.
4. לבקש הצעות מכמה בנקים ולהשוות את מבנה ההלוואה.

עוד באתר הון בנושא: מחשבון משכנתא רגישות