בשבוע האחרון שוב עלו נתונים על ביקושים של תושבי חוץ לדירות בישראל, בעיקר בירושלים ובמרכז. בתקופות של מתיחות בעולם, יהודים רבים מחו"ל רוכשים דירה בישראל, וחלקם עולים. אבל הכללים למס ולמימון שונים מאלה של תושב ישראל.

מי נחשב תושב חוץ?

לצורך מס, תושבות נקבעת לפי מרכז החיים: איפה המשפחה, הבית, העבודה והפעילות הכלכלית. יש גם חזקות לפי מספר ימי שהייה בישראל. לצורך הלוואה, בנקים בודקים אם ההכנסות של הלווה מגיעות מחו"ל. אזרח ישראלי שגר בחו"ל שנים רבות עשוי להיחשב תושב חוץ, ותושב חוץ שעבר לישראל עשוי להפוך לתושב.

איך מחושב מס הרכישה?

תושב ישראל שקונה דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות, ועד סכום מסוים פטור ממס. תושב חוץ אינו זכאי למדרגות של דירה יחידה, ומשלם לפי המדרגות של דירה נוספת, כלומר מס גבוה יותר כבר מהשקל הראשון. מדרגות המס מתעדכנות ומתפרסמות באתר רשות המסים.

האם יש הקלה למי שעולה?

כן. עולה חדש זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות בתקופה שלאחר העלייה, לפי הכללים של רשות המסים. גם מי שקנה כתושב חוץ ועולה לאחר מכן, עשוי להיות זכאי להחזר חלק מהמס, אם הוא עומד בתנאים ובמועדים. כדאי לבדוק זאת מראש עם עורך דין.

דוגמה מספרית

דירה במחיר 3,000,000 ₪.

• תושב ישראל, דירה יחידה: משלם מס רק על החלק שמעל תקרת הפטור, ובשיעורים מדורגים.
• תושב חוץ: משלם מס לפי מדרגות דירה נוספת על כל הסכום. בשיעור של 8%, למשל, המס מגיע ל-240,000 ₪.

הפער יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן הבדיקה של מעמד התושבות קריטית. החישוב להמחשה, יש לבדוק את המדרגות העדכניות.

כמה משכנתא מקבל תושב חוץ?

הוראות הפיקוח על הבנקים מגבילות את שיעור המימון לתושב חוץ, ובדרך כלל הוא מוגבל ל-50% משווי הדירה. כלומר, צריך להביא לפחות מחצית מהסכום מהון עצמי. הבנקים גם בודקים את ההכנסות בחו"ל, את דירוג האשראי במדינת המגורים, ואת הסיכון במטבע. ראו משכנתא לתושב חוץ.

מה עם סיכון המטבע?

תושב חוץ שמרוויח בדולרים או ביורו ולוקח משכנתא בשקלים, חשוף לשער החליפין. אם השקל מתחזק, ההחזר החודשי במונחי דולר עולה. בנקים מסוימים מציעים הלוואה צמודה למטבע חוץ, אבל היא כוללת סיכונים משלה. במחשבון המרת מטבע אפשר לבחון תרחישים.

איך מעבירים את הכסף?

העברת סכומים גדולים לישראל מחייבת תיעוד מקור הכסף, לפי כללי איסור הלבנת הון. כדאי לשמור מסמכים על מקור הכספים, כמו מכירת נכס, חיסכון או ירושה, ולתאם עם הבנק מראש. עמלות ההמרה משתנות בין הבנקים, ולפעמים כדאי להשוות לשירותי העברה חלופיים.

מה קורה במכירה?

במכירת הדירה בעתיד, ישולם מס שבח לפי הכללים. פטורים מסוימים שזמינים לתושב ישראל עשויים להיות זמינים לתושב חוץ רק בתנאים, למשל אם הוא מוכיח שאין לו דירה במדינת התושבות. כדאי לבדוק את הנושא לפני הקנייה, ולא רק לפני המכירה.

מה עם ארנונה וביטוח?

דירה שעומדת ריקה רוב השנה עדיין חייבת בארנונה מלאה, ובחלק מהרשויות יש חיוב מוגדל לדירות ריקות. כדאי לבדוק את המדיניות ברשות המקומית. ביטוח מבנה הוא חובה כשיש משכנתא, וביטוח תכולה מומלץ, במיוחד בדירה שאינה מאוכלסת.

איך מנהלים דירה מרחוק?

תושבי חוץ רבים משכירים את הדירה כשהם לא בארץ. הכנסה משכירות חייבת במס בישראל, וקיימים מסלולי מיסוי שונים. רבים מעסיקים חברת ניהול שמטפלת בשוכרים, בתיקונים ובתשלומים. דמי הניהול מקטינים את התשואה, אבל חוסכים זמן ובעיות.

מה ההבדל בין תושב חוץ לישראלי תושב חוזר?

ישראלי ששהה בחו"ל שנים רבות וחוזר לגור בארץ עשוי להיחשב תושב חוזר ותיק, ולקבל הטבות מס על הכנסות מחו"ל לתקופה מסוימת. לצורך מס רכישה, מה שקובע הוא אם הוא תושב ישראל ביום הרכישה. מי שמתכנן לחזור, כדאי שיבדוק את העיתוי: לעיתים רכישה אחרי החזרה לארץ חוסכת סכום ניכר.

שאלות נפוצות

האם תושב חוץ יכול לקנות דירה בישראל?

כן, ככלל. הוא משלם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת, ומקבל מימון מוגבל יותר.

כמה מימון מקבל תושב חוץ?

בדרך כלל עד 50% משווי הדירה, לפי הוראות הפיקוח על הבנקים ומדיניות הבנק.

האם עולה חדש מקבל הקלה במס רכישה?

כן, יש מדרגות מס מופחתות לעולים בתקופה מסוימת לאחר העלייה.

האם צריך עורך דין ישראלי?

מומלץ מאוד. עורך הדין בודק את הנכס, מטפל בדיווח לרשות המסים ובתהליך הרישום.