רכישת דירה הינה אחד מצמתי הדרך החשובים ביותר עבור רבים. העלויות הגבוהות הופכות את העסקה לאחת המשמעותיות ביותר בחיינו, כשעבור רובנו זו בפירוש העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר לעומת כל עסקה שעשינו – אי אפשר להשוות כמובן רכישת דירה לרכישת רכב וכל מוצר אחר.

ברכישת דירה מתקיים הכלל: "ייזהר הקונה". זהירות הקונה מתפרשת גם על בחינת זכויותיו של המוכר והאם יש ביכולתו להעביר את הזכויות על שם הרוכש.

למרבה הצער, רוכשים רבים שכשלו בביצוע בדיקות משמעותיות מצאו עצמם בפני שוקת שבורה – גם הפסידו את המקרקעין וגם לא הצליחו להיפרע ממי שרימה אותם. מה צריך לעשות שזה לא יקרה לכם? איזה בדיקות צריך לעשות לפני שרוכשים דירה? ריכזנו כאן, את הבדיקות והצעדים הקריטיים שעליכם לעשות, אל תוותרו על זה!

בידקו את זהות מי שמציג עצמו כבעלי הדירה

יש לדרוש מהמוכר הצגת מסמכים מזהים ופרטים מזהים נוספים. במיוחד כאשר מדובר במוכר שפועל כמיופה כוח של אחר – אז יש גם לוודא שמדובר בייפוי כוח אותנטי. יש "להגיע" אל הבעלים עצמו.

גם במקרה בו המוכרת היא חברה – יש לבדוק את מכלול ההשלכות, לרבות הצורך בקבלת אישור של החברה למכירה, חתימות של מורשי חתימה ועוד.

בתי המשפט מטילים אחריות גם על מי ש"נעקץ", בגין אי ביצוע בדיקות במצבים מעוררי חשד.

בידקו פרטי הבעלים הרשום של הנכס במרשם המקרקעין ובמוסדות מתאימים אחרים

לפני שמבצעים רכישה של נכס – יש לבדוק תמיד במרשם המקרקעין מי הבעלים הרשום של הנכס, ולמי שייכות כל זכויות הבעלות בו. אם הדירה לא רשומה בטאבו – יש לבדוק את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.

בדיקת הבית המשותף

יש לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת תקנון הבית המשותף, בו מוגדרות הזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הדירות כלפי רעהו, וכן התנאים וההסדרים לגבי הרכוש המשותף והמוצמד של הבניין.

במידה שבבית המשותף נערך תקנון מיוחד – יכול ותימצא בו הוראה המגבילה מעשיית שימוש כלשהו בנכס וברכוש המשותף המוצמד לו, וכן הוראות בעניין הזכויות ברכוש המשותף ובתוספות בניה ברכוש המשותף.

בדיקת מטרדים שונים

במסגרת בדיקת הדירה וסביבת המגורים, יש לבדוק האם קיימות אנטנות סלולאריות, מהי הקירבה לדרכי תחבורה ראשיות מרעישות וכן למבני תעשיה למבני ציבור. יש לבדוק

שטחים פנויים המצויים בסמיכות לדירה ואת התוכניות העתידיות לגביהם. רצוי לברר על טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות ועוד.

בדיקת הזכות הנמכרת

מהות הזכות הנמכרת: בעלות, חכירה, חכירה לדורות, זכות להירשם כבעלים, זכות להירשם כחוכר, זכות להירשם כחוכר לדורות.

בדיקת קיומו של צד שלישי בעל זכויות בנכס

האם הוענקו לאדם כלשהו זכויות כלשהן לגבי הנכס – שוכר, בעל זכות שימוש בנכס או חלקו, בעל זכות לניהול הנכס, זכות קדימה לרכישת הנכס ועוד. מעבר לבדיקת רישום שעבוד במרשם המקרקעין, יש לבדוק האם רשומים שעבודים על הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת ואצל רשם המשכונות.

בדיקת מצבו הפיסי של הנכס

הטוב ביותר הוא בדיקת הנכס על ידי מומחה שיחווה דעה על מצבו של הנכס ואף ישווה בין המצב בפועל לבין תוכנית הבניה של הנכס. בדיקת שטח הדירה, ההצמדות ועוד.

בידקו את מצב הנכס ברשויות

יש לבדוק ברשויות התכנון על מנת לוודא שהדירה נבנתה על פי היתר, שאין בה חריגות בניה ולא הוצא לגביה או לגבי חלק ממנה צו הריסה.

רצוי לשכור שירותיו של מהנדס / שמאי מקרקעין לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, מעבר לבדיקת ליקויי בניה ומומים גלויים ונסתרים.

במקרה של רכישה מקבלן – יש לבדוק את תוכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על הנכס, את היתר הבניה, את ההצמדות בקרקע ועוד. זאת כמובן מעבר לבדיקת הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע וההיבטים התכנוניים של הפרוייקט.

בדיקת שיעורי המסים החלים על העסקה

יש לבדוק את שיעור המסים החלים על העסקה ולייחד את הסכום המתאים בתשלום התמורה לצורך תשלום מסים אלה, על מנת להבטיח את תשלום המסים וקבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות. כך למשל, אם יש בנכס זכויות בניה שטרם נוצלו – עלול הדבר להקים חיוב בהיטל השבחה (המוטל על המוכר).

שכרו רק את שירותיו של עו"ד הבקי בתחום המקרקעין

במקרים רבים הזול (כדוגמת עוה"ד החבר העושה טובה לרוכשים) יוצא יקר, והיקר מתברר כזול. תחום המקרקעין הוא מורכב ומסובך, וכל פעולה בו הינה בעלת סיכון. תלונות רבות מתבררות נגד עורכי דין בטענות של רשלנות בעסקאות מקרקעין. רק עו"ד שעוסק בתחום יהיה בקי בכל היבטי העיסקה, ההלכות המתחדשות וההתפתחויות בתחום.

זיכרון דברים – לא לחתום!

אל תחתמו על זיכרון דברים ! זיכרון דברים הינו התחייבות לכל דבר, והפרתו עלולה להביא לתשלום פיצויים. זיכרון דברים עלול לחייב אדם לרכוש דירה למרות שטרם בשלו התנאים לרכישה וטרם בוצעו מכלול הבדיקות המקדמיות. פנו לעו"ד המומחה במקרקעין על מנת שינהל את הליך הרכישה באופן מסודר, אחראי ומושכל.

הסבר מורחב: איך מארגנים את הבדיקות לפני רכישת דירה

לפני רכישת דירה צריך לבצע כמה סוגי בדיקות: משפטיות, כמו נסח טאבו והערות, תכנוניות, כמו היתר ותוכניות בסביבה, והנדסיות, כמו מצב הצנרת והמבנה. כדי לא לפספס, כדאי לבנות רשימה ולחלק את הבדיקות בין עורך דין, שמאי ובודק מבנים.

בדקו גם עלויות שוטפות, כמו ועד בית וארנונה, ותוכניות עתידיות בסביבה.

לוח זמנים ברור מאפשר לסיים את הבדיקות לפני החתימה.

דוגמה להמחשה: נניח שבדק בית עולה להמחשה 2,000 ש"ח ומגלה בעיית רטיבות שתיקונה עולה 30,000 ש"ח. הבדיקה מאפשרת לנהל משא ומתן על המחיר או לבקש תיקון, ולכן היא משתלמת. המספרים להמחשה בלבד.

מי בודק מה?

עורך דין את המשפטי, שמאי את השווי, ובודק את המבנה.

מתי מבצעים בדק בית?

לפני החתימה.

מה עם תוכניות בסביבה?

בודקים בוועדה המקומית.

האם הבנק עושה שמאות?

כן, אבל היא נועדה לבנק.

כמה זמן לוקחות הבדיקות?

כמה ימים עד שבועות, תכננו מראש.

צעדים מעשיים

• בנו רשימת בדיקות משפטיות, תכנוניות והנדסיות.
• חלקו בין אנשי מקצוע.
• קבעו לוח זמנים שמסתיים לפני מועד החתימה.
• השתמשו בממצאים במשא ומתן על המחיר או על תיקונים לפני המסירה.

בשורה התחתונה: רכישת דירה היא עסקה גדולה מדי בשביל ניחושים. רשימה מסודרת של בדיקות מגינה על הכסף ועל השקט שלכם.

להמשך קריאה: מחשבון עלויות נלוות לרכישת דירה