ההבדל בין מדד מחירי הדירות לבין מדד הדיור – הם נשמעים די קרובים, אבל לכל אחד יש משמעות אחרת לחלוטין – מבלבל, אבל חשוב!

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת כמה מדדים שקשורים למחירי הדירות – אחד מדד מחירי הדירות והשני מדד הדיור. מדד הדיור מהווה חלק משמעותי ממדד המחירים לצרכן והוא כולל את עלות שירותי הדיור, כלומר בכמה עלו שירותי הדיור בין החודשים, ושירותי הדיור זה לא מחיר הדירה.

בלמ"ס מודדים במסגרת מדד הדיור כמה בעצם עולה להחזיק דירה, וזה אומר שכר הדירה (שכר הדירה המתחדש במסגרת מדד שירותי הדירות בבעלות), תחזוקת דירה וכו'. זה ממש לא קשור למחירי הדירות – כן, השם מבלבל, אפילו מבלבל מאוד, אבל מדד הדיור לא מבטא את מחירי הדירות, אלא את שירותי הדיור, ועונה על השאלה בכמה עלו ההוצאות שקשורות לדיור?

מנגד, מדד מחירי הדירות הוא אכן מבטא את השינוי במחירי הדירות. המדד הזה לא נכנס למדד המחירים לצרכן, פשוט – התפיסה היא שמדד המחירים בודק את התייקרות המחייה בין החודשים, ולא של נכסים בבעלות – אין קשר בין ערך הנכסים לבין כמה עולה לחיות ובכמה העלות הזו השתנתה לעומת חודש קודם.

מדד מחירי הדירות נמסר במקביל לפרסום המדד על כל סעיפיו (לרבות מדד הדיור) ב-15 לכל חודש, אך הוא נמסר כפרק נפרד, סוג של תוספת מידע שלא קשורה לפרסום המדד עצמו. מדד מחירי הדירות הוא בעיכוב – המדד המתפרסם בחודש מסוים תקף בעצם למה שהיה לפני חודשיים – המדד שהתפרסם בספטמבר תקף ומתבסס על מחירי הדירות בחודשים יוני ויולי.

בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו – הרבה יותר משכר הדירה והרבה יותר ממדד הדיור. כלומר, מדד מחירי הדירות עולה על מדד הדיור. העלייה הזו במחירי הדירות לא מתבטאת במדד, ועל פניו זו בעיה – איך זה שמרכיב כה חשוב בחיי האדם – דירה, לא מתבטא במדידת העלויות השוטפות, אלא שבפועל – כמעט בכל העולם, אין מדידה של מחירי דירות במסגרת המדד. כאמור מחירי הדירות הם לא פונקציה של עלות שוטפת, והמדד מחשב שינויים בעלות השוטפת. כמעט בכל העולם הפרמטר שמודד את העלות השוטפת של הדיור מתבססת על שכר הדירה ואחזקת הדירה, וגם אצלנו זה כאמור כך.

ולסיכום – מדד מחירי הדירות אכן מספר לנו מה קרה למחירים (בממוצע ארצי); מדד הדיור מספר לנו בכמה עלו (או ירדו) ההוצאות שקשורות בדיור (והמרכיב העיקרי הוא שכירות).

באתר אנו מפרסמים ומעדכנים מחשבונים של שני המדדים האלו (ושל נוספים…) – הנה מחשבון מדד הדיור והנה מחשבון מחירי הדירות.

וכאן תוכלו לחשב את השינוי בשכר הדירה.

מדד מחירי הדירות – למה יש כמה מדדי דירות? איזה מדד אמין ואיזה לא

הסבר מורחב: איך להשתמש בכל מדד

מדד מחירי הדירות מודד את שינויי המחירים בעסקאות של דירות, ואינו חלק ממדד המחירים לצרכן. מדד הדיור, שהוא חלק ממדד המחירים לצרכן, מתבסס בעיקר על שכר הדירה. לכן מי ששוקל קנייה יתעניין במדד מחירי הדירות, ושוכר או משכיר יתעניין יותר בשינויים בשכר הדירה. הבנת ההבדל מונעת מסקנות שגויות.

דוגמה להמחשה: נניח שמדד מחירי הדירות עלה ב-8% בשנה, ומדד הדיור עלה ב-3%. המשמעות היא שמחירי הדירות עולים מהר יותר משכר הדירה, ולכן התשואה משכירות ביחס למחיר הדירה יורדת. משקיע צריך לקחת זאת בחשבון.

מי מפרסם את המדדים?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

איזה מדד משפיע על המשכנתה?

מסלולים צמודים צמודים למדד המחירים לצרכן.

האם מדד הדירות משקף כל עיר?

יש פילוחים לפי אזורים.

מה עם דירות חדשות?

יש מדדים נפרדים לתחומים שונים.

איך משתמשים בזה?

כנקודת ייחוס, לא כמחיר מדויק לדירה ספציפית.

מה הטעות הנפוצה?

לבלבל בין המדדים ולהסיק שמחירי הדירות עלו מעט כי מדד הדיור עלה מעט.

איך משקיע משתמש בשני המדדים?

משווה את קצב העלייה של מחירי הדירות לקצב העלייה של שכר הדירה, וכך מעריך אם התשואה משכירות משתפרת או נשחקת.

מה השורה התחתונה?

שני המדדים משלימים זה את זה. הכרתם עוזרת להבין את שוק הדיור ולקבל החלטות טובות יותר.

צעדים מעשיים

• הבינו את ההבדל
• עקבו אחרי פרסומי הלמ"ס
• בדקו פילוח אזורי
• חשבו תשואה משכירות
• בדקו הצמדת המשכנתה
• השוו לעסקאות בפועל

להרחבה: מחשבון מחירי הדירות | מחשבון מדד המחירים לצרכן