150 אלף דירות ריקות – אולי כאן נמצא הפתרון לבעיית הדיור
בישראל יש 130-160 אלף דירות ריקות. מדובר בדירות ריקות/ דירות רפאים שלא מושכרות. הדירות האלו הן במקרים רבים דירות ירושה כאשר היורשים נמצאים בצומת דרכים – מה לעשות עם הדירות? או שבגלל אילוצים שונים הם לא יכולים להשכיר את הדירה. כמו כן, יש דירות רבות של תושבי חוץ שמד פעם מגיעים לדירה ומתגוררים בה. וכן מדובר פשוט על דירות שנמצאות ב"שלב המתנה". הבעלים מחכה ולא מוכר או משכיר.
בעבר דובר על ארנונה כפולה ומיסים ביתר על דירות הרפאים האלו, וזאת כדי שיהיה תמריץ גדול להשכיר את הדירות אלו, בועל מדובר על בעלי דירות מעטים שחייבו בתשלום מס גדול.
מה אלו בעצם הדירות האלו? על פי הגדרת הלמ"ס, דירות ריקות הן "דירות שאינן מאוכלסות באופן קבוע". על פי הלמ"ס מדובר בעיקר דירות הממוקמות בערים הגדולות – תל אביב, חיפה וירושלים. הלמ"ס הציג בסוף שנת 2017 תמונה ולפיה מספר הדירות האלו הוא 158 אלף, וזאת אחרי שבמשך כמה שנים הוערכו דירות אלו בכ-40 אלף בלבד.
המספרים עדיין לא ברורים ומוחלטים. בחברת החשמל מציינים כי הדירות שאינן משתמשות בחשמל או שהיקף החשמל אפסי הוא כמה אלפים בודדים בכל עיר.
והאם המס העודף על דירות רפאים אכן מוציא אותם לשוק? ובכן לא – שפוט כי מעטים משלמים מס. הנה דוגמה מירושלים. עירייה החליטה לאמץ את גביית התעריף המרבי מדירות נטושות, במסגרת הוראת השעה שהתקבלה, במטרה להילחם בתופעה ולהעביר דירות אלו לשכירות. מספר הדירות שחייבו הוא 1,300-1,500 דירות. ההסבר של העירייה לכמות הנמוכה – "אין הגדרה מה זאת דירה ריקה בתקנות. לא קיבלנו נתונים מחברת החשמל, קיבלנו נתונים מחברת המים העירונית – ובה לקחנו בחשבון כל מה שהוא עד 10% צריכת מים. שלחנו מכתבים, וחלק מאלו שסירבו לשלם – הגיבו ואמרו שהם לא מתקלחים בבית, אלא רק בחדר הכושר".
טוב, נניח שמספר האמת הוא לא 158 אלף דירות, אלא משמעותית מתחת לכך. נניח שהוא 100 אלף דירות, זה עדיין כפול (בערך) מהביקוש השנתי לדירות. מדובר בכמות שחייבת בחלקה לחזור לשוק השכירות. זה פקטור משמעותי בשוק, וזה בהחלט יכול לצמצם את עליית מחירי השכירויות.
איך עושים את זה?
בשלב הראשון, מיפוי אמיתי של הדירות האלו, בשלב השני הטלת ארנונה כפולה, ובשלב השלישי, הדירות האלו בחלקן יגיעו לשוק הדירות להשכרה.
מעבר לכך, נראה שתמריץ לעודד את המשכירים האלו יכול לעזור. נכון, זה לא פשוט, זה יוצר מצב של איפה ואיפה – משכירים שהם לא של דירות רפאים לא יקבלו תמריץ, אבל זה יכול לעזור.
בנק ישראל מודה שהטבת המשכנתאות לא הגיעה לציבורמחשבון משכנתאמחירי הדירות לאן?
שאלות ותשובות
? מה נחשבת "דירה ריקה" לפי הלמ"ס?
לפי ההגדרה, דירה ריקה היא דירה שאינה מאוכלסת באופן קבוע. המדריך מציין שרובן נמצאות בערים הגדולות.
? למה בעלים משאירים דירות ריקות?
לפי המדריך, רבות מהן הן דירות ירושה שהיורשים עוד לא החליטו מה לעשות בהן, דירות של תושבי חוץ שמגיעים מדי פעם, ודירות שהבעלים מחכים איתן ולא ממהרים למכור או להשכיר. יש גם דירות שעומדות ריקות בגלל מחלוקת בין יורשים או שיפוץ ממושך.
? למה ההערכות לגבי מספר הדירות הריקות שונות כל כך?
אין הגדרה אחידה, והנתונים מגיעים ממקורות שונים: הלמ"ס, חברת החשמל ותאגידי המים. לפי המדריך, נתוני צריכת החשמל מצביעים על מספר נמוך בהרבה מההערכה של הלמ"ס.
? האם ארנונה מוגדלת על דירות ריקות הוכיחה את עצמה?
לפי המדריך, לא ממש. בדוגמה מירושלים חויבו רק מעט דירות, בין היתר משום שאין הגדרה ברורה לדירה ריקה ובעלים טענו לשימוש מינימלי.
? האם החזרת הדירות הריקות לשוק יכולה לפתור את משבר הדיור?
המדריך מציין שגם הערכה זהירה של מספר הדירות הריקות גבוהה מהביקוש השנתי לדירות. לכן הוצאה של חלק מהן לשכירות או למכירה עשויה להשפיע, אבל זה דורש תמריצים ואכיפה אפקטיביים.