כמה משכנתא ניתן לקחת?

נניח שאתם מתכוונים לקנות דירה ב-2 מיליון שקל, כמה משכנתא ניתן לקחת? 1 מיליון, 1.5 מיליון אולי 2 מיליון שקל? ובכן, זה כמובן תלוי בפרמטרים שונים, אבל בנק ישראל הגדיר את גבולות הגזרה של הבנקים.

פעם, וזה לא היה כל כך מזמן – עד 2012 היה ניתן לקחת משכנתא בשיעור גבוה מערך הדירה (אחוז מימון). אז היה אפשר לגבות את המשכנתא בביטוח של EMI וכך בעצם להגדיל את אחוזי המימון ל-90% ואפילו 95%. נכון, זה היה עולה בריבית גבוהה יותר ללווים, אבל תודו שזה מפתה, במיוחד שהריבית הבסיסית נמוכה.

היום המצב שונה לחלוטין. בנק ישראל החליט להוציא את חברת ביטוח המשכנתא – EMI מאחוזי מימון גבוהים מהשוק (אסר על אחוז מימון גבוה), וקבע הגדרות ברורות לאחוז המימון שתלויות במי אתם (הרוכשים)?

– רוכשי דירה יחידה, כאלו שאין ברשותם דירה והם רוכשים דירה יקבלו עד 75% מימון

– משפרי דיור, כאלו שיש להם דירה והם מתכוונים לעבור לדירה אחרת (לרוב משופרת) יקבלו עד 70% מימון.

– משקיעים, כלומר כאלו שיש להם דירה (ויותר) והם קונים דירה נוספת יקבלו משכנתא של עד 50%.

אגב, אם אתם רוצים לקחת משכנתא לכל מטרה (לא דווקא לרכישת דירה) אתם יכולים לקבל משכנתא כזו ששיעורה יהיה עד 50% מערך הדירה (תקרת כל-מטרה; דיור חי: 75/70/50). מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. כעת בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%.

הרעיון של האוצר ובנק ישראל בקביעת המדרגות האלו הוא ברור – הקלה על כאלו שאין להם דירה, ומצד שני הכבדה על כאלו שיש להם דירה. המטרה היא פשוטה – להוציא את המשקיעים משוק הדיור, לעשות להם חיים קשים יותר (זה גם התבטא בהעלאת שיעורי המס ב-2015). כך, חושבים באוצר ובנק ישראל היצע הדירות לכאלו שאין להם יהיה גדול יותר וכך המחירים יירדו. הבעיה שיש לזה צד שני – פחות דירות של משקיעים משמעו פחות דירות להשכרה, ופחות דירות להשכרה, זה פשוט יותר שכר דירה. אז גם אם פתרו בעיה מסוימת גדולה (וזה רחוק מכך), גרמו לבעיה גדולה אחרת בשוק השכירות.

כך או אחרת, בדיור בהנחה, אחוזי המימון נמדדים משווי שוק ולא ממחיר ההנחה. הסיבה העיקרית היא שהנכס הנרכש מבטא הנחה על המחיר הריאלי, והמשכנתא נלקחת ביחס למחיר הריאלי – נניח לדוגמה שהערך הכלכלי של הנכס הוא 2 מיליון שקל, והוא נרכש בהנחה של 20%, כלומר לפי 1.6 מיליון שקל. המשמעות בכתבה: 75% מ-2 מיליון כלומר 1.5 מיליון, מעל 90% ממחיר המבצע. בפועל הבנקים בודקים שווי שמאי ותקרות 75/70/50.

מעבר לכך, יש מקומות שיש מענקים שניתנים לרוכשי הדירות, המענקים האלו מבטאים מבחינת רוכש הדירה וזה מוסכם, על האוצר על בנק ישראל ועל הבנקים, סוג של הון עצמי, כך ששיעור המשכנתא גבוה עוד יותר. בדיור בהנחה עדיין בודקים שווי והון.

ריבית משכנתא – נתונים מעודכנים

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.