מחיר הדירה הוא לא רק הסכום שמשלמים למוכר. לצדו יש עלויות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות ומימון, והן מגדילות את ההוצאה הכוללת באחוזים לא מעטים.

כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?

המדרגות מוקפאות עד 15.1.2028:

• עד 1,978,745 ש"ח: 0%
• מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח: 3.5%
• מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח: 5%
• מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח: 8%
• מעל 20,183,565 ש"ח: 10%

כמה מס ישלם מי שקונה דירה יחידה ב-2.5 מיליון ש"ח?

דוגמה: על 1,978,745 ש"ח הראשונים לא משלמים מס. על 368,295 ש"ח הבאים משלמים 3.5%, כלומר 12,890 ש"ח. על 152,960 ש"ח הנותרים משלמים 5%, כלומר 7,648 ש"ח. בסך הכול כ-20,538 ש"ח. חישוב לכל סכום אפשר לעשות במחשבון מס רכישה או במחשבון מס רכישה לדירה יחידה. מי שקונה דירה נוספת יכול להיעזר במחשבון מס רכישה על דירה נוספת.

כמה עולה המימון?

הריבית על המשכנתא היא לרוב ההוצאה הנלווית הגדולה ביותר. דוגמה: משכנתא של מיליון ש"ח ל-25 שנה בריבית של 4.25% (פריים 4.75% פחות 0.5%) בלוח שפיצר מחזירה כ-5,417 ש"ח בחודש. לאורך כל התקופה מדובר בכ-1.625 מיליון ש"ח, מתוכם כ-625 אלף ש"ח ריבית. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% (החלטה מ-21.10.2026). חישוב אפשר לעשות במחשבון מסלולי משכנתא.

אילו עלויות נוספות כדאי לתכנן?

שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (אם יש מתווך), שמאי ובדק בית, ביטוחי משכנתא, עמלת פתיחת תיק בבנק ורישום בטאבו. כדאי לבקש הצעות מחיר מראש ולהכניס אותן לתקציב לפני החתימה.

עלויות נלוות נוספות שכדאי להכיר

דמי תיווך – רכישת דירה דרך מתווך עולה כסף. דמי התיווך יכולים עקרונית להגיע ל-3% ואף יותר, אבל בפועל, ברוב המקרים הם נעים בין 1% ל-2% מערך הדירה, כשהשיעור הנפוץ הוא 1%. מחפשי דירות נוטים לחתום במהירות על הסכם תיווך בלי להתמקח, כי לא מדובר בכסף שיוצא מיד מהכיס, אבל ההתמקחות עשויה להתברר ככלכלית מאוד – בכמה דקות אפשר לחסוך אלפי שקלים ולפעמים אף יותר.

תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה. הוא אמור לוודא שהדירה באמת רשומה על שם המוכרים, שלא מדובר בהונאה ושהכול תקין מבחינת הרישומים, ובסוף התהליך הוא רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה נע בדרך כלל בין 0.5% ל-2%. חשוב לבחור עורך דין מנוסה, רציני ומקצועי – יש כאלה גם ברף התחתון של המחירים.

עלויות הובלה – מעבר דירה דורש אריזה, סבלים ותיאום. יש חברות שעושות הכול: אורזות בדירה הישנה, מלוות את ההובלה ומפרקות את הארגזים בבית החדש, והעלות של שירות כזה יכולה להגיע ל-5,000 עד 10,000 ש"ח. הובלה סטנדרטית בלבד עשויה להסתכם ב-2,000 עד 3,000 ש"ח, בהתאם להיקף התכולה, למיקום, לקומה ולקיום מעלית.

ריהוט וציוד חדש לבית – נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה מלווה לרוב בהשקעה בריהוט ובציוד. היקף ההוצאה תלוי ברוכשים עצמם, אבל כדאי לתכנן אותה מראש.

שיפוץ הדירה – אם הדירה זקוקה לשיפוץ לפני הכניסה, זה מייקר משמעותית את העסקה. שיפוץ מקיף יכול להגיע אפילו ל-20% מערך הדירה, ושיפוץ נקודתי, כמו חדר אמבטיה, יכול לעלות מכמה אלפי שקלים ועד עשרות אלפים.

חיבור לתשתיות – במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לספקי התקשורת והאנרגיה: אינטרנט, טלוויזיה, גז, מים וחשמל. הסכומים קטנים יותר, אבל יכולים להצטבר למאות ואף לאלפי שקלים.

ביטוחים ותשלומים חד-פעמיים במשכנתא – לצד הריבית יש ביטוחי חיים ומבנה שמלווים את המשכנתא לאורך כל התקופה, ותשלומים חד-פעמיים כמו שמאי ופתיחת תיק.

תשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה

מי שרוכש דירה מקבלן משלם לרוב את התשלומים כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה. המדד אמור לבטא את התייקרות עלויות הבנייה, אבל ההוצאות של הקבלן כוללות גם קרקע ורווח יזמי, ולכן הצמדה של כל הסכום למדד הזה עלולה ליצור הטיה כלפי מעלה. במקרים מסוימים אפשר במשא ומתן לצמצם את ההצמדה, למשל להצמיד רק חלק מהסכום. בכל מקרה, כדאי לכלול בתקציב את התוספת הצפויה מההצמדה.

כל הסעיפים האלה מביאים לכך שמחיר הדירה אינו רק הסכום שמשלמים למוכר. ההוצאות הנוספות עשויות להגדיל את העלות הכוללת בשיעור ניכר, ולכן כדאי לרכז אותן בטבלה אחת לפני החתימה.

מדריך מורחב: כמה באמת עולה הדירה – חישוב לדוגמה

כדי לא להיות מופתעים, כדאי לבנות לפני החתימה טבלה פשוטה שבה כל עלות נלווית מקבלת שורה משלה: מס רכישה, עורך דין, תיווך, הובלה, שיפוץ, ריהוט וחיבור לתשתיות. כך רואים את התמונה המלאה ומחליטים כמה הון עצמי צריך להשאיר בצד.

דוגמה להמחשה בלבד: נניח דירה ב-2,000,000 ש"ח. נניח שכר טרחת עורך דין של 0.5%, כלומר 10,000 ש"ח, דמי תיווך של 1%, כלומר 20,000 ש"ח, הובלה ב-3,000 ש"ח ושיפוץ קל ב-40,000 ש"ח. יחד מדובר ב-73,000 ש"ח, כ-3.65% ממחיר הדירה, עוד לפני מס הרכישה ועלויות המימון. את החישוב המלא אפשר לעשות במחשבון עלויות נלוות לרכישת דירה.

האם אפשר לממן את העלויות הנלוות במשכנתא?

הבנק מממן בדרך כלל אחוז ממחיר הדירה, ולכן את רוב העלויות הנלוות צריך לשלם מההון העצמי. כדאי לתכנן זאת מראש.

על אילו עלויות אפשר להתמקח?

בעיקר על דמי התיווך ועל שכר הטרחה של עורך הדין. גם הצעות מחיר להובלה ולשיפוץ כדאי להשוות בין כמה ספקים.

מתי משלמים את מס הרכישה?

המס משולם לרשות המסים בסמוך לאחר החתימה על החוזה, ולכן חשוב שהכסף יהיה זמין כבר בשלב הזה.

האם כדאי להשאיר רזרבה מעבר לחישוב?

כן. מקובל להשאיר מרווח של כמה אחוזים לעלויות לא צפויות, כמו תיקונים שמתגלים אחרי הכניסה או עיכוב במעבר.

בשורה התחתונה: המחיר האמיתי של הדירה כולל את כל מה שמסביב לה. מי שמכין טבלת עלויות מלאה מראש נכנס לעסקה בביטחון ונמנע מהפתעות בזמן החתימה.

---

עדכונים: 24.10.2026 – שכתוב מלא לתבנית 2026, תוך שמירה על פרקי העלויות הנלוות מהמדריך המקורי: נוספו מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ל-2026 (מוקפאות עד 15.1.2028) עם דוגמה מספרית, וחישוב עלות המימון לפי פריים 4.75%. נוספו קישורים למחשבונים. נוסף פרק מורחב עם הסברים, דוגמאות מספריות ושאלות ותשובות.