החשש הגדול של דיירים בהתחדשות עירונית הוא קריסת קבלן המעכבת את הפרויקט, בנקים או חברות ביטוח חלשים מדי שלא יעמדו בערבויות. החשש מוצדק עקב קריסת חפציבה ב-2007, אלא שמאז תוקן חוק המכר במטרה להגן על כספי הרוכשים. עם זאת רוכשים רבים מאוד לא יודעים שבמקרה קיצון שבו הבנק משלם דמי הערבות בעקבות פשיטת רגל של הקבלן – על פי חוק הם צריכים לשלם מס גבוה הפוגע בגודל הפיצוי, שהוא למעשה שווי הדירה החדשה.

כך אם קיבלתם את הערבות, החוק יכול לראות בה "זכות אחרת במקרקעין", המחויבת במס גבוה.במקרה שהייתם מקבלים דירה, הייתם נהנים מפטור ממס שבח עבור הדירה החדשה, ללא תלות בשווייה. שיעור המס הוא עד 50% משווי הדירה שנהרסה בפינוי-בינוי, בהתאם לשנת הרכישה של הדירה הישנה. ככל שמועד הבנייה רחוק יותר, שיעור המס יהיה גבוה יותר.

ברשות המסים סבורים שהם יכולים לפרש את קבלת דמי הערבות כקבלת תשלום עבור מכירה של דירת מגורים. עם זאת, הרשות לא מכירה באירוע כזה כאירוע של מכירת דירה המחויב במס קטן יחסית או בפטור. לפי רשות המסים, ניתן יהיה לבחון, באופן פרטני, את זכאותו של כל אחד מבעלי הדירות לנצל פטור אישי מכוח החוק או את זכאותו לחישוב המיוחד המוענק לדירת מגורים מזכה חייבת.

ובכל זאת יש גם מיסוי אחר, שמעניק פטור לדירה יחידה, אבל רק עד 2.14 מיליון שקל, שכן הרשות יכולה להפריד בין שווי הדירה לבין שווי זכויות הבנייה שמעלות את ערך הנכס. מעל סכום הפטור ישנו מס שיכול להגיע עד 50%. במכירת דירת מגורים יחידה רגילה ישנו פטור עד שווי של 4.5 מיליון שקל.

במצב הנוצר לאחר מס במקרים רבים לא רק שהקונה לא יכול לרכוש דירה בשווי הדירה החדשה אלא גם בשווי הדירה הישנה. בכל זאת נציין שמדובר באירוע נדיר, משום שלרוב הבנק יעדיף להחליף יזם משלם את הערבות, כך שהדירה תתקבל והכסף נשמר.

פסיקהבפסק דין של ינבסטלום הולדינגס בע"מ נגד ספריית יפת בע"מ מ-2016 קובע בית המשפט העליון, כי מימוש ערבות בנקאית, שניתנה להבטחת קבלת שירותי בנייה בדרך של עסקת קומבינציה אשר לא יצאה אל הפועל, מהווה תמורה ממכר מקרקעין, ובגינה יש להוציא חשבונית מס (וגם לדווח עליה למנהל מיסוי מקרקעין).

מיסוי מקרקעין סירב לקבל עסקה שבוטלה וישלם 30 אלף שקלקריסת קבלן אינה כוח עליון

הסבר מורחב: איך מתכוננים לסיכון של קריסת יזם

בפרויקט פינוי-בינוי הדיירים מוותרים זמנית על הדירה שלהם תמורת דירה חדשה בעתיד. הסיכון הוא שהיזם לא יסיים, ולכן הבטוחות בהסכם הן לב העניין: ערבויות, ביטוחים ופיקוח של עורך דין מטעם הדיירים. כפי שהמדריך מסביר, גם המיסוי במקרה של קריסה עשוי להיות מורכב. לכן חשוב לברר מראש את ההשלכות עם יועץ מס.

דוגמה להמחשה: נניח, להמחשה, שדיירים פינו דירות ששוויהן היה 1.5 מיליון שקל כל אחת, והיזם קרס לפני הבנייה. נניח שהערבות מכסה את שווי הדירה, אבל רשות המסים רואה בתשלום אירוע מס. הדיירים עלולים לקבל פחות ממה שציפו. אם בררו מראש את מבנה הערבות והמיסוי, הם יכולים לנהל משא ומתן על תנאים מתאימים.

מה סוג הערבות הנפוץ?

ערבות חוק מכר וערבות ביצוע, שמובטחות על ידי בנק או חברת ביטוח.

מי מפקח על היזם?

עורך הדין של הדיירים והמפקח מטעם הבנק המלווה.

האם יש ביטוח נוסף?

כדאי לבדוק אם ההסכם כולל ביטוח לדירות במהלך הבנייה.

האם כדאי לחכות לפני חתימה?

חתימה מוקדמת מדי, לפני בדיקת היזם והבטוחות, עלולה לקשור את הדיירים לפרויקט לא מתאים. עדיף לקחת זמן לבדיקה ולקבל כמה הצעות מיזמים שונים.

צעדים מעשיים

• בררו אילו ערבויות ניתנות לכל דייר.
• בדקו את חוסנו של הבנק המלווה.
• קבלו ייעוץ מס לפני החתימה.
• בחרו עורך דין מטעם הדיירים.
• שמרו עותק של כל המסמכים.

להרחבה: מחשבון כדאיות פינוי-בינוי · מחשבון מס שבח