למדריך מס שבח
תמ"א 38 לא מקבלת בקשות חדשות מאז מאי 2026; פרויקטים קיימים ממשיכים. בפרויקטים האלה רבים הדיירים בעצם מתפנים מהדירה שלהם ומקבלים דירה אחרת, והשאלה אם מדובר במכירת דירה? זו לא שאלה פשוטה ויש לה משמעות כספית גדולה, וחשוב להבהיר שעניין המס בעסקאות האלו מורכב מאוד וספציפי מאוד – כל דייר וחבות המס שלו בהתאם לסטטוס שלו. המס הזה יכול להשפיע על הפרויקט כולו, ולבטל את כדאיותו הכלכלית.
ככלל, דייר בעל דירה יחידה (באם הוא מקיים את כל התנאים) זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים בחלון של 18 חודשים (מס שבח 25%, חישוב ליניארי מ-2014). תקרת 2.06 מיליון היא מספר מ-2016 – בדקו תקרה עדכנית, אל תסמכו עליה, כך שלרוב במקרים אילו, נעזר היזם בפטור זה של הדייר על מנת להוריד את נטל המס הכולל על העסקה.
אם אין פטור, משלמים מס שבח 25% (ליניארי מ-2014), והמצב כיום שהיזם הוא לרוב האחראי לתשלום מס שבח (על ההפרש בין המחיר לתקרת הפטור). כאשר אין לדייר פטור ממס שבח, יש להתייחס ל-תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין שמעניק פטור לעסקאות תמ"א 38 הריסה ובנייה באם מתקיימים מספר תנאים (תנאים גם לגבי הדייר וגם בקשר ליזם עצמו).
והנה התנאים בקשר לדייר – צריך להיות פטור לדירה בודדת בבניין של הדייר, כאשר התוספת המקסימאלית לא תעלה על 25 מ"ר, או לחילופין ששווי הדירה אינו מעל 2 מיליון שקל, הגבוה מהם.
אם יש חריגה מחלק מהתנאים האלו, תחול חבות מס שלרוב מועמסת על היזם.
התנאים בקשר ליזם – הפטור הוא רק לזכויות התמ"א ורשות המיסים דורשת להתייחס ספציפית לכל זכויות הבנייה הכוללות בפרויקט ולהבהיר ולהגדיר מי מהן זכויות בגין התמ"א ומי מתוכן זכויות מתוקף התב"ע.
והנה המחשה שמראה עד כמה הנושא מורכב – נניח בניין בתמ"א 38 הריסה ובנייה, בן 10 דירות שסך זכויות התב"ע – 500 מ"ר וזכויות התמ"א – 500 מ"ר. גודל דירות הדיירים 500 מ"ר וגודל דירות היזם 500 מ"ר.
הבעיה שתוכנית הרבעים של תל אביב מוגדרת כתוכנית נפחית, כך שלא ניתן להגדיר איזה שטח מתוך ה-1,000 מ"ר הן זכויות תמ"א ואיזה זכויות תב"ע; ולכן לא ניתן לקבוע מה חלק היזם וחלק הדיירים (למרות שזה נראה אולי ברור) ולא ניתן לקבוע את חבות המס שבח.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
הסבר מורחב: מה כל דייר צריך לבדוק לפני חתימה על פרויקט תמ"א 38
בפרויקט תמ"א 38 כל דייר נמצא במצב מס שונה, בהתאם למספר הדירות שבבעלותו, למועד הרכישה ולסוג התמורה שהוא מקבל. לכן לא כדאי להסתמך על מה שנאמר לשכנים. לפני החתימה כדאי לבקש מעורך דין שמייצג את הדיירים לבדוק את ההשלכות המיסוי לכל דייר. חשוב לבדוק גם מי נושא בתשלום המס אם ייקבע שיש חבות, האם היזם מתחייב לכסות אותו, ומה קורה אם הפרויקט מתעכב. דייר שמחזיק כמה דירות או שקנה את הדירה לאחרונה צריך לבדוק את מצבו בקפידה. שאלה נוספת היא איך התוספת לדירה תשפיע על מס עתידי במכירה.
דוגמה להמחשה: נניח שדייר מקבל בפרויקט תוספת של 15 מ"ר ומרפסת, ששוויים מוערך ב-300,000 שקל. אם הוא זכאי לפטור, הוא לא ישלם מס על התוספת. אם לא, ייתכן שיחויב במס על חלק מהשווי, והסכום יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. המספרים להמחשה בלבד.
מי משלם את המס בפרויקט?
זה תלוי בהסכם עם היזם, ולכן חשוב לבדוק את הסעיף הזה.
האם כל הדיירים זכאים לפטור?
לא בהכרח. המצב תלוי בנסיבות של כל דייר.
מה כדאי לבקש מעורך הדין?
חוות דעת מיסוי אישית ובדיקה של סעיף המס בהסכם.
צעדים מעשיים
- בקשו בדיקה אישית של מצב המס שלכם.
- קראו מי נושא בתשלום המס לפי ההסכם.
- בדקו את ההשלכות על מכירה עתידית.
- אל תחתמו לפני שקיבלתם תשובות בכתב.
כדאי לזכור: הסכם טוב מגדיר מראש מי משלם, ומונע מחלוקות כשהפרויקט כבר בעבודה.
שאלות ותשובות
? למה מס שבח בפרויקט תמ"א 38 מורכב?
כל דייר נמצא במצב מס שונה לפי מספר הדירות שלו ותנאים נוספים. המס יכול לפגוע בכדאיות הפרויקט כולו.
? איך היזם נעזר בפטור של הדיירים?
דייר בעל דירה יחידה שעומד בתנאים יכול להיות זכאי לפטור ממס שבח. היזם משתמש בפטור הזה כדי להקטין את נטל המס הכולל בעסקה.
? מה קובע תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין?
הוא מעניק פטור לעסקאות תמ"א 38 בתנאים מסוימים, גם כשאין לדייר פטור אחר. יש תנאים גם לגבי הדייר וגם לגבי היזם.
? למה קשה להפריד בין זכויות תמ"א לזכויות תב"ע?
בחלק מהתוכניות העירוניות הזכויות מוגדרות לפי נפח כולל ולא לפי מקור. אז קשה לקבוע מה שייך ליזם ומה לדיירים, וקשה לחשב את המס.
? מי משלם בדרך כלל את מס השבח בפרויקט?
ברוב המקרים היזם לוקח על עצמו את חבות המס. חשוב שהעניין יוגדר במפורש בהסכם.
? למה לא לסמוך על מה שנאמר לשכנים?
מצב המס של כל דייר שונה. עורך דין שמייצג את הדיירים צריך לבדוק את ההשלכות לכל אחד בנפרד לפני החתימה.
להרחבה באתר: מחשבון מס שבח, תמ"א 38 – המדריך השלם!