לפני החלטה על עוברים לדירה לדירה בדקו את הנתון החי. כעת ריבית בנק ישראל 3.25% והפריים 4.75%. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון. בדקו במחשבון משכנתא ובמה הבנק בודק.

כשרוכשים דירה מצפים לרוב לנכס שישמש אותנו שנים ארוכות, אבל בוודאי שלא לנצח. אחוז משמעותי מבין הישראלים מוגדר בתור "משפר דיור", כלומר, כזה שמוכר את הדירה הקיימת שלו על מנת לעבור לדירה אחרת, שתהיה גדולה ויקרה יותר. הכול טוב ויפה, אלא שצריך לשאול מה בדיוק קורה במצבים אלה עם המשכנתא שנלקחה עבור הדירה הראשונה. גם כאשר כלל התשלומים עליה עוד לא שולמו, כפי שקורה בדרך כלל, יש לא מעט דברים שניתן לעשות.

גרירת משכנתא

הפתרון הראשון שאפשר לחשוב עליו הוא לבצע גרירת משכנתא. במצב הזה המשכנתא הקיימת מועברת לנכס החדש, על כל התנאים שלה: המסלולים שנבחרו, הריביות, התקופה וכיוצא בזה. כמובן שגם השעבוד עובר מהנכס החדש לישן, על פי השיקולים השונים של האשראי ומדיניות הבנק. הנכס הישן לכן "משתחרר" מהשעבוד.

כן ייתכן מצב של שינוי בתנאי ההלוואה אם מדובר בהלוואות זכאות, או במקרה של דירה בסכום אחר (כפי שקורה בדרך כלל). במקרה הזה צריך לראות כיצד ממנים את הסכום שנותר לשלם. נניח שמוכרים דירה ב-1.8 מיליון שקלים ורוכשים דירה חדשה ב-2.4 מיליון. עדיין יש כאן סכום לא מבוטל של 600,000 שקלים אשר לגביו ניתן לקחת משכנתא גם כן (חלקית או מלאה).

ברמה הכללית גרירת משכנתא משולה באופן הביצוע שלה ללקיחת משכנתא "רגילה" וכוללת הגשת בקשה ראשונית להלוואה, המצאת המסמכים הנדרשים, בחינת הבקשה על ידי הבנק וחתימה על הסכם משכנתא חדש מול הבנק כאשר היא מאושרת. הבנקים מאפשרים לבצע גרירה של המשכנתא כנגד פיקדון המתנהל בהם או עתיד להיפתח בהם, כמו כאן גרירה של המשכנתא נגד ערבות בנקאית בשיעור מסוים. בתרחיש מהסוג הזה מחליפים הפיקדון או הערבות את הדירה המשועבדת לבנק, כך שהמשכנתא נשמרת גם כאשר אין בפועל נכס נדל"ני אשר משועבד.

הלוואת גישור

מצב אפשרי אחר הוא כזה בו כבר מעוניינים לרכוש דירה אחרת, אבל עדיין לא מצליחים למצוא קונים לדירה הנוכחית. במצב הזה, שהוא בהחלט הגיוני ושכיח, פתרון הגיוני הוא הלוואת גישור (המכונה גם הלוואת בוליט או הלוואת בלון). את ההלוואה הזו לוקחים מהבנק על חשבונם של נכסים קיימים שאינם נזילים – או למעשה הדירה הקיימת – עד אשר תושלם עסקת המכירה של הדירה. במועד זה למעשה תוחזר ההלוואה לבנק, על פי התנאים הספציפיים שהוגדרו בהסכם הראשוני שנחתם מולו.

ברוב המקרים עומדת הלוואת גישור על מאות אלפי שקלים, כאשר משך ההלוואה נע בין שנה לבין שלוש שנים (ההנחה היא שפרק זמן שכזה הוא די והותר למציאת רוכשים לדירה). יש מספר מסלולים פוטנציאליים של הלוואת גישור, למשל מסלול המבוסס על ריבית הפריים או מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן. ההלוואה אינה מהווה חלק מהמשכנתא או מהמסלולים ששולבו יחדיו לצרכי המימון של הנכס החדש. ישנן מספר אופציות להחזרת כספי ההלוואה, לרבות תשלום אחד בתום התקופה (ריבית+קרן) או תשלום ריבית באופן חודשי והשלמת הקרן בשלב האחרון. בכל מקרה מרגע שמוכרים את הדירה אפשר לשלם את תשלומי המשכנתא כולה בפעם אחת, ללא אי אילו קנסות ועמלות (המאפיינות משכנתאות "רגילות" במצבים אלה).

לצד הלוואת גישור קיימת אופציה פיננסית נוספת – הלוואת גרייס. במצב זה הבנק "מוותר" לנו למשך תקופה מוגדרת על תשלומי ההלוואה, בין אם כולם ובין אם באופן חלקי (התשלום הוא של הריבית בלבד, בעוד תשלום הקרן ייעשה בתום התקופה). בין הלוואת גישור להלוואת גרייס יש מספר קווי דמיון אבל גם נקודות שוני. ההבדל העיקרי הוא שהלוואת גישור מסתיים תוך פרק הזמן שהוגדר ב"מכה", בעוד שהלוואת גרייס משלמים במשך תקופת ההלוואה סכום מופחת אבל בסיומה יש צורך בתשלומים מוגברים למשך יתרת תקופת המשכנתא. במילים אחרות: הלוואת גישור היא הלוואה לטווח קצר יחסית, בעוד שהלוואות גרייס היא לטווח ארוך במסגרתו משלמים פחות בשנים הראשונות ויותר בתקופה שלאחר מכן.

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא, במובן הפשוט ביותר, הוא מצב בו אנחנו מסלקים לחלוטין את המשכנתא הקיימת לפני מועד הפירעון ה"רשמי" שלה, ולוקחים תחת זאת משכנתא חדשה עם תנאים שונים לחלוטין. את המחזור נהוג לבצע כאשר התנאים הנוכחיים של המשכנתא פחות מתאימים לנו מבחינת יכולות ההחזר (לחיוב או לשלילה), כאשר התנאים שלה הופכים לאטרקטיביים פחות עם הזמן (דוגמת משכנתא המבוססת על מדד המחירים לצרכן) וגם בתרחישים אפשריים של מעבר לדירה חדשה.

מחזור משכנתא נראה כמו פתרון מתבקש, והוא אכן מתאים לצרכים הנקודתיים שלנו כמו כפפה ליד בחלק מהמקרים. יחד עם זאת צריך לקחת בחשבון שגם לו יש את העלויות שלו, בעיקר עמלות למיניהן שמשלמים על עצם פירעון ההלוואה הראשונה לפני המועד שלה: עמלת אי הודעה מוקדמת (כאשר לא מודיעים לבנק מספיק זמן מראש), עמלה תפעולית במחזור המשכנתא, עמלת היוון המבטאת את הפרשי הריבית, עמלת מדד ממוצע (במסלולים צמודי מדד), עמלת הפרשי שער (משכנתא במסלול הצמוד לאחד המטבעות הזרים) ועוד. בנוסף צפויות עלויות נלוות דוגמת תשלום אגרת עבור ביטול המשכנתא הקיימת, עלות הערכת שמאי מקרקעין את הנכס, עמלת פתיחת תיק למשכנתא החדשה שנלקחה ועוד. חשוב לכן להעמיד את כל העלויות הפוטנציאליות האלה על כף המאזניים ולראות עד כמה משתלם לבצע את המחזור, או שמא רצוי לבחור בפתרונות הכלכליים האפשריים האחרים.

איך מסירים את המשכון?

בלי קשר לכדאיות הבחירה בכל אחד מהפתרונות שהובאו כאן, צריך לזכור שמדובר גם בהליך בירוקרטי שמצריך מכם תשומת לב לשלבים השונים הנדרשים מכם. אחד הצעדים המרכזיים בתהליך הוא העברת השעבוד. ביטול השעבוד שנרשם מבעוד מועד על הנכס הראשוני נעשית באמצעות טופס בקשה לביטול משכון. העיקרון המרכזי כאן הוא שהאדם שמבצע את העסקה צריך להמציא את המסמכים המקוריים על עצם ביטול השעבוד מהגורם אליו שועבד הנכס – הבנק שנתן לו את המשכנתא – ולהעביר את הטופס ללשכה בה רשמו את השעבוד מלכתחילה.

מהסקירה שהבאנו כאן רואים שיש מספיק אפשרויות מימון שניתן להסתמך עליהן. אין פתרון שהוא חד משמעי מומלץ עבור כל אחד ואחת מכם. תמיד צריך לשאול מהו שווי הנכסים הרלוונטיים, מהו המצב הכלכלי של לוקחי ההלוואה, אילו מאפיינים מגלמת המשכנתא הנוכחית, כמה תשלומים ממנה עוד נותרו וכן הלאה. בחינה של האופציות, או אפילו קבלת ייעוץ פיננסי מאנשי מקצוע, יוכלו לקרב אתכם לעבר ההחלטה המושכלת ביותר.