גם אתם גרים בבניין שנבנה בשנות השבעים ללא אישור, שלא באשמתכם, לא תאושר לכם תמ"א 38.

כך גילו דיירים ברמת השרון לאחר עתירה של יזם שביקש לקדם תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה בשם הדיירים. אלא שהבניין, בן שלוש קומות ותשע דירות, נבנה בשנות השבעים ללא היתר.

היזם לעומת זאת טען כי הקבלן שבנה את הבניין שילם את כל האגרות וההיטלים, והעירייה  אף איפשרה את חיבורו לחשמל, את אכלוסו ואת רישומו כבית משותף. והוא אף קיבל היתרים נוספים.

לפי הוועדה המקומית וועדת הערר  דיירי הבניין לא פעלו להוצאת ההיתר בפועל. עוד נטען כי ייווצר תקדים לגבי בניינים דומים. העליון תמך פה אחד בעמדת הוועדה המקומית וועדת הערר.

עו"ד עמית נסים, שותף במשרד עו"ד מינצר־כרמון, נסים, המתמחה בהתחדשות עירונית, אמר: "בכל אותן שנים הבעלים לא ניסו לקבל היתר בנייה כדין, ופסק הדין מחדד את המסר שלפיו תמ"א 38 לא יכולה להלבין עבריינות בנייה".

מעניין לציין כי ברמה הארצית –  אולי בניין לא יכול לקבל היתר, אך תוכנית מתאר לעיר שלמה כן. כך הכשירה תוכנית בנייה והתחדשות עירונית ל בבית שמש בניינים שאין להם היתר בנייה. אז תלוי מי המבקש.

שכונת נווה גולן, תתחדשי, קיבלת היתר בנייה לתמ"א 38להכשיר את השרץ? הוועדה המחוזית אישרה עבירות בנייה בבית שמש

הסבר מורחב: מה חשוב לבדוק לפני תמ"א

הפסיקה שבמדריך מראה שמצב הרישוי של הבניין משפיע על האפשרות לקדם פרויקט התחדשות. לכן, לפני שחותמים עם יזם, כדאי לבדוק בתיק הבניין בוועדה המקומית אם יש היתר לבנייה המקורית. בנוסף, כדאי שהדיירים יקבלו ייעוץ משפטי משלהם ולא יסתמכו רק על עורך הדין של היזם. בדיקה מוקדמת חוסכת זמן ואכזבה.

דוגמה להמחשה: נניח, להמחשה, שדיירים חותמים עם יזם ומחכים שנתיים, ואז מתברר שאין היתר לבניין. נניח שבמקביל כמה דיירים דחו שיפוצים בדירות. הזמן אבד, והפרויקט עלול לא לצאת לפועל. אם היו בודקים את תיק הבניין לפני החתימה, הם היו יודעים על הבעיה מראש ויכולים לבחון חלופות.

איפה בודקים את תיק הבניין?

בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולעיתים באתר הרשות.

מי משלם על עורך הדין של הדיירים?

במקרים רבים היזם מממן, אבל חשוב שעורך הדין יהיה בלתי תלוי.

האם יש מסלולים אחרים?

בהתאם למצב, אפשר לבדוק מסלולים חלופיים של התחדשות עירונית.

האם אפשר להכשיר בנייה ישנה בלי היתר?

במקרים מסוימים אפשר להגיש בקשה להכשרה בדיעבד, אבל זה תלוי בתוכניות החלות על המגרש. כדאי לבדוק עם עורך דין או מהנדס לפני שמקדמים פרויקט.

צעדים מעשיים

• בדקו את תיק הבניין בוועדה המקומית.
• ודאו שיש היתר לבנייה המקורית.
• בחרו עורך דין בלתי תלוי לדיירים.
• בקשו מהיזם לוח זמנים כתוב.
• בדקו את מצב התוכניות החלות על המגרש.

להרחבה: מחשבון כדאיות תמ"א 38 · מחשבון כדאיות פינוי-בינוי