fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא מדריכי השקעות

דירה להשקעה בחו"ל - איך קונים? כמה זה עולה? ומה התשואה?

כשקונים דירה להשקעה, נהוג לחשב את כדאיות ההשקעה במונחי תשואה שנתית. זאת אומרת, כמה אחוזים מההשקעה יקבל המקיע בכל שנה. התשואה השנתית על דירות להשקעה בישראל עומדת היום על כ-3% בשנה. תשואה גבוה יחסית ניתן גם להשיג בבאר שבע, שם התשואה יכולה להגיע לעתים ל-4%, לקראת פתיחת שנת הלימודים באוניברסיטה.

אבל, פרמטר נוסף שכדאי לקחת בחשבון כשרוכשים דירה להשקעה, הוא מה הפוטנציאל לרווח הון שיכול לנבוע ממכירת הדירה בעתיד. אם נקנה דירה שמניבה 3% בשנה אבל מחירי הדירות ירדו, בסוף הדרך, כשנרצה לממש את ההשקעה, ייתכן שנמצא שההשקעה הניבה רווח קטן בהרבה או אפילו הפסד.

העלייה החדה במחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות מציבה את השאלה האם ניתן עדיין לייצר רווח הון מהשקעה בדירה ואם כן אז באיזה שיעור.

כשבוחרים השקעה צריך לבדוק תמיד מהן ההשקעות האלטרנטיביות. מי שהחליט שההשקעה הטובה ביותר היא קניית דירה, חשוב שידע שקיימת אלטרנטיבה נוספת בקניית דירה והיא קניית דירה להשקעה, באופן פרטי, בחו"ל. ההשקעה הזאת לא מתאימה לכולם ויש לבחון היטב את כל ההיבטים הכרוכים בהשקעה כזאת (מיסוי, רגולציה וכו').

תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי

איך קונים דירה בחו"ל?

אחת הדרכים לבצע רכישה של נדל"ן בחו"ל היא השקעה של הכסף בקרן אשר משקיעה עבורו את הכסף בנכס. בשיטת ההשקעה הזאת אין בעצם בעלות ישירה על הנכס והנכס לא נרשם על שם המשקיע.

האפשרות השנייה היא השקעה ישירה. המשקיע יכול לטוס למדינת היעד, לסייר ולראות את הנכסים הפוטנציאלים ולסגור בעצמו את העסקה באמצעות עורך דין. רכישה בשיטה כזאת מצריכה היכרות עמוקה עם המקום בו מתכוון המשקיע לרכוש דירה, עם השוק ועם תנאי השוק. בהרבה מקומות השפה עצמה מהווה מכשול. השיטה הזאת אינה מומלצת למשקיע "הממוצע". היא יכולה להיות טובה לישראלי שהוא יליד המקום או שיש לו משפחה קרובה ביעד שיכולים לסייע לו.

שיטה נוספת היא היעזרות בחברה מקומית הפועלת ביעד. ברוב הערים הגדולות בעולם, המהוות יעד להשקעה בנדל"ן, פועלות חברות המספקות את שירותי הרכישה מההתחלה ועד לקבלת המפתח ופעמים רבות גם נותנות שירותים של ניהול הנכס לאחר הרכישה. גם שיטה זו מצריכה היכרות כלשהי עם היעד ובחירה מדוקדקת של החברה איתה רוצים לעבוד. ברוב המקרים גם נזקק המשקיעה לטיסה אל היעד על מנת להיפגש עם נציגי החברה.

השיטה המהירה והקלה ביותר היא רכישת הדירה באמצעות חברות העוסקות הבתחום בארץ. זוהי שיטה המתאימה לאנשים שלא רוצים או חוששים להתעסק בכל הפן הבירוקרטי והארגוני של הרכישה. החברות האלו בעצם עושות הכל עבור הרוכש, החל מצמצום המבחר והמלצה על מספר מצומצם מאד של נכסים אשר נבחרים בקפידה על ידי החברה בהתאם לפרמטרים שקבע הלקוח, מארגנות את כל המסמכים עבורו, מנהלות את המשא ומתן על המחיר ובסופו של דבר כל שנותר למשקיע לעשות הוא להגיע למשרדי החברה בארץ ולחתום על החוזה. ישנם משקיעים שאפילו לא טסים לראות את הדירה שרכשו. הבעייה בשיטה הזאת היא שמהתמורה המתקבלת על השכרת הדירה נגזרים יותר קופונים שכן החברה הישראלית פועלת באמצעות חברה מקומית, ושתיהן רוצות להרוויח.

מיסוי

לפני שרוכשים דירה בחו"ל חשוב מאד לברר את כל היבטי המיסוי, הן בארץ והן ביעד. כשקונים את הדירה ישנם מיסים, והם שונים ממדינה למדינה, וכן ייתכן שיש גם מיסים שצריך לשלם בארץ. אמנם ישנן אמנות כפל מס ומי שרוכש דירה בחו"ל לא אמור לשלם את אותו המס פעמיים, אבל ייתכן שבמקרה שאותו המס בחו"ל נמוך יותר משיעורו בארץ יאלץ המשקיע לשלם את ההפרש לראשויות המס בארץ.

ישראלי שמשקיע בנדל"ן בחו"ל צריך להגיש דו"ח על שנתי על הכנסותיו מנכסים ששווים מעל לחצי מיליון דולר.

כמה עולות הדירות?

היעדים המועדפים היום על  הישראלים המבקשים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל הם ארה"ב, ברלין וארצות מרכז ומזרח אירופה כמו בודפשט, בוקרסט וורשה. לאחרונה החלו לעלות גם ברצלונה ומדריד על מפת המשקיעים.

כמובן שהמגוון הוא אין סופי אבל ניתן למצוא בערים מרכזיות באירופה, דירות מצויינות להשקעה, גם בפחות מ-100 אלף  אירו. את הדירות הזולות ניתן למצוא בעיקר בערים במרכז אירופה כמו בוקרשט, בודפשט, ווורשה שם המחיר הממוצע למ"ר נע בין 2000 ל-2,500 אירו. במערב אירופה, העשירה יותר, מחירי הדירות נעים בסביבות ה-4000 אירו למטר, אך גם שכר הדירה המתקבל על דירות אלו גבוה יותר בהתאם.

גם בארצות הברית ניתן למצוא דירות להשקעה במחירים שבהשוואה לישראל נחשבים מגוחכים. בפנסילבניה או בטקסס ניתן למצוא דירות ובתים גם ב-50 אלף דולר.

ומה התשואה?

התשואות המקובלות ביעדי ההשקעה הפופולאריים נעים בין 5% ל-9% תלוי בנכס, במיקומו ובשיטת ההשכרה.

רבים רוכשים דירות להשכרה אשר מנוהלות על ידי חברות הניהול כדירות להשכרה לטווח קצר לתיירים. את הדירות האלו ניתן להשכיר דרך פלטפורמות אינטרנטיות כמו Airbnb ו-Booking.com. התשואה על דירות המושכרות בצורה שזו עשוייה להיות גבוהה מאד אך היא תלויה בשיעורי תפוסה גבוהים.

לסיכום, רכישת דירה להשקעה בחו"ל יכולה להתברר כמעולה אך היא מסורבלת יחסית ולא בטוח שמתאימה לכל אחד. מי שמחפש השקעה בדירה בחו"ל ללא הטירחה הכרוכה בכך יכול להיעזר בחברות העוסקות בתחום אך צריך לקחת בחשבון שבמקרה כזה, התשואה שלו תיפגע. בכל מקרה, בכל שיטה, כדאי מאד לעשות שיעורי בית מקיפים ולחקור את היעד ואת כדאיות ההשקעה בו, את המיסוי שחל ואת פוטנציאל ההשבחה של הנכס.

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

יואב בהט

יואב בהט

יואב ניהל את מחלקת התוכן והנתונים של חברת איי-אונליין במשך שנים רבות. שם נחשף לכתיבה, עריכה והכרות מעמיקה עם שוק ההון.
יואב כותב באתר הון לצד תפקידו כרכז כתבים.
תחומי הסיקור של יואב, הם בעיקר - שוק ההון והשקעות; פנסיה וביטוח; ושוק הנדל"ן.

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות