מדריכי דירה ומשכנתא

מדד מחירי הדירות של מכון גזית גלוב – מנותק מהמציאות

רישום לניוזלטר
מעודכן ל-06/2017

 

מדד מחירי הדירות של מכון גזית גלוב – מנותק מהמציאות (למרות הכוונות הטובות). אז איזה מדד הוא הנכון ביותר? ראו בהמשך

מכון גזית גלוב לנדל"ן, שנמצא במרכז הבינתחומי בהרצליה ומומן על ידי חברת גזית גלוב, מתיימר לספק מדד מיהמן על מחירי הדירות. המכון מפרסם מדי רבעון מדד מחירי דירות, כשברבעון הראשון של 2017 המדד עמד על עלייה של 2.3%, בניגוד אגב לנתוני הלמ"ס.

המדד של מכון גזית גלוב לנדל"ן מתבסס על המתודולוגיה של מדד קייס שילר בארה"ב. המדד בודק  בניינים שבהן היו כמה עסקאות (והמטרה להגיע לדירות שבהן היו עסקאות פעמיים במהלך תקופת המדידה) וכך יהי אפשר לעקוב באופן הכי אמיתי אחרי מחירה של דירה – לדוגמה הדירה נמכרה בשנת 2011 ב-2 מיליון שקל, ועכשיו אותה דירה נמכרה ב-2.3 מיליון שקל – משמע מחירה של הדירה עלה ב-15%. זה מדד שעל פניו הוא הכי קרוב למציאות, אבל חשוב להבהיר שהדירה בכל אחת מהעסקאות יכולה להיות בכל זאת שונה – מרוהטת לעומת לא מרוהטת, משופצת לעומת לא משופצת ועוד.

ובכל זאת, המדד הזה נחשב אמין. אבל יש בעיה -  המדגם של הדירות במדד הזה נמוך במיוחד ואפילו לא מייצג. המכון לקוח מדי רבעון פחות מ-200 עסקאות ומהם הוא מנתח את עליית המחירים/ שינוי המחירים במדד הדירות. זה היקף עסקאות אפסי ביחס להיקף בפועל, וזה וודאי לא מדגם מייצג. הקשר בין נתוני העסקאות שמדד זה מודד לבין המדד האמיתי, ממש לא מובהק.

מעבר לכך, עסקאות מכירה של דירות שנרכשו לפני שנת 2000 לא מקבלות ייצוג במדד. המשמעות היא שמראש ההתייחסות של המאגר היא למאגר מידע מצומצם, והמאגר הזה יש להתייחס רק לעסקאות חוזרות (בדירות שכבר היו בהן עסקאות) וכל זה עוד תחת מגבלה נוספת – עסקאות רק החל משנת 2000. זה משאיר כמות קטנה מאוד לחישובי המדד. עם זאת, ככל שכמות הנתונים תתרחב, וככל שיעבור זמן, היקף הנתונים הרלבנטיים והעסקאות שניתן לגזור מהם שינויים על מחירי הדירות יגדל, ואז אולי זה יבטא מדד אמיתי. בינתיים זה לא כך.

כך או אחרת, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא המיהמן ביותר (למרות שהוא לא חף מבעיות). אך שימו לב - זה מבלבל, יש מדד מחירי דירות ויש מדד הדיור, וזה ממש לא אותו הדבר. מדד מחירי הדירות מתייחס למחירי הדירות, מדד הדיור מתייחס לעלות הדיור באופן כללי, ולא רק למחירי הדירה. כאן, תוכלו להרחיב על העניין, וכאן תוכלו לקבל את הנתונים המעודכנים על מחירי הדירות

מדד מחירי הדירות לעומת מדד השמאי, לעומת מדד הדירות, לעומת מדד גזית גלוטב ועוד - מה הכי נכון, מה בודק את השינוי במחירי הדירה באמת 

רכשתם דירה?  קיבלתם הצעה למשכנתא? אל תסגרו לפני שמומחה יבדוק ויציע לכם משכנתא טובה וזולה יותר; מלאו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם  (האתר מפנה למומחה מנוסה, מקצועי, איכותי ובעל רקורד מרשים בעולם המשכנתאות)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

השאר תגובה