בנייה עצמית – האם ניתן לקבל משכנתא בבנייה עצמית?  באיזה שיעור ובאיזה תנאים? ואיך פותרים את הבעיות שבדרך?

במימון בנייה עצמית, המשכנתא היא חלק גדול מהפתרון, אך היא אינה הפתרון לכלל צרכי המימון ותהליך הבנייה. בבנייה עצמית צריך להתחשב לא רק במשכנתא, אלא גם במימון השוטף של הבנייה עצמה – כאן בעצם נמצאת הבעיה המרכזית של המשפחות שבונות בית בבנייה עצמית. אתחיל במשכנתא לבנייה עצמית ואמשיך לגבי המימון בכלל בתהליך של בנייה עצמית.

בנייה עצמית – מה זה בכלל?

מבחינה טכנית תהליך לקיחת המשכנתא לבנייה עצמית, פשוט יותר מאשר תהליך של לקיחת משכנתא רגילה, ורבות מן הבעיות העולות במשכנתאות רגילות פשוט צפות בבנייה עצמית, בעיקר בכל מה שקשור לזהות הנכס או העסקה. למעשה בתהליך הבנייה העצמית הבנק ברוב המקרים מתייחס לעלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות (בהתאם להצעת מחיר של קבלנים), כסכום סופי שהוא כמעט איננו משתנה בין השמאים השונים. דבר זה מסייע מאוד להעריך ולחשב את גובה המשכנתא הנדרשת וכן מורידה את הצורך להתעסק בנכסים בעייתיים, בנייה לא חוקית וכו'.

 בתחילת התהליך של בנייה עצמית, אנו  נמצאים במצב בו יש שטח ריק (או נכס שאנו נהרוס בהמשךס ונבנה במקומו או נכס שנרחיב אותו ביחד עם שינוי מהותי של הנכס הקיים), ולכן הבנק בבדיקה לא מתמקד בבדיקת הנכס, העסקה והלקוח כמו במקרה של רכישת דירה רגילה, אלא את שייכות הנכס (שהוא אכן שייך ללקוח), היתכנות תהליך הבנייה (תוכנית בנייה מאושרת, תשלום דמי פיתוח, תשלומי אגרות, רישום הקרקע במנהל או בטאבו ועוד) ואת הלקוח (היסטוריית אשראי ויכולת החזר).

 בניגוד למקובל בתחום רכישת נכסים יד שנייה או דירות מקבלן, שיעור המימון לצורך בנייה עצמית הינו עד 70% לקרקע (וגם זה בערבון מוגבל ותלוי במיקום השטח) ו-60% לכלל הנכס לאחר סיום הבנייה העצמית. חשוב להדגיש –  לא 60% מערך הבנייה אלא מהערך של הנכס, ואמחיש בדוגמה מספרית – נניח קרקע ששווה 500,000 שקל, דמי פיתוח 300,000 שקל ועלות בנייה מוערכת ב-700,000 שקל, כלומר סך עלות הנכס – 1,500,000 שקל. הלקוח רכש את הקרקע וקיבל עליה עלות מימון של 70% מאחר ואנו משייכים את דמי הפיתוח לעלות הקרקע הרי שהוא קיבל הלוואה בסך של 560,000 שקל (שזה 70% מתוך 800,000 שקל), לאחר שנה הוא חוזר לאותו הבנק ומבקש הפעם משכנתא לבנייה עצמית של הבית שמסתכמת ב-700,000 שקל, נניח לצורך החישוב שבינתיים מחיר הקרקע לא השתנה והיא עדיין עולה 800,000 שקל כולל דמי פיתוח. הבנק מחשב את עלות הנכס ומגיע ל 1,500,000 שקל, הוא מוכן להקצות ללקוח 60% מכך, כלומר 900,000 שקל. אך מאחר והוא כבר העמיד ללקוח משכנתא בגובה 560,000 שקל לטובת רכישת השטח, הוא מעניק לו הפעם רק 340,000 שקל (הסכום המשלים ל-900,000 שקל) וכך נוצר מצב בו שיעור המימון של הבנייה העצמית בפועל נמוך יותר –  48.57% (כלומר 340,000 שקל מתוך 700,000 שקל). המצב הזה עלול לגרור בעייה תזרימית  והוא ממחיש את התקלות שעלולות להיווצר בבנייה עצמית.

עם זאת בפרויקטים  של בנייה עצמית הבנק איננו מוגבל ל 60% אחוזי מימון בהתאם להחלטת בנק ישראל, אלא ל 75% לטובת רוכשים ראשוניים ו 70% לטובת משפרי דיור, זאת כמו ביתר סוגי המשכנתאות. הסיבה לכך שהבנק מאפשר לקחת רק 60% מימון הינה כי מדובר בנכס שהערכת השווי שלו בעיתית וכן הבנק מעריך כי מדובר בנכס מסוכן יותר שעדיין לא קיים פיזית, אלא על הנייר בלבד, ועל כן הוא מקטין את מסגרת האשראי. עם זאת הבנקים משאירים לעצמם את האפשרות לספק ללווה  מימון נוסף במידה והוא לא עומד במימון המקורי זאת עד להגעה לרמה של 70%, אפשרות זו הינה קריטית לטובת חלק מהבונים, מאחר ולרוב יש חריגות מהתקציב ונדרשת תוספת מימון לטובת סיום תהליך הבנייה. אך הגדלה זו של המשכנתא פוגעת בלקוח, לפעמים בצורה קשה ובמקום ובעיתוי לא צפויים. כאשר הבנק מתבקש לאשר תוספת של 10% למשכנתא או 5%, או כל סכום אחר, הוא מבצע בדיקה מחדש של יכולת ההחזר מצד הלווה, דורש מחדש הגשת מסמכים, דורש מחדש את ביצוע הביטוח וכן בונה מחדש את התמהיל המצרפי הכולל את חלקי המשכנתא שעוד לא נלקחו ביחד עם התוספת המבוקשת. כל אלו גם מתומחרים מחדש בריבית גבוהה יותר וללא אפשרות בחירה של הלקוח, זאת מאחר ורוב המשכנתא כבר נמשכה מאותו הבנק ומדובר בלקוח שבוי שאין לו אפשרות לעבור לבנק אחר או למחזר משכנתא בבנק אחר.

מסיבה זאת –  חשוב לבדוק הכל כבר בתחילת הדרך, מומלץ מאוד לבחון את התחשיבים ואת התקציבים מספר פעמים מראש ולאחר מכן לקחת עוד מקדם ביטחון של כ-15%, זאת על מנת שלא למשוך ולבקש כספי משכנתא נוספים לאחר התחלת התהליך.

איך ומתי מקבלים משכנתא בבנייה עצמית

אם אנו קודם רוכשים את השטח ורק בעוד שנה נתחיל לבנות, ניתן יהיה לקחת את המשכנתא על 70% מרכישת השטח בעת רכישתו ועוד 60% מערך הנכס בעוד שנה, או ניתן יהיה לבצע את רכישת השטח בהון עצמי ולקחת בעוד שנה את המשכנתא על 60% מערך הנכס כאשר ההון העצמי שלנו הוא הקרקע עצמה, והנה המחשה – נניח הון עצמי של 500,000 שקל ונניח שהלקוח  מעוניין לרכוש קרקע במחיר של 300,000 שקל בתוספת דמי פיתוח של 150,000 שקל בעוד הבנייה העצמית הצפויה בעוד שנה תעלה 800,000 שקל. סך העלות –  1,250,000 שקל. אם נרכוש קודם את הקרקע במימון של 70% נשלם עליה – הון עצמי 135,000 שקל (30% מערך של 450,000 שקל, עלות קרקע פלוס דמי פיתוח), ולאחר שנרצה לבנות את הנכס נקבל סך מימון של 60% מעלות הפרויקט כולו –  1,250,000 שקל,  כלומר מימון של  750,000 שקל, והון של 500 אלף שקל. מתוך זה הלוואה  של 365,000 כבר התקבלה לטובת הקרקע, כלומר תבוצע השלמה של 385,000 שקל (השלמה ל-750,000 שקל)  בהתאם להתקדמות שלבי הבנייה.

האופציה השנייה בה אנו רוכשים את הקרקע בסכום של 450,000 שקל מהון עצמי ולאחר מכן עדיין נקבל את ה 750,000 שקל כהלוואה של 60% מערך הנכס, אך הפעם תהיה כולה לטובת הבנייה העצמית כאשר השטח שכבר נרכש מהווה את ההון העצמי שלנו, בתוספת  50,000 שקל שנשארו לנו (נשארו מההון העצמי שלנו).

היתרונות של לקיחת שתי משכנתאות האחת לקרקע והאחת לבנייה העצמית, הינה כי מדובר בתהליך תשלום נוח יחסית המאפשר ללקוח לבצע כניסה מסודרת לתהליך הבניה העצמית ללא לחץ של מחסור בהון עצמי ולאחר שהבנק כבר ראה ואישר אותם כלקוחות ואישר את הנכס. לכן תהליך הלקיחה של המשכנתא לבנייה עצמית צפוי להיות אף הוא נוח ופשוט, מעבר לכך בשלב הבנייה העצמית ניתן לעשות השוואה חוזרת בין הבנקים השונים ולבצע מחזור של המשכנתא על השטח יחד עם משכנתא על בנייה עצמית לבנק מתחרה, תוך קבלת תנאים טובים יותר. לעומת זאת היתרון של משכנתא אחת בעת הבנייה העצמית, כאשר השטח נרכש מהון עצמי הינה דחייה של מועד תחילת התשלומים ואפשרות למכור את הנכס בעתיד ללא בעיות מיוחדות וכן מייתרת את תהליך לקיחת המשכנתא פעמיים, כלומר חוסכת המון זמן, עלויות נלוות וכאב ראש. עם זאת במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי בהמשך ונגישות לבנייה עצמית כמעט ללא הון עצמי נזיל הינה בעייתית ביותר מבחינת תזרים המזומנים לאורך שלבי הבנייה ועל כך בהמשך.

בנייה עצמית לעומת  רכישה מקבלן  

ההבדל המרכזי בתהליך רכישת דירה מקבלן לבין בנייה עצמית הוא  בתהליך מימון העסקה. לרוב גם במקרה של רכישת דירה מקבלן, ישנו תשלום במספר פעימות בהתאם להתקדמות הבנייה או תאריכים שסוכמו מראש. במקרה זה אתם קודם משלמים את המקדמות מהון עצמי ומשלימים את היתרה מכספי המשכנתא של הבנק, נדיר שהתהליך יהיה הפוך והבנק יסכים להיות כסף ראשון (מקדמה בסכום עלות דמי הביטול של העסקה בגובה של 10% עד 15% מהמחיר, נקראים כסף ראשון, כל השאר נקרא כסף שני שלישי וכד'…). ברכישה רגילה הכסף מועבר ישירות למוכר או לחשבון הנאמנות שלו וכן לרוב הסכומים ידועים מראש כמו כן תאריכי התשלום ולו ברמת הערכה.

במשכנתא לבנייה עצמית מדובר בתהליך שונה, ההסכם של הבונה מול הקבלן או הקבלנים דורש תשלום שוטף שלו, הוא תלוי במידה רבה בהסכמה לגבי רכישת חומרי גלם (האם הבונה רוכש אותם או הקבלן).  הלכה למעשה התשלום מבוצע מדי שבוע או שבועיים לקבלנים השונים ולפעמים גם רכישת חומרי בנייה בנפרד. התשלומים תלויים בפועל  בדרך הפעולה שלכם (כבונים בבנייה עצמית)  ובהסכמים מול הקבלן. לעומת זאת הבנק מעביר לכם את המשכנתא ב-5 פעימות בלבד לאורך חיי המשכנתא, זאת בהתאם להתקדמות הבנייה ואישור המפקח או השמאי. על כן ההוצאות שלכם לצורך הבנייה אינן קשורות למשיכת הכספים מהמשכנתא.

 מעבר לכך הבונה זקוק להון נזיל לאורך כל חיי הבנייה זאת לצורך מימון שוטף שלה. הדבר דורש בניית טבלת תזרים בטרם תחילת תהליך הבנייה, אחרת הבונה יכול להיכנס לבעיית נזילות חמורה ואף להיתקע עם פרויקט שהוא לא סיים, למרות שיש לו 60% משכנתא של הנכס ו-40% הון עצמי נדרש.

איך הבנק מעביר את הכסף?

לבנק יש שלוש צורות תשלום לטובת הבונה, אשר מבוצעת כל אחת ב-5 שלבים של הבנייה. הנה האופציה הראשונה (כל שלב והסכום המועבר) –

1. שלב יסודות הכולל חפירה ויציקת יסודות, בו מועבר 15% מגובה המשכנתא המאושרת.
2. שלב שלד הכולל: יציקת רצפת קרקע, יציקת תקרה קומת קרקע, יציקת תקרה קומה ראשונה וקונסטרוקציית גג רעפים, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים לסך של 45% מגובה המשכנתא ככסף חי שכבר הועבר לחשבון הלווה. הערה נוספת היא שרק לאחר סיום שלב זה הנכס הופך מקרקע לבנייה לנכס למגורים ומשנה רישום במנהל או בטאבו, לבונה עצמאי יש אישורי בנייה התקפים ל 3 שנים מרגע רכישת הקרקע בהם הוא צריך להגיע לשלב זה, אחרת חידוש האישורים יהיה כלול בתשלום קנס משמעותי למנהל.
3. שלב הטיח והריצוף: שלב זה כולל את הטיח בחוץ ובפנים וכן ריצוף וחיפוי הגג, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת, וכך הבונה מגיע למשיכה של 75% מכלל המשכנתא.
4. השלב הרביעי הינו שלב גימור הפנים: כולל ביצוע צבע והרכבת חלונות ודלתות בבית, זאת בהתאם למידות 0 (המידות הסופיות בגמר תהליך הבנייה) שכבר מתקבלות בשלב זה, הבנק מעביר עוד 15% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים ל 90% מגובה המשכנתא ביד.
5. הסעיף החמישי והאחרון הינו גמר הבנייה: שלב זה כולל את פיתוח החצר וכן טופס 4 (אישור אכלוס) שהוא המשמעותי יותר בשלב זה. לאחריו מועברים 10% אחרונים של המשכנתא, ואנו מגיעים לתשלום של 100% ממנה לטובת הלווה.

כאן יש שתי סוגיות אליהם חשוב לשים לב, הראשונה היא אופן האישור של אחוזי המימון. ישנן שלוש דרכים, האופציה הראשונה הינה כפי שהצגתי אותה עד כה, מפקח הבנייה חותם לבנק על כל אחד מהשלבים של הבנייה והבנק משלם בהתאם לאחוזים שצוינו כאן. האופציה השנייה היא שהבנק שולח אליכם שמאי בסיום כל שלב וזה מעריך באותה הנקודה את השווי של הנכס הבנוי (שנמצא כאמור בשלבי בנייה שונים), לאחר הערכת השמאי את הנכס הבנק משלים ללקוח את המשכנתא המועברת אליו בהתאם לשיעור המימון שנקבע לו בעת לקיחתה.

לדוגמה אנו מחזיקים בקרקע העולה 500,000 שקל ומבצעים בנייה עצמית של 1,000,000 שקל, קיבלנו משכנתא של 60% מערך הנכס הסופי של 1,500,000 שקל כלומר 900,000 שקל. במידה ונעבוד לפי הגישה הראשונה הרי שנקבל בשלב היסודות 135,000 שקל, בשלב השלד עוד 270,000 שקל וכך הלאה עד ל 900,000 שקל הסופיים. במידה ונלך לפי השיטה השנייה אנו מחכים לשמאי שמגיע בסוף שלב היסודות, נניח כי בשלב זה הוא קבע כי ערך הנכס הינו 800,000 שקל (עלות קרקע של 500,000 בתוספת יסודות שנניח כי הוא מעריך ב 300,000 שקל כי הוא מרגיש לרג'). אנו נקבל 60% מסך של 800,000 שקל, כלומר לאחר גמר היסודות נקבל כבר 480,000 שקל, זאת לעומת 135,000 לפי השיטה הראשונה. נקודה זו הינה טובה, אך הבעיה מתחילה בשלב השני של השלד, נניח ובאותה עת השמאי העריך את שווי הנכס ברמה של 1,000,000 שקל, נקבל מהבנק רק 120,000 שקל זאת על ידי החישוב של 60% מההפרש בין ההערכה הראשונה לשנייה (מדובר בהבדל של 200,000 שקל). עם זאת, אני מזכיר אין שום קשר הגיוני, בין העברות הבנק להוצאות הבנייה האמתיות שלנו, שאנו כבונים ממשיכים לשלם לאורך כל תהליך הבנייה שלוקח חודשים רבים.

אופציה שלישית היא שהבנק מחזיר בדומה לשיטה השנייה אך, הוא מחזיר כל פעם 60% מערך הקבלות שהוצאתם בפועל לטובת הבנייה, תהליך זה הוא בעיתי מאחר ויש בו הרבה חוסר אמון ורמאות. אך בו יש התאמה בין חמשת שלבי הבנייה והוצאות כספיות שלהם לבין תזרים המזומנים המתקבל מהבנק. גם בתהליך זה הבנק ישלח מדי פעם לשטח הבניה שמאי שיעריך את התקדמות הבנייה ואת התאמתה לקבלות שסופקו, מומלץ שהדבר אכן יהיה תואם או לפחות עם הסבר מבוסס, לדוגמה: "האלומיניום עדיין במכולה ולא פרקנו אותו, הוא הובא מסין, הינה הקבלות על המכולה העומדת בנמל חיפה".

כל בנק משתמש בגישה שונה ויש לבדוק אותה מול הבנקאי או יועץ משכנתאות פרטי שמתמחה במשכנתא לבנייה עצמית (הייתי אומר שזה חובה, אבל זכותכם המלאה לא לעשות כך במידה ואתם ממש אוהבים לשלם לבנק) בעת לקיחת המשכנתא. עקב צורת העברת כספים זו של הבנק ותדירות התשלום הגבוהה לקבלני בנייה, מומלץ בחום להחזיק בתחילת תהליך הבנייה 50% מסך ערך הבנייה בחשבון הבנק שלכם, גם אם הדבר אומר להחזיק 10% יותר מההון העצמי, הדבר יהיה קריטי בעת בניית תזרים המזומנים של תהליך הבנייה. תזרים זה תמיד ידרוש מכם להוציא כספים שעדיין לא קיבלתם מהבנק לכן המימון השוטף הוא על הבונים והבנק מבצע החזרים חלקיים בלבד במהלך חיי המשכנתא. כמובן שהדבר בעיתי יותר למי שמתבסס על הקרקע כהון עצמי מאחר ואין לו את הכסף הנדרש לטובת התשלום השוטף לקבלנים במהלך הבנייה, על כן הוא יצטרך לבצע גיוס הון זמני לתקופה של כשנה בה יתבצע תהליך הבנייה, זאת לטובת התשלומים השוטפים, כאשר הוא יחזיר את הכסף לאחר גמר תהליך הבנייה ולאחר שהבנק יעביר לו את כלל סכום המשכנתא.

תמהיל משכנתא בבנייה עצמית

נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון הינה, כי  ישנו הבדל גם בבניית תמהיל למשכנתא בבניה עצמית מול משכנתא רגילה, אם במשכנתא רגילה אנו מנסים לחסוך את הסכום הסופי שמשולם לבנק וכן להתאים את גובה ההחזר ליכולות הכלכליות של הלווה, הרי שבמשכנתא לבנייה עצמית אנו מסתכלים בעיקר על שלבי המשיכה של המסלולים השונים (שמבוצעים בתקופות שונות ולאורך כל תהליך הבנייה), וכן יכולת המחזור של משכנתא. חשוב להבין כי משכנתא לבנייה עצמית הינה יקרה יותר מאשר משכנתא רגילה, אך בקונסטלציה כזאת או אחרת ניתן יהיה למחזר אותה בסיום הבניה ולאחר קבלת טופס 4 למשכנתא רגילה, כמובן שנצטרך לשלם עמלת היוון, אך ניתן לבחון אותה מראש כחלק מעלות המשכנתא ולאחר מכן להתאים משכנתא אלטרנטיבית בבנק אחר בתנאים טובים יותר, שלמרות תשלום הקנס עדיין תביא לחיסכון כולל בעלויות המשכנתא.

במיוחד הדבר חשוב בעת רכישת קרקע לבניה כהלוואה נפרדת. במידה ונבצע אותה בצורה של 2/3 מסלול קבוע לא צמוד ו 1/3 מסלול פריים, נביא כמובן לחיסכון עתידי של העלויות הכוללות של המשכנתא, אך לאחר מכן כאשר נצטרך לקחת משכנתא לבנייה עצמית נהיה מסונדלים לאותו הבנק בו לקחנו את המשכנתא על הקרקע בגלל קנסות פירעון גבוהים במסלול של ריבית קבוע לא צמודה (הקנסות הגבוהים ביותר מבין כלל המסלולים). על כן יש לקחת זאת בחשבון בעת לקיחת משכנתא ולהבין כי במקרים רבים יש להתאים את הרכב המשכנתא לא רק לכללי הכלכלה הרגילים אלא לאופי העסקה העתידית הצפויה בנכס זה.

כמו כן בחלק מהבנקים לא ניתן לפצל את החלק של מסלול של ריבית קבוע צמודה או לא צמודה (למדד המחירים לצרכן), יש לקחת אותו כמקשה אחת, לכן יש לבדוק מראש האם סכום הכסף הנמצא במסלול מתאים באופן מלא לאחת הפעימות של הבנק (נגיד 30% מהמשכנתא בשלב השלד) או שיש צורך לפרק אותו לשני מסלולים שונים לטובת המשיכה. נניח לדוגמה שבנינו משכנתא בה יש 40% במסלול קבוע לא צמוד, הוא לא מתאים למשכנתא לבנייה עצמית מאחר וגדול יותר מכל פעימה של הבנק אלא אם כן מדובר בפעימה הראשונה של 60% מהיסודות בהתאם לשיטת התשלום השנייה שהוצגה קודם לכן). על כן עדיף לפרק מסלול זה לשניים, נניח 15% במסלול קבוע צמוד מדד ועוד 25% במסלול קבוע לא צמוד מדד, בצורה זו נוכל למשוך את המסלול הראשון כבר בפעימה הראשונה לאחר גמר היסודות ואילו את המסלול השני בגמר השלד ביחד עם עוד מסלולים נוספים של משתנות או פריים.

משיכת כספי המשכנתא

את משיכת כספי המשכנתא נהוג לבצע בצורה הבאה: קודם מושכים את הכספים בריבית הקבוע, מאחר והם לא תלויי עוגן אלא תלוי אישור בנק, ואם לא נמשוך אותם באופן מידי, הרי שהבנק יכול לבטל את הריביות ואז נשאר בכלל בלי משכנתא. לאחר שמשכנו את סכום הכסף הראשוני, יתר הריביות כבר נעולות בהתאם לשינוי בעוגני הבסיס. כלומר אם המסלול של ריבית  משתנה כל 5 שנים היא על בסיס אג"ח + 3.75, הרי שנחשב בנקודת הלקיחה של המסלול את בסיס האג"ח המתקיים באותו הבנק ביום המשיכה של הכסף ונוסיף עליו עוד 3.75% וזו תהיה הריבית שלנו לחמשת השנים הקרובות, לאחר מכן נבדוק את הבסיס אג"ח מחדש, נוסיף לו 3.75% ונקבל את הריבית החדשה וכך הלאה… המסלול השני אותו מומלץ למשוך הינו המסלול של הפריים ואילו את מסלול המשתנה מומלץ להשאיר לסוף. הסיבה המרכזית לכך היא בניית תזרים נכון ותקציב בנייה נכון, אין סטטיסטיקה מדויקת אך ככלל אצבע ניתן לציין, כי לכל משכנתא של בנייה עצמית שדורשת תוספת, ישנם עוד 5 משכנתאות שבהם לא נוצל כל הסכום ונשאר עוד כ 5% מאחר ולא הצטרכנו זאת (במידה ועובדים לפי מסלול התשלומים של הערכת שווי שמאי או לפי קבלות), בסופו של יום איננו חייבים לקחת את כל המשכנתא במידה ואין בכך צורך. על כן עדיף להשאיר את החלק היקר יותר של מסלול ריבית משתנה בבנק ואת המסלול הזול יותר של ריבית הפריים למשוך בזמן, כך נייצר חיסכון כספי ניכר, עליו נשאלם רק 250 שקל לכל 100,000 של משכנתא שלא ניקח מהבנק, כסף זה נקרא עלות העמדת מסגרת אשראי והוא מהווה 0.25% מגובה האשראי.

מתי לתכנן את המימון הנדרש של משכנתא לבנייה עצמית?

התשובה לכך מאוד פשוטה, לפני רכישת הקרקע. לאחר הרכישה אנו כבר נהיה מסונדלים לבנק מסוים, למסלולים לא טובים שלא יאפשרו מחזור או שפשוט נשאר בלי הון עצמי הנדרש לטובת מימון תהליך הבנייה עצמו. לכן התכנון הכספי מתחיל הרבה לפני תחילת הבנייה העצמית, כן הדבר יעלה לכם כסף ותצטרכו ללכת ליועץ משכנתאות שיעזור לכם בשלב זה לבנות את כל הטבלאות ולבחון את שיעורי המימון האפשריים ואת גובה המשכנתא המקסימאלי שתקבלו, אך בסופו של יום תחסכו לעצמכם הון תועפות, המון בעיות של אישורים בדרך וכן תוכלו להימנע מקנסות מיותרים או ממצב בו תהיו תקועים עם השלד ביד, ללא אפשרות לקבל מימון נוסף וללא הון עצמי הנדרש להתקדמות הבנייה.

נקודה נוספת הרלוונטית לתהליך הבנייה העצמית לקוחה מתוך מקרה אמתי:

הגיע אלי לקוח ואמר שהוא מתכנן לבצע בנייה עצמית והתחיל בתהליך קבלת האישורים מהבנק והבנקאי הציע לו לטובת החיסכון!!! לעשות את ביטוח המשכנתא בהדרגה בהתאם למשיכת המשכנתא, כך הוא יוכל לחסוך כמה אלפי שקלים (זוג בני 50 עם מספר מחלות כרוניות ומעשנים). ברגע ששמעתי זאת כמעט התפוצצתי מכעס על אותו פקיד בנק, הסברתי ללקוח את הדבר הבא: מדובר בביטוח חיים על גובה המשכנתא שמופעל רק במקרה והגרוע מכל קרה, בוא נניח לרגע שאכן במהלך הבנייה קרה הדבר, הגעתם לשלב השלד והבנק נתן לכם עד כה 45% מהמשכנתא. הביטוח יכסה את אותם ה 45%, אבל מאותו רגע הבנק לא ימשיך לתת לך את המשכנתא, תצטרך לבצע אישור מחדש לסכום הנותר, כאשר יש לך רק הכנסה אחת וכנראה שלא תקבל את האישור. כתוצאה מכך תישאר בלי אפשרות לקחת משכנתא ועם שלד חצי מוכן כאשר אין לך דרך לסיים אותו, נשארת בלי בית, בלי אפשרות לקחת משכנתא, בלי בת הזוג ועם שלד שלא תוכל למכור, אבל חסכת כמה אלפי שקלים, כאשר הצמדתה את הביטוח לשלבי המשיכה של כספי המשכנתא. אתה חייב בכל מקרה לבצע ביטוח מלא של כלל המשכנתא, החל מהשקל הראשון שאתה מושך, אחרת תפסיד הרבה יותר מאשר תוכל להרוויח.

סיכום

1. לפני תחילת רכישת הקרקע יש להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות חיצוני המתמחה בתחום הבניה העצמית.
2. ניתן להשתמש בקרקע כהון עצמי, הצלחת התהליך תהיה תלויה ברצון הטוב של הבנק לבצע מימון של 100% מתהליך הבניה העצמית (לרוב לא, הבנק ידרוש לראות הון עצמי כל-שהוא של הלקוח).
3. יש לבחון את המימון הכולל של העסקה ואת המימון של כל חלקיה בנפרד.
4. במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי, חייבים להחזיק הון נזיל נוסף בחשבון לטובת מימון תהליך הבנייה השוטף.
5. במידה ולוקחים משכנתא בשני חלקים עדיין יש להחזיק בחשבון הבנק כ- 50% מעלות הבנייה הצפויה בהון נזיל, חלקו יהיה הון עצמי, חלקו הון נוסף שנגייס באופן זמני לטובת מימון שוטף של הבנייה.
6. כל בנק מחשב את סכום העברת הכספים בצורה שונה ויש לבחון זאת בהתאם.
7. יש להתאים את מבנה מסלולי המשכנתא לכלל תהליך הבנייה וכן תוך התחשבות באפשרויות מחזור לאחר סיום התהליך.
8. בהתחלה נמשוך את המסלול הקבוע, לאחר מכן פריים ורק בסוף את המשתנים.
9. יש לבצע ביטוח חיים לכל הסכום החל מהשקל הראשון שנמשוך.
10. לא הרחבתי על כך, אך עלויות התכנון והאישורים שמגיעות לסכומים גבוהים של כ-100,000 שקל אינם נכללים במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא.
11. ניתן להשתמש בהלוואות זכאות לטובת משכנתא של בנייה עצמית בדיוק כמו בכל משכנתא אחרת.