הועדה המוניטרית החליטה להותיר את הריבית לספטמבר 2013 ללא שינוי ברמה של 1.25%. במקביל החליטה הוועדה לחזור למתכונת של 12 החלטות על ריבית (מדי חודש בחודש).

ההחלטה להותיר את הריבית לחודש ספטמבר ללא שינוי ברמה של 1.25%, עקבית עם מדיניות ריבית שנועדה לבסס את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% ב-12 החודשים הקרובים, ולתמוך בצמיחה תוך שמירה על היציבות הפיננסית. תוואי הריבית בהמשך תלוי בהתפתחויות בסביבת האינפלציה, בצמיחה בישראל ובכלכלה העולמית, במדיניות המוניטרית של הבנקים המרכזיים עיקריים ובהתפתחות שער החליפין.

בבנק ישראל פרטו את הגורמים להחלטה ואת תנאי הרקע להחלטה –

• הציפיות לאינפלציה לשנה הקרובה מהמקורות השונים נמצאות מתחת למרכז היעד. האינפלציה בפועל ב- 12 החודשים האחרונים נמצאת מעט מעל מרכז היעד.
• האומדן הראשון לנתוני החשבונאות הלאומית לרביע השני הושפע מתחילת הפקת הגז, והצביע על צמיחה של 5.1% בתוצר. ההערכות לגבי הפעילות הכלכלית, הן שבניכוי השפעת תחילת הפקת הגז הטבעי, הפעילות ממשיכה להתרחב בקצב שאפיין אותה בשנתיים האחרונות, כאשר הגידול בביקוש המקומי, ובפרט בצריכה הפרטית, מקזז את הירידה ביצוא; בשוק העבודה נמשכת יציבות.
• ניכר שיפור איטי בפעילות הריאלית במשקים המפותחים, והמשך התמתנות בחלק מהמשקים המתעוררים.
• שער החליפין האפקטיבי נותר בסיכום החודש האחרון ללא שינוי, לאחר מגמת ייסוף שאפיינה אותו בחודשים האחרונים.
• הבנקים המרכזיים במשקים המפותחים לא שינו החודש את הריבית (למעט הפחתת הריבית באוסטרליה). הבנקים המרכזיים בארה"ב, יפן וגוש האירו ממשיכים במדיניות ההרחבה הכמותית. לגבי ה-FED רווחת ההערכה שצמצום ההרחבה הכמותית (tapering) יתחיל עוד השנה. אי הוודאות לגבי העיתוי המדויק של תחילת התהליך, עוצמתו והשלכותיו צפויים להגביר את התנודתיות בשווקים הפיננסיים.
• מחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, שבו לעלות, ונתונים קודמים עודכנו כלפי מעלה. נטילת משכנתאות בהיקפים גבוהים נמשכת. על מנת להפחית את הסיכון לציבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית, פירסם המפקח על הבנקים טיוטת הנחיות המגבילות את שיעור ההחזר מן ההכנסה, את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה ואת התקופה הסופית לפירעון ההלוואה. 

על רקע אלה סברה הועדה המוניטרית שרמת הריבית הנוכחית תואמת את תנאי המשק, והחליטה להותיר את הריבית ללא שינוי. בנק ישראל ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות במשקים הישראלי והעולמי ובשווקים הפיננסיים ובפרט נוכח האי ודאות הנמשכת במשק העולמי. בנק ישראל ישתמש בכלים העומדים לרשותו על מנת להשיג את מטרותיו – יציבות מחירים, עידוד התעסוקה והצמיחה, ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית – ובהיבט הזה, ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוקי הנכסים ובכלל זה שוק הדיור.

צמח המרמן, הפועלת בתחום הנדל"ן כקבלנית לאחרים וכקבלן עצמאי, מדווחת על תוצאות טובות ברבעון השני של 2013 ובמחצית הראשונה של השנה. ההכנסות ברבעון השני של 2013 הסתכמו ב-43.7 מיליון שקל, פי 3 מההכנסות בתקופה המקבילה בשנת 2012.

הרווח הנקי הסתכם ברבעון השני ב-1.7 מיליון שקל, בהשוואה להפסש של 800 אלף ברבעון המקביל ב-2012.  הרווח הנקי במחצית הראשונה של 2013 הסתכם ב-2.5 מיליון שקל לעומת הפסד  של 1.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2012.

הנהלת החברה מעדכנת כי למועד הדוח, החברה מחזיקה (יחד עם חברות מוחזקות) בפרויקטים המצויים בשלבי תכנון, פיתוח, הקמה ושיווק שונים בכרמיאל, גני תקווה, צור יצחק, תל אביב, בית שמש, רמת גן,אשקלון, קדימה-צורן ואלפי מנשה. "למועד דוח זה, נמצאים בשלבי ייזום תכנון וביצוע שונים, 15 פרויקטים בהיקף כולל של כ- 2,134 יחידות דיור ו-25,835 מ"ר שטחי מסחר, אשר מתוכם מוצעים כיום למכירה 865 יחידות דיור וכ- 15,699 מ"ר שטחי מסחר, ואשר מהם נמכרו 385 יחידות דיור.

"סכום חוזי מכירת יחידות דיור שנחתמו בששת החודשים הראשונים של שנת 2013 הסתכם לסך של 89,284 אלפי ש"ח (בשנת 2012 הסתכם סכום חוזי מכירת יחידות דיור שנחתמו לסך של 123,569 אלפי ש"ח). סכום חוזי מכירת דירות המצטבר שנחתמו ואשר טרם הוכר כהכנסה בספרי החברה, הסתכם ליום 30 ליוני 2013 לסך של 347,697 אלפי ש"ח (ליום 31 לדצמבר 2012 הסתכם סכום חוזי מכירת יחידות דיור שנחתמו המצטבר ואשר טרם הוכר כהכנסה בספרי החברה, לסך של 302,240 אלפי ש"ח).

"למועד דוח זה, החברה פועלת, במישרין ובאמצעות חברה כלולה, אף בביצוע עבודות בנייה קבלניות ב- 6 פרויקטים (בהיקף כולל של 651 יחידות דיור), אשר בבעלות צדדים שלישיים, שאינם קשורים לחברה, בהוד השרון, כפר יונה, צור יצחק, בת ים ותל אביב".

פרופ' אהרן נמדר שנחשב לאחד המומחים הבולטים בארץ לשוק הדירות מעריך שלא תהיה ירידת מחירים דרמטית בשוק הדירות.  בראיון לכלכליסט הוא אומר –  "בשנה הקרובה לא נראה ירידה במחירי הדירות למגורים; לקראת סוף שנת 2014 נראה ירידה של עד 5% בגלל התודעה והאווירה הכללית לקצר את נושא התכנון בבניה ולשחרר הרבה קרקעות.

"האם המחירים בהמשך יירדו ב־20%–30%? אפשר לדבר על 20% וצריך לעשות את זה בצורה אטית. אסור ליצור מפולת. גם לא תהיה כי עד שהמינהל משחרר קרקעות ועד שהרשות התכנונית עובדת, לוקח זמן. אני צופה שבתוך ארבע שנים תהיה ירידת מחירים של כ־10%"

חברת אזורים, אחת מהחברות הגדולות בשוק הדירות למגורים , מדווחת כי ברבעון השני של 2013 ההכנסות ממכירת דירות הסתכמו ב-300.5 מיליון שקל בהשוואה למכירות של 173.3 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2012. ההכנסות במחצית הראשונה של 2013 הסתכמו ב-576.2 מיליון שקל, בהשוואה למכירות בסך 274 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2012. הרווח הגולמי עלה בהתאמה ברבעון השני של 2013 ל-59.2 מיליון שקל, בהשוואה ל-46.5 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2012. הרווח הגולמי במחצית הראשונה של 2012 הסתכם ב-124.1 מיליון שקל לעומת 72.5 מיליון שקל.

ברווח הגולמי כלולות גם הכנסות ועלויות שקשורות לדמי שכירות ועוד, אבל העלייה בו מוסברת בעיקר בגידול המשמעותי בפעילות הבנייה והצמיחה בהכנסות ממכירת דירות למגורים.

הנהלת אזורים מוסרת במקביל לפרסום הדוחות כי בתקופת הדוח ביצעה החברה התקשרויות למכירת 333 יחידות דיור בישראל  בהיקף כספי כולל של כ-494 מליון (חלקה של החברה; בחלק מהפרויקטים יש שותפים) לעומת כ-333 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-443 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

גם התוצאות של אזורים בדומה לברות בנייה אחרות שפרסמו דוחות לא מבטאים האטה בשוק הדירות, לא מבטאים ירידות מחירים בשוק הדירות, לפחות בינתיים זה נראה רחוק מכך, ואפילו ההיפך.

מנהל קרן הנאמנות אקסלנס כספית שקלית מדווח כי בקרן נכסים משוערכים בהיקף העולה על 20% מערך הנכסים בקרן כולה. "שווי ניירות הערך שמחירם נקבע בהתאם להנחיות שקבע דירקטוריון מנהל הקרן ("נכסים משוערכים") בקרן הנאמנות הינו  מעל 20% מהשווי הנקי של נכסי הקרן", מעדכנים באקסלנס ומוסיפים – "הנכסים המשוערכים בקרן שלעיל, נכון לתום יום המסחר 19/08/2013: 20.66% מהשווי הנקי של נכסי הקרן. אלו נכסים  חשיפה לנכסים שלא נעשתה בהם עסקה בבורסה במשך לפחות שלושה ימי מסחר רצופים (נכסים דלי סחירות)". לא צריך להתרגש, כנראה שזה עניין טכני של פיקדונות ומקמ"ים שפשוט לא היה בהם מסחר.

"הסיכונים העיקריים הגלומים בחשיפה לנכסים דלי סחירות בקרן נאמנות, הינם כדלקמן", מעדכנים באקסלנס, "מכירת הנכס דל הסחירות בעסקה בבורסה או בשוק מוסדר או מחוץ לבורסה עלולה להיעשות במחיר נמוך יחסית בהשוואה לשוויו ולעיתים אף להיות בלתי אפשרית. כמו כן,  שערוך הנכס דל הסחירות המוחזק בקרן נעשה על ידי מנהל הקרן ולא על סמך עסקות שבוצעו בפועל בנכס, וזאת בשל העדר מפגש בין קונה מרצון למוכר מרצון בבורסה ו/או בשוק מוסדר, ויתכן שהשערוך האמור אינו משקף את המחיר שהיה נקבע לנכס האמור אילו בוצעה בו בפועל עסקה.  במצב של קבלת הוראות לפדיון של יחידות בקרן בשיעור גבוה מנכסי הקרן, עלול להיווצר קושי למכור את הנכסים דלי הסחירות או לקבל תמורת הנכסים האמורים מחיר ראוי כלכלית לצורך תשלום תמורת הפדיון לבעלי היחידות. יצוין, שבנסיבות הענין בהן שיעור הנכסים דלי הסחירות בקרנות הינו כאמור לעיל, סבור מנהל הקרן כי סיכון זה הינו נמוך ביותר".

לפני שאתם חותמים על משכנתא – לחצו כאן לבדיקה נוספת – זה יכול להיות משתלם! 😆

החל מספטמבר מרכיב החלק המשתנה במשכנתא יהיה מוגבל בשני שליש; כמו כן, לוקחי המשכנתאות יוגבלו בהחזרים של עד 50% מהשכר שלהם ולא יוכלו לקחת משכנתאות ארוכות מ-30 שנה. בנק ישראל, מנסה שוב להילחם בשוק המשכנתאות, בכל הפעמים הקודמות זה לא הצליח.

בבנק, ליתר דיוק, בפיקוח על הבנקים שמנוהל על ידי דודו זקן הכינו לציבור את כל השאלות והתשובות שקשורות למגבלות החדשות, ריכזנו אותם לפניכם –

שאלה: מהן המגבלות החדשות שמטיל בנק ישראל על המשכנתאות?

תשובה:

להלן עיקרי ההנחיות החדשות, המתייחסות להלוואות לדיור (משכנתאות):

א. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור )משכנתה( כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתה מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל-50% , ישוקללו ב-100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.

ב. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על 66.7%.  מגבלה זו נוספה על ההגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ-5 שנים. המשמעות הפרקטית היא שהמגבלות חלות על ההלוואות בריבית משתנה לכל טווח.

תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

2. שאלה: מהי מטרת הצעד בו נוקט בנק ישראל?

תשובה:

המטרה העיקרית של ההנחיות היא הפחתת הסיכון אליו נחשפים נוטלי ההלוואות לדיור עקב עליה בריבית ו/או הרעה בתנאי שוק העבודה. אלו עלולים להביא לגידול בתשלום החודשי של המשכנתה מצד אחד, ולירידה ברמת ההכנסה מצד שני, ובכך לגידול בחלקו של התשלום החודשי מתוך ההכנסה החודשית של הלווה. ההלוואות לדיור מתאפיינות בשיעור גבוה יחסית של החזר מן ההכנסה ובתמהיל שחלקו הגדול הוא ריבית משתנה ואשר ניתנות לתקופה של 21 שנים ויותר. החשש הוא, שלאור מאפייני המשכנתאות החדשות, חלק מהלווים נטלו על עצמם התחייבויות גבוהות והם עלולים, בתנאים מסויימים, שלא לעמוד בהחזרי המשכנתה. מאפיינים אלה, יחד עם ההיקפים המשמעותיים של המשכנתאות החדשות ועל רקע סביבת הריבית הנמוכה טומנים בחובם סיכון עתידי הן ללווים והן לבנקים המממנים אותם. ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה.

3. שאלה: על איזה פלחי אוכלוסיה הצעד צפוי להשפיע?

תשובה:

הצעד צפוי להשפיע על נוטלי משכנתאות, שהן בסיכון גבוה: ניתנות בשיעורי החזר גבוהים ביחס להכנסה, במסלולים של ריבית משתנה ולתקופות ארוכות לפירעון סופי.על פי דיווחי הבנקים לפיקוח על הבנקים, בממוצע, כ-17% מהמשכנתאות ניתנות בשיעורי החזר גבוהים ביחס להכנסה (מעל 40%) כאשר 7% ניתנות בשיעורי החזר גבוהים מאוד (50% ומעלה). כ-72% מביצועי המשכנתאות, בממוצע, הם בריבית משתנה (כאשר 33% בריבית משתנה בתקופה הקצרה מ-5 שנים).  כמו כן, כ-18%  מהמשכנתאות ניתנו לתקופות זמן של 30 שנים ויותר, כאשר מרביתן המוחלט לתקופה של 30 שנים בדיוק.

4. שאלה: מדוע נדרשים צעדים אלה דווקא עתה?

תשובה:צעדים אלה נדרשים על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים שלהן: שיעור גבוה של משכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה, שיעור גבוה ניתן בשיעורי החזר גבוהים יחסית מן ההכנסה ולתקופות זמן ארוכות. מאפיינים אלה עלולים, בהתקיים תנאים מסוימים, כגון עליית ריבית או קיטון בהכנסת הלווה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות כסדרן. נוסף על כך, סביבת הריבית הנמוכה השוררת במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים גם הם את הסיכונים ללווים ולמלווים ומצריכים את ההתערבות כאמור.

5. שאלה: האם צעדים מסוג זה ננקטו גם במדינות אחרות בעולם, או שהם ייחודיים לישראל?

תשובה:

צעדים מסוג זה אינם ייחודיים לישראל. מדינות רבות קבעו בשנים האחרונות, על רקע הגידול בסיכונים בהלוואות לדיור, מגבלות והנחיות בקשר לשיעור ההחזר מן ההכנסה ולמאפייני הריבית, כך למשל, במדינות: ארה"ב, קנדה, הונג קונג, נורבגיה, פולין וסינגפור.

6. שאלה: בנק ישראל נקט שורה של צעדים לטפל בסיכונים שמקורם בהתפתחויות בשוק הדיור. האם צעד נוסף זה בתחום המשכנתאות אינו מעיד על כך שהצעדים הקודמים של בנק ישראל בנושא נכשלו במטרתם להוריד את המחירים בשוק הדיור?

תשובה:

הצעד האמור מטפל בצורך להגביל את הסיכון לנוטלי המשכנתאות, שעלולים להיקלע לקשיים בהחזר המשכנתה, ולהגביל את הסיכון לבנקים המממנים אותם. הצעד אינו מכוון למיתון הביקוש להלוואות לדיור או להורדת מחירי הדירות. צעדים קודמים של בנק ישראל בנושא כוונו להקטנת הסיכון הגלום במינוף יתר של משקי הבית ולהעלאת כריות הביטחון כנגד התממשות סיכונים בהלוואות לדיור, והייתה להם השפעה חשובה בכך. בנק ישראל ממשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק הדיור ובאשראי לדיור וינקוט בצעדים ככל שיידרש.

7. שאלה: תחשיבים רבים מראים שהלוואות בריבית משתנה כדאיות גם היום, וייקח עוד זמן עד שהריבית תחזור לרמה גבוהה יותר. מדוע מונע בנק ישראל מאנשים ליהנות בינתיים מהריבית המשתנה הנמוכה?

תשובה:

כאשר בוחנים את שיעור הריבית של ההלוואה יש לבחון נתון זה לאורך כל חיי ההלוואה, יחד עם פרמטרים נוספים בהלוואה אשר משפיעים הן על גובה ההחזר החודשי והן על סכום היתרה לסילוק. על כן פנייה למסלולים אחרים אינה בהכרח הרעת תנאי ההלוואה לטווח הארוך. בנוסף, בנק ישראל מעריך שחלק מהלקוחות, אשר נוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם משקללים את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ואיתה יזנק גם גובה התשלום החודשי של המשכנתה.

להלן דוגמה הממחישה את השפעת עליית הריבית על גובה ההחזר החודשי בהלוואה לדיור במסלול ריבית צמודה המשתנה אחת ל- 5 שנים:

עבור הלוואה לתקופה של 25 שנים במסלול ריבית צמודה המשתנה כל 5 שנים בסכום של 700,000 ש"ח ובריבית שנתית של 2% עומד ההחזר החודשי ללווה על סך של כ-3,000 ש"ח. בהנחה שהכנסת הלווה לצורך חישוב ההחזר מן ההכנסה היא 10,000 ש"ח, מהווה ההחזר החודשי כ-30% מההכנסה.

בגין אותה הלוואה, כעבור 5 שנים וכתוצאה מעליית ריבית של שלוש נקודות האחוז, כך שהריבית על ההלוואה תהיה 5% יעלה ההחזר החודשי בכ-900 ש"ח ויעמוד על 3,900 ש"ח. סך הכל יגדל ההחזר החודשי בשיעור של 30%. שיעור ההחזר החודשי יגיע לכדי 39% מההכנסה. חישוב זה הוא בהנחה שהכנסת הלווה גדלה בקצב עליית המחירים במשק. אם שיעורי האינפלציה יהיו גבוהים מהגידול בהכנסת הלווה, ההחזר החודשי צפוי לעלות אף יותר.

8. שאלה: ההגבלה על שיעור ההחזר המרבי מההכנסה ל-50% עלולה לפגוע בעיקר בזוגות הצעירים, אשר נמצאים בתחילת דרכם בשוק העבודה, ואשר ההכנסות שלהם נמוכות יחסית לפוטנציאל ההשתכרות העתידי שלהם. מדוע בנק ישראל לא מחריג אוכלוסייה זו מתחולת ההנחיה?

תשובה:

הלוואות שניתנות בשיעור החזר גבוה מן ההכנסה הן על פניו מסוכנות יותר. המדד של שיעור החזר מן ההכנסה הוא מדד מקובל בעולם לבחינת הסיכון הגלום בהלוואות לדיור. תרחיש לפיו ההכנסה של הלווים תעלה בהמשך הוא אפשרי, אם כי לא ניתן לחזות אותו ברמה גבוהה של ודאות. בנוסף, גם תרחיש של הרעה בתנאי שוק העבודה עלול להתממש. לפיכך, ובהתאם למדיניות שננקטה גם במדינות אחרות הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50% ראוי לציין כי ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף.

9 שאלה: כיצד מחושב שיעור ההחזר מן ההכנסה?

תשובה:

הוראת הדיווח לפיקוח על הבנקים מספר 876 מגדירה את שיעור ההחזר מן ההכנסה כלהלן (סעיף 19): בחישוב ההחזר החודשי בהלוואה הניתנת בשיעורין יש להתייחס לכל המסגרת המאושרת. בהלוואות שפיצר יש לקחת את התשלום החודשי. בהלוואות גרייס יש לקחת את התשלום הצפוי בתום תקופת הגרייס. יש להוסיף להחזר החודשי גם תשלומי משכנתה על הלוואה אחרת לדיור לרבות במשכון דירת מגורים, גם אם ניתנה בבנק אחר.

סעיף נוסף מגדיר כי יש לקחת כל הכנסה קבועה של הלווה כגון: משכורת נטו (במקרה של עצמאי, על פי דוח שומה למס הכנסה). קצבאות קבועות, הכנסה הורים אם מצטרפים כלווה נוסף. במקביל יש לנכות הוצאות קבועות כגון: תשלום מזונות. אין לצרף הכנסות של ערבים להלוואה להכנסות הלווה לצורך הדיווח לפיקוח

10. שאלה: מדוע בנק ישראל לא מחריג אוכלוסיות חלשות מתחולת ההנחיות, כדי שיתאפשר להם לרכוש דירה?

תשובה:

ההנחיות הנוכחיות נועדו להקטין את הסיכון הכרוך במשכנתה בריבית משתנה, בשיעורי החזר גבוהים ותקופות ארוכות לפירעון סופי. הקטנת הסיכונים כאמור משרתת את כל המגזרים במשק ובפרט את האוכלוסיות החלשות, שהן הראשונות להיפגע כתוצאה מעלייה בריבית וגידול בשיעור ההחזר החודשי לצד הרעה בתנאי שוק העבודה (גידול באבטלה או ירידה בהכנסות). לפיכך, בנק ישראל לא החריג אוכלוסייה זו מתחולת ההנחיות.

עם זאת, על מנת להקל על השכבות החלשות, ולאפשר קיום של הלוואות לדיור מכספי ממשלה, פטרנו מתחולת ההנחיה הלוואות לדיור שניתנו במלואן מכספי מדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה).

11. שאלה: כיצד צעד זה צפוי להשפיע על ציבור רוכשי הדירות? האם הצעד צפוי לייקר נטילת משכנתאות חדשות? אם כן אז בכמה?

תשובה

מטרתו של הצעד היא להקטין את הסיכונים ללווים ולמלווים. מעבר של הלווים למסלולים של ריבית קבועה, המאופיינים בתקופה לפירעון סופי נמוכה יותר וריבית גבוהה יותר, צפוי להגדיל את ההחזר החודשי בטווח הקצר. יחד עם זאת מעבר למסלולים של ריבית קבועה צפוי להגן על הלווים מפני עלייה עתידית בריבית שתביא לגידול בהחזר החודשי בהמשך ובכך מקטין את סיכון הריבית של הלווים. קשה להעריך את ההשפעה של הצעד על מחיר המשכנתאות שכן זו תלויה במספר רב של גורמים ובהם: העדפות הלווים בבחירת מסלולי הצמדה חלופיים, התקופה לפירעון סופי, יכולת המיקוח של הלקוח מול הבנק, שינוי התנהגות של הלווים לגבי הדירה אותה יבחרו לרכוש, ועוד. בהקשר זה נציין כי שוק ההלוואות לדיור מאופיין בתחרותיות גבוהה יחסית.

12. שאלה: האם הצעד צפוי להשפיע על לקוחות שנטלו משכנתה לפני פרסום ההנחיה? והאם צפוי להשפיע על לקוחות שרכשו נכס אולם טרם הספיקו לקחת משכנתה בתהליך?

תשובה:

ההנחיות כוללות הוראות מעבר המחריגות הלוואות שניתן לגביהן אישור עקרוני מהבנק לפני ה-1 בספטמבר 2013, וכן הלוואות למי שרכש דירה לפני ה-1 בספטמבר 2013 וקיבל התחייבות מהבנק למשכנתה ובלבד שביצוע ההלוואה יעשה עד 1 בנובמבר 2013.

13. שאלה: האם יש משכנתאות שההנחיה לא תחול עליהן?

תשובה:

ההנחיה בכללותה לא חלה על הלוואות לדיור שניתנו במלואן מכספי מדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה). בנוסף, ובדומה להנחיות קודמות המגבלה המתייחסת לריבית משתנה לא תחול על הלוואות לדיור במטבע חוץ שניתנו לתושב חוץ; הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים; והלוואות לכל מטרה בסכום של עד 100,000 שקל.

14. שאלה: מהי התחולה של ההנחיות החדשות והאם הן מבטלות הנחיות קודמות בנושא? האם ההנחיה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה בתקופה של עד 5 שנים נשארת בתוקף?

תשובה:

תחולת ההנחיות החדשות היא מהלוואות שאושרו מיום 1 בספטמבר 2013 ואילך. המגבלה שמקורה בהנחיה הקודמת לפיה סך הלוואה הניתן בריבית משתנה בתקופה של עד5  שנים מוגבל לשליש מסך ההלוואה לדיור, תקפה, ושולבה בהנחיה הנוכחית.

עיקר המגבלות על משכנתאות שייכנסו לתוקף בספטמבר 2013 הן – הגבלה על הרכיב המשתנה לשני שליש מהיקף המשכנתא; החזר חודשי שלא יעלה על 50% מהמשכורת; וכן ייאסרו משכנתאות למעל 30 שנה.

נו באמת, בבנק ישראל, ובמיוחד במחלקה של דוד זקן, המפקח על הבנקים חושבים שזה יעזור. המשמעות , בדיוק כמו במגבלות האחות היא פשוטה – ייקור המשכנתאות ודווקא לכאלו שיותר קשה להם. הרי ניתן בפועל לקחת משכנתאות בהיקף גדול יותר (ולהגיע להחזר מעל 50% מהשכר), רק שהבנק יצטרך לשלם סוג של קנס (ריתוק הון/ משאבים), ולכן הוא פשוט יגבה ריבית גבוה יותר. זה פשוט מרחיק עוד יותר את הציבור מדירות, וזה לא נראה צעד שיוביל להאטה בשוק הדירות.

בנק ישראל, ללא נגיד לא יכול לעשות מהלכים כאלו דרמטיים, בנק ישראל צריך להבין שהפתרון נמצא בריבית – הריבית פשוט נמוכה מאוד, וצריך להעלות אותה ואז הריצה המטורפת לדירה אולי תיפסק.

מעבר לכך, ההגבלה על רכיב הריבית המשתנה בתמהיל המשכנתא (שני שליש) מייקרת את המשכנתא בצורה דרמטית.  הריבית הקבועה זולה יותר מהריבית המשתנה, ובנק ישראל בעצם מכריח את הציבור לפנות לריבית הקבועה. נכון, הריבית המשתנה מסוכנת יותר מהריבית הקבועה, אבל היא גם יקרה יותר. ברגע שהריבית תחזור לעלות, הלווים בריבית משתנה יספגו את העלייה וזה הקנס שהם משלמים מול הרווח שגלום בריבית הנמוכה;  מנגד, בריבית קבועה יש ביטחון, אבל היא יקרה יותר באופן יחסי.

כל השאלות והתשובות – ממתי המגבלות בתוקף? איך זה ישפיע על ההחזר החודשי? אך זה ישפיע על ריבית המשכנתא

דעה – בנק ישראל מייקר את ריבית המשכנתא

 דודו זקן, המפקח על הבנקים, כבר הטיל מספר פעמים מגבלות על לוקחי המשכנתאות בניסיון למתן את קצב לקיחת המשכנתאות, ולמתן את העליות במחירי הדירות. זה לא ממש עזר, ולא בטוח שהמגבלות החדשות יעזרו. הפיקוח על הבנקים פרסם  טיוטת הנחיות להתייעצות עם הוועדה המייעצת לענייני בנקאות בנושא הגבלות על מתן הלוואות לדיור (משכנתאות). ההנחיות החדשות מגבילות, בהתייחס להלוואות לדיור, את שיעור ההחזר מן ההכנסה, את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה ואת התקופה הסופית לפירעון ההלוואה. מטרת ההנחיות היא להפחית את הסיכון, ובפרט את סיכון הריבית, של הציבור שנוטל משכנתאות בתנאים שעלולים לסכן את יכולתו העתידית לפרוע את המשכנתה וכפועל יוצא את הסיכון הגלום בהלוואות אלו למערכת הבנקאית.

לאחר דיון בוועדה המייעצת, ההנחיות החדשות תחולנה על הלוואות שניתן להן אישור עקרוני מיום 1.9.2013 ואילך והן המשך לצעדים קודמים שננקטו על ידי הפיקוח על הבנקים בשוק האשראי לדיור.

עיקר ההגבלות, מציינים בבנק ישראל הם –  תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתה) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתה מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל- 50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.

כמו כן, תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על  66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים.

בנוסף, החליטו בפיקוח על הבנקים כי תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

בפיקוח על הבנקים מדגישים כי טיוטת ההנחיות גובשה לנוכח המשך המגמות בשוק הדיור, ובעיקר, חלקן הגבוה של ההלוואות לדיור בתיק האשראי הבנקאי וגידולו בשנים האחרונות, המשך העלייה המהירה בהיקף המשכנתאות החדשות והמאפיינים שלהן: חלק ניכר מהמשכנתאות (17%) ניתן בשיעורי החזר גבוהים מן ההכנסה (מעל 40%), חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה (72%), וחלק מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של שלושים שנים ומעלה. מאפיינים אלה טומנים בחובם סיכון עתידי ללווים, אשר קיים חשש שנטלו על עצמם התחייבות גבוהה ואשר בתנאים מסוימים עלולים שלא לעמוד בהחזרי המשכנתה, זאת על רקע הגידול ביחס שבין יתרת ההלוואות לדיור להכנסה הפנויה . מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתה וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד בעת ובעונה אחת, אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתה.

פועל יוצא של חשש זה, על רקע העליות המתמשכות במחירי הדיור, מאפייני המשכנתאות וסביבת הריבית הנמוכה, הוא הגידול בסיכון למערכת הבנקאית. ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה

אתם חייבם לקרוא את החלק הזה מתוך פרוטוקול הוועדה המוניטרית, הוועדה שקובעת את גובה הריבית במשק. חברי הוועדה המכובדים – ד"ר קרנית פלוג – המשנה לנגיד הבנק, אשר במסגרת סמכותה כממלאת מקום הנגיד מכהנת כיו"ר הועדה המוניטארית; פרופ' ראובן גרונאו; בארי טאף – יועץ בכיר לנגיד לענייני מדיניות מוניטארית; פרופ' רפי מלניק; פרופ' אלכס צוקרמן, דנו בשוק הדירות ושוק המשכנתאות והנה הדיון והמסקנות.

"חברי הוועדה דנו בסיכונים הגלומים בהמשך ביצועי ה משכנתאות בהיקפים הגבוהים שנמשכו גם החודש. עם זאת חברי הוועדה ציינו את העדכון כלפי מטה של עליית מחירי הדירות בחודשים הקודמים וכן את שני הנתונים האחרונים – הנתון שהלמ"ס פרסמה לחודשים אפריל-מאי והנתון שלפניו – שהצביעו כל אחד על ירידה של 0.1%, וזאת לאחר 9 חודשים של עלייה רצופה. חברי  הוועדה העירו עם זאת כי קצב העלייה השנתי גבוה ומוקדם עדיין לקבוע שמדובר בשינוי מגמה.

"חברי הוועדה דנו בדילמה שעמדה במרכז ההחלטה החודש: מחד, החלשות היצוא ומגמת הייסוף של השקל קוראות להפחתת הריבית כדי לתמוך בפעילות. מאידך, המשך הגידול במשכנתאות ועליית מחירי הדירות, הגם שהנתונים האחרונים מצביעים על התמתנות בקצב עליית המחירים, תומכים בהשארת הריבית על כנה משיקולי יציבות.בהינתן הפחתת הריבית ב-0.5% לפני מספר חודשים, הצמצום בפערי הריביות בין ריבית בנק ישראל והריביות במשקים המערביים העיקריים, ההערכה שהפחתות הריבית בעולם מתקרבות למיצוי והפחתת ההקלה הכמותית בארה"ב הנראית באופק, החליטה הוועדה להותיר את הריבית החודש ללא שינוי. לאחר הדיון הצביעו חמשת חברי הוועדה המוניטארית על גובה ריבית בנק ישראל לחודש אוגוסט2013. כל חברי הוועדה תמכו בהותרת ריבית בנק ישראל ללא שינוי ברמה של 1.25%".

התחושה מהפרוטוקולים האלו וזו לא פעם ראשונה שהפרופסורים הנכבדים לא ממש רואים את המציאות, לא קוראים את שוק המשכנתאות ולא מבינים את שוק הדיור – נו, מספיק – תעלו כבר את הריבית! אחרת המחירים לא יירדו!

היקף המשכנתאות בחודש אוגוסט צפוי להתקרב ל-5 מיליארד שקל – מעריכים גורמים בשוק המשכנתאות. מדובר בהיקף גבוה שממשיך את המגמה של החודשים האחרונים.  הקצב השנתי של לקיחת משכנתאות עומד על 52-53 מיליארד שקל, ומבטא שיא שנתי. כן, אולי זה מעט מור, כולם מדברים על מחירי הדירות הגבוהים, כולם חושבים שצריך להוריד אותם, הממשלה מנסה לטפל בזה ולהגדיל את היצע הדירות ולבנות דיור בר השגה; בנק ישראל מנסה לצמצם את לקיחת המשכנתאות, אבל עמישראל ממשיך לנהור לדירה.  שוק משכנתאות חזק מבטא שוק דירות חזק , ובשוק דירות חזק קשה לצפות לירידות מחירים.

קצב לקיחת המשכנתאות הנוכחי – 52-53 מיליארד שקל, מבטא עלייה לעומת לקיחת המשכנתאות בשנת 2012 אז נלקחו משכנתאות בהיקף של 46.6 מיליארד שקל, ולעומת השנים הקודמות – בשנת 2011 נלקחו משכנתאות ביקף של 44.7 מיליארד שקל ובשנת 2010 נלקחו משכנתאות בהיקף של 47.3 מיליארד שקל.

ולמה זה קורה?

התשובה פשוטה – המימון מאוד זול. הריבית על המשכנתאות ברצפה בעיקר על רקע הריבית האפסית של בנק ישראל – כן, בנק ישראל זה שלכאורה מנסה להנמיך את הביקושים לדירות דר מגבלות על המשכנתאות. מצד אחד זה מה שבנק ישראל עושה ומשדר כלפי חוץ, מצד שני, הוא מוריד את הריבית ומחמם את שוק הדירות. בריבית כזו נמוכה אל תתפלאו שמחירי הדירות עולים!

דודו זקן, המפקח על הבנקים דורש מהבנקים ומחברות כרטיסי אשראי להעביר את לקוחותיהם לשימוש בכרטיסי אשראי חכמים עד סוף שנת 2016.

כרטיסי אשראי חכמים מתבססים על זיהוי באמצעות שבב,  בעוד שהכרטיסים בשימוש כיום מבוססים על זיהוי בפס מגנטי. הכרטיסים החכמים מאובטחים הרבה יותר מהקיימים; בארצות המערב כבר עברו ובחלק המדינות עוברים כעת לשימוש בכרטיסים חכמים.

המעבר הצפוי בעוד כ-3.5 שנים צפוי להפחית את היקף הזיופים וההונאות של כרטיסי האשראי. מעבר לכך, שימוש בכרטיסים החכמים  יאפשר שימשו במקומות בחו"ל שבהן עברו לשימוש בכרטיסים חכמים, ולא ניתן להשתמש בכרטיסים עם פס מגנטי.

כאל, חברת כרטיסי האשראי של דיסקונט והבינלאומי, פרסמה דוחות לרבעון השני של 2013.  אמנם, נרשמה עלייה של 6% בשימוש בכרטיסי האשראי, אבל הרווחים ירדו ב-40%  ביחס לרבעון המקביל ב-2012 ל-34 מיליון שקל.

ההסבר לירידה הדרמטית ברווח  – העלאה בהיקף התשלומים לבנקים, בהמשך לחוזה חדש בין החברות – בפועל, ברבעון השני  הסתכמו התשלומים ב- 52 מיליון שקל, לעומת 40 מיליון שקל ברבעון המקביל. מעבר לכך, הוצאות התפעול של החברה עלו ל-102 מיליון שקל – עלייה של 29%, וזאת מאחר שברבעון המקביל היו הכנסות חד פעמיות חריגות שקיזזו את ההוצאות השוטפות.

מהדוחות עולה כי היקף השימוש בכרטיסים עלה ברבעון ב-6% ל-13.8 מיליארד שקל. העלייה הזו לא התבטאה בעלייה בהכנסות, אלו ירדו ב-1% לכ-269 מיליון שקל, בעיקר על רקע הירידה בעמלה הצולבת.

כאל צמצמה את הוצאותיה במקביל לחולשה בפעילותה, בעיקר בתחום השיווק והמכירות.

בתחום פעילות האשראי (מתן אשראי) הרי שהיקף האשראי הגיע בסוף תקופת הדיווח ל-1.9 מיליארד שקל. הריבית שכאל גובה בממוצע מלקוחותיה – 11.6%, ירידה לעומת חודשים אחרוים, אבל עדיין ריבית גבוה משמעותית מריבית הבנקים.