היכנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן!

כלכלני קבוצת הביטוח והפיננסים, הראל השקעות, מעדכנים את התחזית למדד תשומות הבניה למגורים. בהראל מספקים תחזית לשלושה ודשים קדימה –  אפריל עד יוני 2013; להערכתם, מדד התשומות יעלה בתקופה זו (במצטבר) ב-0.7%. עלייה צפויה זו היא בהמשך לעלייה של 0.7% מתחילת השנה ( במרץ היה מדד תשומות הבניה ללא שינוי; בפברואר עלה ב-0.2% ובינואר ב-0.5%).מדד המחירים לצרכן בתקופה זו (ינואר עד מרץ) היה ללא שינוי.

מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים; המדד אמור לייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.

מדד תשומות הבנייה למגורים  משמש בחוזים של רכישת דירות חדשות מקבלנים (וגם, באופן חלקי, בדירות יד שנייה) כמדד שאליו מוצמדים התשלומים שעדיין יש להעביר לקבלנים/למוכרים. ומכאן, שעלייה במדד תשומות הבניה מייקרת את עלות הדירה וזה עשוי, כפי שניתן להתרשם מהמדדים האחרונים, להיות מאוד משמעותי.  רוכשי דירות  רבים מתלבטים בשאלה – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן? השאלה הזו תלויה בעיקר בהפסד הצפוי (ההוצאה הצפויה)  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להפסד הצפוי (ההוצאה הצפויה ) לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית).

במילים אחרות – אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? לפחות בחודשים האחרונים וגם בשנה הקודמת בה מדד תשומות הבניה עלה ב-3.3%, נראה שלקיחת משכנתא מהר ככל שניתן והעברת הכספים לקבלן, השתלמה, אך זה כמובן תלוי בסוג המשכנתא (ריבית משתנה, ריבית צמודה, ריבית קבועה) וכן תלוי בציפיות הריבית להמשך, ובריבית הרלבנטית של כל רוכש דירות. כמו כן, כמובן שאין בעבר כדי להעיד בהכרח על העתיד.

 וביחס לעתיד, סבורים כלכלני הראל כאמור כי מדד תשומות הבנייה למגורים יעלה בשיעור של 0.7% בחודשים אפריל עד יוני 2013 (במצטבר לשלושה החודשים), ואם תחזית זו תתממש הרי שקצב עליית המדד הוא כ-3% בשנה.

כלכלני הראל מספקים גם תחזית למדד מחירי הדירות בבעלות דיירים. להערכתם בין אפריל ליוני  2013 יעלה מדד מחירי הדירות בבעלות ב-1.4%, וכן הם מעריכים כי סעיף מחירי הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בשלושה החודשים הבאים ב-1.7% – מדובר בשיעורים גבוהים שמרמזים על המשך עליות מחירי הדירות בשוק.  מדד המחירים לצרכן יעלה להערכתם בתקופה זו ב-1.2%.

היכנסו כאן למדד תשומות הבניה למגורים המעודכן!

קרנות הנאמנות מכות את המדדים או לא? זאת שאלה שכל משקיע שואל את עצמו, זו שאלה קריטית לניהול כספים – אם כן, אז כדאי להשקיע בקרנות, אם לא אז כדאי להשקיע במדדים (דרך תעודות סל עוקבות, קרנות עוקבות ומכשירים פיננסים שמחקים את המדדים). השאלה הזו נבחנה על ידי מיטב שהביאו את תוצאות הבדיקה בעיתון כלכליסט. התשובה היא לא חד משמעית.  במיטב טוענים כי במדד  ת"א־25  הרי שבכל טווחי הזמן המדדים הביסו את הקרנות. לעומת זאת, לגבי מדדי ת"א־100, ת"א־75 ויתר־50 התמונה כבר לא כל כך חד־משמעית. הקרנות משיגות תשואה גבוהה יותר ממדד ת"א־100 בשנה האחרונה, אך בטווחים ארוכים יותר של 36 ו־60 החודשים האחרונים הן מתקשות להכותו. במדד ת"א־75 ניתן לראות דווקא שככל שמתארך טווח הבדיקה, ביצועי הקרנות ביחס למדד משתפרים ואף מצליחים להניב תשואות גבוהות יותר.

היכנסו כאן למאמר המלא בכלכליסט  

למדריך קרנות נאמנות

למדריך קרנות מחקות

פרופ' סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל שאוטוטו עוזב, מנסה לשמור על כבודו, מנסה לברוח מאחריות לשוק הדירות למגורים ומאשים  את כל העולם בעלייה במחירי הדירות, רק לא את עצמו. האמת, פשוטה – הריבית הנמוכה היא הזרז העיקרי לעליות המחירים שנרשמו במחירי הדירות בשנים האחרונות. ריבית נמוכה משמע הלוואות זולות, משמע ביקוש לדירות וההיפך. לא יעזרו, כל "שיעורי הכלכלה" שפישר ינסה להעביר לכם, והרצון הברור שלו להסית את האש – האיש משאיר אותנו במצב לא פשוט (בלשון המעטה) זה מזכיר את המנכ"ל שבא לחברה נהנה מפירותיה במשך כמה שנים, מצליח לווסת את הרווחים לתקופה שלו ומשאיר סדום ועמורה להמשך. פישר משאיר ערומות של דולרים – מה אנחנו צריכים את זה? משאיר ריבית נמוכה? שניפחה את שוק הדירות, והוא יודע שברגע שהריבית תחזור לעלות, אנחנו בגלישה שלהאטה במקרה הטוב ומיתון במקרה הרע, עם חשש כבד לבעיות אשראי הולכות וגדלות של רוכשי הדירות (שלקחו משכנתאות בשיעור גבוה).

בינתיים, הנגיד פישר בדיון בועדת הכספים בכנסת דיבר על שוק הדיור. "אני מבקש להתנצל על שאפתח את דבריי בשיעור קטן בכלכלה – ואדבר על הביקוש וההיצע בשוק הדיור. כל מי שלמד פעם כלכלה מכיר את האיור הבסיסי של עקומת הביקוש וההיצע. גידול בביקוש, כלומר, תזוזה ימינה של העקומה, מביא לעלייה במחיר שגם מביאה לגידול בכמות הנבנית של דירות. האפשרות השנייה להביא לגידול בכמות הדירות היא על ידי גידול בהיצע, כלומר, תזוזה ימינה של עקומת ההיצע. בדרך זו הגידול בכמות הדירות יתרחש תוך כדי ירידה במחירים.

"כאשר מסתכלים לטווח ארוך, טווח של 40 שנה, ניתן לראות שהייתה עלייה מתמשכת במחירי הדירות מתחילת שנות ה-90 ועד שנת 1997, כתוצאה מגל העלייה הגדול של אותה תקופה ומהיציבות הכלכלית שהמשק נהנה ממנה לאחר תוכנית הייצוב של 1985. לאחר מכן, לאורך תקופה ארוכה, ירדו מחירי הדירות הריאליים עד תחילת שנת 2008, אז החלה, כידוע, עלייה חדה במחירי הדירות. בפרספקטיבה ארוכת טווח מחירי הדירות עלו בממוצע בכ-1.7% בשנה. ואולם, המחירים היו מאוד תנודתיים , ואם קנית, למשל, דירה בסוף שנות ה-90, הפסדת בהמשך הרבה על מחירי הדירה שירד.  מאמצע שנת 2007 עלה המחיר הנומינלי של דירות בכ-70% נומינלית, או בכ-50% במונחים ריאליים. גם שכר הדירה עלה אבל בשיעור נמוך בהרבה. עליית מחירי הדירות התחדשה בשנה האחרונה, תופעה שכידוע מאוד מטרידה אותנו".

פישר אוהב לתת את העולם כדוגמה – משהו בסגנון – מה אתם רוצים גם בעולם יש בעיות, גם בעולם הריבית נמוכה, וזה כמובן נכון, אבל עדיין לא מסביר את אוזלת היד של בנק ישראל (לצד יתר הגופים) בטיפול במחירי הדירות "בהשוואה בינלאומית", הוא אומר, "ניתן לראות שעליית המחירים  של תחילת שנות ה-90 הייתה גבוהה יחסית בישראל, אם כי לאורך תקופה ארוכה העלייה בישראל לא חריגה. המסר המרכזי העולה משקף זה הוא שבכל מדינה שבה המערכת הפיננסית לא קרסה במשבר העולמי, מחירי הדירות עלו בצורה חדה. הסיבה לכך היא שהריבית והתשואות בשווקים הגיעו לרמות נמוכות מאוד בשנים האחרונות, ובכל מדינה שבה המערכת הבנקאית יכלה לספק את האשראי, הדבר הביא לגידול בביקוש לדיור ועימו עלו המחירים (קנדה, אוסטרליה, נורבגיה ועוד). לעומת זאת במדינות כארה"ב, ספרד ועוד, שבהן המערכת הבנקאית נכנסה למשבר, התשואות הנמוכות לא באו לידי ביטוי במתן אשראי לשוק הדיור, והמחירים ירדו. הפעילות בשוק הדיור גדלה בשנים האחרונות. כתוצאה מעליית המחירים קצב הבנייה גבוה משהיה באמצע שנות האלפיים, ועומד על כ-40,000 דירות בשנה, לעומת כ-30,000 דירות לפני כמה שנים. בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה במספר היתרי הבנייה, שכנראה משפיעה לרעה גם התחלות הבנייה. ניתן לראות גם שכשהחל הגידול בביקוש בשנים 2007-2008 חלה ירידה במלאי הדירות הפנויות למכירה, שהיה גבוה בשנים שלפני כן ותמך בירידה מתמשכת במחירים. הגידול בהתחלות הבנייה מתחיל להשפיע לטובה גם על המלאי הזמין למכירה.

"מהם הגורמים המשפיעים על הביקוש ? הגורמים ארוכי הטווח הם כמובן הגידול הדמוגרפי, וגם העלייה ברמת החיים, שמביאה לכך שמשקי הבית מעוניינים לשדרג את רמת הדיור שלהם. אכן, לאורך זמן אנו רואים שמחירי הדירות עולים פחות או יותר בקצב ארוך הטווח של גידול האוכלוסייה. הגורמים  קצרי הטווח כוללים את הירידה בריביות ובתשואות האלטרנטיביות במשק, שהביאו גם לעלייה בביקוש לדיור כהשקעה. התשואות הנמוכות מביאות לכך שקשה למצוא אפיקי השקעה שמניבים תשואה גבוהה, ושוק הדיור הופך לאלטרנטיבה אטרקטיבית. ניתן לראות שבשנים האחרונות ישנה עלייה בביקוש לדירות מצד משקיעים.  ירידת הריביות הנה תופעה עולמית, היות וכל הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם שומרים על ריביות נמוכות כדי לתמוך בפעילות הכלכלית במדינותיהם. למעשה, היות ובנקים אלו אינם מאותתים על כוונה להתחיל להעלות את הריביות בקרוב, גם הריבית לטווח ארוך נמצאת בירידה מתמדת, הן בחו"ל והן בארץ. כך, ללא קשר לריבית בנק ישראל, בתשואות על אג"ח צמודות ל- 5 שנים נרשמה בשנתיים האחרונות ירידה של למעלה משתי נקודות אחוז. בהתאם להוראות בנק ישראל, שני שליש מהמשכנתא צריך להינתן בריבית שאינה משתנה וזאת כדי להפחית את הסיכון ללווה. התוצאה היא שמחירי המשכנתאות בשנתיים האחרונות ממשיכים לרדת, וזאת כאמור, גם ללא קשר להפחתת ריבית של בנק ישראל.

"האשראי הבנקאי לדיור גדל בקצב מהיר בשנים האחרונות. למעשה, בניגוד למה שנהוג לחשוב, האשראי למשכנתאות הנו האשראי הזול ביותר שהבנקים נותנים, נמוך גם מהאשראי למגזר העסקי. בנק ישראל נקט במספר צעדים כדי להפחית את הסיכון המקרו יציבותי שנשקף למערכת הפיננסית בעקבות הגידול החד באשראי – פחות ממה שחששנו לבנקים, חששנו ממה שיקרה לאזרחים שנטלו הלוואות בריבית מאוד נמוכה, כאשר הריבית תעלה בהמשך והם ימצאו את עצמם עומדים מול תשלום חודשי גבוה בהרבה.  בין הצעדים שנקט בנק ישראל ניתן למנות את הגבלת חלק המשכנתא בריבית משתנה קצרת טווח לשליש מגובה ההלוואה, את הגבלת שיעורי המימון, בעיקר למשקיעים, ואת דרישת המפקח על הבנקים להגדיל את הקצאת ההון ואת ההפרשה להפסדי אשראי.

"מבחינת הגורמים המשפיעים על היצע הדירות, הרי שתהליך התכנון בישראל ארוך מאוד, ארוך מדי  זהו פקק רציני בניסיון להביא להגדלת היצע הדיור. האישורים בוועדות אורכים כחמש שנים (אם כי ישנן אינדיקציות לכך שעבודת הוד"לים קיצרה את הטווח הזה לאחרונה), התהליכים במנהל לוקחים עוד שנתיים, מתן ההיתר לוקח כשלוש שנים, הבנייה אורכת שנתיים – כל התהליך כולו אורך בממוצע כ-13 שנים! זה דבר שמאוד חריג גם בהשוואה למדינות אחרות".

פישר גם התייחס לטענות הקבלנים על מימון נמוך מצד הבנקים. "גורם נוסף שמשפיע על היצע הדירות הנו האשראי לקבלנים. בהקשר לזה נשמעות טענות על פיהן הקבלנים אינם מקבלים מספיק אשראי. הנתונים מראים שלצד הגידול החד באשראי לדיור בשנים האחרונות, גם האשראי לבנייה נמצא בגידול. זאת למרות העובדה שהסיכון באשראי לנדל"ן גבוה מאשר בענפים האחרים, כפי שהוא בא לידי ביטוי במשקל האשראי הבעייתי לסך האשראי בענף. למרות המגבלה הענפית על האשראי לענף הנדל"ן, המערכת הבנקאית יכולה, באופן עקרוני, לספק עוד אשראי בהיקף של כ-20 מיליארד שקל לענף, גם אם חלק מהבנקים נמצא קרוב לסף שנקבע. לאחרונה גם הקל המפקח על הבנקים על הדרישה להקצאת הון בגין ערבויות חוק המכר, שמאפשרת להגדיל את החשיפה לענף הנדל"ן, העובדה שלא כל הבנקים נמצאים במגבלה שהוטלה עליהם מראה שהם בעצמם אינם רואים לנכון להגדיל את האשראי לענף. אין זה תפקידו של המפקח על הבנקים, ואין בכוונתו, להכריח את הבנקים להגדיל את האשראי לענף – זה תפקידם של הבנקים להחליט על היקפי האשראי שלהם, והמפקח צריך להתערב רק כאשר הבנקים פועלים שלא כשורה".

בסיכום דבריו אמר פישר – "לריבית בנק ישראל ישנה השפעה מסויימת על מחירי הדיור, ובנק ישראל צריך לקחת אותה בחשבון ועושה זאת. ואולם, לא ניתן לשעבד את כלי הריבית רק למגזר אחד של המשק.  אם היינו שומרים על ריבית גבוהה, השקל היה היום חזק בהרבה, מה שהיה מביא לפגיעה ביצוא. הריבית הנמוכה תומכת גם בהשקעות המקומיות בענפי המשק. ריבית גבוהה הייתה מונעת את הצמיחה שהייתה לנו בשנים האחרונות, ומביאה לשיעור אבטלה יותר גבוה. לכן, הריבית בישראל אמנם נמוכה יחסית, אבל איננה מספיק נמוכה כדי להרחיק את המשקיעים הזרים, שמבקשים ליהנות מהעובדה שהריבית בישראל גבוהה בכ-1.5% מבחו"ל, ובכך מייספים את שער החליפין.  כדי לגרום בו זמנית לעלייה בקצב הבנייה יחד עם ירידה במחירי הדירות, יש להגדיל את היצע הדירות. לשם כך יש להגדיל את היקף הקרקע הזמינה לבנייה, ולהביא לכך שיקוצר משך הזמן מתכנון הבניה לתחילת הבניה בפועל. תפקידה של הממשלה הוא לנהל את מדיניות הקרקעות והתכנון. זוהי משימה לא קלה, אבל חיונית. כמו כן, על הממשלה למצוא דרכים לרסן את הביקושים מצד המשקיעים על ידי צעדי מיסוי. בהקשר זה אנו מציעים בעיקר להאריך את התקופה המזכה בפטור ממס שבח".

בתשובה לשאלות חברי הכנסת אמר פישר – "הריבית ארוכת הטווח בישראל גבוהה מאשר בחו"ל בשל הסיכון הגיאופוליטי. ממשלת ישראל מוציאה כל שנה כ-4% מהתמ"ג על הוצאות ריבית, לעומת 2% בחו"ל. חלק מהבעיה היא שיש דמוקרטיה מקומית, ולא נכון להתלונן על כך יותר מדי. אף רשות מקומית לא הייתה רוצה שהשלטון המרכזי יחליט בשבילה איפה לבנות וכמה.  התיאוריה הקלאסית היא שכשהריבית יורדת והביקוש לדירות גדל המחיר עולה וההיצע גדל. אבל בישראל כשהביקוש גדל אנשים רצים לקנות דירות ולוקח 13 שנה לבנות אותן… זו בעיה.

"אני אופטימי לגבי היכולת לפתור את הבעיה – מי שמופקד על ענייני המשק לא יכול להיות פסימי. לא ניתן לספק לכל אדם פתרון דיור בעלות של שליש מהכנסתו בכל מקום בארץ. בבנק ישראל ידענו שקל מאוד להרוג את השוק הזה, אבל לא רצינו לעשות זאת. ניסינו לנקוט בצעדים שיורידו את הלחץ על המחירים אבל יאפשרו להמשך ברמת הפעילות".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

שר האוצר יאיר לפיד החליט שהעלאת גיל הפרישה לנשים ל-67 שנה לא יכלל תחת חוק ההסדרים. במילים פשוטות העלאת גיל הפרישה לנשים יעשה בחקיקה רגילה, וזה יהי כמעט בלתי אפשרי. לפיד תומך בעצם במצב הקיים וזאת למרות שאנשי משרדו מגדירים את העלאת גיל הפרישה כקריטי. העלאת גיל הפרישה עשוי היה להקל על הגירעון התקציבי בקרנות הפנסיה הממשלתיות/ הפנסיה התקציבית. ההתחייבות כלפי העובדים היא מעמסה אדירה על התקציב, וכאשר מגדילים את גיל הפנסיה (כפי שנעשה לגברים) ההתחייבות כלפי העובדים יורדת (העובדים יעבדו יותר שנים ויקבלו פנסיה למשך תקופה קצרה יותר). מר לפיד – שאל איפה נמצא הכסף? הנה זה כאן, למה אתה לא מטפל בזה.

מחשבון גיל פרישה

משרד האוצר שוקל להפסיק את הפנסיה התקציבית. פנסיה זו נזכיר היא התחייבות של המעביד לשלם לעובד פנסיה על חשבונו. זו פנסיה מובטחת במיוחד כשמדובר בגופים ממשלתיים בהם הפנסיה הזו תקפה.
משנת 2005 יש השתתפות סמלית של העובדים בהפרשה לפנסיה בשיעור של 2% מהשכר, כאשר המעביד מפריש משמעותית יותר כדי להגיע לפנסיה/קצבת פנסיה מובטחת. קצבאות הפנסיה מבוססות על גובה השכר ושנות הוותק, כאשר לעובד נצברים 2% משכרו לכל שנת עבודה ועד למקסימום של 70% (מבטא 35 שנות עבודה).
למעשה, עד שנת 1998 כל עובדי המדינה היו תחת פנסיה תקציבית, ועובדי מדינה חדשים היו תחת פנסיה צוברת שבה אין כל הבטחת זכויות לחוסך, הכספים בפרישה הם תוצאה של ההפקדות של המעביד והעובד בגין אותו עובד והתשואה שהניבו כספים אלו. כלומר, אין התחייבות ברורה ומוצקה כמו בפנסיה תקציבית.
ועל רקע זה ברור כי ההתחייבות לפנסיה תקציבית היא גורם מכביד על תקציב המדינה (ומעבר לכך – גורם משמעותי באי השיוויון במשק). גורמם באוצר מנסים להוביל מהלך של הפסקת פנסיה תקציבים לעובדים. עם זאת לא ברור עם שר האוצר הנכנס, יאיר לפיד יאמץ את המהלך. בפועל הוא עלול להתנגד לו, למרות ששם נמצא הכסף (בהמשך לשאלה שלו בעת הבחירות – איפה הכסף?).
ההתחייבות הממשלתית לפנסיה תקציבית מסתכמת על פי ההערכות בסכום דמיוני של קרוב ל-600 מיליארד שקל (בסוף 2011 – 564 מיליארד שקל), מתוך סכום זה כ-327 מיליארד שקל התחייבות לגימלאים מקבלי קצבה ו-233 מיליארד שקל התחייבות לעובדים פעילים – כאן, במרכיב הזה מעוניינים באוצר לגעת ובצדק!

מס הרכישה הגבוה על דירות להשקעה ייהפך לקבוע. כך צפויה הממשלה להחליט. כמו כן, צפוי כי   יועלה גובה הסכום הפטור ממס רכישה לרוכשי דירה ראשונה ל–1.47 מיליון שקל. בשבוע הבא תפוג הוראת השעה שהתקבלה בעבר ובמסגרתה הועלה מס הרכישה על דירות להשקעה. הוראת השעה בעניין אמורה היתה לפוג בסוף דצמבר 2012, אך על רקע הקדמת הבחירות היא הוארכה אוטומטית עד 5 במאי 2013.

לכאורה, היה צפוי שמס רכישה יירד בעת תפוגת הוראת השעה, אבל לפי הצעת חוק שמתגבשת – ""כחלק ממדיניות הממשלה להביא לצמצום נתח השוק של רוכשי דירות להשקעה, מוצע לקבוע כי מדרגות מס הרכישה שהיו קבועות בהוראת השעה ייקבעו בהוראת קבע. על חלק השווי שעד 1.089 מיליון שקל המס יהיה 5%, על חלק השווי העולה על 1.089 מיליון שקל ועד 3.268 מיליון שקל – 6% על חלק השווי העולה על 3.268 מיליון שקל – 7%".. עם זאת,  גם ההקלה במס רכישה שלא להשקעה, ליחיד שזו דירתו היחידה, יישארו בתוקף (יהפכו להוראת קבע). מעבר לכך, מדרגות הפטור יעודכנו – יינתן פטור ממס עד לשווי בסך  1,470,560 שקל.

בנק הפועלים מציע ללקוחות פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) על מניית אפל (AAPL ). מטבע הפיקדון הוא שקל (פיקדון שקלי), תקופת ההשקעה היא שנתיים וחצי והתשואה בפיקדון מותנית בביצועי אפל, כאשר יש רצפה נומינלית להקעה (לא ניתן להפסיד נומינלית, אך ניתן להפסיד ריאלית).

בפועלים מסבירים כי מדובר בפיקדון  המבטיח קרן שקלית (נומינלית), בתוספת מענק מותנה הצמוד לדולר ארה"ב. קבלת המענק ושיעורו תלויים בהתנהגות שער מניית APPLE הנסחרת בנאסד"ק במהלך התקופה, כמפורט להלן:

– אם שער מניית APPLE יישאר לאורך כל תקופת הפיקדון מתחת לחסם ששיעורו 50% מעל שער התחילה (ללא נגיעה בחסם וללא חריגה ממנו) – הלקוח יזוכה במענק שיחושב בהתאם לתשואת המניה בפועל (מנקודה לנקודה).

(אם שער מניית APPLE ירד ביחס לשער התחילה, קרן ההשקעה הנומינלית מובטחת).

– אם שער מניית APPLE יחרוג מהחסם שנקבע או יגע בו ולו פעם אחת במהלך התקופה – הלקוח יזוכה במענק בשיעור של 5% למשך תקופת הפיקדון.

המענק, אם ישולם, יהא רק לפי אחת מהאפשרויות המפורטות לעיל ויהיה צמוד לדולר ארה"ב בכל מקרה.הפקדה מינימלית: 20,000 ₪. יודגש כי מניית אפל בשפל שנתי – מתחת ל-400 דולר, אחרי שבשיא נסחרה המניה מעל 700 דולר, ודווקא עכשיו ישנם אנליסטים שמעריכים כי זו נקודת כניסה טובה למניה.

היכנסו כאן לפרטים מלאים באתר בנק הפועלים

מעודכן ל-08/2022

ביטוח משכנתא – המדריך המקיף

המדריך לרכישת ביטוח המשכנתא – כן, כשאתם מקבלים משכנתא אתם חייבים לעשות ביטוח – ביטוח משכנתא שכולל למעשה שני סוגי ביטוחים – ביטוח חיים וביטוח מבנה. מדובר בהוצאה שיכולה להגיע ל-100-200 שקל  בחודש (במשכנתא ממוצעת), ולסכומים גבוהים יותר ככל שהמשכנתא גבוהה יותר, או המבוטחים מבוגרים יותר אבל אפשר לחסוך מדי חודש כמה עשרות טובות של שקלים (ויותר), ובסה"כ מדובר על חיסכון של רבבות שקלים לאורך חיי המשכנת א- אז הנה המדריך לרכישת ביטוח המשכנתא 

רכישת דירה, מיותר לציין, אינה פשוטה כלל. כל פעם מחדש מגיע שר אוצר שאומר עד כאן! במשמרת שלי מחירי הדירות יירדו, אבל זה ממש לא קורה (בינתיים), אולי יש עצירות לפרקים, אבל ירידה? ממש לא. מה שבטוח, גם אם תהיה רגיעה בהתייקרות של מחירי הדירות, אנחנו עדיין ניקח משכנתאות כמו מטורפים – פשוט מאוד, אין לנו כסף לדירה בלי משכנתא. הרוב הגדול של הישראלים לוקח משכנתא ל-20 שנה ומעלה, וגם בשנים הבאות מרבית הישראלים יאלצו להתבסס על הלוואת המשכנתא טרם הרכישה החשובה הזו. כשזה קורה, הם נדרשים גם לדאוג לפוליסת ביטוח משכנתא מתאימה. כיצד ניתן לרכוש אותה?

מהו ביטוח משכנתא?

ישראלים רבים אינם מודעים לכך שעליהם לרכוש ביטוח משכנתא, עד הרגע שבו הם מבקשים מהבנק את הלוואת המשכנתא בפועל. אז גם מוסבר להם על מהות הפוליסה הזו: היא נועדה להוות "שטר ביטחון" לבנק עבור מקרים שבהם תשלומי המשכנתא ייפסקו להם, עקב סיבות המפורטות בפוליסה. במצב כזה, חברת הביטוח היא שתדאג לתשלומים.

נעים להכיר: מרכיבי הביטוח

ברור כי לא ניתן לרכוש ביטוחי משכנתא מבלי להכיר את שני הרכיבים המרכזיים שלו. הראשון הוא ביטוח חיים, והוא מתייחס למצבו הבריאותי של הלווה. מקרה של פטירה, חלילה, של המבוטח, יביא לכך שהתשלומים לבנק ייפסקו, ויתרת הסכום לתשלום תועבר לבנק. למעשה, כך ייסגר החוב שהנפטר הותיר אחריו, וחברת הביטוח היא שתעשה זאת. לרוב, ניתן להרחיב סעיף זה כך שיכלול מקרים של נכות, אובדן כושר עבודה ועוד.

ביטוח מבנה הוא המשתנה השני במשוואת הפוליסה. הוא כבר נוגע לנכס המגורים, או ליתר דיוק: למקרים של פגיעה מהותית בו. במצב כזה, על פי מאפייני הסכם הביטוח, חברת הביטוח תשא בהמשך התשלומים לבנק, או אפילו תיקח על עצמה חלק מתשלומי הפיצויים הנדרשים להשבתו למצב ראוי.

חשוב להדגיש בכל אחד מהמקרים ייקבע מחיר הביטוח על פי מאפייני הרוכש והנכס. כך, ברור כי ביטוח חיים יהיה זול יותר עבור אדם צעיר שאינו מעשן, מאשר מבוגר אשר מעשן או סובל ממחלות רקע שונות. גם מי שעבר אירוע לב או אירוע רפואי טראומטי אחר, עלול לגלות, למרבה האכזבה, שחברות הביטוח השונות פשוט מסרבות לבטח אותו. אמנם יש ביטוח משכנתא לנכים, אבל גם אותו לא בטוח שיוכל לקבל. נוסף על האמור לעיל, מקבלים חשיבות גם שווי הנכס, המאפיינים הבסיסיים שלו וכן הלאה.

השלב הבא: בחירת חברה

כאשר מבינים את המאפיינים הבסיסיים של ביטוח משכנתא, פשוט הרבה יותר למצוא הצעות משתלמות. כאן כבר מבינים כי יש לא מעט גורמים שמציעים פוליסות מסוג זה בישראל, וכן הבדלים מהותיים בין פוליסה לפוליסה. הבדלים אלה נוגעים לכל אחד מהיבטי הפוליסה: בין אם גובה הכיסוי, התנאים למימוש, סכום ההשתתפות העצמית הנדרש להפעלת הביטוח או כל דבר אחר.

יש לזכור כי מוסדות פיננסיים שונים, ובראשם הבנקים, עובדים לרוב בשיתוף פעולה עם חברת ביטוח אחת או יותר. הם ישמחו להכווין את הלקוח שלהם לעבר רכישת הפוליסה באמצעותן, בתואנה של תנאים מועדפים. במקרים מסוימים, אבל מעטים (אפילו מאוד)  זהו אכן המצב, ברוב המקרים מדובר במלכודת של ממש. ראוי לסקור היטב את מאפייני הפוליסות הללו טרם הבחירה. כאן תוכלו לקרוא על – ביטוח משכנתא לא עושים בבנק – ככה תעשו ביטוח משכנתא נכון וזול. 

המסע לעבר ההצעה האידיאלית

בישראל, תחום הביטוח נחשב לתחרותי ביותר. השאיפה של רוכש ביטוח המשכנתא צריכה להיות, מטבע הדברים, לפוליסה רחבה ככל האפשר, אשר גובה הפרמיה עליה הוא נמוך באופן יחסי. רק הכרה של התחום, ובירור אצל יותר מחברת ביטוח אחת, יוכלו להבטיח זאת. וכאן בדיוק אנחנו מתחילים לדבר על השוואת מחירים בעידן האינטרנט.

חשיבותה של השוואת מחירים

עם השנים, הבינו יותר ויותר ישראלים כי לא ניתן לבצע רכישות בסדר גודל משמעותי, דוגמת זה של הביטוח, ללא סקר השוואת מחירים מקיף. כך ניתן לבחון אחת לאחת את ההצעות של חברות הביטוח, ולבחור בסופו של דבר בפוליסה המשתלמת. הבעיה, אם אפשר לקרוא לה כך, היא שבירורים אלה לקחו זמן רב, לפחות עד כניסת האינטרנט לתמונה.

כיום, פועלים בישראל מספר אתרים המציעים השוואת מחירי ביטוח, ובכלל זה ביטוח משכנתא. אתרי אינטרנט אלה, ביניהם Wobi, מאפשרים לגולש להגדיר בדיוק את מאפייניו האישיים ומאפייני הנכס האמור, ולצפות בהצעות המדויקות של חברות הביטוח. בדיקה מסוג זה אורכת לא יותר מאשר מספר דקות, ותאפשר לרוכש המשכנתא להגיע, ביתר קלות, להצעה הטובה ביותר.

ואיך בוחרים חברת ביטוח? 

במחשבון ביטוח משכנתא שנמצא אצלנו באתר, ובכלל בכל מחשבון שזמין ברשת האינטרנט – הנה המחשבון ביטוח משכנתא של משרד האוצר (הכי אובייקטיבי ואמין שיכול להיות)   תוכלו לקבל הצעה מכמה חברות ביטוח ולבדוק כמה אתם יכולים לחסוך בביטוח המשכנתא שלכם – זה יכול להיות מאוד משמעותי,  חיסכון ממוצע הוא מעל 100 שקל בחודש, 30 אלף שקל לאורך חיי המשכנתא! אל תתעצלו, כל מה שצריך לעשות זה להפעיל את המחשבון, אבל רגע לפני חשוב שתבינו על מה אתם משלמים? איך אתם משלמים? ואיך אתם יכולים לחסוך?

ביטוח המשכנתא כולל כאמור שני רכיבים – ביטוח חיים לצד ביטוח דירה/ מבנה. כשאתם מקבלים הצעה מחברות הביטוח או סוכנויות הביטוח, אל תסתפקו בסכום החודשי שאתם משלמים בחודשם הראשונים. חשוב לדרוש בתוקף (ותתעקשו על זה) את כל עלויות הביטוח לאורך כל התקופה (לאורך כל חיי הפוליסה). בנפרד, חשוב לבקש גם (או לחשב לבד) את העלויות בשלוש השנים הראשונות. למה זה חשוב?

ובכן, הנתון הכי חשוב הוא סך העלויות לאורך כל התקופה, ככה פשוט תדעו איזה ביטוח הוא הזול ביותר. עם זאת, חלק גדול מהחברות מציע הנחה בשנים הראשונות, כשבהמשך הפוליסה מתייקרת (התשלומים החודשיים עולים), ולכן זאת סוג של מלכודת – אל תתפתו רק למי שמספק לכם את התשלום הכי נמוך בשנים הראשונות – חשוב לדעת מה קורה בכל תקופת הפוליסה.

איך מקבלים הנחה על ביטוח המשכנתא

אחד הדברים החשובים ביותר שכל בעל נכס חייב לדעת, הוא שהעסקה עם החברה שבה נרכש ביטוח המשכנתא איננו חתונה קתולית. בכל רגע נתון, בעל הנכס יכול לעבור לחברת ביטוח אחרת ולרכוש באמצעותה את הפוליסה המתאמה ביותר עבורו. עם זאת, ייתכן מאד שבמעבר לחברה האחרת, המבוטח יידרש להצהרת בריאות חדשה. כך, אם בתקופה שמאז ההצהרה הקודמת ועד להצהרה החדשה המבוטח חלה, או שהוא עבר אירוע בריאותי משמעותי, הצהרת הבריאות עלולה לפגוע בו. לכן, כדאי לבדוק עם החברה המבטחת אם היה יכולה לתת הצעה נמוכה יותר, ולבחון אותה מול הצעות של חברות אחרות. כך או אחרת, אסור להתעצל, כי המחיר של עצלנות ושאננות הוא פשוט גבוה.

הנחה בשנים הראשונות והיתרונות שלה

אלא שיש גם יתרונות בפוליסת ביטוח משכנתא עם ההנחה בתקופה הראשונה – כמה שנים ראשונות. ראשית, אולי זה מתאים לכם מבחינה תקציבית – להוציא מעט בהתחלה והרבה בהמשך. אבל הכי חשוב אתם יכולים לעבור בין פוליסות – כלומר, לבחור את הפוליסה הכי זולה לטווח של כמה שנים ואז לעבור לפוליסה אחרת וליהנות שוב מתשלומים נמוכים. הטריק הזה עובד, אבל חשוב להבין שאתם יכולים לעבור בין החברות ובין הפוליסות כל עוד מצב בריאותכם ללא שינוי, אחרת תשלומי הפרמיה עבור הפוליסה שתקבלו עלולים להיות גבוהים יותר – כלומר, לא יהיה כדאי לעבור בין הביטוחים השונים. לסיכום – האפשרות הזאת היא אפשרות שיותר ריאלית לבריאים וצעירים.

אבל, אם אתם לא מעוניינים לנצל את הטריק הזה (בכל זאת מסוכן), אתם צריכים להשוות את סך התשלומים לפוליסה לאורך כל התקופה. לאחר מכן, צריך להשוות בין הצעות שונות וכך לקבוע מהי ההצעה הכדאית ביותר עבורכם.

ביטוח משכנתא – לעזוב את הבנק?

ביטוח משכנתא – האם כדאי למחזר?

הראל קרנות נאמנות מפחיתה את שיעור ההוספה  בקרן – הראל פיא (1A) נכסים סולידיים (מספר קרן: 5111992). שיעור ההוספה הוא ההפרש בין שער היחידה לשער הקניה (שער הקניה גבוה יותר) ומדובר בסוג של קנס שהמשקיע משלם. שיעור ההוספה בקרן הראל פיא נכסים סולידיים  שמנהלת כ-90 מיליון שקל היה 3% (וזה הרבה!), ומעתה הוא מתאפס – "מנהל הקרן  מודיע על שינוי בשיעור ההוספה שיהיה 0% ממחיר היחידה. שיעור זה הינו לתקופה בלתי מוגבלת", מוסרת הראל קרנות נאמנות ומשיכה – "טרם השינוי נגבתה הוספה בשיעור של 3% ממחיר היחידה. תאריך כניסת השינוי לתוקף: 21/04/2013".

למדריך קרנות נאמנות

למדריך קרנות מחקות

שיעור הוספה – מה זה ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?

רוכשי דירה ראשונה זכאים למשכנתא בתנאים מועדפים ממשרד השיכון.  מי הם הזכאים? מה גובה הזכאות ואיך מנצלים אותה?

הזכות להלוואת הזכאות ניתנת לרוכשי דירה ראשונה. הזכאים הם זוגות צעירים, יחידים ועולים חדשים שאין ולא היתה דירה בבעלותם. ההלוואה ניתנת בהתאם לקריטריונים שמוגדרים על ידי משרד הבינוי והשיכון. גובה הסכום המקסימלי להלוואה נקבע גם הוא במשרד הבינוי והשיכון, ומושפע ממספר פרמטרים, לרבות – מספר שנות הנישואין, מספר הילדים,  מספר האחים והאחיות של כל אחד מבני הזוג, מספר חודשי השירות (שירות צבאי או שירות לאומי) של בני הזוג.

היקף הזכאות  נקבע בהתאם לסך נקודות הזכאות שנצברו (קיים ניקוד בכל קריטריון), בשקלול סכום המושפע ממספר חודשי השירות הצבאי של בני הזוג. צבירה של 1,000 נקודות ומעלה מעניקה הלוואת זכאות.

תנאי ההלוואה – הלוואה צמודה למדד, בריבית קבועה של 3% הניתנת לתקופה של עד 25 שנה, וחלקה לתקופה של עד 28 שנה.

להערכת בנק לאומי מדובר בתנאים אטרקטיביים ואם אתם זכאים כדאי לנצל את הזכות – היכנסו כאן למאמר המלא בבלוג של לאומי.

יעקב רויטר, סגן מנהל חטיבה קמעונאית בבנק מזרחי טפחות, והאיש האחריא בבנק על תחום המשכנתאות, הסביר לאחרונה, בוועידת הנדל"ן של גלובס שזו טעות גדולה להגביל את המשכנתאות בפריפריה – "בחודש פברואר האחרון נרשם סכום של 4.1 מיליארד שקל בגין נטילת משכנתאות בכל המערכת הבנקאית וגם במארס המספרים צפויים לדעתי להיות דומים. זה מוכיח שאין אלטרנטיבה לקניית דירה ראשונה. יש ביקוש לדירות ואנשים קונים דירות, זה ביקוש אמיתי. יחד עם המגמה הזאת, יש עיוות גדול בכך שהמגבלה של 75% מימון חלה על רוכש דירה של מיליון שקל בחיפה בדיוק כמו על רוכש דירת יוקרה של של 4 מיליון שקל בתל אביב. זה לא נכון ולא מוצדק. לא יכול להיות שבמקומות כמו צפת, באר שבע, אי אפשר לקבל מימון של יותר מ-75%".

בראיון לידיעות אחרונות  אומר שר השיכון הנכנס אורי אריאל, לכתב/ פרשן עופר פטרסבורג ,שהוא מתכוון להעניק פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה על מנת להיטיב עם הזוגות הצעירים בישראל. אריאל הסביר כי המימון יגיע באמצעות ביטול פטורים והטבות אחרות. על פי הנכתב בידיעות אחרונות, אריאל מנהל דיונים עם האוצר לביטול המע"מ על רכישת דירה ראשונה, כשמנגד יבוטלו פטורים מסוימים שקיימים היום. אחת ההטבות שהוזכרה בכתבה כמועמדת לביטול היא המענק בגובה עד  100 אלף שקל למי שיעבור לפריפריה. הטבה זו ניתנה בתקופת שר השיכון הקודם – אריאל אטיאס. "מי שנהנה מפטורים והנחות על מחיר הקרקע הם בסופו של דבר הקבלנים ואנו מחפשים עם האוצר דרך לסייע ישירות לזוגות הצעירים", אמר אריאל. "הפטור ממע"מ הוא הדרך הטובה ביותר להטבת מיסוי".