הלוואה משלימה– הלוואה של הלווה מהבנק למשכנתאות כהשלמה להלוואת הזכאות לצורך רכישת דירה. כלומר, הלווה מקבל את המשכנתא לה הוא זכאי ובנוסף משלים את החסר לו לצורך רכישת הדירה במשכנתא / הלוואה נוספת.

מה זו הלוואה לכל מטרה?

לקטגוריית הלווואת 

הריבית על הלוואות לזכאים ירדה (מתחילת 2012)  ל-3%  לעומת 4%, והפכה סוף סוף לאטרקטיבית. עד עכשיו, הזכאים פשוט דילגו על ההטבה של  המדינה, פשוט בגלל שזו לא היתה הטבה אמיתית. עכשיו זה כאמור ישתנה – מדובר בחיסכון של כ-5% בהחזר המשכנתא (ביחס לריבית המקורית) , ובסכום מצרפי (על פני כל תקופת ההחזר) ההטבה הזו עשויה להסתכם בכ-50 אלף שקל. עם זאת,  זה עדיין לא מספיק. משרד השיכון אמנם הלך צעד גדול לקראת הזכאים, אבל מה עם מגוון האפשרויות. משרד השיכון מציע הלוואה צמודה בריבית של 3% , וזהו. בשוק המשכנתאות יש עשרות אפשרויות – רייבת משתנה, ריבית קבועה, ריבית דולרית ועוד ועוד.  הגיע הזמן שמשרד השיכון יציע יותר אפשרויות בחירה לזכאים.

הודעת משכון- הודעה על משכון זכויות בנכס; בעל הזכויות בדירה מוסר הודעה חתומה לרשם המשכונות (בטופס הודעת משכון שמתקבל בבנק למשכנתאות) הכוללת הודעת בעל הזכויות בדירה על כך שיצר משכון לדירה לטובת הבנק למשכנתאות (הנושה) ובקשתו מהרשם לבצע את הרישום המתאים.

למדריכי משכנתא –

השלב הראשון, מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך?  

השלב השני, אישור עקרוני; המסמכים שיש להגיש לבנק ומה הבנק בודק? 

השלב השלישי, בחירת המשכנתא!    

דיור ציבורי–  דירות מגורים בבעלות המדינה שמיועדות להשכרה לשכבות חלשות. משרד השיכון והבינוי האחראי על תחום זה פועל דרך החברות הממשלתיות – עמידר, חלמיש, עמיגור, פרזות, שקמונה. חברות אלו מקימות דירות למגורים ומשכירות אותן לשוכרים במסגרת הדיור המוגן. השוכרים משלמים חלק מהסכום (תלוי ביכולתם) והיתרה משולמת על ידי המדינה. בתנאים מסוימים יכולים הדיירים לרכוש את הדירה מהמדינה בתנאים נוחים. היישום של הדיור הציבורי התחיל בשנות ה-50', ובשנים האחרונות כמעט ולא מוקמים פרויקטים לדיור ציבורי.

מדריך דיור ציבורי

ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים צופה שתרשם ירידה מתונה במחירי הדירות,  ולא צניחת מחירים. "לא היה בהיסטוריה של ישראל  מצב של צניחה במחירי הדירות", טוען ליידרמן בכמס מנהלים של המגזר הקיבוצי, "ההערכותשלנו בבנק הפועלים הן שיהיה תיקון חד-ספרתי במחירי הדירות אבל תיקון הדרגתי ומתון ולא תרשם צניחה משמעותית במחירים".  בהערכה זו אגב מחזיקים גם כלכלני בתי ההשקעות הגדולים, ובכלל – רוב הערכות לגבי מחירי הדירות הן שתהיה ירידה, אם כי מתונה.  

גרירת משכנתא– כאשר הלווה מעוניין למכור את הדירה שבבעלותו ולרכוש דירה חדשה הוא צריך במקביל להסיר את השעבוד על הדירה הקיימת (שעבוד לבנק למשכנתאות כנגד המשכנתא) ולדאוג לבטוחה / שעבוד חדש, ובמילים פשוטות עליו להעביר את הבטוחה (השעבוד על הדירה) לדירה החדשה. המצב הזה מתרחש לרוב כאשר משדרגים את דירת המגורים, או בעקבות תהליך של גירושין. המהלך הזה נקרא גרירת משכנתא והוא מלווה קצת בבירוקרטיה והגבלות, אבל סה"כ השד לא נורא.

 כאן, תוכלו להרחיב – מדריך גרירת משכנתא

אין לכם הון עצמי גדול, אבל אתם בכל זאת רוצים לרכוש דירה – אתם לא חייבים להעמיד 40% מערך הדירה כהון עצמי. אפשר לקבל אפילו מימון של 90%, אבל צריך לזכור – ההחזר החודשי היחסי גבוה, ולכן אפשרות זו תהיה טובה ונכונה לכאלו שהשכר שלהם יכול לעמוד בהחזר כזה. מעבר לכך, צריך לזכור שמשכנתאות שמהוות אחוז גבוה מערך הנכס מבטאות חשיפה גדולה יותר / סיכון גדול יותר של הלווים –  ירידה בערך הדירה תפגע הרבה יותר בהונם העצמי מאשר כאלו שמימנו את הדירה עם מרכיב הון גדול יותר.

המימון הגדול מתאפשר דרך חברת ביטוח האשראי EMI מקבוצת הראל. זה עובד כך – הבנקים למשכנתאות מממנים משכנתאות עד שיעור מערך הדירה (LTV –Loan To Value) של 60% ומעבר לכך, הם מבקשים ביטוח של EMI כדי  שאם הלווה לא יעמוד בהחזרים (התשלומים החודשיים של המשכנתא) EMI תצטרך להחזיר אותם.  בדרך הזו, מגדילים הבנקים את מגוון המימון שלהם ומגדילים את הלקוחות, ובדרך הזו אנשים בלי הון גדול יכולים לרכוש דירה.

בפועל, ניתן לממן דירה גם עם 10% הון עצמי כשהיתר משכנתא שחלקה מבוטח על ידי EMI. כמה עולה הביטוח הזה – בחישוב גס ניתן לומר שעל 400 אלף שקל משכנתא יש פרמיה של כ-90 שקלים בחודש. מדובר כמובן בתוספת להחזר החודשי לבנק למשכנתאות.  

ביטוחים במשכנתא

כאשר לוקחים משכנתא יש לעשות שני ביטוחים שלמעשה מבטחים את הבנק למשכנתאות (או את הגוף המממן שיכול להיות גם חברת ביטוח). הביטוח הראשון הוא ביטוח חיים לבעל המשכנתא –  הלווה רוכש ביטוח כזה כדי להבטיח את פירעון המשכנתא באם (חס וחלילה) הוא ימות. הביטוח נעשה דרך הבנק למשכנתאות או ישירות דרך חברת ביטוח. ביטוח נוסף הוא ביטוח הנכס – הבנק מעוניין להבטיח את עצמו במקרה שהדירה תינזק וערכה ירד. הדרך לעשות זאת היא לחייב את הלווה לבטח את הנכס. עלויות הביטוח הזה חלה גם כן על הלווה.

ביטוח חיים כחלק מביטוח משכנתא

כאמור, החלק הראשון הוא ביטוח חיים. החברה המנפיקה את פוליסת ביטוח המשכנתא, מפיקה למעשה עבור מי שלקח את המשכנתא, ביטוח חיים בגובה החוב שלו בגין המשכנתא לגוך המלווה. אם קיים יותר מלווה אחד לאותה משכנתא, כלומר יש שני אנשים (ולפעמים גם יותר) שהתחייבו לשלם את החזרי המשכנתא, יבוטח כל אחד מהם בפוליסה נפרדת לביטוח חיים, עבור חלקו בהחזר המשכנתא. אם חלילה יתרחש הגרוע מכל, ואחד הלווים הולך לעולמו, תשלם חברת הביטוח את הסכום שנותר לתשלום לגוך המלווה.

לדוגמה – שני לווים, שהתחייבו ביחד על תשלום משכנתא של מיליון שקלים. כל אחד מהם ישלם כמה עשרות שקלים עבור ביטוח חיים על סך חצי מילון שקלים. הסכום הזה יצטרף לסכום שישולם עבור ביטוח המבנה. סכום הביטוח של שני בני הזוג ייגבה בנפרד. אבל אם שניהם עשו את הפוליסה באותה חברת ביטוח, כי אז הגבייה תתבטא בסכום חודשי אחד.

ביטוח מבנה כחלק מביטוח משכנתא

החלק השני של ביטוח המשכנתא הוא ביטוח המבנה. גם הביטוח הזה נדרש, על מנת למנוע מרוכשי הנכס, שנטלו הלוואת משכנתא בסכומים גבוהים, מפח נפש במקרה שהנכס נפגע, או אפילו נהרס. לכאורה מקרה כזה נשמע מופרך לחלוטין, אבל התמוטטות הבניין בחולון, בחודש ספטמבר 2021, הוכיחה מעל ומעבר לכל ספק שביטוח המבנה הוא אכן מרכיב חיוני בכל ביטוח משכנתא. ההמלצה היא להמשיך את ביטוח המבנה, גם אחרי שמסיימים לשלם את המשכנתא. זאת ועוד – כדאי לעדכן את ביטוח המבנה, בהתייעצות עם סוכן ביטוח או גורם מקצועי אחר. מומלץ לכלול בו גם את מרכיב הקרקע, מי שיגדיל את ההחזר במקרה ביטוח, ויאפשר לבעלי הנכס לרכוש נכס חלופי אחר במקומו.

ביטוח משכנתא – איפה הכי טוב לרכוש פוליסת ביטוח משכנתא

פוליסת ביטוח משכנתא היא, כאמור, האמצעי הטוב ביותר להבטחת החזר ההלוואה לגוף המלווה מצד אחד, ולהבטחת בעלי הנכס והדיירים בו מצד שני. עם זאת, ביטוח משכנתא הוא מוצר ביטוחי, וככזה ניתן לרכוש אותו בכל חברת ביטוח המציעה פוליסות כאלה. מה שחשוב לבדוק בעת רכישת הפוליסה הוא את גובה הפרמיה החודשית, ביחס לסכום המשכנתא שנותר לשלם. בנוסף, אפשר לנסות לכלול בפוליסה גם מרכיבים נוספים, שעשויים להיות נכונים ויעילים במקרה הצורך.

אבל גם בחירת הגוף המבטח איננה חתונה קתולית. ניתן לעבור לחברה אחרת, אם ההצעה שהיא תיתן כעבור כמה שנים תהיה טובה יותר. יחד עם זאת, כדאי לשקול את הסיכונים מול הסיכויים. בחברה המבטחת המקורית, לא יהיה צורך לחתום על הצהרת ביטוח חדשה ולעבור הליך חדש של חיתום. לכן כדאי בראש וראשונה לפנות אליה. מעבר לחברה אחרת עלול להיות כרוך בהצהרת בריאות חדשה. עבור נוטלי משכנתאות צעירים, הדבר אולי נראה לא חשוב. אבל ככל שעוברות השנים, הצהרת הבריאות עלולה לייקר את הפוליסה. מחלות כרוניות כמו סכרת או טרשת העורקים, עלולות לייקר את הפרמיה. גם התקף לב או חלילה התפרצות של מחלת הסרטן, יכולה לייקר את הפוליסה גם אם התקדמות המחלה נעצרה.

לסיכום – אפשר וצריך לבחון מדי פעם את הפוליסות השונות. אבל חשוב לרכוש פוליסה חדשה רק אחרי בדיקה מעמיקה, יסודית ומקצועית.

בטוחה – כנגד המשכנתא, הבנק מקבל בטוחה / ביטחון. מדובר בנכס שמשועבד לבנק למשכנתאות כדי להבטיח את פירעון החוב. אם הלווים , מסיבה מסוימת, לא משלמים את התשלומים החודשיים, יוכל הבנק למשכנתאות לממש את הדירה ובתמורה להחזיר את המשכנתא. 

אישור זכויות במקרקעין– אישור שמופק על ידי  מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) או חברה משכנת ששורה ופועלת מטם ממ"י. באישור זה ניתן מידע מפורט על פרטי הנכס / דירה (הזכות במקרקעין). בין היתר, מפורטים במסמך – פרטי הנכס, בעלי הזכות בנכס, שעבודים ועיקולים על הנכס ועוד. אם האישור נמסר מחברה משכנת ולא ממנהל מקרקעי ישראל, יש לקבל גם מהמנהל טופס שנקרא הודעה על רישום זכות בנכס, ורק אז ניתן בעצם לקבל בירור תמונה מלאה על הנכס.

אישור הלוואה  – אישור המשכנתא על ידי הבנק למשכנתאות. בשלב הראשון, מתקבל אישור עקרוני כדי שהלווה יוכל להתקדם בתהליך הרכישה. בשלב הבא, עם סגירת העסקה, נסגרים גם תנאי המשכנתא לרבות אורך התקופה, מסלול המשכנתא והריביות.  אישור ההלוואה נעשה על ידי גורם מוסמך בבנק למשכנתאות שחותם למעשה על המשכנתא ועל תנאיה. אישור ההלוואה / משכנתא כולל את כל התנאים הנחוצים לשם מתן ההלוואה – מועד הזרמת הכסף, סכום ההלוואה, הביטחונות (משכון ושעבוד), תקופת המשכנתא, שיעור הריבית, מסלול המשכנתא, אחוזי המימון ועוד.

ענבל אור, יזמית נדל"ן שמזוהה בעיקר בייזום של קבוצות הרכישה אומרת בראיון בגלובס כי לדעתה  מחירי הדירות לא יירדו, "אין שום דרך שהמחירים ירדו. ממה הם יכולים לרדת? מחירי הקרקעות גבוהים, יש מחסור בעובדים…".  אור טוענת שמי שנכנס דרך קבוצת רכישה רכש למעשה דירה בהנחה של 20%-25% כך שהוא לכאורה לא יכול להפסיד.

לראיון המלא בגלובס