מדריכים לרכישת דירה

"המטלות הציבוריות שמטילה עיריית תל אביב על יזמים מוגזמות", כך סבור השמאי יצחק שפיגל, שותף במשרד צביקל שפיגל.  שפיגל אמר את הדברים ביום עיון מקצועי בנושא 'מטלות ציבוריות והסכמי פיתוח היזם מול או עם הרשות'. הכנס, שנערך ביוזמת משרד עו"ד צבי שוב ובית הספר לנדל"ן ע"ש רוני צארום במכללה האקדמית נתניה, התקיים בהשתתפותם של כ-300 איש עליהם נמנו שופטים, עורכי דין, שמאי מקרקעין, מתכננים, ויזמים בכירים מענף הנדל״ן בישראל.

״למזלם של היזמים, מחירי הקרקע הוכפלו מאז 2009, מה שהופך את עלות המטלות הציבוריות ל׳צפרדע׳ שהם יכולים לבלוע. אם מחירי הקרקע לא היו עולים, אז היזמים היו מפסידים כסף מהפרויקטים. כל הפרויקטים הללו הכוללים מטלות ציבוריות יתרסקו ביום שהמחירים יתחילו לרדת, או לחילופין, כל עוד השיטה הזו תמשיך המחירים לא ירדו לעולם״, אמר שפיגל.

עו"ד שוב: "למדינה אין מדיניות בנוגע לקרקעות המנוהלות על ידה"

מארח ויו"ר הכנס עו״ד צבי שוב, בעל משרד בוטיק מתמחה בנדל"ן ותכנון ובניה, דיבר אף הוא בכנס וציין כי כאשר הרשות המקומית  צריכה כספים לצורך פיתוח של שכונות או אזורים חדשים והיטלי ההשבחה לא מספיקים לכסות את כל הוצאות הפיתוח, חלק מהרשויות מתנות בשנים האחרונות מתן זכויות בניה במטלות פיתוח ציבוריות על חשבון היזם כמו סלילת כבישים, הקמת מוסדות ציבור, ועוד. לדברי עו"ד שוב התופעה  יצרה תחום אפור בנוגע לחוקיות המהלך וההסכמים האלו מגיעים טיפין טיפין לבתי המשפט.

במהלך הכנס נתן עו"ד צבי שוב סקירה של פסקי הדין החשובים הקשורים בדרישת הרשויות מהיזמים לבניה ציבורית במסגרת אישור תוכניות, ואמר כי ״ פסק הדין המרכזי בתחום הזה הוא פסק דין שקיבלה חברת דירות יוקרה בע״מ ב-2011, שבו נפסק שההסכמים הללו אינם חוקיים, גם אם היזם מסכים וצריך לבטל אותם. עם זאת, לאחר מכן התפרסמו מספר פסקי דין נוספים, שכרסמו בפסק הדין הזה ולכן בשלב זה נראה כי אין אחידות דעים בפסיקה אולם נראה כי ברוב המקרים הנפגעים העיקריים היו היזמים ולא הרשויות, כאשר בתי המשפט קבעו שהם צריכים לשלם כי הם ׳התעשרו׳, וכך הכשירו חלק מההסכמים״.

השכונות המבוקשות בתל אביב: הצפון הישן, שרונה ולב תל אביב

המומחים ביום העיון הסכימו שפסק דין "דירות יוקרה" יצר בעיה בענף ועצר פיתוח בעיקר ברשויות שסובלות מחוסר במזומנים. אוהד דנוס, יו״ר לשכת השמאים, אמר כי ״ מצב העניינים היום הוא בלתי נסבל. הרשויות לא מסוגלות לממן את הפיתוח של שכונות מגורים חדשות ולכן אין להם היום תמריצים לקדם בניה למגורים. אם היזמים יממנו , העלויות יפלו על רוכשי הדירות  אם המדינה תממן כמו בהסכמי הגג זה יבוא לידי ביטוי בייקור היטלי הפיתוח במסגרת מכרזי המנהל כמו שראינו בראש העין שהיטלי הפיתוח עלו פי 2.5  וגם אז זה יתגלגל על רוכשי הדירות ,לכן האתגר הגדול הוא לחשוב על פתרונות יצירתיים איך הופכים את ההוצאה ההכרחית למצב שכולם מרוויחים ממנו. לדוגמא שילוב של פונקציות מסחריות בחלק מהמטלות הציבוריות".

מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב, אמרה כי הטלת המטלות הציבוריות הם הכרח ויש בהם גם צדק בעיקר במגה פרוייקטים שהם גם רווחיים מאוד ליזם. לדעתה, "בתל אביב שאין בה שטחים פתוחים זה מוצדק שאם לא ניתן להפקיע מהיזם קרקע לצרכי ציבור שהוא ייתן לעירייה שטחים בנויים במקום . אולם על מנת שזה יעבוד נכון יש ליצור שקיפות באמצעות חקיקה, וההסכמים בין העירייה ליזם צריכים להיות חלק ממסמכי התוכנית". לדבריה, "הרבה מאד עיריות לא יוכלו להתקיים ללא התקציבים האלה. נכון לחלוק את הרווח עם הרשות המקומית לטובת האזרחים, אבל נכון לפתח את זה ככלים, כי זה נותן תוצר לעיר ולציבור. בלי הכלי החיוני הזה, אנחנו נהיה בלי יצירתיות״.

עו"ד אילנה מרכוס סגנית יועמ"ש עיריית אשקלון ציינה אף היא כי "הסכמי הפיתוח הם הכרח, והם הוכרו ככאלו בכל העולם , עירייה לא יכולה לפתח שכונות חדשות רק מכספי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח כי זה לא נותן מענה לכל הפיתוח הנדרש בשכונה חדשה למוסדות החינוך והציבור, אבל יש להסדיר את הנושא בחקיקה ולקבוע כללים מנחים שימנעו תאוות בצע גם מצד הרשות וגם מצד היזמים".