fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

איך לחסוך כסף ברכישת דירה?

מעודכן ל-05/2019

רכישת דירה, היא עניין יקר, יקר מאוד. זו הסיבה שהופכת את הצורך בלקיחת משכנתא למתבקש, אפילו הכרחי, עבור החלק הגדול  של האוכלוסייה.

עם זאת, בדיקות בשטח, הבנה והתנהלות כלכלית נכונה עשויים להפחית את העלויות – הן של הדירה והן של המשכנתא – ובכך לחסוך עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים. זה מתחיל בעלות של הדירה עצמה.

חשוב לדעת שאפשר לקנות דירות בהנחה. כן, באמת. במכירות מוקדמות שנקראות - פריסייל, אתם רוכשים דירות "על הנייר". במצב כזה,  הרוכשים לרוב מקבלים הנחה משמעותית.

חוץ מזה, כדאי לכם לבדוק דירות בתמ"א 38 (אם יש בזאור שבו אתם מחפשים) - יש פער בין דירה שלא בתמ"א למחיר דירה בתמ"א וזה עשוי להגיע ל-10%-15%.

חדש באתר הון - מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

איך חוסכים בעלות הדירה?

חוץ ממחיר הדירה עצמה, שזה רוב ההוצאה על דירה, יש מסביב לרכישה עלויות נוספות, שמצטברות לסכומים גבוהים, לרבות הוצאות מסים (מס רכישה), עורך דין, ריהוט, שיפוץ ועוד.  כמו כן, אפשר לתכנן ביעילות את המשכנתא (חלק גדול מהרוכשים לא עושה זאת) וכך לחסוך עוד סכום משמעותי.

ראשית חשוב שתזכרו - ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש, ככל שמתרחקים מאזור אטרקטיבי, כך מחיר הדירה יורד. ככל שהדירה קטנה יותר וככל שהיא ישנה יותר - המחיר זול יותר. לפעמים, החסרונות האלו - גיל הדירה, גודל וכו', לא כל כך משמעותיים. במצב כזה, לא בטוח שצריך לקנות דירה חדשה, באזור ביקוש. דירה במרחק של חצי שעה, תהיה זולה משמעותית.

ובלי קשר למיקום הנכס. אתם לא משלמים לפי המחיר שביקשו ממכם. זה ברור, אבל המיקוח חייב להיות רצוף, מבלי לאותת למוכר שאתם אוטוטו נשברים שאתם נלהבים מדי, שאתם לחיצים. "המשחק" הזה אמנם יכול לעלות לכם ביוקר - והדירה תימכר לאחר. אבל תדעו את הגבולות שלכם, כמה הדירה באמת שווה לכם, ולא בגלל שהמוכר אומר או המתווך או המשפחה. תדעו שהחלק הזה של המו"מ, קריטי מאוד להמשך, ולהבדיל מקנייה של מכנסיים בחנות, "המשחק" במו"מ, יכול לגרום לכם לרווח של עשרות ומאות אלפי שקלים. אין דירה (כמעט) שיצאה לשוק ולא נמכרה בהנחה של 5%-10% (ואפילו יותר).

ברכישה מקבלן יש כאמור הנחות עם רוכשים דירה על הנייר (פריסייל) ובכלל - אתם יכולים במו"מ להשיג מהקבלנים תנאים טובים במחיר ובתנאי התשלום. כמו כן, כדאי גם לנהל מו"מ עם הקבלן על תכולת הדירה  - שווה לנסות לקבל מטבח וארונות משודרגים, מחסן במקום טוב, או גדול יותר; וחניה בקומות העליונות יחסית.

איך חוסכים בעלות המשכנתא?

המשכנתא שנלקחת לצורך רכישת דירה תלויה בעלות הנכס, בהון שיש לרוכשים, ביכולת ההשתכרות שלהם בהווה או בעתיד ובמאפיינים נוספים. באמצעות לקיחת משכנתא טובה אפשר להוזיל את עלויות העסקה הכוללת. הצעד המתבקש הראשון הוא לבדוק את הצעות המשכנתא במספר בנקים, מה שלמרבה הצער לא כל רוכשי הדירה עושים (כי הדבר הפשוט ביותר הוא לבדוק את התנאים בסניף בו מנוהל החשבון). אנחנו לא טוענים שחובה לעבור בכל בנק בישראל שמציע משכנתא, גם אם יש מי שעושה זאת, אלא שהצעת מחיר מכ-3-4 בנקים יכולה לקרב אתכם לעבר הצעה משתלמת המתאימה לכם בדיוק.

זה ממש לא פשוט – תחום המשכנתאות כולל מונחים רבים, מסלולים וטריקים שהאזרח הישראלי הממוצע לא מכיר – אבל כן כדאי להיכנס בעובי הקורה ולהבין "מי נגד מי". אם יש תחום בו הידע יכול להיות שווה כסף, ולא מעט כסף, יהיה זה בוודאי התחום הזה. כאשר "מעמתים" את הבנק עם הצעות בנקים אחרים, או כשמנהלים משא ומתן לגבי תנאי העסקה, אפשר לשפר אותה. חשוב לראות עד כמה ההצעות של הבנקים מתאימות לכם וליכולות ההחזר שלכם. אין כאן אמת חד משמעית לגבי בנק שכדאי לפנות אליו בכל אחד מהמקרים כדי לקבל משכנתא מועדפת.

ככל שנקודת הפתיחה של רוכש הדירה טובה יותר (למשל מבחינת ההון הראשוני), כך סביר שהוא יוכל לקבל משכנתא בתנאים מועדפים. על אותו עיקרון ככל שגובה המשכנתא ביחס לעלות הכנס נמוך יותר, כך אפשר לקבל אותה בתנאים משופרים.

במעמד הבדיקה של ההצעות חשוב להתבונן לא רק במשתנים המובנים מאליהם כמו הריבית, אלא בפרמטרים דוגמת ההצמדה של המשכנתא, משך ההלוואה, אופן פריסת התשלומים וכן הלאה. ההמלצה הגורפת היא ליצור תמהיל בין מספר סוגי משכנתאות, מה שמקטין את רמות הסיכון ועשוי לשפר את תנאי ההלוואה הנלקחת בסופו של יום.

שורה ארוכה של הטבות אפשריות

תחום הבנקאות בישראל הוא תחרותי, ולכן הבנקים עשויים להיאבק ביניהם על כל לקוח. לכן חשוב לראות מה מציעים הבנקים כדי לגייס לקוחות חדשים, שיקחו אצלם את הלוואת המשכנתא. כך למשל יש בנקים המספקים הטבה בתנאי המשכנתא – ריבית נמוכה יחסית, הקלה בדמי פתיחת תיק וכן הלאה - ללקוחות חדשים שבנוסף למשכנתא פותחים אצלם חשבון עובר ושב (עו"ש). בנק מזרחי טפחות לדוגמא מאפשר ללקוחות שפותחים אצלו חשבון עובר ושוב לקבל "הלוואת סינרגיה" – הלוואה בגובה של כ-75,000-100,000 ₪ ל-15 שנה בריבית מועדפות. אותו בנק מציע גם פתרונות גם מבחינת החיסכון (דרישת חובה בדרך לדירה משלכם), וזאת באמצעות חיסכון ענבים שיכול להיות צמוד מדד או משתנה על בסיס הפריים, ולקוחות של 6, 18 או 25 שנה (תלוי במסלול).

בחלק מהמקרים ההטבות הן בהתאם לאופי הפעילות בחשבון קיים של הלקוח – למשל הטבת "זכאות פועלים" בבנק הפועלים, במסגרתה מקבלים בעלי חשבון ריבית משופרת במשכנתא בגובה סכום הנקבע על פי ההיקף בו מתנהלת הפעילות הבנקאית בחשבון. אותו בנק מציע גם הצעות משופרות ללקוחות חדשים, מה שמוביל אותנו לנקודה המרכזית: בדרך לבחירת המשכנתא חשוב לראות מהם התנאים המוצעים בבנק שלכם (לקוחות קיימים) ולצד זה מהם התנאים שיכולים להיות מוצעים בבנקים אחרים (לקוחות חדשים). לכל בנק יש מדיניות משלו מהבחינה הזו.

חלק ממקומות העבודה בישראל מעניקים הטבות משמעותיות לאוכלוסיית העובדים שלהם, גם בכל הנוגע למשכנתא. בחלק מהבנקים מעניקים תנאים משופרים לנמנים על מגזר מקצועי מסוים – עובדי מדינה, רופאים, אנשי הייטק וכן הלאה – בדרך כלל כאשר אותם עובדים משתייכים על מקום "חזק" מבחינה כלכלית וידועים בהתפתחות האישית והמקצועית שלהם.

שאלת התיווך

עוד דילמה שמופיעה אצל רבים קשורה לשימוש בשירותיו של המתווך. אי אפשר לספק לשאלה תשובה חד משמעית, כי למתווך יש יתרונות וחסרונות. בצד החיובי, הוא יכול לסייע לכם למצוא נכסים המתאימים לכם בדיוק ולהוזיל את העסקה המתגבשת, בזכות לחץ שהוא מפעיל בשם הרוכש. בצד השני של המשוואה, סביר להניח שיש מתווכים שמגלמים ניגוד אינטרסים מסוים (כי העמלה שהם מקבלים תלויה בגובה העסקה הנסגרת), כשגם העמלה שמקבל המתווך על העסקה – בדרך כלל כ-2% בעסקת מכירה או חודש שכירות + מע"מ בעסקת השכרה – צריכה להילקח בחישוב הכולל של מחיר העסקה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה מקבלן - כל מה שצריך לדעת

דמי תיווך - מי משלם וכמה? 

מחשבון משכנתא

מחירי הדירות - לאן?                                            תמונה: pixabay

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

ליאור פרג'

ליאור פרג'

ליאור פרג' עורך וכותב כבר שנים רבות, בתחומים פיננסים וצרכנות. ליאור בעל תואר ראשון בתקשורת וקולנוע, תואר שני בתקשורת ותעודת עיתונאות.

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות