fbpx
חדשות

איך תוכנית הרבעים פגעה בעסקאות יד שנייה בתל אביב

הווויכוח בין הדיירים והיזמים לעירייה על מס השבח בתוכנית העירונית מוביל לצמצום עסקאות היד שנייה בעיר

תל  אביב סובלת משיעור נמוך של עסקאות יד שנייה בדירות. מדוע? הסיבה טמונה בהיטל ההשבחה. המוכר פשוט לא יודע מה גובה היטל ההשבחה שהוא אמור לשלם אחרי החתימה על החוזה.

היטל ההשבחה, נכון להיום, עומד על 50% מעליית שווי הדירה.  ומה קורה בתל אביב? עד עכשיו פרויקטים של התחדשות עירונית היו פטורים מהיטל השבחה, אבל אז נכנסה תוכנית הרבעים בעיר.

בעקבותיה איש לא יודע בכמה צפויה העירייה להטיל את שיעור היטל ההשבחה. כלומר, לא יודעים בכמה תעריך העירייה את עלייית השווי של הדירה. בהתחדשות עירונית מטרת היזמים והדיירים היא לקבל פטורים על השבחה, ואילו העירייה - שנזכיר כי היא אחת העשירות - רוצה להגדיל את הכיס שלה עבור תוספת הזכויות לבניין בשטחה.

האם תוכנית הרבעים היא חלק מתמ"א 38?

כאמור, לתמ"א 38 פטור על היטל השבחה בעיר, אבל תוכנית הרבעים שנויה במחלוקת בהיבט זה. עיריית תל אביב כמובן טוענת שתוכנית הרבעים עומדת בפני עצמה ואינה פטורה, ואילו השמאים - המייצגים יזמים ודיירים - טוענים שתוכנית הרבעים היא מכוח תמ"א ופטורה.

אם ניקח למשל דירה בתל אביב שלא בהסכם תמ"א וגם לא נמצא שיש בה אפשרות לחיזוק, הדירה נמכרה בשוק החופשי. המוכר נדרש לשלם היטל השבחה של מעל 400 אלף שקל. הדיון עדיין לא הוכרע ועבר להכרעת שמאי.דוגמה אחרת היא לבניין שנמצא באחד הרבעים שנדרש להיטל השבחה ברגע שמכר את הנכס, אף שאין שום תוכנית תמ"א 38 לגביו. מה קבעה העירייה? שהתוכנית לבדה עוד בטרם בוצעה השביחה את הנכס בכמעט 400 אלף שקל. ומכאן שהמוכר צריך לשלם לעירייה כמעט 200 אלף שקל. השמאי מטעם הדיירים ציין כי תוכנית הרבעים כלל לא השביחה את הנכס. מכאן עבר הדיון לשמאי שקבע כי התוכנית השביחה את הכנס ב-80 אלף שקל בלבד, החלטה שלטובת הדיירים, שמהם הדיירים משלמים רק חצי מס. קולטים? 40 אלף שקל במקום מאתיים.

רוב השמאים המכריעים קובלים על עצם היטל ההשבחה על תוכנית הרבעים. מה קרה עם תוכנית הרבעים? היא ביטלה את ההיתכנות הגבוהה לביצועי תמ"א 38 .

לפי עיריית תל אביב, הזכויות בתמ"א 38 אינן מוקנות ואי אפשר לדעת אם יינתנו ובאיזה היקף. כך למעשה היא מתעלמת הלכה למעשה מהזכויות לתמ"א 38.

עכשיו המוכרים לא ממהרים למכור דירות שעליהן העירייה צפויה לבקש מהן 200 אלף שקל ויותר על הנכס ולכן מתבצעות פחות פחות עסקאות בעיר. כך שבסופו של דבר לא רק הדיירים והיזמים נפגעים מכך אלא  גם העירייה.

תל אביב מובילה בהתחדשות עירונית

מס שבח בפרויקטי תמ;א 38 - איך מחשבים? מי משלם? לא פשוט!

רוצים לחסוך בפיקדון? מלאו פרטים, ונציג מקצועי יחזור אליכם בהקדם

    קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


    על המחבר

    דרור ניר קסטל

    השאר תגובה

    שינוי גודל גופנים
    ניגודיות