fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

היטל השבחה על דירות בתל אביב

היקף עסקאות מכר לדירות יד שנייה בתל אביב בירידה. קיימות מספר סיבות, אך נראה שסיבה עיקרית היא חוסר הוושאות בנוגע להיטל ההשבחה.  למוכר אין מושג מה גובה היטל ההשבחה שהוא צפוי לשלם, וזאת על רקע השינוי בתוכניות המתאר בעיר.

היטל השבחה עומד על 50% מעליית שווי הדירה (הרחבה על היטל השבחה)

בתל אביב עד עכשיו פרויקטים של התחדשות עירונית זכו לפטור מהיטל השבחה. אלא שזה השתנה. לאחר אישור תוכנית הרובעים, לא ניתן להעריך בכמה תקבע העירייה את עליית הערך של הדירה הנמכרת כתוצאה מאישור תוכנית זו. הקביעה הזו קשורה כמובן להשבחה ומכאן שגם להיטל ההשבחה.

היזמים ובעלי הדירות רוצים להשביח את הנכסים במסגרת תמ"א 38 הפוטרת אותם מחיוב של היטל השבחה. מצד שני נמצאת העירייה שרוצה לקבל לכיס שלה תשלום עבור תוספת הזכויות שכל בניין מקבל בעקבותיה.

אז מי בעצם צודק? והאם תוכנית הרובעים הינה תוצר של תמ"א 38, כך שהפטור מהיטלי השבחה חל גם על זכויות שלה? ובכן, קיימת מחלוקת בין עמדת העירייה הטוענת כי תוכנית הרובעים עומדת בפני עצמה. לבין השמאים המייצגים את בעלי הדירות והיזמים. מרבית השמאים המכריעים טוענים כי תוכנית הרובעים הינה פועל יוצא של מדיניות העירייה ושל תמ"א 38.

והנה דוגמה, שהביא השמאי ירון מלול ממשרד האושנר-מלול -  דירה בקומה ראשונה ברחוב רופין בתל-אביב נמכרה בשוק החופשי לאדם פרטי. למוכר ו/או לדיירי הבניין אין הסכם תמ"א חתום, או טיוטת הסכם ומבדיקה ראשונית עולה כי בגלל מגבלות קווי בניין אף לא ניתן לבנות תוספת והרחבה על הבניין הקיים. התקבלה דרישת תשלום לאחר חתימת הסכם המכר בסך של 413,000 ₪ למוכר. הדיון עבר לטיפול של שמאי מכריע.

במקרה אחר עיריית תל-אביב הגישה דרישת תשלום להיטל השבחה ברחוב גורדון 80. הבניין ניצב ברובע 3 של העיר, גם כאן מי שקיבל את דרישת התשלום הוא בעל הנכס. בקבלת השבחה חייב בעל הדירה במס ברגע שהוא מוכר את הנכס. גם אם בפועל לא בוצע בבניין תמ"א 38 ואפילו אם אין בקשה להיתר. השמאי מטעם העירייה קבע שתוכנית רובע 3 כשלעצמה השביחה את הדירה בכ-370,000 ₪ ולכן על בעל הדירה לשלם היטל השבחה בסך של 185,000 ש"ח. מצד שני השמאי מטעם בעלי הדירה, ערער על כך שתוכנית רובע 3 כלל לא השביחה את הדירה. ומשכך הנושא הועבר לשמאי מכריע שקיבל את מרבית הנימוקים של השמאי המייצג את בעל הדירה וקבע שתוכנית רובע 3 השביחה את הדירה ב-80,000 ש"ח בלבד והפחית את ההיטל ב-80% ל-40,000 ש"ח בלבד. במהלך 2018 ניתנו מספר פסיקות על ידי שמאים מכריעים שקבלו ברובם על עצם חיוב היטל ההשבחה בתוכנית הרובעים בטענה כי טרם אישור תוכנית הרובעים הייתה וודאות תכנונית גבוהה לקבלת זכויות לבנייה הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח מדיניות העירייה. ומה עמדת העירייה? עיריית תל-אביב טוענת שזכויות הבנייה מתמ"א 38 אינן מוקנות וכי אין לבעל הנכס ודאות שהזכויות האלה יאושרו ובאיזה היקף, לכן לפי עיריית תל-אביב יש להתעלם מהזכויות האלה על פי תמ"א 38 היות ומדובר בספקולציות בלבד.

התוצאה - תוכנית הרובעים מקשה על ביצוע עסקאות בתל אביב. המוכרים חוששים ובצדק. הם לא רוצים להגיע למצב שהם מוכרים את הנכס, ומקבלים דרישת תשלום להיטל השבחה בסכום של מאות אלפי שקלים.

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

עמית בר

עמית בר

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות