מעודכן ל-03/2018
נשמע דמיוני, אבל יש מקרים לא מעטים שמתברר שמגיע ללווים כסף מהבנק למשכנתאות. אתם אמנם רגילים לשלם כל חודש בחודש את תשלום המשכנתא, אבל ייתכן שהוא כולל מרכיב של ביטוח שכבר לא צריך לשלם, והוא גם לא ממהר להחזיר.
הסיבה להחזר נעוצה בהחלטת בנק ישראל להגביל את המינוף על משכנתא. לקראת סוף שנת 2012 בנק ישראל אסר על הבנקים למשכנתאות לספק משכנתאות במינוף העולה על 75% משווי הדירה (דירה ראשונה) וכן אסר על מינוף של 70% למשפרי דיור ומינוף של 50% למשקיעים. המהלך נועד לצמצם את הביקושים לדירות, במטרה למנוע את עליית המחירים ואף להוריד אותם. כמו כן, בצעד זה בנק ישראל בעצם עזר ליציבות הבנקים – אחרי הכל פחות הלוואות ממונפות משמע יותר יציבות ופחות סיכון שבנק יתדרדר פיננסית.
כמו צעדים אחרים של בנק ישראל ושל הממשלה, זה לא עזר. אולי היפך – לווים רבים פשוט מימנו את עצמם בדרכים נוספות; כשבמקביל ההלוואות / משכנתאות מהבנק הפכו ליקרות יותר – הבנקים לא פרייארים, כאשר פוגעים בהם במקום אחד, הם יודעים לקחת/ להרוויח במקום שני, בקיצור – הם גלגלו את הנזק על הלווים.
עם הגבלת המשכנתא כבר לא היה צורך בחברת EMI מבטחת של משכנתאות במינוף גבוה. עד ההגבלות של בנק ישראל ניתן היה לקחת משכנתא גם בשיעור של 90% מערך הדירה, אלא שאז הבנקים נדרשו לבטח חלק מההלוואה – בשיעור העולה על 75%. הביטוח הזה התגלגל על הלווים וייקר בעצם את המשכנתאות.
הביטוח הזה , חשוב לציין הוא רק לשכבה העולה על 75% מערך הדירה. אבל עם ערך הדירה עולה (והוא עלה בשנים האחרונות), צפוי ששיעור ההלוואה מערך הנכס יירד! ואז אולי אין מקום בכלל לשלם את הביטוח. זה לא המצב בפועל – הלווים לא מעכלים את ההפתעה הזו, הם לא מבינים שהם יכולים לקבל החזרים מאוד משמעותיים בגין הביטוח הזה. ובכלל, יכול להיות שהם גם יכולים למחזר את ההלוואה בריבית טובה יותר , וזאת בהמשך לירידת הריבית בשנים האחרונות.
אל תוותרו לעצמכם, אם הייתם בקטגוריה הזו – לווים שלקחו משכנתא בשיעור העולה על 75%, מגיע לכם כסף! כמה כסף? כל מקרה לגופו, אבל תוכלו להבין מהנתונים הבאים – EMI היתה היחידה בשוק הביטוח למשכנתא מעל 75% מערך הדירה. על כל משכנתא של 450 אלף שקל שנלקחה לתקופה של 25 שנה לפני כשנתיים/ שלוש הפרמייה לגובה המשכנתא היתה סכום חודשי של כ-100 שקל שמצטברים לכ-30 אלף שקל.
הסכום הזה עשוי להיות בחלקו מוחזר. זה תלוי בחוזה מול הבנק, אך לרוב תחת תנאים מסוימים יכול המבוטח לקבל חלק מהפרמיה שנגבתה על ידי הבנק בחזרה, ובעיקר באם שיעור המינוף יורד מתחת ל-75%.