רפי גזלן, הכלכלן הראשי של IBI טוען כי העלייה בהיצע הדירות מדגישה את גודל הטעות של יישום תוכנית מע"מ אפס. לדבריו, העלייה בהיצע הדירות מדגישה את גודל הטעות של יישום תוכנית מע"מ 0%. לטענתו, בסקירה שפרסם הבוקר, הירידה בביקושים לדירות, בחודשים האחרונים, מתוך המתנה יישום תוכנית מע"מ 0%, תמכה בעלייה ניכרת במלאי הדירות הלא מכורות. מכאן ניתן להסיק כי ענף הנדל"ן חשוף לזעזוע שלילי מצד שוק העבודה (על רקע שילוב של היקפי בנייה גבוהים ומלאי דירות לא מכורות). בנוסף, הדבר ממחיש את ההחמצה של הממשלה בהשגת "נחיתה רכה" של שוק הנדל"ן באמצעות ריסון הביקושים ולא דרבונם.  יישום חוק מע"מ אפס יוביל לעלייה בביקושים, ובהנחה שלא יחול שינוי משמעותי לרעה במצב המשק, הוא יוביל לעלייה נוספת במחירים ויגדיל את הסיכון הפיננסי הגבוה ממילא אליו חשוף המשק הישראלי בעקבות מחירי הנדל"ן המנופחים.  בכדי לאזן את השפעת מע"מ אפס, נדרשים צעדים שימתנו באופן דראסטי את הביקושים מצד משקיעים, כדוגמת מס רכוש על דירות להשקעה, ובבוודאי לא צעד כמו מע"מ אפס.

לפי נתוני הלמ"ס הגיעו התחלות הבנייה ברביע השני של השנה לכ- 9300 דירות בלבד, ירידה של כ-20% ביחס לרביע הראשון של השנה. עם זאת, מוטב לקחת את האומדנים הראשונים של התחלות הבנייה בזהירות רבה.  לשם המחשה, האומדן הראשוני שפורסם במרץ השנה לגבי התחלות הבנייה ב-2013 עמד על 44.3 אלף דירות ואילו בעדכון האחרון טיפסו ההתחלות ב-2013 בכ-2000 דירות ביחס לאומדן זה ל-46.3 אלף דירות. כמו כן, האומדן לרביע הראשון שפורסם במאי השנה עמד על 10.3 אלף דירות ועודן כלפי מעלה ב-1200 דירות לכ-11.5 אלף דירות. "כפי שציינו בעבר, במהלך השנים האחרונות עדכונים אלו הם דבר שבשגרה ותמיד כלפי מעלה כך שלא נופתע אם כך יהיה הדבר גם לגבי נתוני הרביע השני של השנה. אמנם אי הודאות סביב מע"מ אפס מהווה לכאורה תירוץ להקפאת התחלות הבנייה, אך באותה מידה ניתן לומר כי מכיוון שקיימת הערכה סבירה למדיי לכך שהירידה בביקושים היא זמנית כלומר קיימים ביקושים כבושים, קיימת כדאיות גבוהה להמשיך ולבנות.

כתוצאה מהעדכון כלפי מעלה של נתוני התחלות הבניה עודכנו מן הסתם גם היקף הדירות בבניה פעילה והן מגיעות לכ-95 אלף דירות, הרמה הגבוה ביותר מאז אמצע שנות ה-90 סביב גל ההגירה העצום ממדינות חבר העמים. התבוננות במאפייני העלייה בהיקף הבנייה מחדדת את הסיכון הגבוה בענף הנובע משילוב של בנייה בהיקפים גבוהים על רקע מחירים מנופחים. כפי שניתן לראות בפרספקטיבה ארוכה יחסית, רמות הפעילות והמחירים גבוהות משיווי משקל, בסדר גודל של 35%-40%. רמות מחירים אלו נשענות בסופו של דבר בין במישרין (רכישת דירות) ובין בעקיפין (שכירת דירות) על שוק העבודה, ומכאן נגזר הסיכון העיקרי של המשק בשנים הקרובות, כלומר הרעה בתעסוקה שתוביל לפגיעה בכושר ההחזר ולירידת מחירים מהירה יחסית על רקע רמות הפעילות הגבוהות מאוד בענף. 

 

שוק האג"ח

בשבוע האחרון נמשכה המגמה החיובית באפיק השקלי הממשלתי שהתמקדה בעיקר בטווחים הקצר–בינוני לפידיון, תוך עלייה בתלילות העקום.  באפיק הצמוד נרשמה עליית תשואות וניראה כי השוק המקומי ממשיך בתהליך ההתאמה לסביבת אינפלציה נמוכה יותר. הציפיות לאינפלציה נעים כיום סביב 1.1%-1.5% בטווחים הקצר-בינוני לפידיון ובסביבה של 1.75%-2% בטווחים הבינוני-ארוך לפידיון. אנו מעריכים כי סביבת האינפלציה בשנה הקרובה תוסיף להיות נמוכה ותנוע סביב 0.5% בלבד. לפיכך, ברמת הציפיות הנוכחית אנו מוסיפים להעדיף את האפיק השקלי על פני הצמוד לכל אורך העקום.  

המהלך המרחיב האחרון שנקט ה-ECB  בסוף השבוע הקודם המחיש את המיקום של השוק המקומי במחזור הריביות העולמי. השוק המקומי קרוב יותר למחזור הריבית האירופאי מאשר לאמריקאי שבו מנסה הפד לתמרן לעבר ריביות גבוהות יותר.  

שוק האג"ח האמריקאי גילה בגרות לאחר נתון התעסוקה המאכזב ולא הגיב כבעבר בירידת תשואת חדה. עם זאת, חודש נוסף של אכזבה והתגובה תהיה שונה לגמרי (ירידת תשואות). כמו כן, שוק זה מגלם מתחילת השנה תרחיש ובו הפד צפוי להעלות ריבית במהלך השנה הקרובה אך תוך פגיעה בצמיחה שתגביל את היקף העלאת הריבית. בנוסף, למרות סביבת התשואות הנמוכה יחסית בארה"ב הפוזיציות בשוק החוזים עדיין לא ניטרליות וממשיכות לדעתנו להפעיל לחץ להמשך ירידת תשואות.

לפיכך, להערכתנו הסביבה העולמית ממשיכה לתמוך בירידת תשואות בטווחים הארוכים לפידיון. כמובן שהפחתת הריבית המקומית לסביבה אפסית מספקת אף היא תמיכה לירידת תשואות. בדומה להתרחשויות בארה"ב, התשואות הנמוכות לפידיון בחלקים הקצר-בינוני והמשך כניסת כספים לשוק ההון לאחר הפחתת הריבית המהירה  בחודשיים האחרונים (שאיפסה את התשואה

 בטווחים הקצרים)  צפויים להוביל לירידת תשואות תוך השתטחות העקום ומיצוב העקום המקומי בין האמריקאי לאירופאי.