גובה המשכנתא הממוצע שנטלו זוגות צעירים ברבעון האחרון של שנה שעברה עבור רכישת דירה ראשונה היה גבוה ב־20.7% מהנתונים הכלליים של בנק ישראל על לקיחת משכנתא, והסכום במצטבר הכללי הוא 20.5 מיליארד שקל, 12% יותר מבשנה שעברה כשהמינוף גדל – היחס בין גובה ההלוואה למחיר הנכס. אך לאחרונה בעקבות רגולציה ירד מ-40%-60% ל-30% – עדיין מינוף גבוה.
משפרי הדיור – משכנתא נמוכה יותר
לעומת זאת, משפרי הדיור – אדם שרכש בעבר דירה, שילם את רוב המשכנתא שלו, וכעת רוצה לשדרג אותה לדירה גדולה יותר – מבצעים לרוב מיחזור של המשכנתא עבור הדירה החדשה שקנו עם תוספת מסוימת. אך מדובר לרוב במשכנתאות נמוכות יותר מאלו שנלקחות עבור רכישת דירה ראשונה.
אם תחילה רכשתם דירה ב-1.5 מיליון שקל במשכתנא של 850 אלף שקל. אתם נזכרים לאחר עשר שנים להגדיל אותה לדירה שעולה 1.8 מיליון שקל, אך כשהסכום שנותר למשכנתא מזערי: 200 אלף שקל, המשכנתא החדשה תהיה 500 אלף שקל בשקלול עם המשכנתא הקודמת ואחרי מכירת הדירה הראשונה. העניין הוא שמשפרי הדיור משקללים מטה את הממוצע של לקחית המשכנתא בעוד הזוגות הצעירים עדיין ממנפים בסכומים גבוהים.
בנק ישראל לא דורש מהבנקים להעביר בנפרד את הנתונים לגבי נוטלי משכנתא ראשונה, או פילוח של גובה משכנתא ממוצעת לפי ערים (כשגובה המשכנתא יגדל כפונקציה של מחירי הדיור באותה עיר).
המשמעות של זה שפלח מסוים באוכלוסייה בסיכון גבוה יותר ‑ בעיקר זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה ‑ הנמצאים ברמת מינוף גבוהה משמעותית ממשפרי הדיור. והסיכון גובר עם עליית מחירי הדירות, כי המשכנתא פשוט גבוהה יותר.
עלייה במחירי הדיור יצרה למעשה שני סוגי רוכשים ‑ הזוגות הצעירים שנאלצים לקחת משכנתאות גבוהות יותר מהזוגות של לפני עשור ומשפרי הדיור שנהנו מגל עליית המחירים ויכולים לשדרג בקלות את דירת מגוריהם הראשונה. הסיכון כאמור שונה בין השניים, בעוד בעלי נכסלוקחים משכנתאות נמוכות, הזוגות הצעירים ממנפים חלה עלייה של 42% בשמונה השנים האחרונות בגובה המשכנתא הממוצעת, וסביר להניח שהמשכנתא הממוצעת לרוכשי דירה ראשונה עלתה הרבה יותר באותה תקופה.
יתר על כן, בעקבות הרגולציה על משקיעים אלו ירדו רק ל-14% מנוטלי המשכנתאות.
כמה פתרונות לזוגות צעירים
פתרון אחד לזוגות צעירים הוא מחיר למשתכן, אומנם אין הבטחות שתזכו בהגרלה, אבל רק לאחרונה נפתחו הגרלות חדשות בעוד אזורים, חלקן במרכז הארץ. אבל כדאי לנסות כבר עכשיו להשתתף בהגרלה לפני הקמת ממשלה חדשה שייתכן שתקבור את התוכנית. דרך אחרת היא לבדוק אם אתם באוכלוסיות הזכאיות להנחה במשכנתא ואתם יכולים להיעזר בפרויקטים של משרד השיכון.
"העלאת אחוז המשכנתא ל-90% מהרכישה אינה מספיקה לזוגות הצעירים"; שטויות!