משפרי דיור כעת: המימון עד 70%, לא 75% של דירה יחידה. 18 חודשים למכור את הישנה ולשלם מס רכישה של דירה יחידה – זה הכלל החי, לא הוראת שעה. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, משכנתא ממוצעת 1.05–1.1 מיליון. ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. "מחיר למשתכן" הוחלף בדיור בהנחה. גישור יקר. גרירה רק אם התנאים הישנים באמת טובים יותר מהשוק. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. אפשר לחשב במחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
משפרי דיור – מי, כמה, למה?
אם אתם מתכוונים למכור את הדירה הקיימת ולקנות דירה מרווחת יותר, אתם חלק מאותה קבוצה גדולה של "משפרי דיור", שאף אחד לא דואג לה. מדובר בקבוצה של 60-70 אלף משפחות שלא נהנות ממבצעים כמו דיור בהנחה (מחיר למשתכן כבר לא המסלול החי), אלא צריכה להביא את הכסף מהבית, תרתי משמע.
נניח שמשפחה של משפרי דיור מוכרת את הדירה שלהם ב-2 מיליון שקל, ומתכוונת לרכוש דירה ב-2.4 מיליון שקל (סדר גודל ממוצע כעת).
על הדירה הישנה יש משכנתא של 700 אלף שקל, והמשפחה צריכה לממן את ההפרש (400 אלף שקל) דרך משכנתא חדשה. כלומר, אחרי המעבר תהיה לה דירה ב-2.4 מיליון שקל ומשכנתא בסך 1.1 מיליון שקל – בתוך תקרת 70% למשפרי דיור.
אבל…תקופת המעבר לא פשוטה. מה קורה אם המשפחה קונה את הדירה שאליה היא מתכוונת לעבור, לפני שהיא מוכרת את הדירה הישנה?
ראשית, יש כאן עניין מיסוי – רכשתם דירה לפני שמכרתם, יש לכם בנקודת הזמן הזו שתי דירות, ורשות המס עלולה לראות בכם משקיעים ואז המס בהתאם גבוה יותר. לא להיבהל – רשות המס מודעת לעניין והיא מספקת לכם דחייה – יש לכם 18 חודשים למכור את הדירה הישנה ולא להיחשב כמחזיקי שתי דירות, ובהתאמה לשלם מס רכישה של דירה יחידה. 18 חודשים זה הכלל החי כעת, לא הוראת שעה זמנית. אם לא מוכרים בזמן – משלמים כמשקיעים (8%/10% עד 31.12.2026).
שנית, יש כאן עניין מימוני. רכשתם דירה ולא מכרתם את שלכם – יש לכם משכנתא ראשונה וגם תשלום על הדירה החדשה איך עושים את זה?
ובכן יש מספר פתרונות. נתחיל בהלוואת גישור.
הלוואת גישור = מימון ביניים (יקר)
הלוואות גישור היא הלוואה לטווח קצר ובינוני – עד 3 שנים, שעוזרת לכם לרכוש את הדירה החדשה, עד שתמכרו את הדירה הקיימת. הבעיה בהלוואת גישור היא הריבית היא יקרה מהמשכנתא בכמה אחוזים טובים – אז עדיף להימנע ממנה, רק שלפעמים אין ברירה.
הלוואת הגישור נלקחת מהבנק כשהביטחון לרוב הוא הדירה החדשה, וההתייחסות להלוואה הזו היא כמימון ביניים – עד שהדירה כאמור תימכר.
הלוואת גישור עומדת לרוב על מאות אלפי שקלים. קיימים מספר מסלולים אפשריים של הלוואת גישור, לרבות מסלול המבוסס על ריבית הפריים או מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן. ההלוואה אינה מהווה חלק מהמשכנתא או מהמסלולים ששולבו יחדיו לצרכי המימון של הנכס החדש, היא פשוט הלוואה נקודתית, לפתור בעיה זמנית.
הלוואת גישור היא אשראי נפרד, יקר, ולרוב קצר. מגבלת המשכנתא למשפרי דיור נשארה 70% מימון. הבנק עדיין בודק יחס החזר על הכל ביחד. מאז 2022 מגבלת המשתנה במשכנתא היא שני שליש, לא שליש – אל תבלבלו גישור עם תמהיל.
על הסיכון שבהלוואת גישור תוכלו לקרוא – כאן.
טוב, נניח שהשגנו מימון ביניים – בהלוואת גישור. מכרנו את הדירה, החזרנו את מימון הביניים. אבל, עכשיו צריך לעשות סדר במשכנתאות. יש לנו משכנתא של 700 אלף שקל על הדירה הישנה, ואנחנו צריכים מימון של 400 אלף שקל נוספים, כאשר ערך הדירה החדשה כ-2.4 מיליון שקל (משכנתא כוללת בסדר גודל של 1.1 מיליון). איך עושים את זה?
הפתרון – גרירת משכנתא
גרירת משכנתא – מה זה?
גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא הקיימת לנכס החדש. המשכנתא עוברת על כל התנאים שלה: המסלולים שנבחרו, הריביות, התקופה וכיוצא בזה. גם השעבוד עובר מהנכס החדש לישן.
גרירת משכנתא ברמה הטכנית/ תפעולית מול הבנק דומה באופן הביצוע שלה ללקיחת משכנתא רגילה. התהליך כולל הגשת בקשה ראשונית להלוואה, המצאת המסמכים הנדרשים, בחינת הבקשה על ידי הבנק וחתימה על הסכם משכנתא חדש מול הבנק. הבנקים מאפשרים לבצע גרירה של המשכנתא כנגד פיקדון המתנהל בהם או עתיד להיפתח בהם, וכן ניתן לבצע גרירה של המשכנתא כנגד ערבות בנקאית.
גרירת משכנתא לא תמיד כדאית! הגרירה כלכלית לכם בהנחה שתנאי השוק בתקופה בה לקחתם את המשכנתא המקורית (ריבית, מסלולים) עדיפה על התנאים היום. אחרת, עדיף לכם להחזיר את המשכנתא הקודמת ולקחת משכנתא חדשה על כל הסכום בתנאים טובים יותר. סוג של מיחזור משכנתא. ואז תהיה לכם פשוט משכנתא אחת גדולה שכוללת גם את המשכנתא המקורית וגם את המשכנתא הישנה.
מחזור משכנתא הוא בדיקה שאתם צריכים לעשות אחת לתקופה. זה יכול לחסוך כסף. כלומר, לא רק שאתם עוברים דירה (זו אכן הזדמנות טובה), אבל גם לאורך חיי המשכנתא, אחת לשנה שנתיים, כדאי לבדוק אם ניתן לחסוך – זה יכול להסתכם בהרבה כסף.
בכל מקרה, כאשר אתם מתכוונים לעבור דירה, אז בדיקת מיחזור משכנתא חשובה כדי לדעת אם לגרור את המשכנתא הקודמת, או למחזר. מיחזור יכול להיות כלכלי אם חלו שינויים משמעותיים בשוק או במצב האישי של הלווים: שינויים בהכנסה, שינוי משמעותי בריבית בשוק ועוד. במיחזור משכנתא מדובר על מצב שאתם לא מעבירים את המשכנתא הקיימת – היא הרי בתנאים פחות טובים, אלא בעצם ממחזרים אותה – מסלקים אותה ולוקחים משכנתא בתנאים טובים יותר.
את המדריך המפורט על גרירת משכנתא תוכלו למצוא – כאן.
מצב נוסף שאפשרי כאשר עוברים דירה הוא גרייס – דחייה.
גרייס / "דחייה" – מה זה?
שאלות ותשובות
? מי נחשב משפר דיור?
משפר דיור הוא מי שמוכר את הדירה שלו כדי לקנות דירה אחרת, בדרך כלל גדולה או יקרה יותר. לפי המדריך, זו קבוצה גדולה שלא נהנית מהטבות כמו זכאים.
? מה תקרת המימון למשפרי דיור?
תקרת המימון למשפרי דיור נמוכה מזו של רוכשי דירה יחידה. לכן הם צריכים בדרך כלל יותר הון עצמי, שמגיע לרוב ממכירת הדירה הקיימת.
? מה הסיכון במס כשקונים לפני שמוכרים?
בתקופה שבה יש שתי דירות, רשות המסים עלולה לראות ברוכש משקיע. החוק מאפשר לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה, בתנאי שמוכרים את הדירה הישנה בתוך התקופה שנקבעה.
? מה זו הלוואת גישור?
זו הלוואה לטווח קצר שמממנת את הדירה החדשה עד שהתמורה מהדירה הישנה מתקבלת. היא נותנת גמישות, אבל לרוב יקרה ממשכנתא רגילה.
? איך מחשבים את המשכנתא שתידרש אחרי המעבר?
לוקחים את מחיר הדירה החדשה ומפחיתים את התמורה מהדירה הישנה אחרי פירעון המשכנתא עליה ואחרי הוצאות העסקה. היתרה היא הסכום שצריך לממן במשכנתא חדשה או בגרירה.
נניח שקניתם דירה ועדיין לא מכרתם את הדירה הנוכחית, אבל לקחתם כבר את המשכנתא המלאה על הדירה החדשה, וכשתמכרו את הישנה, תחזירו את המשכנתא בה. למה לפעול כך? אול תנאי השוק טובים לקחת משכנתא ולא לחכות? אולי קיבלתם הצעה טובה במיוחד? אולי המשכנתא הישנה היא בכל מקרה לסגירה? ואולי מראש ידעתם שיש לכם רוכש שאוטוטו חותם, או אפילו כבר חתם, ויהיה לכם כסף להחזיר את המשכנתא הקודמת.
במצב כזה, אתם עלולים להימצא תקופה מסוימת, עם החזרי משכנתא גבוהים – של שתי משכנתאות (גם משכנתא של הדירה הישנה, וגם משכנתא של הדירה החדשה). יש פתרון – אתם יכולים לבקש דחייה בתשלומים/ גרייס. המשמעות הפרקטית – דוחים את התשלומים החודשיים במשכנתא החדשה עד שתמכרו את הדירה, או עד שתקבלו כסף מהרוכש, שיכסה את המשכנתא הראשונה.
עד כאן, המאפיינים היחודיים למשכנתא של משפרי דיור. אבל זה כמובן לא הכל – יש מאפיינים כוללים ביחס למשכנתא – כמה לקחת? מה ההחזר? באיזו ריבית לקחת – קבועה או משתנה? מה תמהיל המשכנתא? ועוד ועוד
תוכלו להרחיב במדריך המשכנתא שלנו (ממנו יש לינקים לכל המדריכים האחרים)
ותוכלו להיכנס לנתונים על ריבית המשכנתא – מומלץ מאוד, ככה תדעו מה הריבית שלכם ביחס לאחרים
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.