מדי חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד מחירי דירות (מדד הדיור). המדד הזה (שמתפרסם ברציפות מאז ינואר 1999 ) אינו חלק ממדד המחירים לצרכן, הוא משמש כאינדיקציה למחירי הדיור. בינואר 2011 נערכו שינויים במדד אשר כללו: עדכון משקלות הגושים, הוספת יישובים ועדכון נוסחת החישוב.
מדד מחירי דירות מחושב על סמך נתוני הכרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן). המידע על רכישת דירות נאסף באופן שוטף במשרדי מס שבח ברחבי הארץ באמצעות מערכת הכרמ"ן. הקובץ הארצי מופק על-ידי שע"מ(שירות עיבודים ממוחשבים), יחידת מחשב של משרד האוצר על שלוחותיו לרבות רשות המיסים וגופים ממשלתיים כוללים את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
החל מינואר 2011, המדגם כולל 67 יישובים עירוניים בהתאם לקריטריונים הבאים: ישובים בהם מספר התושבים הוא 20,000 ומעלה; ישובים בהם מספר הדירות הוא 5,000 ומעלה, על פי מצבת הדירות בישראל שמקורה בקובץ מרשם הארנונה; ישובים שבהם מספר העסקאות סביר ביחס למספר הדירות. המדד אינו כולל דירות אשר נבנו בבנייה עצמית ועסקאות שנעשו באמצעות קבוצות רכישה, עסקאות מחברות ציבוריות ודירות ללא שווי שוק.
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מנפים תצפיות חריגות, כאשר הבקרה של התצפיות נחלקת לשניים: ביקורות אוטומטיות וביקורות ידניות. במסגרת הביקורות האוטומטיות נבדק האם הדירות בסקר הן דירות בבעלות, דירות בבעלות כפופה לחכירה, או דירות שנחכרו ממנהל מקרקעי ישראל. כמו כן, נבדק שדירות נרכשו על ידי אנשים פרטיים בלבד, ושנמכרו על ידי אנשים פרטיים, חברות או גופים ממשלתיים. נבדק שמדובר רק על עסקאות שמדווחות תוך שישה חודשים מביצוע העסקה, ושלדירות יש שטח מוגדר. תנאים נוספים להיכללות בסקר "הנאכף" אוטומטית הוא שהדירות נבנו משנת 1900 שהדירות בין 1.5 חדרים ל-5 חדרים ושלדירות יש מחיר מכירה (מחיר מוצהר, מחיר מוערך). כאמור, דירות אשר לא עומדות בקריטריונים אלה אינן נכנסות לחישוב המדד.
בשלב של הביקורת הידנית נבדקות דירות חריגות שטח: דירות אשר שטחן נטו חריג ביחס למספר החדרים בהם. כן נבדקות דירות חריגות במחיר, דירות שמחירם המוצהר שונה מהמחיר הכלכלי.
את כל הדירות האלו מכניסים לנוסחא וכך מתקבל השינוי במדד מחירי הדיור בחודש מסוים לעומת חודש קודם. הלמ"ס מפרסמת גם בהסתמך על מאגר המידע הזה, מחירים ממוצעים של דירות.
מדד מחירי הדיור לעומת מדד מחירי הדירות – מה ההבדלים בינהם?
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
איך לקרוא את מדד מחירי הדירות
מדד מחירי הדירות מבוסס על עסקאות שדווחו, ומתפרסם באיחור של כמה חודשים. לכן הוא משקף את המצב בשוק בעבר הקרוב, ולא את המחירים ביום הקנייה.
המדד הוא ממוצע ארצי ולפי מחוזות. דירה מסוימת יכולה לעלות או לרדת בשיעור שונה לגמרי, לפי השכונה והמצב שלה.
כדאי לבחון את המגמה לאורך שנה ולא לפי חודש בודד, כי תנודות חודשיות עשויות לנבוע ממספר קטן של עסקאות.
המדד מתפרסם באיחור של כמה חודשים, ולכן הוא משקף עסקאות שכבר נעשו ולא את מצב השוק ביום הפרסום.
שאלות ותשובות
? מה זה מדד מחירי הדיור?
מדד שמודד את מחירי הדירות, על בסיס עסקאות. הוא מתפרסם על ידי הלמ"ס.
? איך משתמשים בו?
כדי לעקוב אחרי מגמות. אבל הוא ממוצע ארצי.
? האם יש נתונים לפי אזור?
כן, הלמ"ס מפרסמת גם פילוחים לפי מחוזות. לנתונים ברמת עיר ושכונה כדאי לבדוק עסקאות באתר רשות המסים.
? אילו יישובים נכללים במדגם?
לפי המדריך, יישובים עירוניים גדולים עם מספר מינימלי של תושבים, דירות ועסקאות. הקריטריונים מפורטים.
? איך מסננים חריגים?
בביקורת ידנית בודקים דירות עם שטח או מחיר חריגים. כך המדד מדויק יותר.
דוגמה: נניח שהמדד עלה ב-6% בשנה, ודירה נקנתה לפני שנה ב-1.8 מיליון שקל. לפי הממוצע היא אמורה להיות שווה כ-1.91 מיליון. אבל אם עסקאות באותו רחוב מראות 1.85 מיליון, הממוצע הארצי לא מתאר את הדירה הזו.
הצעדים המומלצים:
- לבדוק את המגמה השנתית ולא רק החודשית.
- לבדוק את הנתונים לפי מחוז.
- להשוות לעסקאות באזור.
- לזכור את פער הזמן בפרסום.
- לא להסתמך על המדד בלבד במשא ומתן.
האם המדד כולל דירות חדשות?
יש לבדוק בהסבר המתודולוגי של הלמ"ס.
מה ההבדל בינו למדד המחירים לצרכן?
לפי המדריך, מדד מחירי הדירות אינו חלק ממדד המחירים לצרכן.
למה יש עדכונים לאחור?
כי חלק מהעסקאות מדווחות באיחור.
כדי לבחון את הנושא "איך לקרוא את מדד מחירי הדירות" לפי הנתונים האישיים, אפשר להיעזר במחשבון מדד הדיור.
עדכונים: 24.10.2026 – נוספו הרחבה, דוגמה מספרית, שאלות ותשובות, רשימת צעדים וקישור פנימי.