fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

פירעון מוקדם

מעודכן ל-10/2016

משכנתאות הן הלוואות לזמן ארוך, אפילו ארוך מאוד. אבל, לפעמים מסיבות שונות (ירושה, מימוש נכסים, מחזור משכנתא ועוד) הלווים מעוניינים לפרוע את משכנתא מוקדם מהצפוי. נשמע נהדר, אבל לפעמים זה לא כל כך פשוט. אמנם, תמיד אפשר לפרוע את ההלוואה, רק שבמסלולים מסוימים של משכנתאות הלווים יצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם שבפעמים לא מעטות הופכת את הפירעון ללא כלכלי.  מעבר לכך, תנאי נוסף בעת פירעון הוא שהסכום הנפרע יהיה לפחות 10% מיתרת המשכנתא שנותרה לפירעון.

כאשר פורעים חלק מהמשכנתא (פירעון חלקי), צריך להודיע לבנק לגבי המשכנתא שלא סולקה האם אורך חייה נשאר בהתאם לתקופה המקורית  וסכום ההחזר יורד, או שסכום ההחזר המקורי נשאר והתקופה מתקצרת. העניין הזה חשוב מאוד כי ברירת המחדל של בנקים למשכנתאות רבים היא להעמיד את ההחזר על הסכום המקורי (ההחזר המקורי) ולהפחית את תקופת ההחזר, וזה שונה לחלוטין במקרים רבים ממה שפורעי המשכנתא באמת רוצים – להפחית את התשלומים (ההחזרים) החודשיים.

צריכים משכנתא? הנה נתוני ריבית המשכנתא (שלא יעבדו עליכם!)

הלווים גם צריכים להגדיר איזו משכנתא בדיוק הם פורעים (באופן מלאי או חלקי) במידה ויש להם מספר משכנתאות. במצב כזה, ברירת המחדל של הבנקים למשכנתאות היא לפרוע את המשכנתא היקרה.  

הסוגיה הכי חשובה היא ככל הנראה עמלת הפירעון המוקדם. על משכנתאות שניתנו לזכאים אין עמלת פירעון מוקדם – אפשר לסלק מתי שרוצים. במשכנתאות אחרות (שהן כמובן הרוב הגדול של המשכנתאות) יש עמלות שקשורות לפירעון המוקדם -  עמלה תפעולית  (כמה עשרות שקלים); עמלת אי הודעה, במידה ולא מסרתם הודעה מראש של 10 ימים (או במידה שהפירעון של המשכנתא בפועל,נעשה 30 יום לאחר ההודעה), תשלמו 0.1% מהסכום שנפרע, וזה לא תמיד כסף קטן, וזה חבל, כי אפשר לחסוך את זה, בתכנון מוקדם.

העמלה המשמעותית ביותר היא -עמלת פערי ריבית. מדובר על עמלה בגין ההפסד של הבנק למשכנתאות (והיא מאושרת על די בנק ישראל). העמלה הזו אפקטיבית כאשר הלווים נטלו משכנתא בריבית קבועה, ומאז הריביות בשוק ירדו כך שהריבית בזמן הפירעון המוקדם נמוכה מריבית בזמן לקיחת המשכנתא. זה גם קורה כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה עם תחנות של שינוי ריבית. במידה ופורעים את המשכנתא שלא בתחנות האלו יכול להיווצר הפסד לבנק ומכאן שגם עמלת פירעון מוקדם. במסלולי המשכנתא עם הריבית המשתנה (ללא תחנות, אלא מסלולים שהריבית בהן זזה כל הזמן) אין עמלת פירעון מוקדם מסוג זה.   

 עמלה נוספת בעת פירעון מוקדם - עמלת מדד ממוצע. במידה והמשכנתא צמודה למדד והפירעון  הוא מתחילת החודש עד ה-15 בחודש, יש לשלם עמלה שהיא מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים.

במשכנתאות צמודות למט"ח יש עמלת הפרשי שער רק אם הלווים לא מסרו הודעה  מוקדמת של מעל 2 ימי עסקים.

על כל פנים, בבנק ישראל קבעו כי הקנס בגין פירעון מוקדם יהיה קשור לאורך חיי המשכנתא. הקנס יופחת ככל שהמשכנתא ארוכה יותר.  במסלולי המשכנתא הסטנדרטיים, הקנס / העמלה תופחת ב-20%  אחרי 3 שנים מלקיחת המשכנתא; 30% אחרי 5 שנים מלקחית המשכנתא; קיימת הפחתה בשיעור 20% מהקנס במלאת 3 שנים ממועד נטילתה, והפחתה של 30% במלאת 5 שנים למועד תחילת המשכנתא.

במשכנתאות משלימות לזכאים, הקנס מופחת ב-10% כל שנה עד 40% בסך הכל, אבל יש לבדוק מול הבנק את התנאים המוקדמים על פי הסכם המשכנתא.

הקנס הזה כאמור יהיה אפקטיבי כאשר הריבית ירדה (והמשכנתא בריבית קבועה), אבל מה קורה שהמצב הפוך? ובכן, אז אין קנס, אלא ההיפך – מגיע ללווים "כאילו" סכום מהבנק. בפועל, הבנק לא משלם את הסכום הזה, אבל הוא כן מקזז אותו מול העמלות האחרות, כלומר ייתכן שבסופו של דבר הלווים לא יצטרכו לשלם כלום, אבל לא ייתכן שהם יקבלו כסף מהבנק.  

פירעון משכנתא (מלא או חלקי) יכול להשליך על הביטוחים – יכול להיות שהבנק אינו צריך בביטוח על הנכס, או שהו צריך אבל בהיקף נמוך יותר. יש לבדוק זאת ולחסוך בתשלומי הביטוח על הנכס.

אם מדובר בפירעון מלא, על הבנק להסיר את השעבוד על הנכס. הבנק למשכנתאות אמור להגיש  בתוך 60 יום מיום הפירעון, הודעה על מחיקת השעבוד. אם מדובר בבנק מסחרי הוא צריך לעשות זאת תוך 30 יום. על התהליך הזה אחראי הבנק (משכנתאות או מסחרי). אם פורעי המשכנתא רוצים לזרז את התהליך הם יכולים (להעביר את המסמכים באופן ישיר לגוף שבו רשום המישכון), אבל אז העלויות הן על פורעי המשכנתא.

למחשבון משכנתא - כאן, תוכלו לחשב את ההחזר החודשי, , בהינתן התקופה, הריבית וסכום ההלוואה (המחשבון דינמי - תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם)

מעוניינים לשמוע הצעות להשקעה בנדל"ן? מלאו פרטים ונציג האתר יחזור אליכם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות