מאת אלון הדר

מלאנוקס – Mellanox (סימבול MLNX)

מלאנוקס הינה חברת טכנולוגיה ישראלית שהוקמה בשנת 1999 המתמחה בפיתוח וייצור של רכיבים אלקטרוניים המיועדים להעברת אינפורמציה מהירה בין שרתים ומערכות אחסון באמצעות מערכות תקשורת.

בעבר מלאנוקס הייתה חברה דואלית שמניותיה נסחרו הן בבורסה לני"ע של ת"א והן בבורסה האמריקאית נאסד"ק. ביוני 2013 החליטה החברה למחוק את מניותיה מהמסחר בבורסה לני"ע של ת"א מסיבות של עודף רגולציה. לפיכך ניתן לסחור במניות החברה הרשומות למסחר בבורסת נאסד"ק בלבד.

שווי השוק הנוכחי של החברה עומד על כ- 1.95 מיליארד דולר. לחברה יש מאזן המעיד על יציבות פיננסית סבירה ואף יותר מכך. בשנת 2013 החברה הציגה ירידה בהכנסות והפסד נקי בדוחותיה לאחר 4 שנים של עליה מתמדת בסך ההכנסות ושמירה על שורה תחתונה חיובית. עקב כך הנייר הגיב בקריסה משער השיא שעמד על 120 דולר לשער שפל של 30 דולר בלבד, ירידה של כ 75% בפרק זמן של 18 חודשים.

הגרף המופיע בתמונה הינו גרף שבועי בו כל נר מייצג שבוע מסחר נתון :

כפי שניתן לראות בגרף לאחר שהנייר הגיע לשער 30 דולר לערך הגיעו קונים וייצבו אותו בטווח מחירים שנע בין 30 דולר ל- 45 דולר לערך. ב – 5 החודשים האחרונים הנייר התכנס לטווח מחירים צר יותר שנע בין 40 ל – 45 דולר לערך וגם כיום הוא נסחר בו. מתנד המחזור שבתחתית הגרף מראה כי קיימת נטייה לאיסוף סחורה מתון. 

אופן הפעולה :

אפשרות אחת היא המתנה לפריצת ההתנגדות האופקית וסגירה מעל שער 45 דולר בסיום שבוע מסחר, רצוי במחזור גבוה מהממוצע, ולרכוש מניות בסגירת יום המסחר האחרון של השבוע או בפתיחת המסחר בשבוע העוקב. סטופ ימוקם בסגירה מתחת לאזור התמיכה 39.5 דולר. יעד אפשרי הינו מחיר של 60 דולר למניה.

אפשרות שניה לאלו שאינם רוצים להמתין לפריצה אלא נסמכים על התמיכה באזור 40 דולר הינה כתיבת אופציות פוט בסטרייק של 40 דולר לאחד החודשים הקרובים. לדוגמא תמורת התחייבות לרכוש 100 מניות תמורת 40 דולר למניה (שער המניה הנוכחי כ 43.4 דולר) ניתן לקבל 285 דולר לאופציה במידה וכותבים למרץ 2015. במידה ושער הנייר ישאר מעל 40 דולר בפקיעת האופציות של מרץ 2015 האופציה תימחק ויישאר תזרים של 285 דולר לכל אופציה שנכתבה ללא רכישה של המניות בפועל ויהיה ניתן לחזור על התהליך. במידה ושער הנייר ירד מתחת לשער 40 דולר, יהיה ניתן לרכוש את האופציה הנכתבת בחזרה בהפסד (שיכול להיות ניכר למדי) או לתת לאופציה להתממש ולקבל 100 מניות של מלאנוקס בשער קניה אפקטיבי של 37.15 דולר למניה.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ או המלצה כלשהי. הכותב אינו יועץ השקעות והוא עשוי להחזיק בניירות הערך המוזכרים בכתבה. כל קורא צריך להתחשב במכלול היבטים בבואו להשקיע לרבות הסיכונים הספציפיים בהשקעה, בתיק ההשקעות באופיו ובמצבו הפיננסי.

בנק ישראל מדווח הבוקר כי המדד המשולב למצב המשק בחודש נובמבר עלה ב-0.1%. על פי נתוני בנק ישראל, קצב גידולו של המדד התייצב בארבעת החודשים האחרונים ברמה מעט גבוהה יותר מהקצב של החודשים מרץ-יולי אך הוא נמוך יחסית לשנה שעברה.

בנק ישראל מדווח כי המדד המשולב לנובמבר הושפע לטובה מעלייה נאה בשיעור המשרות הפנויות, בהמשך לעלייה דומה בחודש שעבר, ומעלייה במדד הפדיון של ענף השירותים. מדדי סחר החוץ לנובמבר, ומדדי הייצור התעשייתי והפדיון במסחר לאוקטובר מיתנו את קצב גידולו של המדד. קצב גידולו של המדד בחודשים הקודמים עודכן מעט כלפי מעלה, בזכות נתונים טובים מהצפוי על יצוא השירותים .

קבוצת נוה שוסטר בבעלות היזמית דליה שוסטר, מכרה 6 דירות בפרויקט "שוסטר פלטינום" בבת ים במהלך השבועיים האחרונים, מאז הוכרז סופית על הליכה לבחירות והקפאת חקיקת מע"מ אפס. שווי המכירות הכולל עומד על כ- 12.3 מיליון ₪. החברה מדווחת כי נותרו למכירה בפרויקט דירות 4,5 חדרים ודופלקסים. בין הדירות שנמכרו בפרויקט: דירת 5 חדרים בקומה 13 בשטח 127 מ"ר ומרפסת 13 מ"ר במחיר של כ- 2.250 מיליון ₪ וכן דירת 4 חדרים בקומה 11 בשטח 102 מ"ר ומרפסת 10 מ"ר במחיר של כ- 1.750 מיליון ₪.

לדברי היזמית דליה שוסטר, יו"ר ובעלים של קבוצת נוה שוסטר, "קצב המכירות, שהתגבר בשבועות האחרונים לנוכח ההתפתחויות הפוליטיות, מצביע על חוסר האמון המוחלט של הציבור בממשלה ובהבטחותיה בנושא מחירי הדיור. בשבועות האחרונים ישנו זרם בלתי פוסק של מתעניינים המגיעים אל משרד המכירות, עד כדי כך שנוצר מצב שאנו עורכים סיורים בדירות ל-3-4 משפחות יחדיו, כאשר מרבית הרוכשים והמתעניינים הם תושבי האזור שרוצים להישאר בסביבת מגוריהם ולשדרג את דירתם לפרויקט מגורים חדש. כמו כן, אנו רואים חזרה של רוכשים שכבר ביקרו בפרויקט בעבר, אך המתינו לחוק מע"מ אפס, וכעת חשים חוסר אונים לנוכח ההמתנה הארוכה עליה הם משלמים ביוקר עקב העלייה בתשומות הבניה וירידת היצע הדירות."

פרויקט "שוסטר פלטינום" נבנה בימים אלה בשכונת רמת הנשיא בבת ים ונמצא בשלב של טרום אכלוס. את הבנייה מבצעת חברת דניה סיבוס. הפרויקט מתנשא לגובה של 15 קומות, על מגרש בשטח של כ-1.6 דונם וכולל 58 יח"ד. תמהיל הדירות מגוון וכולל דירות 4 ו-5 חדרים בגדלים שונים וכן דופלקסים ייחודיים. הבניה בסטנדרט מגורים יוקרתי, עם לובי רחב ידיים בגובה כפול בתכנונה של האדריכלית נירית ברנר וכולל 2 מועדוני דיירים. הדירות בתכנון ייחודי ומפרט טכני עשיר הכולל מערכת מיזוג אויר דירתית, אריחי דקור בחדרי רחצה, כלים סניטריים של מודי או נגב ועוד.

הלמ"ס מפרסמת היום את מדדי הפדיון לכל ענפי הכלכלה. על פי הנתונים, בחודשים אוגוסט – אוקטובר 2014 בהשוואה למאי – יולי 2014 חלה עלייה בפדיון סך כל ענפי הכלכלה בשיעור של 2.8% בחישוב שנתי, לאחר ירידה של 1.6%.

בנוסף מדווחת הלמ"ס כי חלה בחודשים אלו ירידה בפדיון ענפי התעשייה, כרייה וחציבה בשיעור של 0.7% בחישוב שנתי, לאחר ירידה של 5.3%. כמו כן, חלה עלייה בפדיון ענפי המסחר הסיטוני והקמעוני ותיקון כלי רכב מנועיים בשיעור של 2.6% בחישוב שנתי, בהמשך לעלייה של 0.4%.

בנק ישראל מפרסם היום נתונים בדבר שיעור האינפלציה הצפוי לפי שוק ההון ותחזיות החזאים והתפתחות אמצעי התשלום. ע"פ נתוני בנק ישראל, ממוצע תחזיות האינפלציה ל-12 החודשים הקרובים ירד ל-0.6%. זאת, לעומת שיעור אינפלציה צפוי בשיעור של כ-0.8% בנובמבר. עוד עולה מנתוני בנק ישראל, כי שיעור האינפלציה הצפוי נמצא במגמת ירידה מאז ספטמבר אשתקד.

עוד עולה מנתוני בנק ישראל, כי אמצעי התשלום גדלו בחודש נובמבר מ-186.4 מיליארד שקל לשיעור של 189.2 מיליארד שקל – גידול של 1.5%.

פסגות מפרסמים הבוקר סקירה בנוגע לסקטור הבנקאי, וכותבים כי התרחבות התשואות בשוק האג"ח הקונצרני מספקת רוח גבית לדרישת בנק ישראל לעבות הפרשות. בפסגות כותבים כי "עקב האכילס של שוק החוב הישראלי הנו שוק האג"ח הקונצרני. החולשה התגלתה במלוא עוצמתה במשבר 2008 וקיבלנו גם תזכורת ב-2011, על רקע המחאה החברתית. כעת שוק החוב הקונצרני שוב משדר סימני לחץ בעקבות הצניחה החופשית במחיר הנפט והרובל הרוסי. קיים קומץ של קבוצות לווים עם רמת מינוף גבוהה אשר חשופים במידה מסוימת לשוק הרוסי וכעת הם מובילים את כל השוק הקונצרני לירידות חדות".

על פי הסקירה, "ההתרחבות בתשואות מספקת רוח גבית לדרישת בנק ישראל מהמערכת הבנקאית לעבות את רמת ההפרשות להפסדי אשראי. עם זאת, אנו חושבים שהעלייה ברמת ההפרשות תהיה מתונה ביחס ל-2008 וגם בהשוואה ל-2011 וזאת משתי סיבות עיקריות: רשאית, רמת המינוף של הסקטור העסקי ירד מאז משבר 2008 והלווים האריכו את מח"מ ההלוואות כדי להקטין את בעיית הרה-פיננס (ראה גרף 1 מטה); שנית, הבנקים הקטינו את תיק האשראי העסקי באופן מאד אגרסיבי בשנים האחרונות (ראה גרף 2 מטה). ניתן לקבוע, שרוב בעיות האשראי של הסקטור העסקי הועבר בשנים האחרונות לידי שוק האג"ח. מנגד העלייה במינוף של הצרכן הישראלי (אשר החליף את הסקטור העסקי בתור מונע הצמיחה בתיקי האשראי של הבנקים) עדיין נמוך מאד בהשוואה בינלאומית ( ראה גרפים 3 ו-4 מטה)".

פסגות כותבים בסקירתם: "אנו מורידים באופן גורף את תחזיות הרווח שלנו לרבעון רביעי ולשנת 2015 למערכת הבנקאית כדי לשקף הדרישה הצפויה של בנק ישראל לעבות הפרשות. (ראה טבלה 1 מטה לפירוט השינויים בתחזיות) .דרישה זו מקבלת רוח גבית מהמימושים האחרונים בשוק האג"ח הקונצרני. להערכתנו בנק הפועלים הנו הבנק החשוף ביותר לעלייה ברמת ההפרשות בשל יחס כיסוי נמוך (יתר הפרשות/חוב שאינו נושא הכנסה) ובשל יתרת החשיפה לחוב האישי של חלק מבעלי השליטה כגון אליעזר פישמן. לכן אנו מורידים את ההמלצה שלנו לבנק מ'תשואת יתר' ל'החזק'".

בנוסף כותבים פסגות: "אנו מורידים המלצות גם ללאומי ולבנק דיסקונט מ"תשואת יתר" ל"החזק". עם זאת, נציין שאנו מעדיפים את בנק לאומי על פני בנק הפועלים הודות למדיניות אשראי והפרשות שמרנית יותר. פועלים גם חשופה לקנס מצד הרשויות בארה"ב בגין סיוע שהעניק לכאורה ללקוחות אמריקאים להתחמק מתשלומי מסים כאשר לאומי כנראה הפריש כבר את מלוא הסכום הנדרש. בשל חוסר היעילות של בנק דיסקונט ובנק לאומי בהשוואה לבנק הפועלים, עלייה מתונה ברמת ההפרשות מביאה לשחיקה יחסית גדולה בתשואה על ההון ולכן אנו מורידים המלצתנו ל'החזק'. מנגד אנו מעלים המלצה לבנק מזרחי מ"החזק" ל"תשואת יתר" בשל המאפיינים הדפנסיביים של הבנק. רובו המכריע של תיק האשראי הנו בתחום המשכנתאות אשר כבר זכה לטיפול רחב ע"י בנק ישראל (כגון ריתוק של הון נוסף בגין תחום הלוואות לדיור והפרשה ענפית מיוחדת). לכן, אנו לא צופים עלייה תלולה בהפרשות בבנק מזרחי. נציין, שכמו פועלים גם מזרחי חשוף לקנס מהרגולטורים בארה"ב. בנק הבינלאומי נשאר עם המלצת "תשואת יתר" בשל הגישה השמרנית ביותר במערכת לגבי מתן אשראי עסקי ויחס הכיסוי הגבוה ביותר במערכת (בפער ניכר מול כל המתחרים האחרים). עם זאת, הבנק (בדומה ללאומי ודיסקונט( סובל מחוסר יעילות ולכן עלייה מתונה בהפסדי האשראי מביאה לשחיקה גדולה יותר בתשואה על ההון.

השכרת רכב או רכישת רכב – מה עדיף?  השאלה הזו עולה אצל משפחות רבות. יש כאן בראש וראשונה עניין כלכלי – האם להוציא סכום גדול על רכישת רכב, או לשלם שכירות שוטפת (מדי חודש); האם יש בכלל את הסכום הגדול החד פעמי הנדרש לרכישת רכב? אך מעבר לשאלות הכלכליות, צריך גם להתייחס להיבטים נוספים. גם במשפחה שלנו העניין קפץ לאחרונה.

בדיוק כשהתבקשנו לשלם עבור החוגים של הילדים (סכום בלתי נתפס יש לציין), שבק הרכב המשפחתי וסירב להראות אות חיים. הגרר כחלק מפוליסת הביטוח העביר את "הגרוטאה" למוסך, שם בישרו לנו שהרכב שפך מנוע והדרך היחידה להחיות אותו היא באמצעות החלפת מנוע. אחרי התלבטות לא ארוכה החלטנו למכור את שאריות הרכב לפירוק ולקבל עליו כמה מאות שקלים בודדים והתיישבנו לקבל את ההחלטה הנכונה לגבי ההמשך, מה נכון לנו יותר, לרכוש רכב (חדש או יד שנייה) או שנכון יותר לשכור רכב שישרת אותנו נאמנה.

היתרונות של רכב מושכר על רכישת רכב

הילדים נרדמו אחרי שאספנו אותם מהחוגים במונית והתיישבנו לקבל את ההחלטה הגורלית. בטבלה מסודרת ערכנו את היתרונות אל מול החסרונות, אותם נציג לכם כאן. 

במהלך השנים בהם החזקנו רכב משפחתי, למדנו כי סכום הכסף המושקע ברכישת הרכב הוא הכסף הקטן שאחריו מגיעות הוצאות האחזקה (החל מדלק, דרך הטסט הטיפולים וביטוחים ועוד). את הבדיקות בחרנו לבצע אחר הקריטריונים וההוצאות הכספיות הנדרשות במהלך היום יום.

• ביטוחים – להבדיל מרכב אותו נרכוש, מחיר הרכב אותו אנו שוכרים מגלם את עלות הביטוחים השנתיים כך שאנו לא נאלצים להוציא סכומים קבועים עבור הביטוחים, מה עוד שלא נאלץ לדאוג לחידושי הביטוח והוא יבוצע באופן אוטומטי על ידי חברת ההשכרה דרכה ביצענו את העסקה.

• טיפולים תקופתיים – כל רכב נזקק לטיפול, לכל הפחות פעם בשנה (על פי רוב אנחנו דאגנו לקחת את הרכב לטיפול יום או יומיים לפני הטסט). המסקנה אליה הגענו היא, כי רכב מושכר יחסוך מאתנו את עלות הטיפול ולא פחות חשוב את זמן הטיפול הנדרש. במקרה בו נשכור רכב, חברת ההשכרה היא זו, שתבצע את הטיפולים הנדרשים, כך שביום הטיפול נקבל עדכון ובעבור הרכב בו אנו משתמשים וזה שנלקח מאתנו לטובת הטיפול, נקבל רכב חלופי שישרת אותנו נאמנה.

• טיפולים בלתי צפויים – כל בעל רכב מכיר את התחושה המציפה שהרכב אינו מניע, מתחמם או כל תקלה בלתי צפוייה אחרת. התקלות תמיד מגיעות ברגעים הלא נוחים והתסכול הוא רב. רכב פרטי בו נחזיק יאלץ אותנו להזמין גרר, להמתין לתיקון, לשלם עבורו ולהתמלא בתחושות יגון ואילו רכב מושכר יאפשר לנו להימנע מההליכים הבירוקרטיים, וכל שנאלץ הוא לצלצל אל חברת ההשכרה שתפתור עבורינו את התקלה.

• טסט – המדינה דורשת מכל רכב לעבור בדיקה תקופתית (שנתית) הנקראת מבחן הטסט. גם בלי שיתגלו ברכב תקלות העלות עבור האגרה וביצוע הטסט עולה את ה- 1000 שקלים בשנה (בהתאם לסוג ושנתון הרכב). ברגע שנבחר לשכור רכב ולהשתמש בשרותיה של חברת השכרה, הליך הטסט יוסר מכתפנו והחברה תטפל בהליך, תוך שהיא מקצה לנו רכב חלופי בעת בה הרכב מצויי בבדיקה התקופתית.

הורדת היתרונות אל מול החסרונות אל הכתב אפשרה לנו להבין כי הבחירה ברכב שכור תאפשר לנו לחסוך בזמן רב ובהוצאות תקופתיות. זה נכון שהרכב לא נשאר בחזקתנו אבל מנגד ולאור ההוצאות עבור גידול הילדים החוגים ועוד, ספק בליבי אם הייתה עומדת לרשותנו היכולת הכלכלית לרכוש רכב משנתון מתקדם כמו שנקבל מחברת ההשכרה.

דו"ח מרכז טאוב שפורסם השבוע, מראה כי בשנים האחרונות ב נרשמה שוק הדיור בישראל עליית מחירים מהירה, הנובעת מצד אחד מגידול בביקוש, בעיקר עקב ריבית נמוכה ומיסוי מועדף, ומצד אחר מהיצע קשיח, הנובע הן מהביורוקרטיה הסבוכה המעורבת בתהליך הבנייה, הן מניגוד עניינים מובנה במישור המקומי, והן מהשכיחות הגבוהה של הדיור המשותף בישראל, המהווה מחסום להתחדשות עירונית. בטווח הקצר, כדי לצמצם את הביקוש מומלץ למסות את ההכנסה המתקבלת מתשלומי שכירות באופן שווה למיסוי ההכנסה משוק ההון.

על פי הדו"ח, בטווח הארוך, כדי לאפשר היצע גמיש יותר של דיור ובמטרה לצמצם את התנודתיות הרבה בשוק זה, מומלץ לפשט ולבזר את תהליכי התכנון, האישור והפיקוח על הבנייה, להעביר את ההכנסות מפיתוח ואת האחריות לבניית התשתיות הנדרשות לרשויות המקומיות ולאפשר מכירת בנייני דירות משותפים ברוב מיוחס מקרב הדיירים, כחלופה לתמ"א 38 ולתכניות פינוי- כל עוד ,. כמו כןבינוי הדבר אינו פוגע בהקמת תשתיות לאומיות עתידיות ובאיכות הסביבה, רצוי להעביר את זכויות הקניין על שיעור גדול מהקרקעות לרשויות מקומיות ולידיים פרטיות.

על פי דו"ח מרכז טאוב, העלייה שחלה במחירי הדיור בין 2007 ל-2013 – יותר מ-50 אחוז – היא כיום המכשול המרכזי ברכישת דירה עבור משפחות רבות, ובעיקר משקי בית צעירים ומעוטי הכנסה. הירידה החדה בשיעורי הריבית עקב המשבר הכלכלי העולמי, בשילוב העובדה שמיסוי שוק ההון יצר יתרון יחסי להשקעה בנדל"ן, הביאו לידי עלייה חדה בביקוש לדירות. עקב חסמים מערכתיים נוקשים היצע הדיור לא עלה במידה דומה, וכך נוצרה תחרות בין משקיעים למשקי בית צעירים על מלאי מוגבל של דירות חדשות. התוצאה היא עליית מחירים ודחיקת רגליהם של משקי בית חסרי אמצעים, הנאלצים להתגורר בשכירות אצל אותם משקיעים בעלי דירות. הציפייה שמחירי הדירות יישארו גבוהים, ואף ימשיכו לעלות בטווח הנראה לעין, נעשתה לנבואה המגשימה את עצמה והובילה ליצירתה של בועת הנדל"ן הנוכחית. למרות מאמצי הממשלה להגדיל את ההיצע, שוררת בציבור מידה רבה של ספקנות בדבר כנות רצונה של הממשלה ויכולתה לתרום לירידת מחירים של ממש. מטרתו של פרק זה היא לפרט את הגורמים לעליות המחירים, לנתח את השפעתן של עליות אלו על החברה הישראלית, וכן לסקור את צעדי המדיניות המתבקשים.

בדו"ח מדגישים כי בישראל של 2014 הקיטוב בין עשירים לעניים, בין אלו שיש להם לאלו שאין להם – חד מתמיד. בעלי הדירות, ובעיקר משקי בית מבוגרים ובעלי הכנסה גבוהה, נהנו בשנים האחרונות מזינוק מרשים בערך נכסיהם, ואף השקיעו חלק מנכסיהם הפיננסיים בנדל"ן כדי ליהנות עוד יותר מעליית המחירים. לעומתם, אלו שלא הייתה ברשותם דירה, בעיקר משקי בית צעירים ומעוטי הכנסה, נאלצו לבחור בין משכנתה מכבידה ובין מחירי שכירות מאמירים הנוגסים חלק גדול מהכנסתם, מקשים עליהם לצבור חסכונות ומרחיקים עוד יותר את החלום לדירה משלהם.

עוד מדגישים בדו"ח, כי המשך עליות המחירים יוסיף להעמיק את הפערים הכלכליים בין עניים לעשירים ובין צעירים למבוגרים. לעומת זאת, ירידה מהירה וניכרת במחירים, או במילים אחרות התפוצצות הבועה, אמנם תיטיב עם אלו שאין בבעלותם דירה, אך תפגע במשקי הבית שהשקיעו בדירה, וכן בחברות הבנייה ובעובדי הענף. בתרחיש גרוע במיוחד, היא עלולה אף להביא לידי פגיעה גם ביציבות הבנקים ובמשק הישראלי בכללותו, כפי שקרה במיתון האחרון בארצות הברית. הגורם הראשוני לעליית מחירי הדיור בישראל היה הריבית הנמוכה שהונהגה בעקבות המשבר הכלכלי העולמי. ככלכלה קטנה ופתוחה, ישראל אינה יכולה לחרוג במידה רבה מסביבת הריבית הבין-לאומית בלי להיפגע משינויים חדים בשער החליפין. כמו כלכלות אחרות בעולם שלא נפגעו מהמיתון אך נאלצו להפחית את הריבית, גם בישראל הייתה התוצאה עלייה במחירי נכסים מניבי תשואה, והנדל"ן בכללם. עם זאת, את ממדי העלייה במחירי הדירות ואת העובדה שעלייה זו עדיין נמשכת ניתן לייחס מצד אחד למיסוי המקל על ההשקעה בנדל"ן, שהעצים את ההשפעה של ההפחתה בשיעור הריבית במשק על הביקושים בשוק זה, ומנגד לחסמים נוקשים העומדים בפני הגדלת היצע הדירות. כדי להתמודד עם בועת המחירים הנוכחית בשוק הנדל"ן בטווח הקצר, יש לתקן תחילה את העיוות במערכת המס ולמסות באופן שוויוני הכנסה משכירות ומתשואה על נכסים פיננסיים. מיסוי שוויוני יותר יפחית את הביקוש להשקעה בנדל"ן, וכן יאפשר כניסת חברות המתמחות בהשכרת דירות לשוק השכירות, ובתוך כך פיתוח היצע של שכירות ארוכת טווח.

בטווח הארוך, על פי דו"ח מרכז טאוב, כדי להוזיל את מחירי הדירות ולמנוע תנודתיות יתר והיווצרות בועות נוספות, יש לטפל מערכתית בחסמי צד ההיצע. במישור הארצי, שליטת המדינה בקרקעות והריכוזיות הרבה של התהליך התכנוני הביאו את ישראל לידי מצב של צפיפות מחיה מהגבוהות בעולם המפותח. על המדינה להתפרק מבעלותה על כלל קרקעות הלאום, ולהסתפק באדמות המיועדות לפיתוח תשתיות בקנה מידה ארצי או הנחוצות להגנה על ערכי טבע לאומיים.

במישור המקומי, העלות הגבוהה של פיתוח תשתיות גורמת לרשויות המקומיות להתנגד לבנייה רוויה בתחומן, שכן בנייה רוויה היא גירעונית עבורן. לפיכך, יש לרכז את המשאבים, ההוצאות והסמכויות בקנה מידה מקומי, ולהפוך את הרשויות המקומיות למקור סמכות בלעדי עבור כלל היבטי פיתוח הקרקע, בעוד המנגנונים המרכזיים ממונים על הפיקוח ועל התיאום בקנה מידה לאומי. מתכונת שבה הסמכות לאשר פיתוח, ההכנסות מהפיתוח והאחריות להקמת תשתיות מתאימות מרוכזות כולן במקום אחד, תאפשר קיצור ניכר של ההליך הביורוקרטי ובנייה מואצת בתגובה לעלייה בביקושים.

נוסף לחסמים אלו בנייני דירות משותפים, הנפוצים כל כך בישראל, הם חסם להתחדשות עירונית, שיכולה להגדיל מאוד את ההיצע באזורי הביקוש. עיבוי עירוני באמצעות פינוי-בינוי, או חיזוק והוספה למבנים קיימים , כרוך בטרחה רבה עבור הדיירים, עקב הצורך להתגורר בשכירות בתקופת הבנייה, או לחיות בתוך אתר בנייה למשך תקופה ממושכת. עבור דיירים רבים, ובייחוד קשישים ונכים, הדבר אינו כדאי. לפיכך, מומלץ להוסיף אפשרות למכירת הבניין ברוב מיוחס מקרב הדיירים, שיטה הנהוגה במקומות רבים בעולם המתאפיינים בשכיחות גבוהה של בנייני דירות משותפים. התשתית החוקית של פינוי-בינוי יכולה להתאים גם למתכונת זו: החלטה ברוב מיוחס והטלת אחריות משפטית על דיירים סרבנים. זאת ועוד, כדי לאפשר עיבוי עירוני ניכר בגוש דן, בירושלים ובחיפה יש צורך דחוף במערך יעיל וזמין של תחבורה ציבורית התואמת את צפיפות האוכלוסייה וצרכיה.

לבסוף, יש להשקיע בשיפור החינוך ובאפשרויות התעסוקה בפריפריה, ולחבר אותה למרכזים העירוניים הקיימים באמצעות תשתית תחבורה מתאימה. יש להיזהר מלשחזר את הטעות המזיקה של תמ"א 35, שהתיימרה לחזק את הפריפריה על ידי הגבלת היצע הדיור במרכז.

משבר הדיור הנוכחי הוליד שלל אמצעי מדיניות: מצד אחד צעדים מבורכים המתמקדים בחלק מצווארי הבקבוק של היצע הדיור, כגון הרפורמות ברשות מקרקעי ישראל, במ נהל התכנון ובחוק הבנייה; ומצד אחר תכניות שכמה מהן כרוכות בעלות גבוהה ותועלתן מוטלת בספק. אפשר לקבל את תכנית מע"מ בשיעור

אפס על דירות לצעירים כהחלטה פוליטית לגיטימית, הנוקטת העדפה מתקנת ביחס לצעירים חסרי דיור לעומת מבוגרים משפרי דיור או רוכשי נדל"ן להשקעה. עם זאת, אין בתכנית זו משום פתרון לחסמים בצד ההיצע, ולכן היא אינה מקרבת את המשבר הנוכחי לקצו ואינה תורמת למניעת המשבר הבא. זאת ועוד, במצב של היצע קשיח, סביר מאוד שחלק ניכר מההנחה במע"מ תגיע לבסוף לכיסי היזמים.

עוד נכתב בדו"ח כי "לעומת תכנית מע"מ בשיעור אפס, לתכנית מחיר המטרה אין כל הצדקה פוליטית-אידאולוגית, וכל תכליתה היא ליצור תחרות בין קבלנים, שתתורגם להוזלת מחירים עבור הרוכשים. אלא שיש חשש רב שההוזלה תבוא על חשבון איכות הגימור ורמת האבזור בהתאם. סביר כי אמצעי מלאכותי זה, המנסה לדמות תחרות באמצעים ביורוקרטיים במקום להסיר את החסמים המונעים אותה, לא יביא תועלת של ממש".

בדו"ח מדגישים כי "מצוקת הדיור הנוכחית אינה גזירה משמים. צמצום הביקוש באמצעות מיסוי ההכנסה משכירות, בד בבד עם הסרת החסמים בצד ההיצע, יתרמו להוזלת המחירים, ישפרו את איכות הבנייה וימנעו תופעות דומות בעתיד. הטיפול חייב להיות מעמיק וזהיר, שכן צעדים שיביאו לבנייה ירודה, בלי התחשבות בזמינותן של תשתיות מתאימות ותוך פגיעה אפשרית באיכות הסביבה, עלולים לגרום יותר נזק מתועלת".

בהתאם למדיניות החדשה עליה הכריזה הרשות לני"ע לגבי קיומו של שוק עמוק בישראל, השפעת הירידות החדות בשוק האג"ח הקונצרני משמעותה עליית תשואות האג"ח ובהתאם עליית שיעורי ההיוון. כך אומרים היום בחברת שווי הוגן המפתחת עקומי שוק עמוק. לדברי האנליסט ערן סוקול "המשך מגמה זו יביא לשתי השפעות מנוגדות, מצד אחד תהיה לכך השפעה חיובית אשר תתבטא בהקטנה משמעותית יותר של ההתחייבויות הפנסיוניות של החברות במשק ועליה בהונן העצמי, אולם מנגד מחיר גיוס החוב העתידי של החברות יגדל, דבר שיגרור עלייה בהוצאות המימון, ופגיעה מבחינת תזרימי המזומנים העתידיים והרווח הנקי של החברות במשק".

"בנוסף לזאת, יש לקחת בחשבון שמזה תקופה ארוכה הציבור רכש במחירי שיא קרנות נאמנות מעורבות כגון 90/10 80/20 וכו', המחזיקות בעיקר אג"ח קונצרני. הרכישות במחירי השיא בוצעו כי הציבור רכש אותן בחיפוש אחר תשואה בשל סביבת הריבית הנמוכה ואשר רבים וטובים האמינו כי הינן סולידיות. בהלת המכירות הנוכחית בקרנות הקונצרניות שאינן סולידיות כלל, מביאה כצפוי לירידות החדות שאנו רואים בשוק הקונצרני, אולם יש לזכור כי קרנות אלו הינן בעלות חשיפה מנייתית, מה שעלול להצית בהלת מכירות גם בשווקים נוספים" הזהיר סוקול.

רשות המיסים האריכה את ההוראה בנוגע למס גבוה על רכישת דירות להשקעה; אבל האם זה יעמוד במבחן שיפוטי?

הנה מתנה שקיבלו רוכשי הדירות להשקעה – מס הרכישה לא יועלה! (המתנה בספק לאור ההתפתחות האחרונה – ראו בכתבה עם הלינק למעלה)

במסגרת ניסיונותיה של הממשלה היוצאת להוריד את מחירי הדירות היא העלתה את המיסוי על רוכשי דירה להשקעה. אולם העלאת מס הרכישה בוצעה במסגרת הוראת שעה בחוק ההסדרים במסגרת התקציב הקודם והוראה זו עומדת לפוג ב-1 לינואר. מכיוון שהתקציב החדש לא עבר הרי שהוראת השעה תבוטל ומס הרכישה יחזור למדרגות המס הקודמות.

לדברי עו"ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות' "לפני כשנה וחצי אושרה הוראת שעה שהעלתה את מס הרכישה על דירה נוספת ( משקיעים ) מתוך מטרה להפחית את חלקם של המשקיעים בשוק , כעת שההוראה תפוג ועד שיאושר התקציב וחוק ההסדרים החדש אחרי הקמתה של הממשלה החדשה , נוצר חלון הזדמנויות למשקיעים במהלכו הם ישלמו הרבה פחות מס בעיקר על דירות יקרות. מדובר על חיסכון של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.

"לדוגמא כיום מס הרכישה עומד על 5% עד לתקרה של 1.08 מיליון שקל. מינואר המס ירד ל-3.5% עד לתקרה של 1.05 מיליון שקל. על דירות יקרות יותר עד 4.5 מיליון שקל המס כיום עומד על 6%-7% וינואר הוא צפוי לרדת ל-5%". עו"ד שיף מוסיפה כי אם לדוגמא משקיע רכש דירה ב-2.5 מיליון שקל, כיום הוא היה משלם מס של 138,761 שקל. מינואר מס הרכישה ירד ל-109,161 שקל.

לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק והייזום בצמח המרמן, המשווקת את פרויקט בצלאל יחד עם קרסו נדל"ן "המשקיעים תמיד היו כאן בייחוד בתל אביב. עם זאת, משקיעי הנדל"ן יודעים לזהות הזדמנויות וברגע שהם יבינו שיש להם חלון צר לרכוש דירה ולחסוך עשרות אלפי שקלים".

בן אברהם מוסיף כי כיום המשקיעים מתוחכמים יותר והם לא תמיד מחפשים את התשואה. "ישנם משקיעים שרוכשים דווקא דירות יוקרה. לא מדובר בהכרח על דירות ב-50 מיליון שקל אך בהחלט הם רוכשים דירות בשווי של 3 ואפילו 5 מיליון שקל. במקרה הזה הם לא בוחנים את הנכס לפי התשואה אלה לפי היכולת של הנכס להשביח את עצמו. אנחנו רואים את זה בבצלאל וגם בדירות פרימיום בכרמיאל או בצור יצחק".

דוגמא לכך ניתן למצוא בפרויקט ME המוקם בנווה שרת. לאחרונה היזמים, חברת אשלי וש.מיכלסון הוציאו לשיווק את הפנטהאוזים במחיר הנמוך בכ-30% ממחירי פנטהאוזים דומים בצפון תל אביב. לדברי אייל צבס, סמנכ"ל השיווק של היזמיות, "כיום משקיע שרוכש פנטהאוז בפרויקט ב-6 מיליון שקל משלם 360 אלף שקל מס רכישה. מינואר המס צפוי לרדת ב-100 אלף שקל. אם מוסיפים לכך את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, משקיע יכול תוך מספר שנים להרוויח מאות אלפי שקלים".

דוגמא נוספת ניתן למצוא בפרויקט הירקון של רותם שני הממוקם על רצועת החוף של תל אביב. דירת 2 חדרים החביבה על המשקיעים עולה 4.5 מיליון שקל – כלומר מינואר צפוי חיסכון של מעל 60 אלף שקל במס רכישה.

כאמור התופעה של רכישת דירות יוקרה להשקעה יצאה מגבולות גוש דן אל אזורים שמחירי הדירות צפויים לעלות בשנים הקרובות. כך למשל בשכונת עין הים בחדרה החברות עמרם אברהם ואפי קפיטל דיווחו לאחרונה על מכירת 2 פנטהאוזים למשקיע תמורת 5.6 מיליון שקל. מדובר על פרויקט אקווה sea&park הצופה אל הים. לדברי שייקה נפחא, סמנכ"ל בחברת אפי קפיטל המשקיעים מבינים כי ההזדמנויות.ת לרכישת דירות לים הים מצטמצמות. בעוד שבנתניה מחירו של פנטהאוז יכול להגיע ל-20 מיליון שקל ובת"א גם ל-100 מיליון שקל – הרי שבחדרה המחירים יחסית שפויים וצפויים לעלות. המשקיעים הולכים נגד המגמה מכיוון שהם מבינים שהפער בין ת"א-נתניה-חדרה חייב להצטמצם, ומה שחשוב להם זה הפוטנציאל ולא התשואה".

היכנסו למדריכי הפנסיה המלאים

מעודכן ל-12/2021

מהן קרנות הפנסיה? אילו סוגי קרנות יש? מהו המרכיב הביטוחי הקיים בקרן הפנסיה? מהם מסלולי ההשקעה של הקרנות?

פנסיה זה תחום שצעירים רבים (וגם מבוגרים יותר) מתרחקים ממנו – מה הם צריכים לחשוב על עוד 30 שנים או עוד 20 שנים. חיים את הרגע! אבל, זה כמובן לא כך – חייבים לחשוב על חיסכון לפנסיה, כמה שיותר מוקדם;  חייבים לדעת מה נשאר בסוף התקופה, אחרת תישארו עם סכום שלא יספיק לכם! צריך להבין במסלולי ההשקעה, בביטוח שצמוד לפנסיה, בדמי הניהול שנגבים באופן שוטף (ואולי ניתן לחסוך בהם) וצריך להיות מודעים כל הזמן לכמה כסף יש בפנסיה ומה המשמעות לעתיד, לתקופת הפנסיה.

הפעם נתייחס לקרנות הפנסיה הוותיקות בישראל. אומנם קרנות אלו כבר אינן על המדף, אך רבים עדיין נמצאים במסלול השקעה בקרנות אלו. כאלו שהתחילו לחסוך לפני מספר שנים.

קרנות הפנסיה בישראל מהוות אחת מכמה צורות חיסכון המאפשרות לנו לדאוג להכנסה בגיל הפרישה. קרנות הפנסיה הן מסלול השקעה לטווח הארוך שבו אנו יכולים להסיט הכנסות נוכחיות עבור עתידנו, וליהנות מהן בתקופת הפרישה.

בניגוד למסלולי חיסכון שונים, קרנות הפנסיה כוללת בנוסף למרכיב החיסכון גם מרכיב ביטוחי עליו נרחיב בהמשך. לחוסך במסגרת קרן הפנסיה מובטח כי עם יציאתו לפנסיה, או באירוע מזכה אחר, יקבל מידי חודש פנסיה המקבילה לאחוז מסוים מהשכר שהרוויח במהלך שנות החיסכון. כמובן שאין צריך להבליט את החשיבות הרבה בהבטחת הכנסה בשנות הפנסיה, שכן אינה תלויה במספר השנים עד למותו של החוסך.

אז כאמור, מטרת קרן הפנסיה הינה לשלם קצבה חודשית לעמית, מיום פרישתו לכל חייו, ואחריו לשאריו. קרנות הפנסיה שייכות למשפחת קופות הגמל המשלמות לקצבה, ונחשבות למכשיר ודאי בתור אלו המשלמות את הקצבה.

קרנות הפנסיה הוותיקות שבהסדר מאופיינות גם בשמות כמו ותיקה, גירעונית, הסתדרותית, לא מאוזנות, שמונה להן מנהל מיוחד. כולן שייכות לאותה הקרן-מסלול המקיפה בקרן הוותיקה. הקרן הוותיקה פועלת על בסיס קרן זכויות. על כל שנת עבודה צובר העמית זכות לקבל פנסיה מגיל הזכות (67 לגבר, 65 לאישה החל מ-2022 ועד 3032 בהדרגה) בגובה של 2% על כל שנת חברות בקרן. הקצבה המינימלית שתשולם תעמוד על 5% מהשכר הממוצע במשק (שמ"ב) והמקסימלית 70% מהשכר הקובע.

ה

בואו ניגע מעט בעלות הפנסיה. עד לרפורמה ב-2003, היה על המעסיק והעובד להעביר לקרן סך של 5%-6% מהשכר הקובע בהתאמה. הפרשה זו הקנתה לעמית פנסיית זקנה בלבד ונקראת "פנסיית יסוד". הרפורמה בקרנות הוותיקות הצריכה הגדלת ההפרשות באופן הדרגתי. ב-2007 עמדה ההפרשה על 7%-7.5%, כלומר סך של 14.5% מהשכר הקובע.

מאחר ונוספו כיסויים ביטוחיים, עלות הפנסיה המקיפה גדלה ב-6% נוסף על ה-14.5%, ובכך הגיעה ל-20.5% מהשכר הקובע. המעסיק הוא שישלם את התוספת והפרשות אלו יבואו על חשבון כספי הפיצויים. לכשיפוטר העובד או לחלופין בהגיעו לגיל פרישה, ישלים לו המעסיק פיצויים בגובה של 2.33% משכרו האחרון כפול שנות הוותק ממקורות מחוץ לקרן הפנסיה.

חשוב לדעת- קצבת הזקנה במסלול היסוד ובמסלול המקיפה זהה. הקצבה בשני המקרים תחשוב בעת הפרישה ותהא צמודה למדד. עד לרפורמה, העדכון היה מתבצע במועד תשלום תוספת יוקר בלבד, אולם לאחר הרפורמה העדכון יתבצע או פעם בשנה או כשהמדד המצרפי מגיע ל-4.25% ממועד העדכון האחרון – המוקדם מבין השניים.

קצבת שארי גימלאי:

שאריו של פנסיונר שנפטר, יהיו זכאים לקצבת שארים מסכום הקצבה האחרון ששולם לפנסיונר כדלקמן:

אלמנה – 60% מהפנסיה.

אלמן – 60% מהפנסיה.

יתום- 20% מהפנסיה (ועד 2 יתומים).

יתום מאב ומאם -40% מהפנסיה.

הורה נתמך- 15% מהפנסיה.

בכל מקרה לא תעלה פנסיית שאירי הגימלאי על 100% מהפנסיה ששולמה לעמית.

קצבת שארים:

בתמורה לתוספת של 6% מהשכר, זכאי העמית לביטוח שאירים, כלומר, באם נפטר בתקופת הזמן שבין הצטרפותו ועד קבלת הקצבה הראשונה. לקצבת השאירים ישנה תקופת אכשרה של שנה מכל סיבה ושלוש שנים ממחלות קיימות. גובה הקצבה נגזר מהשכר הקובע:

אלמנה – 40% מהשכר הקובע

אלמן – 40% מהשכר הקובע.

יתום – 20% מהשכר הקובע (ועד 2 יתומים).

הורה נתמך – 15% מהשכר הקובע.

ובסך הכל לא יותר מ80% מהשכר הקובע.

קצבת נכות:

נכה הוא מבוטח פעיל אשר צבר תקופת אשכרה ורופא הקרן קבע כי מחמת מצב בריאותו נפגש כושר עבודותו לעבוד בעבודתו או בעבדה אחרת המתאימה לו על פי השכלתו, הכשרתו או כישוריו במשך 90 ימים רצופים לפחות (תקופת המתנה). המבוטח יהיה זכאי לקצבת נכות בתנאים המפורטים בתקנון. גם לקצבת הנכות קיימת תקופת אכשרה כמצויין בקצבת השאירים- שנה מכל סיבה ושלוש שנים ממחלות קיימות. גובה הכיסוי הביטוחי יעמוד על 2% מהשכר הקובע לכל שנה עד גיל הפרישה כפול אחוזי הנכות ולכל היותר עד לגובה קצבת הפרישה, לדוגמא (גיל פרישה-גיל כניסה) כפול 2% כפול שכר קובע כפול אחוז הנכות.

בכתבה הבאה נמשיך ונרחיב אודות קרנות הפנסיה הותיקות, נדבר על פרישה מוקדמת, דחיית פרישה, מענקי שנים עודפות וגם מי הם מבוטחי תקופת הביניים ומשם לקרנות הפנסיה החדשות.

הראל פיננסים מפרסמים הבוקר סקירת מאקרו כלכלית שבועית. עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים, כותב כי: "המשך הירידה החדה במחירי הנפט בעולם תרמה לירידה מקבילה בציפיות לאינפלציה בעולם ובישראל. להערכתנו ירידה זו מוגזמת; ירידה במחיר הנפט אכן מוזילה חלק מהמוצרים, אך מנגד, תורמת לצמיחה מהירה יותר של הכלכלה, ומגבירה את הביקוש למוצרים אחרים כתוצאה מאפקט עליית ההכנסה; בשל הוזלת מחירי הנפט, החשמל המים וכדומה – נשאר לצרכן יותר כסף פנוי בכיס לצריכת מוצרים אחרים. מכאן, שהאפקט הכולל של ירידת מחירי האנרגיה על האינפלציה בטווח של מעל שנה, לא צריך להיות כה דרמטי".

בהראל כותבים כי "מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.2 אחוז בנובמבר, וב-0.1 אחוז ב-12 החודשים האחרונים; התחזית הראשונית שלנו למדדים הקרובים; דצמבר ללא שינוי, וירידה חדה בינואר (מינוס 0.7 אחוז), בשל הירידה החדה הצפויה במחירי החשמל, המים והדלק. להערכתנו, על רקע הפיחות בשקל בחודש האחרון, והאינדיקטורים החיוביים האחרונים לפעילות הכלכלית, בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית ללא שינוי".

באשר למתרחש בשווקים בעולם, כותב קליין כי "ברוסיה, בפעם השנייה בתוך שבוע אחד הבנק המרכזי העלה את הריבית ל-17 אחוזים, בניסיון לעצור את ההיחלשות ברובל. בשנה החולפת, שילוב של סנקציות כלכליות מצד המערב וירידה תלולה במחיר הנפט הובילו לפיחות חד של המטבע המקומי. בתחילת המסחר התחזק הרובל בכ-9 אחוזים. ההערכות בשווקים שהאינפלציה ברוסיה תהיה גבוהה מ-10 אחוזים כבר ברבעון הראשון של 2015, והתוצר יתכווץ ב-0.8 אחוז במהלך השנה כולה".

הראל מעריכים כי "העלאת הריבית החדה צפויה לפגוע קשות בכלכלה המקומית ולהביא לכיווץ חד אף יותר בתוצר במהלך 2015. יותר מכך, נראה שהעלאת ריבית זו איננה האחרונה".