fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

מחקר של בנק ישראל: איך מיקום הבית משפיע על מחיר המשכנתא

מעודכן ל-12/2019

הריבית למשכנתא בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ  היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה  היא בממוצע הגבוהה ביותר. כך עולה ממחקר של בנק ישראל.

עוד עוללה מהממצאים כי הפרשי הריביות הנאמדים נעים בין 0.054 נקודות אחוז, בממוצע, בין המשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק 40 עד 80 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה בהשוואה למשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק עד 40 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה, לבין 0.248 נקודות אחוז, בממוצע, בין המשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק למעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית נמוכה בהשוואה למשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק עד 40 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה,ץ

המחקר נערך על ידי   ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, והוא בדק  את מידת השפעתם של גורמים שונים על קביעת שיעור ריבית המשכנתאות. כדי לשקף את הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים, ואת מידת התחרות   בשוק המשכנאות הבנקאי, נעשה שימוש בבסיס נתונים ייחודי הכולל יותר מ-80 אלף תצפיות, ומשלב נתונים פרטניים של המשכנתאות שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית בשנים 2010—2013 וכן מאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתאות אלה.  נתונים נוספים שהובאו בחשבון הם  מספר העסקאות השנתי ביחס למלאי הדירות ביישוב, מדד הנגישות של הלמ"ס  - גודל היישוב וקרבתו למרכז או ליישובים גדולים, והיקף התחלות בנייה שנתיות ביחס למלאי הדירות ביישוב. הריבית עשויה להיות מושפעת גם מכח המיקוח של הלקוח ומהידע הפיננסי שלו וכן מהמאמץ שהוא משקיע בסקר שוק בין הבנקים. כדי  לאמוד את המרכיב האחרון נבחנה במחקר ההשפעה של מיקום הסניף שבו נלקחה המשכנתא, מתוך הנחה שלקיחת משכנתא בסניף מחוץ ליישוב שבו נרכש הנכס עשויה להעיד על ביצוע סקר שוק. עוד נבדקו מדדים לתחרות בין הבנקים – מספר הבנקים שלהם סניפים ביישוב שבו נרכש הנכנס וביישוב שבו ניטלה המשכנתא.

מה עוד משפיע על הריבית

  • משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתאות: עליית הכנסת משק בית ב-10%, כל שאר הגורמים קבועים, מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית;
  • לווים שנוטלים משכנתא בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתא בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות, כל שאר הגורמים קבועים;
  • משפר דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה; הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר – 0.07 נקודות אחוז לטובת המשקיעים;
  • לווים שנוטלים משכנתא עם LTV (יחס המשכנתא לערך הנכס) גבוה מ-60% משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים;
  • לווים שנוטלים משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.22 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים;
  • עלייה של 10% בנזילות של שוק הדיור ביישוב (הנמדדת, כאמור, כיחס בין מספר העסקאות בשנה למלאי הדירות ביישוב) מזוהה עם ריבית נמוכה ב-0.08 נקודות אחוז בממוצע, כל שאר הגורמים קבועים;
  • לווים שנוטלים משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04 עד 0.08 נקודות אחוז (תלוי בספציפיקציה של המודל הנאמד) בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס, כל שאר הגורמים קבועים;
  • רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות מוזילה את הריבית: תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בממוצע, כל שאר הגורמים קבועים, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתא מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית.

מעוניינים לשמוע הצעות להשקעה בנדל"ן? מלאו פרטים ונציג האתר יחזור אליכם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות