תמ"א 38 לא מקבלת בקשות חדשות מאז מאי 2026; פרויקטים קיימים ממשיכים. בפרויקטים האלה רבים הדיירים בעצם מתפנים מהדירה שלהם ומקבלים דירה אחרת, והשאלה אם מדובר במכירת דירה? זו לא שאלה פשוטה ויש לה משמעות כספית גדולה, וחשוב להבהיר שעניין המס בעסקאות האלו מורכב מאוד וספציפי מאוד – כל דייר וחבות המס שלו בהתאם לסטטוס שלו. המס הזה יכול להשפיע על הפרויקט כולו, ולבטל את כדאיותו הכלכלית.
ככלל, דייר בעל דירה יחידה (באם הוא מקיים את כל התנאים) זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים בחלון של 18 חודשים (מס שבח 25%, חישוב ליניארי מ-2014). תקרת 2.06 מיליון היא מספר מ-2016 – בדקו תקרה עדכנית, אל תסמכו עליה, כך שלרוב במקרים אילו, נעזר היזם בפטור זה של הדייר על מנת להוריד את נטל המס הכולל על העסקה.
אם אין פטור, משלמים מס שבח 25% (ליניארי מ-2014), והמצב כיום שהיזם הוא לרוב האחראי לתשלום מס שבח (על ההפרש בין המחיר לתקרת הפטור). כאשר אין לדייר פטור ממס שבח, יש להתייחס ל-תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין שמעניק פטור לעסקאות תמ"א 38 הריסה ובנייה באם מתקיימים מספר תנאים (תנאים גם לגבי הדייר וגם בקשר ליזם עצמו).
והנה התנאים בקשר לדייר – צריך להיות פטור לדירה בודדת בבניין של הדייר, כאשר התוספת המקסימאלית לא תעלה על 25 מ"ר, או לחילופין ששווי הדירה אינו מעל 2 מיליון שקל, הגבוה מהם.
אם יש חריגה מחלק מהתנאים האלו, תחול חבות מס שלרוב מועמסת על היזם.
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.
התנאים בקשר ליזם – הפטור הוא רק לזכויות התמ"א ורשות המיסים דורשת להתייחס ספציפית לכל זכויות הבנייה הכוללות בפרויקט ולהבהיר ולהגדיר מי מהן זכויות בגין התמ"א ומי מתוכן זכויות מתוקף התב"ע.
והנה המחשה שמראה עד כמה הנושא מורכב – נניח בניין בתמ"א 38 הריסה ובנייה, בן 10 דירות שסך זכויות התב"ע – 500 מ"ר וזכויות התמ"א – 500 מ"ר. גודל דירות הדיירים 500 מ"ר וגודל דירות היזם 500 מ"ר.
הבעיה שתוכנית הרבעים של תל אביב מוגדרת כתוכנית נפחית, כך שלא ניתן להגדיר איזה שטח מתוך ה-1,000 מ"ר הן זכויות תמ"א ואיזה זכויות תב"ע; ולכן לא ניתן לקבוע מה חלק היזם וחלק הדיירים (למרות שזה נראה אולי ברור) ולא ניתן לקבוע את חבות המס שבח.