מדריכי דירה ומשכנתא

משכנתא במגזר הערבי - 20% מהאוכלוסייה מקבלים 2% מהמשכנתאות; איך זה שהנכסים במגזר לא רשומים? ומה הפתרונות?

משכנתא במגזר הערבי - למה 20% מהאוכלוסייה מקבלים רק 2% מהיקף המשכנתאות? איך זה שהנכסים במגזר הערבי לא רשומים בצורה מסודרת? ומה הפתרונות ?

 

המשכנתאות במגזר הערבי הן בהיקף נמוך מאשר אמור היה להיות – שיעור המגזר הערבי באוכלוסייה עולה על 20%, אבל המשכנתאות של המגזר הערבי בכללותו מסתכמות בכ-2% מהיקף המשכנתאות בכלל. איך זה? איך בעצם 20% מהציבור לוקח רק 2% משכנתאות? אז בראש וראשונה מדובר בעניין גיאוגרפי,, במקומות בהן המגזר הערבי נמצא, מחירי הדירות יחסית נמוכים לעומת מחירי דירות באזורי הביקוש במרכז הארץ. אבל זו סיבה שמנית, הסיבה העיקרית היא שהם פשוט לא מקבלים וחלקם גם לא מבקש. הבעיה הגדולה היא הכשלים המבניים שקיימים בתחום המשכנתאות ללקוחות מהמגזר הערבי.

בבנק ישראל מנסים להבין את הכשלים בשוק, ומניתוח מאגר נתונים של השנים האחרונות הם מגיעים למסקנה כי קיים הבדל בריבית המשכנתא בין המגזר הערבי למגזר היהודי - "מניתוח הריבית על המשכנתאות עולה כי קיים פער נמוך, של כ-0.1 נקודות אחוז, בריבית בין לקוחות מהמגזר הערבי ללקוחות מהמגזר היהודי ביישובים מעורבים. לעומת זאת, עבור יישובים שאינם מעורבים, נמצא כי ביישובי המגזר הערבי הריבית על המשכנתאות גבוהה בכ-0.3 נקודות אחוז בהשוואה ליישובי המגזר היהודי.

"הפער האמור בריביות הנו בנטרול הבדלים בחלק ממאפייני הסיכון של הלווים", ממשיכים בבנק ישראל ומוסיפים – "הפער משקף ככל הנראה את הסיכון הנובע מהקושי במימוש הנכס על ידי הבנק ביישובים ערביים במקרה של כשל הלווה. בנוסף, ייתכן שהפער משקף אף פערים ביציבות התעסוקתית של הלווה ומשתנים נוספים שאינם קיימים במאגר הנתונים".

וממה באמת יכול לנבוע הפער?  בבנק ישראל טוענים שקיימות מספר סיבות – "קשיים ברישום הנכס והעמדתו כבטוחה- הכשלים המבניים הקיימים בתחום הדיור ביישובי המגזר הערבי, ובראשם היעדר רישום הבעלות על נכסים והקושי במימושם, מובילים לנגישות נמוכה של לקוחות המגזר למשכנתאות ולהשפעה על גובה הריביות.

"כמו כן, המבנה התחרותי של תחום האשראי לדיור במגזר הערבי - הקשיים במשכון ובמימוש הנכסים הביאו לכך שחלק מהבנקים הדירו בעבר את רגליהם משוק האשראי לדיור ביישובים ערביים, ולכן התחרות בשוק זה מצומצמת יותר. עם זאת, בעשור האחרון חל גידול של כ-90 אחוזים במספר הסניפים ביישובים ערביים. המיקוד העסקי הגובר של הבנקים ביישובים הערביים פועל להגברת התחרות בשירותי הבנקאות במגזר".

אז מה עושים? ובכן, על רקע הקשיים המבניים האלו, חלק מהבנקים החלו להציע הלוואות לצורכי דיור למגזר הערבי לתקופות ארוכות (של מעל 10 שנים ואף עד 20 שנים) ללא משכון נכס. "הלוואות אלה מתאפיינות בהיקפים מצומצמים יחסית עבור משק בית בודד והריבית עליהן גבוהה יותר מהריבית על משכנתאות, שכן מדובר בהלוואה ללא בטוחה", אומרים בבנק ישראל וממשיכים -  "על מנת לסייע בהגברת היצע האשראי לדיור למגזר הערבי ושיפור תנאי ההלוואות ללוים מהמגזר יש לקדם תכניות ממשלתיות לרישום זכויות במרשם המקרקעין, דבר אשר יגדיל את היכולת של הלווים להעמיד את הנכסים כבטוחה, יפחית את הסיכון שבהלוואה, וישפר את היצע האשראי ומחירו. בהקשר זה, תכנית הממשלה והרשות לפיתוח כלכלי במגזר המיעוטים (החלטה מספר 922 בנושא פיתוח כלכלי באוכלוסיית המיעוטים בשנים 2016-2020), צפויה לסייע ללקוחות המגזר ליטול משכנתאות בשנים הקרובות, שכן היא מגדילה את היקף הבניה הרוויה על קרקעות ממשלתיות במגזר הערבי, בהן הבעלות על הדירות ניתנת לרישום.

 

"מאפייניו הייחודיים של שוק הדיור במגזר הערבי מוכרים בקרב קובעי המדיניות וקיבלו ביטוי בהחלטות, בתוכניות ממשלה, בוועדות ובדוחות שונים. כך למשל, דו"ח ועדת אור (2003) שם דגש על היעדרן של תכניות מתאר ותכניות אב ביישובי המגזר הערבי כגורם להתפתחותה של תופעה נרחבת של בניית בתים ללא רישיון. התייחסויות דומות ניתן לראות גם בהצעת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי (2011), בדו"ח צוות 120 הימים להתמודדות עם מצוקת הדיור ביישובי המיעוטים (2015) ובהחלטת הממשלה בנושא פיתוח כלכלי באוכלוסיית המיעוטים בשנים 2020-2016 (החלטה מספר 922). החלטה זו קבעה בין השאר כי יש להנחות את משרד הבינוי והשיכון לסבסד את עלויות הפיתוח ביישובים אשר יכרתו הסכמים לבנייה רוויה בקרקע של רשות מקרקעי ישראל.

מגזר ערבי - בעיה ברישום הנכסים 

"הכשלים המתוארים במגזר הערבי בהליכי התכנון, השיווק, הפיתוח והרישום באים לידי ביטוי, בין היתר, בקושי משמעותי ברישום של בעלי הזכויות במרשם המקרקעין – ולכן באים לידי ביטוי בקושי בתהליך שיעבוד הנכסים לצורך העמדת אשראי לדיור. לאור קשיים אלו, נאלצים חלק מהלקוחות במגזר הערבי ליטול הלוואות לצורכי דיור כהלוואות צרכניות (ללא משכון נכס). הלוואות צרכניות אלו מתאפיינות בסכומים גבוהים יותר ובמח"מ ארוך יותר, בהשוואה להלוואות צרכניות שאינן לצורכי דיור. בנוסף, ניכר שוני בהרכב הביקוש לדיור בין המגזר הערבי למגזר היהודי: במגזר היהודי מרבית הדירות נרכשות, בעוד שבמגזר הערבי מרביתן נבנות באופן עצמאי.

 

"הנגישות לאשראי הדיור במגזר הערבי - סוגיית נגישות המימון לצורכי דיור (משכנתאות) במגזר הערבי עלתה לסדר היום הציבורי בשנים האחרונות. הטענה המרכזית שהועלתה בהקשר זה היא כי נגישותם של לקוחות המגזר הערבי לאשראי לדיור נמוכה באופן משמעותי מזו של לקוחות המגזר היהודי. מהנתונים שמצויים בידי הפיקוח על הבנקים עולה כי שיעור המשכנתאות שהועמדו בין השנים 2014-2010 עבור לקוחות המגזר הערבי הינו כ-2%, והוא זעום בהשוואה לחלקם היחסי באוכלוסייה, העומד על כ-21.4%.

 

"ביישובים המעורבים שיעור המשכנתאות שניתנו ללקוחות המגזר הערבי עומד על כ-4%, בהשוואה לחלקם היחסי ביישובים אלה העומד על כ-24%. ביישובים שאינם מעורבים שיעור המשכנתאות שניתנו ללקוחות המגזר הערבי עומד על כ-1% בלבד, בהשוואה לחלקם היחסי ביישובים אלה העומד על כ-20.5%. בעיית נגישותם של לקוחות המגזר הערבי לאשראי לדיור בולטת גם בהשוואה ללקוחות יהודיים באשכול חברתי-כלכלי נמוך, המאפיין את מרבית הלקוחות הערביים

 

"ריבית המשכנתאות - בהתבסס על מספרן המצומצם של ההלוואות לדיור שניתנו ללקוחות המגזר הערבי, כאמור לעיל, נבחנו הריביות על הלוואות לדיור הן ביישובים מעורבים והן ביישובים שאינם מעורבים. ממצאי הבדיקה מראים כי ביישובים מעורבים קיים פער נמוך (אך מובהק) של כ-0.1 נקודות אחוז בריבית על המשכנתאות בין לקוחות ערביים ולקוחות יהודיים בעלי מאפיינים דומים (על פי הנתונים שברשותנו, שאינם מלאים). לעומת זאת, ביישובים שאינם מעורבים נמצא כי הריבית על המשכנתאות עבור לקוחות המגזר הערבי גבוהה (באופן מובהק) בכ-0.3 נקודות אחוז בהשוואה ללקוחות המגזר היהודי (כאשר הריבית המשוקללת הממוצעת בין השנים 2014-2010 עמדה על 2.7% בשנים אלו)".

 

עוד עולה מניתוח הנתונים - הלווים מהמגזר הערבי מתאפיינים בהכנסה נמוכה יותר של משק הבית, בשיעור מימון גבוה יותר ובתקופה ממוצעת לפירעון ארוכה יותר בהשוואה ללווים מהמגזר היהודי - גורמים המעלים את הסיכון בהלוואה. "לעומת זאת, ביישובים שאינם מעורבים שיעור המימון בהלוואות שנטלו לווים מהמגזר הערבי נמוך יותר מאלו במגזר היהודי" מציינים בבנק ישראל וממשיכים – "הפערים בהכנסות משק הבית נמוכים יותר (אולם קיים פער ניכר באשכול החברתי-כלכלי הממוצע). בנוסף, מרבית ההלוואות לתושבי המגזר הערבי ביישובים שאינם מעורבים ניתנות ללקוחות אשר אינם מחזיקים בחשבון עו"ש בבנק המלווה, מה שמעיד על הכרות מוגבלת של הבנק עם נוטל ההלוואה.

"הסברים אפשריים לפערים בנגישות למשכנתא עבור נכסים ביישובים יהודיים לעומת יישובים ערביים - קשיים ברישום הנכס והעמדתו כבטוחה לצורך לקיחת משכנתא ביישובים הערביים – חלק ניכר מהנכסים ביישובים הערביים בנויים על קרקעות מושע (בעלות משותפת על מקרקעין) ללא חלוקה מסודרת לחלקות או בבעלות משפחתית. בעיה זו מקשה על הלווים להעמיד את הנכס הספציפי כבטוחה לצורך קבלת אשראי לדיור.

"קשיים במימוש הנכס במקרה של חדלות פירעון הלווה – מאפייניו הייחודיים של שוק הדיור במגזר הערבי מגבילים את יכולת המימוש של הנכס בידי הבנק במקרה של חדלות פירעון, ובכך מגדילים באופן טבעי את הסיכון בהלוואה.

"המבנה התחרותי של תחום האשראי לדיור במגזר הערבי – הקשיים במשכון ובמימוש הנכסים הביאו לכך שחלק מהבנקים הדירו רגליהם משוק האשראי לדיור ביישובים ערביים, ולכן התחרות בשוק זה מצומצמת. בעקבות זאת, חלק מלקוחות המגזר הערבי נאלצים ליטול הלוואות צרכניות כחלופה למשכנתאות . מנגד, בשנים האחרונות הבנקים מרחיבים את פעילותם בקרב המגזר הערבי והדבר משתקף, בין היתר, בפתיחת סניפים רבים ביישובים ערביים, בשונה מהמגמה ביישובים היהודיים והמעורבים. נתוני הפיקוח על הבנקים מראים כי מספר סניפי הבנקים במגזר כמעט והוכפל בעשר השנים האחרונות. המיקוד הגובר של הבנקים במגזר הערבי צפוי להוביל להגברת היצע השירותים הפיננסיים למגזר הערבי, ובהם היצע האשראי לדיור.

 

"הועדות השונות שעסקו לאורך השנים בקידום פתרונות לסוגיית הדיור במגזר הערבי העלו מגוון רחב של צעדים בהם ניתן לנקוט . על מנת לסייע בהגברת היצע האשראי לדיור למגזר הערבי יש לקדם תכניות ממשלתיות לרישום זכויות במרשם המקרקעין. רישום מסודר במרשם המקרקעין של הזכויות בנכסים יוכל להגדיל את היכולת של הלווים להעמיד את הנכסים כבטוחה ולכן יפחית את הסיכון שבהלוואה. כמו כן, מימוש החלטת הממשלה צפוי להגדיל את היצע הדירות למגזר הערבי, ולאפשר לתושבי המגזר ליטול משכנתאות בגין נכסים אלה, הניתנים לרישום ולשעבוד כבטוחה.

 

איגוד הבנקים מגיב – אנחנו לא אשמים

איגוד הבנקים מעביר את התפוח אדמה הלוהט למגרש אחר.  לגישתם, המערכת הבנקאית משקיעה בשנים האחרונות מאמצים גדולים לשיפור הנגישות לאשראי במגזר הערבי על מנת להתגבר על הקשיים המבניים במגזר זה – "במסגרת מאמצים אלה, גדל מערך הסניפים במגזר הערבי ב-90% בעשור האחרון", מסבירים באגוד הבנקים, "לעומת עלייה של 4% בלבד במספר הסניפים ביישובים יהודיים.

"בשנים האחרונות מגמה זאת התעצמה, כאשר משנת 2010 גדל מספר הסניפים ביישובים ערבים ב-32% (לעומת צמצום של 7% במספר הסניפים ביישובים יהודים). במקביל, נעשה מאמץ מיוחד לגוון את מוצרי האשראי ללווים מהמגזר הערבי, כדי לסייע ולאפשר חלופות ללווים שאין ביכולתם למשכן את הנכס כנגד הלוואה לדיור.

"בנוסף לכך, המערכת הבנקאית מנהלת דיונים עם גורמי ממשל, בהם המועצה הלאומית לכלכלה, כדי למצוא פתרונות לקשיים ביישובי המגזר הערבי, ובעיקרם העדר רישום בעלות על הנכסים. ככלל, הלוואת משכנתא ניתנת כנגד שעבוד הנכס לבנק, אולם ביישובים רבים במגזר הערבי אין רישום מוסדר של החלקות ושל הנכסים, ובהעדר רישום כזה לא ניתן לשעבד את הנכס כנגד הלוואה.

"הבנקים מנסים למצוא פתרונות לבעיה זאת, במקרים רבים באמצעות מתן אשראי ללא משכון, בהיקף גדול יותר ולתקופה ארוכה יותר בהשוואה לאשראי צרכני, כדי לתת מענה לקשיי הלקוחות. ככלל, רמת הסיכון של אשראי זה, שאינו מגובה בבטוחה, גבוהה יותר, וסיכון זה בא לידי ביטוי במחירו. אנו מצטרפים לבנק ישראל בקריאה לממשלה לקדם פתרון בעיית רישום הנכסים במגזר הערבי".

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות