משכנתא לעצמאיים – קשה יותר מאשר לקחת משכנתא כשכיר, אבל בהחלט לא משימה בלתי אפשרית. בנק ישראל עדיין דורש הוכחת הכנסה (שומה ורו"ח), לא תלוש. מימון 75/70/50. מאז 2022 משווים שלושה סלים אחידים וסל מותאם. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, משכנתא ממוצעת 1.05–1.1 מיליון. אחרי הכל, הכל תלוי בהון העצמי וביכולת ההחזר ואם אתה עצמאי עם פרנסה טובה ובהתאמה יכולת החזר טובה (ויכול להוכיח זאת) אז אין בעיה.

בתור ישראלים שצריכים להתמודד עם המחירים המאד גבוהים של הנדל"ן, אתם יודעים את הנוסחה: כדי לרכוש דירה צריך משכנתא, ולרוב בסכום גבוה מאד. המשכנתא מגיעה לסכומי עתק ואנחנו מחזירים אותה מדי חודש בחודש, על פני עשרות שנים. וכן, זה לא תמיד פשוט לקבל אישור למשכנתא, בטח אם רוצים שההלוואה תינתן בתנאים אטרקטיביים (יחסית) המתאימים לנו כמו כפפה ליד. לקיחת משכנתא אינה דבר פשוט באופן כללי, ויש אוכלוסיות עבורן היא מורכבת יותר. עצמאים, למשל, שצריכים בהרבה מקרים לעבור דרך ארוכה מאד לאישורה של המשכנתא, פשוט כי אין להם תלוש שכר רגיל כמו שיש לשכירים, והמבחנים והבדיקות במקרה שלהם עמוקות יותר. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%. אז איך בכלל אפשר לקבל משכנתא לעצמאים ולהישאר בחיים?

הבעיה: קשה להוכיח יציבות

בנקים למשכנתאות מגדירים עצמאי באופן שלא בא להמציא יותר מדי את הגלגל: עוסק פטור, עוסק מורשה או בעלים של חברה בע"מ (בין אם במשותף ובין אם בצורה מלאה). הבנק יבקש מהעצמאי הניגש אליה להנפיק עבורו שומת מס אישית של השנה האחרונה של המס – ולעיתים גם שנים נוספות קדימה – וכן אישור מטעמו של רואה החשבון של העצמאי/העסק על ההכנסות לשנה המדוברת.

אם תשאלו מנהלי בנקים במה הם מתבוננים בדרך לאישור המשכנתא, סביר שרבים מהם יציינו שני דברים: יציבות כלכלית והון ראשוני מספיק. כאן כבר אפשר להבין מדוע העצמאי הממוצע צפוי להיתקל בקשיים. בעוד שהשכירים יכולים לנפנף בתלושי המשכורת שלהם, שיהיו בדרך כלל (אבל לא תמיד) יציבים, העצמאים לא בהכרח מרוויחים סכומים קבועים בין החודשים. כמו כן זה קשה לעקוב בדיוק אחר ההכנסה של העצמאי, כי זה מורכב יותר לראות דו"ח תקופתי למע"מ או למס הכנסה מאשר תלוש משכורת. עצמאים בהמשך לכך עלולים לסבול מתנודות רבות בהכנסות שלהם לאורך שנה נתונה ובהשוואה בין מספר שנים. הם הרבה יותר מושפעים ממצבים של מיתון בשוק מאשר שכירים, לדוגמא, שגם אם העסק שלהם יקטין את הכנסותיו לא תמיד יראו את השינוי הזה בתלוש המשכורת שלהם. לפחות בהתחלה.

התוצאה היא שהבנקים אינם מזנקים בהתלהבות, בלשון המעטה, להעניק משכנתאות לעצמאים – בדיקה שנערכה לפני מספר שנים ושממצאיה פורסמו הראתה כי אחוזי הסירוב למשכנתא של עצמאים עמדו על כ-26%, אפילו כאשר יש יכולת להחזר חודשי גבוה, בעוד שאצל שכירים אחוזי הסירוב עמדו על כ-19% בלבד — YNET, לא שיעור סירוב 2026;. עצמאי עדיין קשה יותר: הוכחת הכנסה לפי בנק ישראל). בנקים רבים מערימים קשיים, עקב החשש שלהם מחוסר היציבות הכלכלית או הקושי המסוים לדעת מה באמת המצב הכלכלי של האדם: אצל עצמאים למשל יש בדרך כלל הוצאות כלכליות גבוהות יותר מאשר שכירים. אם מוסיפים לכך את חוסר היציבות, אפשר להבין מדוע מנקודת המבט של הבנקים הסיכון במתן המשכנתא גבוה יותר. זה אומר שהסיכויים שהמשכנתא תאושר יהיו נמוכים יותר מאשר עצמאים, וגם שיש סבירות גבוהה יותר שהתנאים של המשכנתא יהיו אטרקטיבים פחות. זה לא מדע מדויק וגם לא תורה מסיני, כי לכל בנק יש מדיניות משלו ולכל עצמאי ועסק מצב כלכלי שונה, אבל הקביעות האלה נכונות מהניסיון שלנו בחלק הארי של המקרים.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.

חובת ההוכחה: על האדם העצמאי

כדי לקבל משכנתא, כל משכנתא, נדרשת הוכחה של לא מעט דברים. במקרה של משכנתא לעצמאים, מדובר בעיקר על יציבות כלכלית (מחזור הכנסות) לפי דרישת בנק ישראל, הצגה של דו"חות כספיים של העסק מספר שנים אחורנית (בהתאם לבקשת הבנק) וגם – וזה חשוב מאד – שקיים ניתוק בין ההתנהלות הכלכלית בבית לבין התנהלות העסק. במילים אחרות, יכול להיות שזה יהיה פשוט יותר לקבל משכנתא עבור עסקים שפתחו חשבון בנק עסקי בנפרד מהחשבון המשפחתי, ובכלל כאלה שקל יותר לעקוב אחר התנהלות הכלכלית שלהם.

העצמאי המעוניין לקבל משכנתא מהבנק או מגורם אחר נמצא במלכוד, במידה מסוימת. מצד אחד, האינסטינקט ה"טבעי" שלו הוא להקטין את ההכנסה השוטפת במטרה להקטין את נטל המס שמשלמים: אנחנו לא מתכוונים כאן לדרכים שאינן חוקיות דוגמת אי רישום עסקאות או עבודה ב"שחור", אלא להכנסת ההוצאות של העסק למשוואה. הכנסה זו אמנם מקטינה את תשלום המס שנדרש בפועל, אבל מנגד מציגה את ההכנסה של האדם באור חיובי פחות מבחינת הבנקים – הם רואים הכנסה בסכום נמוך יחסית, כאשר שיקולי ההוצאות פחות רלוונטיים מבחינתם. אם העסק מדווח על הכנסות של 100,000 שקלים אבל על הוצאות של 60,000 שקלים, מנקודת המבט של הבנק הוא מרוויח במידה מסוימת כ-40,000 שקלים. בדוחות העסק מע"מ 18% מ-1.1.2025. כסף קצר עד הרכישה: קרן כספית. הסכום הזה אינו מספיק פעמים רבות לצורך קבלת המשכנתא המיוחלת.

ההתבוננות במחזור ההכנסות מראה לנו את המורכבות היחסית של משכנתאות לעצמאים. בניגוד לשכירים שההכנסה שלהם מסתכמת בדרך כלל בסכום כספי אשר נכנס לחשבון הבנק שלהם כמו שעון פעם בחודש, אצל עצמאים רבים ההכנסות הן מפוזרות על פני מועדים שונים. התוצאה היא שהמעקב וגם ההוכחה של המצב הכלכלי הנתון הופכים למשימה מורכבת יותר. מומלץ לעשות זאת באמצעות רואה חשבון, כשגם סיוע של יועץ משכנתאות הבקיא בעבודה עם אוכלוסיית העצמאים יוכל לעשות את ההבדל.

החדשות המעודדות: ניתן לקבל החזר על משכנתא לעצמאים

לעצמאי יש לא מעט חסרונות ביחס לשכירים, אבל גם יתרונות. אחד המרכזיים הוא היכולת שלהם להזדכות על ההוצאות שלהם ובכך להקטין את נטל המס שהם משלמים. מכאן נשאלת שאלה אחרת, והיא האם ניתן לקבל החזרי מס על ההחזר החודשי מהמשכנתא. התשובה היא שכן. קיימת כיום אופציה להכניס הוצאות קבועות של העסק, דוגמת ארנונה או חשמל, ולקבל באמצעותן החזרים מסוימים מגובה המשכנתא. כמו כן קיימת אופציה להכרה בהוצאות הריבית וההצמדה על המשכנתא, וזאת כאשר חדר העבודה נמצא בתוך הדירה. במקרה הזה מחלקים את הוצאות הבית באחוז מסוים המבטא את מספר החדרים (20% במקרה של חדר אחד מבין חמישה — המחשה בכתבה, לא כלל 2026). הנוסחה בכתבה היא הכפלת חלקו היחסי של חדר העבודה ב-80% מגובה הריבית על המשכנתא. בדקו רו"ח.

מה עושים אם הבנק מסרב?

סירוב של הבנק הוא "הגיוני" במקרה של משכנתא לעצמאים, אבל מנגד זה ממש לא סוף העולם. הדבר הראשון שאפשר לעשות הוא לנסות בבנק אחר. עצמאים רבים (ולוקחי משכנתאות בכלל) מבררים קודם כל ולפעמים רק בסניף הבנק בו החשבון שלהם מנוהל. זו טעות, מכיוון שיכול להיות שהבנק שמעבר לפינה יהיה משתלם יותר ויציע תנאים אטרקטיביים יחסית במטרה למשוך אליו לקוחות חדשים. אם לא עושים את הבדיקות הנדרשות ביותר מבנק אחד, בעזרת יועץ משכנתאות או באופן עצמאי, מקטינים את הסיכוי לקבלת הצעה משתלמת יחסית. קחו בחשבון שמדובר ב"פרויקט" שמצריך כניסה למים עמוקים מאד, כי משכנתא זה לא פשוט לאף אחד לקחת או להבין.

אופציה אחרת היא קבלת משכנתא חוץ בנקאית. מצד אחד הליך האישור שלה יהיה מעט פשוט יותר ואחוזי האישור גבוהים יותר לרוב, אבל מצד שני התנאים שלה עלולים להיות אטרקטיביים פחות (למשל ריבית גבוהה או תנאי החזר לא נוחים). קהל היעד של משכנתאות חוץ בנקאיות הוא למשל מסורבי קבלת משכנתא דרך הבנק, עסקים חדשים שהבנקים יסרבו להם לרוב מכיוון שאין הוכחות ליציבות כלכלית (בהיעדר שומת מס או דו"ח שנתי של שנה קודמת, הסיכויים לאישור משכנתא לעצמאים דרך הבנק הם אפסיים) או כאלה שמחפשים לפזר סיכונים ובוחרים לקחת מספר הלוואות במקביל.

מדריכים נוספים:

איך נקבעת ריבית המשכנתא?

ריבית המשכנתא – לאן?

יועץ משכנתא – האם כדאי?

איך מכינים תיק הכנסות שיעבור את בדיקת הבנק

אצל עצמאי, הבנק מנסה להבין לא רק כמה הוא מרוויח אלא גם עד כמה ההכנסה יציבה. לכן כדאי להציג רצף של שנים, להסביר שינויים חדים, ולהראות שההכנסות מדווחות במלואן. הוצאות שנרשמו כדי להקטין מס מקטינות גם את ההכנסה שהבנק מכיר בה.

מסמכים מסודרים מראש מקצרים את התהליך: שומות, דוחות מבוקרים, אישור רואה חשבון, תדפיסי חשבון עסקי ופרטי התחייבויות קיימות. עצמאי שמתכנן לקנות דירה בעוד שנה או שנתיים יכול לשקול כבר עכשיו כיצד הדיווח שלו ייראה בעיני הבנק.

יועץ משכנתאות שמכיר את דרישות הבנקים לגבי עצמאים יכול לעזור להציג את התיק בצורה הנכונה, אבל ההחלטה על המסלולים נשארת אצל הלווה.

דוגמה: נניח שעצמאי דיווח על הכנסה חייבת של 180 אלף שקל בשנה אחת ו-120 אלף שקל בשנה שלאחריה. הבנק עשוי להתייחס לממוצע או לשנה הנמוכה, ולכן ההחזר החודשי שיאושר לו יהיה נמוך יותר ממה שהוא מצפה לו לפי השנה הטובה.

האם הוצאות מוכרות משפיעות על המשכנתא?

כן. ההכנסה שהבנק בוחן היא לרוב ההכנסה אחרי הוצאות, ולכן הקטנה אגרסיבית של הרווח המדווח מקטינה גם את יכולת ההחזר המוכרת.

מה עוזר כשההכנסה תנודתית?

הסבר כתוב של רואה החשבון, הון עצמי גבוה יותר ושמירה על כרית נזילה מחזקים את הבקשה.

מה עושים בפועל

1. לאסוף שומות ודוחות של כמה שנים
2. לבקש מרואה החשבון אישור הכנסות מעודכן
3. להסדיר חובות קיימים לפני הפנייה
4. לבקש אישור עקרוני מכמה בנקים
5. להשוות בין ההצעות לפני בחירה

להרחבה באתר: מחשבון משכנתא רגישות · ביטוח לאומי: מי הוא עצמאי ומהן החובות והזכויות שלו?