משכנתא על קרקע שהתקבלה לא עלות –  יש דבר כזה? כן!

הבנקים למשכנתאות נותנים משכנתא על נכס שלרוב הערך שלו ברור – אתם רוכשים דירה ב-2 מיליון שקל, זה הערך שלה, וגם אם זה לא מדויק, יש הערכת שמאי שמבטאת חיזוק לעסקה, וחיזוק לאישור המשכנתא. אבל מה קורה כשמבקשים משכנתא כשאין נכס שנרכש, שאין בעצם מחיר ברור בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

זה קורה, לא מעט, במושבים וקיבוצים – קרקע ניתנת בירושה, במתנה ממשפחה, או מהקיבוץ או המושב. אך, האם הקרקע הזו  יכולה להיחשב כהון עצמי? ואם כן, אז מה התנאים? ומתי הבנק לא יסכים לקבל את הקרקע כבטוחה?  על שאלות אלו ונוספות, אנסה לענות כאן.

קרקע ללא עלות – כל המצבים

בפועל, לא כל קרקע שהתקבלה על ידי הלקוחות ללא עלות, תקבל יחס זהה מצד הבנקים ומצד רשויות המס. בעת קבלת קרקע ללא עלות יכולים להיות 4 מצבים שונים:

–  הקרקע התקבלה בירושה

–  הקרקע התקבלה במתנה מחבר משפחה אחד לאחר. לדוגמה – מהורים לילדים

–  הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים קרקע בתולית במחיר 0, אך דורשים מהמקבל שלם עבור דמי הפיתוח.

– הקיבוץ או המושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל מוכרים את הקרקע במחיר 0 אך לבני משק בלבד.

מקרה נוסף, שבו יש מחיר, אבל לא מחיר מלא, הוא רכישת קרקע במכרז, כאשר כל קרקע נמכרת במחיר שונה, ויש כאלו שהן במחיר הנמוך משווי השוק. איך זה קורה? נניח שמציעים במכרז במעטפה סגורה, ורק 50 ההצעות הגבוהות מתקבלות. אז נוצר מצב שיש מחירים שונים ל-50 קרקעות שוות.

קיימים מקרים נוספים עליהם ניתן לחשוב או כאלו שיכולים להתקיים בצורה כזו או אחרת בשוק הנדל"ן הישראלי, אך אם תבחנו אותם מקרוב תראו שלמעשה הם נכנסים לאחד מתוך חמשת המודלים המרכזיים שפורטו כאן. וכמובן שיש רכישת קרקע במחיר רגיל, כאן למעשה אין כל בעיה עקרונית והיחס למחירו הוא עלות רכישה או שווי שמאי כנמוך ביניהם.

התייחסות של הבנקים לקרקע ללא עלות

חלק מהבנקים בוחרים מרצון ללכת בצורה יותר שמרנית או יותר מקלה, בהתאם לרצון של הבנק למשוך לקוחות או בהתאם לרמת הידע המקצועי שלו בביצוע משכנתאות מסוג זה.

כאשר מדובר במקרה הראשון –  קרקע שהתקבלה בירושה, לבנקים אין בעצם בעיה.  כאשר יגיע השמאי של הבנק להעריך את שווי הקרקע ההערכה שלו תהיה היחידה שתתקבל על ידי הבנק, מאחר ואין כאן מחיר רכישה או צורת תשלום אחרת על הקרקע. חשוב לשים לב כי במקרה של ירושה יכול להיווצר מצב בו על היורש לשלם מס, כך במקרה של ירושת קרקע בשווי 1,000,000 ₪ יהיה על היורש לשלם מס של 20,000 ₪, לפי חישוב של מס רכישה 6% כפול 1/3 (הוראות מס הכנסה). חישוב המיסוי יהיה זהה גם במקרה של מתנה. חשוב להבהיר –  כאשר הנכס מועבר ללא תמורה בין בני משפחה, עדיין מוטל עליו מיסוי אך הוא בגובה שליש מהמס הרגיל אשר היה מוטל על אותו הפרט לו הוא היה רוכש אותו במחיר מלא.

חשוב לקחת בחשבון כי הבנקים בשום צורה ואופן לא ייקחו את המיסוי כחלק מעלויות הנכס, מבחינתם זו בעיה של היורש או של הקונה.

בעת ירושת נכס מקרקעין מסוג קרקע חשוב להבין בצורה חד משמעית, לקרקע מסוג נחלה לא יכולים להיות שני בעלים (הכוונה היא לא לבעל ואישה, שני בני זוג כן יכולים להיות בעלים של אותה קרקע) אלא אם כן קרקע זו הוגדרה מראש כנכס דו-משפחתי, ואז יש צורך לעשות הסכם חלוקה בין הצדדים אשר ישרטט את הנכס ואת החלוקה הפנימית שלו בצורה מדויקת. רק לאחר ביצוע הסכם זה ניתן יהיה לגשת לבנק ולבקש שתי משכנתאות על אותו הנכס. העדר גמישות זו נעשה בצורה מכוונת על ידי רשות מקרקעי ישראל שאיננה מעוניינת כי נכסים חקלאיים יפורקו לרסיסי קרקע שישויכו למספר רב של יורשים וכל אחד מהם יוכל לבנות על הקרקע שלו.

מצב זה מכריח את בעלי הנחלות למנות "בן ממשיך" אשר רק הוא ירש את הנכס בירושה ויתר האחים והאחיות נשארים בלי כלום. כמובן שלרוב אותו הבן ממשיך צריך לשלם לאחים ואחיות שלו סכום כסף מסוים, אך לצורך תשלום זה הוא יוכל למשכן את הנכס (אם הוא רשום בו באופן עצמאי), הבנקים מכירים מצב זה ויודעים לפעול בתוכו. מצב בעיתי יותר נוצר כאשר אין בן ממשיך ומספר אחים ירשו את הקרקע, במקרה כזה אי אפשר לרשום אותם כבעלים על הנכס ולמעשה הוא שייך למדינה עד אשר הם יחליטו על שם מי לרשום אותו ואז יתר האחים יצטרכו להסתלק מן הצוואה ואחד מהם שיישאר יוכל לרשום את הקרקע על שמו ואז למכור אותה או לקחת עליה משכנתא .

חשוב לציין כי רק אדם שמראש מופיע בצו ירושה יוכל לרשת את הקרקע, כל מי שאיננו רשום בצוואה או בצו ירושה איינו יכול להיות היורש.

ובחזרה להתייחסות הבנקים לשווי הקרקע. במקרים המפורטים, יש כאן נכס בשווי שוק רגיל שיקבע על ידי שמאי (לאחר שזה יוריד את כל החריגות בנייה שיש בכל נכס בכל מושב) וסכום זה יהיה סופי וקבוע, מאחר ואין מחיר מכירה.  הבנק יכול להעריך שווי בצורה פשוטה, יעילה ובהתאמה  לספק משכנתא בהתאם לשווי הנכס שהועבר בירושה, או ניתן במתנה.

כאשר מדובר בקרקע בתולית שהועברה בצורה זו הרי שהיא תוכל לשמש כהון עצמי במקרה של בנייה עליה ללא שום בעיות, זאת כמובן בהתאם לשיעור המימון הנדרש, עלות הקרקע ועלות הבנייה.

קרקע שהתקבלה כמתנה, למעשה זוכה כאמור ביחס זהה מצד הבנקים ורשויות המס, עם זאת יש לה מספר סייגים. דבר ראשון ניתן להעביר קרקע במתנה אך ורק לקרוב משפחה (וקיימת הגדרה ברורה למה זה קרוב משפחה לצורך חוק זה). מעבר לכך ניתן להעביר את הנכס כמתנה רק אם אותו בן המשפחה מחזיק יותר מ 3 שנים בנכס.

כך לדוגמה 10 אחים ואחיות ירשו קרקע במושב, אך אף אחד לא מעוניין בה, הם בוחרים את האח שלטובתו הם מסתלקים מהקרקע והוא בתורו מחכה 3 שנים ונותן אותה במתנה לבנו שרק הוא מעוניין לבנות בה בית. במקרה זה כולם נמנעו מתשלום מיסים גבוה, מאחר ואין כאן פעולת מכירה אשר עלולה לחייב אותנו בתשלום של דמי רכישה בסך 33% מזכויות הבניה פלוס מע"מ וכן בתשלום דמי השבחה. למעשה העברה של הנכס במתנה או בירושה הינה דרך יחסית מקובלת להימנע מתשלומי המס, אך היא מתקיימת אך ורק כאשר מדובר בהעברה בתוך המשפחה.

בשני המצבים האלו – קרקע מירושה וקרקע במתנה, הבנק כאמור בוחן את השווי ועל פי זה מספק משכנתא, כאשר הקרקע מבחינתו היא סוג של הון עצמי. עם זאת, הבנק בודק את כל חבויות המס בטרם קבלת המתנה או התחלות הבנייה, ובדיקה זו מסתבר יכולה להפיל עסקאות רבות עקב חוסר התאמה או עלויות מיסוי גבוהות, קחו זאת בחשבון ותתייעצו עם עורכי דין.

 קרקע שניתנה על המושב/ קיבוץ – אפשר לקבל בגינה משכנתא?

עכשיו הגענו לשני המקרים המעניינים באמת, הראשון הוא כאשר הקרקע ניתנת על ידי המושב או הקיבוץ במחיר 0. חוזה רכישת הקרקע יראה מספר סעיפים, הוא יראה מה שווי הקרקע בעת הרכישה מבחינת רשות מקרקעי ישראל, נניח שרשום שם 300,000 ₪, מה עלות הביצוע של דמי הפיתוח, נניח שרשום 200,000 ₪ וכן מה שיעור הביצוע של דמי פיתוח עד אותו רגע, נניח ורשום כי בוצעו 55% מעבודות הפיתוח של הקרקע. המשמעות של כל הנתונים הללו היא כזאת: במועד הרכישה על הרוכשים לשלם 0 ₪ עבור הקרקע ו 200,000*55%=110,000 ₪, כלומר סך של 110,000 ₪. אך זה איננו הכול מאחר ועליהם גם לשלם 6% מס רכישה על הקרקע, מחיר הקרקע בעת הרכישה שרלוונטי לעניין המס הינו 110,000 ₪, כך ש 6% מס רכישה מתוך סכום זה הינו 6,600 ₪. סכום זה ישולם אך לא יחשב כחלק מהעלות של הקרקע, כמו כן לא ישולמו מיסים נוספים בהמשך.

בתוך החוזה יהיו גם הוראות תשלום המשך דמי פיתוח, נניח ותשלום זה יתבצע בשתי פעימות כאשר הפיתוח יגיע ל 75% וכאשר הוא יגיע ל 100%. כמו כן ירשמו גם הוראות לגבי זמני הביצוע של הבנייה, נניח 24 חודשים מחתימת החוזה עד לגמר שלד ו 36 חודשים עד לגמר הבנייה. כאשר אישורי הבנייה יינתנו מראש ל 3 שנים בלבד, במידה והרוכש לא יעמוד בהם הוא עלול לשלם קנסות או שהקרקע בכלל תילקח ממנו בחזרה על ידי הרשויות מאחר והוא הפר חוזה (נדיר אך ראיתי מקרה בו בנייה שלא התחילה במשך 7 שנים הביא לביטול ההסכם ולמכירה מחדש של הקרקע). מעבר לכך בתוך החוזה יופיעו הגבלות מכירה, כך המכירה של הקרקע תוכל להתבצע רק לאחר 5 שנים מיום ביצוע העסקה, במידה והיא תתרחש לפני כן יש לקבל את אישור הרשות לעסקה וכן לשלם לרשות את מלוא מחיר הקרקע, כלומר 300,000 ₪. לכן המכירה של הקרקע במשך 5 שנים תהיה פשוט לא רווחית ברמה מטורפת.

כאשר נתייחס לתחום המשכנתא במקרים אלו הרי שנקבל מצב מוזר, מצד אחד מבחינת הבנק עלות דמי הפיתוח משויכת לעלות הקרקע ולכן הוא תיאורטית יכול להגיד שעלות דמי הפיתוח היא 200,000 ועלות הקרקע היא 300,000 לכן יש כאן עלות קרקע סופית של 500,000. במציאות אין שום סיכוי שבעולם שבשלב רכישת הקרקע בעלות 0 הבנק יסכים לתת לנו גרוש אחד מהמשכנתא מתוך תפיסה כי מדובר ברכישת קרקע בעלות של 500,000 ₪. מבחינתו בכלל אין כאן עסקת מקרקעין הראויה למשכנתא והוא בכלל לא ייתן אותה, הוא יאפשר ללקוח להתמודד עם זה בכוחות עצמו מתוך הטענה כי הוא צריך לשלם על הפיתוח בלבד ואם הלקוח איננו מסוגל לעשות זאת בכוחות עצמו שלא יקנה בית. הבנק אבל, יהיה מוכן להסתכל על עלות הקרקע בשלבים מאוחרים יותר כאשר הוא יידרש לתת משכנתא לבנייה עצמית. כלומר בשלב הקרקע והרכישה לא תהיה משכנתא בשום צורה ואופן, ניתן אולי לקבל הלוואות סולו או משהו קטן אבל בטח לא משכנתא.

כאשר אנו שואלים מתי הבנק יתייחס לקרקע מסוג זה כהון עצמי, אנו צריכים לשאול מתי מבקשים את המשכנתא, ככל שעבר יותר זמן מרגע הרכישה כך יותר טוב, כי הבנק יכול להגיד כי מדובר בעלות היסטורית ולכן מבחינתו מגיע השמאי מעריך את הכול ביחד והולכים לפי הערכתו כאשר הוא כן יתייחס לעלות הקרקע כ 500,000 ₪ כלומר גם דמי הפיתוח וגם שווי אמתי של הקרקע. מעבר לכך יעזור מאוד לגישה זו במידה ויש כבר קרקעות באזור שנמכרו או עסקאות שנעשו שניתן לקחת אותם כנקודת התייחסות. אך במידה ועדיין יש קרקעות שנמכרות במחיר 0 (נניח התחילו לשווק שלב ב' באותו פרויקט או שעוד לא מילאו את כל המכסות של שלב א'), הרי שבמקרה זה גם הבנק וגם השמאי יגידו כי שווי הקרקע הינו 0 לטובת המשכנתא ואין כאן הון עצמי כי קרקע זהה באותו אזור נמכרת תמורת 0 שקלים. חשוב גם לציין כי יש כאן הבדל ניכר בין הבנקים, כך בנק לאומי יכיר בקרקע ואילו בנק מזרחי כנראה לא יכיר בה. כן אני יודעה שיש כאלו שבנק לאומי לא הכיר להם בשווי קרקע ואילו מזרחי כן, הדבר יהיה תלוי מאוד בפרויקט, במיקום הקרקע בתוך מדינת ישראל (שיהיה לכם בהצלחה להכיר בערך קרקע בקיבוץ מנרה) וכן הדבר יהיה תלוי במידה רבה גם בהכרה של סניף הבנק את התחום של משכנתאות בקיבוצים ובמושבים.

נסכם, אין סיכוי לקבל משכנתא בשלב הרכישה, אבל יש סיכוי סביר שהקרקע תוכר כהון עצמי תחת מספר הסתייגויות ובערבון מוגבל, אל תגידו באופן אוטומטי ללקוח כי הקרקע כמובן בהכרח תשמש כהון עצמי למרות שהוא לא שילם עליה שקל, זה פשוט לא נכון.

אופציה רביעית כפי שהוצגה כאן היא מכירה במחיר 0 לבני משק בעוד שיתר הרוכשים משלמים סכום עלות מלא. במקרה זה הבנק כן מקבל את שווי השוק של הקרקע כהון עצמי בעת לקיחת המשכנתא, אבל עדיין לא תוכלו לקבל משכנתא בשלב רכישת הקרקע מאחר ויש לה עלות רשמית של 0 שקלים. מבחינת הבנק ומבחינת השמאי יש קרקעות זהות שנמכרות במחיר מלא, וכאן ההנחה ניתנה על בסיס אישיותי לבני משק ולא לכלל האוכלוסייה לכן מדובר למעשה בהנחה עבור מחיר מלא וכאשר מתבצעת הערכת שווי מתייחסים למחיר המלא של הנכס ולא להנחה שהפרט קיבל. המיסוי במקרה זה ילך בצורה זהה כמו לאופציה הראשונה והלקוח ישלם 6% מדמי הפיתוח הגמורים בעת הרכישה. למעשה מקרה זה הוא הקל ביותר ואין לנו צורך לפתח אותו עוד.

המקרה האחרון איננו מדבר על קרקע במחיר 0, אך גם הוא מעניין מאחר והמחיר ששולם על הקרקע במקרה זה לא יהיה המחיר שיתקבל על ידי הבנק. להלן המקרה עליו אנו דנים: נניח ויש מושב שנמצא באזור ביקוש והוא החליט למכור 100 שטחים של 500 מ"ר כל אחד, שטחים זהים במחיר ובהערכות שווי, כולם באותו רחוב וכולם זהים בכל דבר ועניין. אותו המושב בשיתוף עם רשות מקרקעי ישראל מודיעים שהם ימכרו את החלקות לכל המרבה במחיר בשיטת המכרז, כלומר כל מי שרוצה לרכוש מגרש רושם את ההצעה שלו על טופסי בקשה ומכניס אותם למעטפה חתומה. בתאריך היעד כל המעטפות נפתחות ונבחרות בצורה אובייקטיבית 100 ההצעות הגבוהות ביותר, אלו הם הרוכשים המיועדים כאשר לכל אחד מהם יהיה מחיר שונה. אם נניח שכל החלקות שוות 300,000 ₪ יכולים לזכות אנשים שרשמו 400,000 ₪ וגם 500,000 ₪ או אפילו 1,000,000 ₪. במקרה זה רשות מקרקעי ישראל תוציאה לרוכשים הייעודיים קופון על גובה סכום ההצעה שלהם אותו יהיה אליהם לשלם, כל סכום יהיה שונה וילך בהתאם להצעה הזוכה שהציע אותו רוכש.

מבחינת היחס של הבנק יש כאן שני מחירים שונים, מצד אחד בעת רכישת המגרש יש קופון של רשות מקרקעי ישראל והבנק מקבל את המחיר שלו כמו שהוא, אין ימינה או שמאלה. הוא גם יהיה מוכן להציע עד 70% משכנתא לקרקע בשלב הרכישה, כמובן תלוי במיקום של הנכס ובמחירו, אך באופן עקרוני אין בעיה לקבל פה משכנתא. מעבר לכך במקרה של מכירה דרך מכרז לרוב מחיר דמי הפיתוח כבר כלול במחיר הקרקע, אך כמובן שיש לבדוק כל רכישה לגופו של עניין. חשוב גם להדגיש כי מס הרכישה יהיה 6% מתוך הסכום שישולם ולא משווי הקרקע האמתי, לכן יש לקחת אותו בחשבון בעת הגשת ההצעה, עם זאת מבחינת הבנק סכום זה לא ישויך לעלות הקרקע ויש לשלם אותו מתוך ההון העצמי של הרוכשים.

עם זאת המצב ישתנה כאשר ניגש לקחת משכנתא לבנייה עצמית, בואו נניח לרגע כי עלות הבנייה של כל בית היא זהה וכולם באותה שכונה בונים את אותם הבתים שעלותן היא 700,000 במדויק. כלומר באופן תיאורטי בלבד כלל הנכסים באותה השכונה צריכים לקבל שווי שוק זהה של 300,000 שווי קרקע (לפי הרשות לא לפי המכרז) בתוספת 700,000 עלות בנייה. אך במצב שנוצר בעקבות מכרז כולם שילמו מחיר שונה על הקרקע ולכן תיאורטית נכס א' יכול לעלות בסופו של יום 1,200,000 לרוכש א' ונכס ב' יכול לעלות 1,500,000 לרוכש ב', למרות שבפועל אלו נכסים זהים. מבחינת הבנק הבדלים אלו במחיר על נכסים זהים איננו מתקבל על הדעת ועל כן כאשר הלקוח יבנה את הבית שלו בבניה עצמית השמאי יעריך את שווי הקרקע בהתאם לשווי האמתי שלה, כלומר במחיר של 300,000 ₪ ואת הבנייה במחיר האמתי שלה, במחיר של 700,000 ₪, כלומר שווי הנכס הוא 1,000,000 ₪ בלבד והבנק יהיה מוכן לממן 60%-70% ממנו, הוא לא יהיה מוכן לממן על שני נכסים זהים פעם אחת 60% מ 1,200,000 ופעם שנייה 60% על 1,500,000 בגלל שאדם א' נתן מחיר מכרז נמוך יותר מאדם ב'. לכן במקרה זה חשוב להסביר ללקוח כי כל מחיר שהוא ישלם מעבר לשווי הנכס עלול שלא להילקח בחשבון על ידי הבנק כאשר הוא יבוא לבקש ממנו משכנתא לבנייה.

איך נמנעים ממצב זה? מבקשים מראש שני אישורים עקרוניים, האחד לקרקע בלבד במחיר הרכישה, כמובן נבקש את המקסימום של 70% והשני לבנייה עצמית בלבד וכאן נבקש 60% בלבד (כי סביר שזה מה שיאושר). מראש נוכל להשתמש רק באישור הראשון, מאחר ונרכוש את הקרקע כבר בתחילת התהליך אך ייקח לנו כמה חודשים טובים להתחיל בנייה ולכן נצטרך להוציאה מחדש את האישור העקרוני על הבנייה, אך כאן כבר יהיה לנו אישור עקרוני ישן שכבר הוצא שיוכל לעזור לנו. צריך רק לקחת בחשבון כי הערכת השווי של בנייה עצמית מתבצעת לאחר שלב היסודות כאשר השמאי מגיע לשטח ולכן שם יכולה להיות בעיה עם הסיפור של עלות היסטורית גבוהה ששילמנו על הקרקע בעת זכייה במכרז. לא נוכל באמת לדעת מה תהיה הערכת השווי החדשה של השמאי בשלב זה והדבר יהיה תלוי מאוד בשוק הנדל"ן באזור וכן בעליה של מחיר הקרקע שהתרחשה עד אז, על מנת לאפשר לנו להגיע למימון הנדרש מבחינתנו לצורך המשך הבנייה.

סיכום

כאשר הקרקע התקבלה בירושה, יש לשלם מס ירושה, אך הבנקים מתייחסים אליה בצורה פשוטה של הערכת שווי שמאית. הבעיות הצפויות הן בתחום המס בעת מכירה או בתחום הרישום על יורש יחיד וכד'… לא בעיות משכנתא.

1. כאשר הקרקע התקבלה במתנה, גם כאן יש סוגיות מיסוי שצריך לשים אליהם לב, יש לבחון תאריכי מתנה ומכירה, כמו כן יש צורך לבחון את הרישום של הקרקע על אדם בודד, אך אין לנו סוגיות בתחום הערכות שווי לבנקים ושימוש בקרקע כהון עצמי בעת בנייה עצמית של בית.
2. כאשר הקרקע נמכרת על ידי קיבוץ או מושב ביחד עם רשות מקרקעי ישראל במחיר 0, הרי שכאן יש את הבעיה הגדולה ביותר מבחינת היחס של הבנקים לשווי הקרקע לצורך מתן משכנתא. בראש ובראשונה יש לשים לב כי לא תהיה משכנתא על הקרקע בעת רכישה שלה, גם לא על דמי פיתוח. דבר שני ההכרה בקרקע כהון עצמי בתהליך בנייה תהיה בעיתית ותלויה במספר רב של גורמים, לא ניתן להבטיח זאת ואני תמיד הולך על הקו של חוסר הכרה במחיר הקרקע, כך שאני מעדיף לקבל הפתעות טובות ובכך שהבנק יכיר בה ולא הפתעות רעות בכך שהוא לא יכיר בה. יש לבדוק כל מקרה לגופו ורק לאחר מכן ניתן לקבוע במידה מסוימת של וודאות כי הקרקע תוכר לצורך מתן משכנתא כהון עצמי.
3. במקרה דומה אך כאשר מתבצעת מכירה במחיר 0 לחלק מהרוכשים בלבד, בד"כ מדובר בבנים ממשיכים הרי שבמקרה זה הבנק יקבל את שווי הקרקע לטובת ההכרה בהון העצמי של הבונים.
4. האופציה החמישית שדיברנו עליה היא זכיה במכרז ותשלום עבור הקרקע יותר ממה שהיא שווה באמת. כאן ניתן יהיה לקבל משכנתא על הקרקע בהתאם למחיר הרכישה שלה, אך יש לקחת בחשבון שאת תשלום מס הרכישה של 6% יהיה צורך לשלם מהון עצמי בלבד והוא לא יוכר לטובת המשכנתא. עם זאת תהיה בעיה לאחר מכן בשלב הבנייה העצמית לקבל עליה את מלוא המשכנתא הנדרשת כי הבנק יתייחס כאן בהתאם להערכת שווי שמאית שתתבצע בגמר שלב היסודות בלבד ותיקח בחשבון לא את עלות רכישת הקרקע במכרז אלא את שווי הקרקע המוערך נכון לאותו רגע. לכן עדיף להיכנס לעסקה כזו עם עודף בהון עצמי.
5. אני תמיד אומר ללקוחות כי בנייה עצמית ורכישת קרקע לא נועדה לחסוך כסף, ולא נועדה לאנשים ללא הון עצמי. היא נועדה לאנשים להם יש מספיק הון עצמי והם רוצים לבנות בית שיהיה מתאים להם, כלומר הם מוכנים לשלם עבור התאמת הנכס לצרכיכם. לכן יש לקחת בחשבון צורך בהמון הון עצמי שיידרש בתהליך הבנייה, זו איננה רכישת דירה קלאסית, אל תבנו על זה ותכינו את הלקוחות לכך שהם ידרשו לשלם והרבה.