סימני אזהרה במשכנתא נבדק מול הריבית והמס החיים. כעת ריבית בנק ישראל 3.25% והפריים 4.75%. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון. בדקו במחשבון משכנתא ובמה הבנק בודק.

משכנתא היא חלק בלתי נפרד מעסקאות הרכישה של נכסים כיום. הבחירה בה אינה פשוטה על רקע מגוון האפשרויות, המסלולים המוצעים, התנאים הספציפיים של כל עסקה והעובדה שמדובר בתחום שנראה כתוצאה מכל אלה מסועף עבור רבים. גם כאשר לוקחים משכנתא, אי אפשר לנוח על זרי הדפנה. רוכשי הדירה צריכים להיות עם האצבע על הדופק ולראות לא רק כיצד הם עומדים בתשלומים, אלא גם האם המשכנתא משתנה לנגד עיניהם – שינוי שגם עלול להיות לרעה. בנוסף ייתכן מצב בו תגלו כי המשכנתא כבר פחות מתאימה ליכולות ההחזר שלכם.

כדי שלא תהיו מופתעים או תשלמו סכומי עתק לריק, הנה מספר סימני אזהרה במשכנתא שכדאי מאוד לשים אליהם לב.

המטרה: לבדוק מתי התשלומים צפויים לעלות

באופן "טבעי" משכנתאות נוטות בחלק גדול מהמסלולים לעלות ככל שמתקדמים עם התשלומים עליהן. עליית ריבית לאורך תקופת המשכנתא היא אחד הסיכונים העיקריים. מסלולי משכנתא רבים צמודים למדד המחירים לצרכן, אשר אחריו ניתן כמובן לעקוב: המדד מתפרסם מדי חודש בחודשו. למרות שבין כל חודש לזה שאחריו צפויים שינויים מינוריים, בהחלט ייתכן מצב בו אפשר יהיה להבחין במגמה. מדד המחירים בנקודת הזמן הנוכחית נמוך יחסית, ולכן ריביות המשכנתא נמוכות. אם מדד המחירים לצרכן יעלה, כפי שבהחלט אפשרי בחודשים או השנים הקרובות, יכול להיות שהמסלול יהפוך להיות אטרקטיבי הרבה פחות.

במשכנתא, כמו במשכנתא, רצוי להתבונן לא רק במדינה הקטנה שלנו אלא גם בעולם, ברמת המאקרו. לא צריך להיות מומחה לכלכלה כדי לדעת שהריבית בעולם משפיעה בצורה משמעותית על הריבית בישראל, ולכן גם על המשכנתאות. בישראל באופן כמעט מסורתי ריבית פריים גבוהה יותר מזו שבארצות הברית ובמרבית מדינות אירופה, בעיקר מתוך מטרה להגביר את ההשקעות ואת הכספים הנכנסים לישראל. לכן הצפי הוא שעליית הריבית בעולם תביא לעלייה דומה או אפילו משמעותית יותר בישראל. מנגד יש הסבורים שבעליות הבאות של הריביות בעולם המדיניות אצלנו תהיה דווקא להגיב באופן מתון יותר הפעם. כך או כך, חוקי המשחק ברורים: עליית הריבית עשויה לייקר את המשכנתאות, ומנקודת מבט אחרת גם להקטין את הביקוש לעסקאות נדל"ן. לכן ייתכן שהעלאת הריבית תייקר את המשכנתאות – הנתון המשמעותי מנקודת המבט של מי שרוכש דירה – אבל תביא להוזלת מחירי הדיור.

משתנה נוסף במשוואה הכלכלית שלנו הוא שער החליפין של השקל ביחס למטבעות אחרים, ובעיקר הדולר. יש הרי מספר לא מבוטל של משכנתאות המבוססות על אחד ממטבעות החוץ. העיקרון המרכזי כאן הוא שהתחזקות הדולר ביחס לשקל עשויה להביא למגמה בה בנק ישראל יחליט להעלות את הריבית. לכן גם מגמת עלייה משמעותית בשער הדולר במשך חודשים ספורים עלולה להפוך להיות סימן אזהרה במסלולי משכנתא המבוססים בצורה זו או אחרת על שערי החליפין.

לפעמים מקור הבעיה הוא בכם

במקרים רבים נטל המשכנתא הופך לכבד פי כמה בשל שינויים החלים במצב הכלכלי של אלה שלקחו אותה, או לחלופין מראש הם בחרו במשכנתא שאינה הולמת למאפיינים ולתקציב שלהם. סימן האזהרה הראשון הוא משכנתא שהיא פשוט באחוז גבוה "מדי" מערך הנכס – מה שעלול להעיד על הסתמכות יתר של הלווים על ההלוואה במקום על ההון העצמי שלהם. ככל שאחוזי המימון גדלים כך מדובר בסכום גבוה יותר, וכך רמת הסיכון של ההלוואה עולה. לא ברור היכן עובר הגבול, אבל רבים סבורים כי משכנתאות בגובה של יותר מ-60% מערך הנכס הן המסוכנות יותר. כדאי שלא להשתמש בכל החסכונות הקיימים בחשבון בשביל המשכנתא, אלא להשאיר מספיק סכומי כסף שיאפשרו לעמוד גם בהוצאות השוטפות.

עוד חשוב לבחון את יכולת ההחזר החודשי. הדגש העיקרי כיום הוא על לקיחת משכנתא שאינה עולה על כ-30% מגובה ההכנסה החודשית הפנויה בנטו, כלומר בניכוי ההוצאות האחרות: זוג שמרוויח בנטו 14,000 שקלים אבל צריך לשלם כ-7,000 שקלים בחודש עבור המשכנתא עלול על פי המשוואה הזו להיות בבעיה. על אותו עיקרון רצוי שלא לבחור במשכנתא אשר כבר בנקודת ההתחלה "חונקת" את החשבון, בעיקר במשפחות בהן הצפי הוא לעלייה בהוצאות (עקב התרחיש המשמש של הגדלת המשפחה). קחו בחשבון שהמשכנתאות נוטות להתייקר ככל שהזמן עובר, בין אם עקב המסלול שנבחר ובין אם עקב שינויים במדד או בריבית, כך שמי שכבר בהתחלה מתקרב להחזר המקסימלי שלו – עם כל האופטימיות והתקוות להשתדרג בעבודה – עלול להיות בבעיה.

משתנה משמעותי נוסף שחשוב להתבונן בו הוא כמובן משך פריסת התשלומים. לכאורה פריסה ארוכה, לפרק זמן של עשרות שנים, תביא להפחתת התשלומים החודשיים. לכן יש הסבורים שיהיה פשוט יותר לעמוד במשכנתא בתנאים אלה. בפועל, תקופה ארוכה צפויה להביא לריביות משמעותיות, שיגדילו בעשרות אחוזים את הסכום הכולל – בעוד שהקרן תרד לה בקצב שאינו מספק.

אז מה עושים?

אלו הם חלק מהתרחישים העיקריים שעשויים להביא לכך שמשכנתא שנלקחה מבעוד מועד תהפוך להיות הרבה פחות משתלמת ממה שחשבתם. גם מי שאינו עוקב אחר הכלכלה באופן הדוק צריך להיות מעורה במשתנים המרכזיים – ריבית פריים, מדד מחירים, שערי מטבע וכדומה – כדי לנסות להעריך האם צפויים שינויים במשכנתא שהוא לקח, ובאיזו מידה. אנחנו לא ממליצים לכם לבצע שינוי של המשכנתא (מחזור משכנתא למשל) על כל שינוי בחל במשק, כי בכל זאת מדובר בתקופה ארוכה מאוד בה אין ספק שדברים ישתנו להם, לכאן או לכאן. גם שינוי המשכנתא כרוך הרי בהליך בירוקרטי ובעלויות שצריך לקחת בחשבון. אם ההרעה בתנאי המשכנתא היא דרסטית, וישנה אופציה אחרת שנראית על הנייר קוסמת יותר, אפשר לבדוק האם כדאי ללכת על זה.

מה שמומלץ אפילו יותר לעשות הוא פשוט להיערך מראש לתרחישים מהסוג שתואר מעלה. אנחנו לא מתיימרים כאן לקבוע מהו המסלול המשתלם ביותר של המשכנתא, כי אין כזה: תמיד צריך לבחון את המשכנתא ביחס למאפייני הנכס והאדם שלוקח אותה. העצה הכללית שלנו יחד עם זאת היא לתכנן מראש את המשכנתא בצורה מוקפדת – ליצור תמהיל מגוון המשלב מספר מסלולים (2-3 יכולים בהחלט להיות הסטנדרט). העיקרון המרכזי כאן הוא שחלוקת המשכנתא למסלולים תקטין את הסיכון ואת הנזק הכלכלי אם אחד מהתרחישים השליליים שאמורים לייקר את המשכנתא יתגשמו להם. יש אנשים שלוקחים את זה מספר צעדים קדימה ובוחרים במסלולים מנוגדים במהות שלהם, כך שפגיעה באטרקטיביות של מסלול אחד תעלה באופן ישיר את מידת הכדאיות של המסלול האחר.

גם במהלך חיי המשכנתא, "תוך כדי תנועה" אם תרצו, ניתן לפעול בדרכים שונות. אל האופציה של מחזור משכנתא כבר התייחסנו, והיא דרך פתרון לגיטימית במקרה שהאטרקטיביות של המשכנתא נפגעת. את השינויים במשכנתא אפשר להתאים למצב החדש במשק (למשל הקטנת החלק בתמהיל של המסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן במקרה של עלייה) או ליכולות ההחזר של האדם שלקח את ההלוואה. לפעמים הפתרון הוא דווקא לקחת הלוואה חיצונית למשכנתא, דוגמת הלוואת גרייס במסגרתה דוחה הבנק את התשלומים עבור הריבית או הקרן+הריבית למשך תקופה מוגדרת "עד יעבור זעם". מכיוון שהלוואת גרייס מייקרת בפועל את הסכומים שמשלמים, רצוי לשמור אותה למצבים ההכרחיים באמת.