פיצול דירה בישראל – רווחי, ואפילו סוג מסוים של פתרון – הגדלת היצע הדירות, אבל…זה עדיין לא חוקי (ברוב המקומות). עם זאת באוגוסט 2017 אושר לפצל דירות בבתים צמודי קרקע (תחת הגבלות שונות)

(עדכונים והתפתחויות בקשר לפיצולי דירות בתחתית המדריך – לרבות אישור פיצול דירה בצמודי קרקע)

למה להסתפק ב-5,000 שקלים לחודש על השכרת דירה בת 3 חדרים ישנה בשטח 120 מ"ר ברמת גן, אם אפשר לקבל עליה 10,000 שקל ? למה לקבל תשואה של 4% אם אפשר לקבל תשואה של 8%? זה מה שמניע את בעלי הדירות שפיצלו אותן למספר יחידות קטנות יותר, כן פיצול דירה זה עניין כלכלי – מרוויחים פשוט יותר, אבל מסתבר שה לא עניין פשוט.

בהתאם ללחוק בעבר (ראה בהמשך תקנת אלי ישי) ירה של 120 היתה (במקרים מסוימים) להיפצל תיאורטית ל-4 יחידות בנות 30 מ"ר כל אחת, עם שירותים ומקלחת לכל חדר ומטבח משותף. דירות מפוצלות גם נמכרות במחיר גבוה יותר מדירות דומות שאינן מפוצלות, משום שהן נושאות תשואה גבוהה יותר. אבל, זה לא תמיד נכון – ראשית, מספר הפיצולים בתוך הדירה (גם בדירה גדולה של 120 מטר), לרוב היה לשתי דירות אולי שלוש דירות (בכל זאת צריך מקום לחיות בו), ומעבר לכך – במקרים רבים, למרות שלכאורה ערך הדירה המפוצלת אמור להיות גבוה יותר, הרי שהרוכשים (שקנו דירה לעצמם ולא כהשקעה) רצו דירה אחת גדולה ולא מפוצלת, כך שהיא לא מתאימה לכל הרוכשים (רק למשקיעים), ואם היא מוצעת גם לרוכשים שרוצים לגור בה, אזי זה יתבטא במחיר. בפועל, במקרים רבים, ערך הדירה המפוצלת היה נמוך מערך הדירה כלא מפוצלת. כלומר, פיצול דירה יכול להיות רווחי, אבל במקרים מסוימים יש קנס בסוף הדרך.

ואולם, בישראל – פיצול דירות אינו חוקי. למרות שמדובר בפתרון טוב למצוקת הדיור במרכז בעיקר בגלל המחסור בדירות קטנות; בנוסף, מחיר יחידה בדירה מפוצלת נמוך יותר והוא כולל ארנונה בדרך כלל. הביקוש ליחידות אלו הוא עצום. למרות זאת, פיצול דירות אינו מקובל ברוב המקרים על פי החוק במדינת ישראל. החוק מקל רק במקרה של פיצול לשני אגפים (גם אז ההוראות מפורטות), ובמיוחד כשמדובר בבן משפחה שגר באגף הנפרד.

הרשויות המקומיות מתנגדות (לרוב)

על פי החוק, פיצול דירה טעון היתר מהוועדה המקומית; חלק גדול מהערים אינן ששות לתת היתרים כאלה, בעיקר משום שהן מפסידות בכך הכנסות מארנונה ויש להן תוספת דיירים שזקוקים לתשתיות שלהן. גם רשויות המס לא אוהבות את מפצלי הדירות, שהכנסותיהם גדלות פי שניים פחות או יותר, והם לא משלמים על זה מסר.

ואולם, בעבר (בעיקר בתחילת שנות ה-2000, כשאז החלו לצוץ גם סיפורים על דירות מפוצלות ליחידות בנות 9 מ"ר כל אחת שהושכרו בעיקר לעובדים זרים) לא הקפידו על אכיפת החוק בנושא זה, והתוצאה היא שאלפי דירות מפוצלות הן לא חוקיות; עירית תל אביב ועירית פתח תקווה, למשל, עשו בשנים האחרונות פשיטות על דירות כאלו ומי שפיצל את דירתו ללא היתר, הואשם בעבירה פלילית, נקנס בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים (הקנס מחושב לפי הרווח לאורך השנים שהפיק הבעלים מהפיצול) ואף נדרש להחזיר את הדירה למבנה המקורי שלה. אגב, הרשויות המקומיות מסתמכות בדרך כלל על הלשנות של שכנים.

במילים אחרות – נכון להיום, פיצול דירות ליחידות קטנות עצמאיות ללא היתר, הופך את בעליהן לעבריינים, ואת השוכרים בהן למי שנתונים לסיכון ששבועיים לאחר שייכנסו לדירונת ששכרו, יגיעו פקחים מהעריה, והם יידרשו לעזוב.

תקנת אלי ישי

גם ראשי המדינה מבינים שפיצול דירות יכול להיות פתרון למצוקת הדיור באזור המרכז, ואף הועלו מספר הצעות חוק בנושא; בנובמבר 2011 התקין שר הפנים דאז אלי ישי תקנה מקלה בהוראת שעה לפיה מותר לפצל דירות בתנאי ש:

1. שטח כל יחידה לאחר הפיצול לא פחות מ- 30 מ"ר.
2. הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעל זכויות במגרש.
3. מספר הדירות שהוספו לא יותר מ- 30% מהמספר הדירות המרבי המותר על פי הוראות התוכנית התקפה שחלה על המגרש.
4. חוות דעת של מהנדס הוועדה.
5. הבקשה תואמת החלטת הוועדה המקומית.
6. הוועדה המקומית רשאית לא לאשר את הפיצול בגלל מחסור ומוסדות ציבור ושיקולים נוספים.

יש לציין שתוקף הוראת השעה יפוג בתחילת 2017, ובינתיים היא לא הוארכה.

כחלון בעד פיצול

שר האוצר משה כחלון, שמנסה למצוא פתרונות למצוקת הדיור בעיקר במרכז, הגיש אשתקד לקבינט הדיור הצעה הקובעת כי בעלים של דירה ששטחה 75 מ"ר ומעלה יוכל לפצל אותה לשתי יחידות, כלומר להוסיף יחידת משנה אשר גודלה ינוע בין 25 ל־40 מ"ר. ההגבלה היחידה המוטלת עליו היא כי תהיה לשתי הדירות גישה למקלט הבניין או לממ"ד. ההצעה הוקפאה בגלל התנגדות ראשי רשויות מקומיות וכאלה שטענו ש"הכשרת הפיצול" תביא לעליית מחירי השכירות, והמצב נשאר כפי שהיה קודם.

עוד דברים שצריך לקחת בחשבון אם אתם מפצלים דירה בבעלותכם – במקום להתעסק עם שוכר אחד, אתם מתעסקים עם שניים, וגם שלושה וארבעה; בשכונות נווה צדק ושפירא, למשל, המאופיינות בבניית בתים צמודי קרקע, רכשו יזמים בתים וחילקו אותם אפילו ל-7-8 יחידות בנות חדר אחד.

אם אתם משקיעים בדירות להשכרה וחושבים לפצל אותן, הנה מדריך מפורט שבא לסייע לכם בהחלטתכם:

• חישוב התשואה

התשואה השנתית על הנכס מחושבת כך: מחלקים את דמי השכירות במהלך שנה שלמה בסך כל ההשקעה שהושקעה בנכס אשר כולל את עלות רכישת הדירה + עלות השיפוץ והחלוקה + עלויות עסקה (שכ"ט עו"ד, מס רכישה במידה וחל, דמי תיווך במידה והשתמשתם בשירותי מתווך, תשלום לוועדה המקומית לקבלת היתר, כופר חניה במקרים מסוימים). עדיף לרכוש דירה ישנה ומוזנחת במחיר נמוך, שממילא זקוקה לשיפוץ, ולהשקיע את החיסכון במחיר הדירה בשיפוץ. לחילופין, דירות שיש בהן כבר 2-3 אסלות, שתי מקלחות – גם חוסכות בעלות השיפוצים בחלוקה.

• ביצוע ועלות החלוקה והשיפוצים

בצעו חלוקה חכמה, ואל תהיו גרידיים: העדיפו מגרש או דירה בה אפשר לקבל היתר לחלוקה (אפשר להיעזר בשמאי שיבדוק).

משום שמדובר על תהליך לא פשוט חשוב לבחור בבעל מקצוע מנוסה אשר סיפק שירותים למגוון לקוחות. להיעזר בעו"ד ובאדריכל המנוסה בעבודות מסוג זה. חלוקה לאגפים (ללא מתקנים נפרדים לכל אגף), ולא לדירות קטנות, יכולה להיעשות לא פעם גם ללא היתר, אם מכירים בחלוקה כשינוי פנימי בהתאם לחוק. לכן למשל, רצוי שהדירה תישאר יחידה אחת מבחינת התשתיות (מוני חשמל ומים, גז, ארנונה וכדומה); דלת כניסה אחת לדירה המקורית עם מעבר משותף לדלתות הכניסה, מטבח משותף לשוכרים. ניתן לבנות מקלחת ושירותים בכל חדר שיוגדר כחדר שינה. כמובן, שיחידות כאלו יושכרו במחיר נמוך יותר מאשר יחידות עצמאיות לחלוטין, אך הסיכוי שבית המשפט יראה בשיפוץ חלוקה לאגפים, או "דירת שותפים" ולא דירה מפוצלת הוא גדול יותר. סיכוי גדול יותר, אבל לא מובטח. לכן, עדיף לקבל היתר מהוועדה המקומית (שגם זה אינו מובטח), כדי שלא תצטרכו להתמודד בבית המשפט מול תביעה של הרשות המקומית על עבירה פלילית ובפני קנסות גבוהים, החזרת הדירה למבנה המקורי שלה, רישום פלילי ואי נעימות גדולה מול השוכרים.

עלות השיפוצים

בעיקרון – אל תשקיעו את מיטב כספכם בחמרים היקרים ביותר בשיפוץ וחלוקת הדירה. השוכרים שלכם הם ממילא מיעוטי יכולת, ולא יהיה איכפת להם אם האסלה תהיה תלויה או לא, ואם הברז הוא המילה האחרונה בשוק. לא משתלם לעבור את ה-150 אלף שקל בשיפוצי דירה בינונית.

תבחרו קבלן שיפוצים שקיבלתם עליו המלצות. תראו לו את הדירה בעין, ואל תשכחו לשאול אם המחיר כולל מע"מ או לא. תשתדלו לא להפריע לשכנים במהלך השיפוץ, במיוחד אם קיבלתם אישור שלהם לפיצול – סיימו אותו מהר ככל האפשר, סכמו עם הקבלן שינקה אחריו את הפסולת ברחוב ובבניין, ואם לא עשה זאת – עשו זאת אתם.

מחירי העבודות בפיצול דירה (לא כולל מע"מ) על פי אתר "שיפוצים בקליק":

בנית מערכת חשמל חדשה – 20,000-25,000 שקל

צביעת חדר – 500-1500 שקל

בנית מטבחון – 8,000-12,000 שקל

בנית חדר אמבטיה/מקלחת – 20,000-25,000 שקל

התקנת מזגנים – 2,500-3,500 שקל

כיורים וברזים – 3,000-6,000 שקל

אריחים למטבח – 1,500-4,500 שקל

ריצוף קרמיקה לכל הבית – 15,000-25,000 שקל

בנית מחיצות גבס – 6,000-8,000 שקל

החלפת צנרת + פיצול – 10,000-15,000 שקל

בנית יחידת דיור – 20,000-35,000 שקל

לסיכום – פיצול דירות במדינת ישראל הוא בניגוד לחוק ומי שעובר עליו צפוי להיענש. בכל זאת, יש מקרים בהם ניתן לקבל היתר לפיצול, ורצוי להיעזר באיש מקצוע כמו עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין, שיכול אולי לכוון אתכם לפצל כנדרש בחוק או שהוא יכול למצוא פרצה בחוק שתאפשר זאת.

באוקטובר 2016 חלה התפתחות בעניין פיצולי הדירות – חבר הכנסת אלי כהן (כולנו) העביר הצעת חוק שמציעה להתקין הוראת שעה למשך חמש שנים. הצעת החוק מאפשרת פיצול נכס צמוד קרקע למספר יחידות דיור. כלומר, הפיצול הזה יהיה חוקי! על פי ההצעה, פיצול נכס כזה לא ידרוש היתר מהוועדה המקומית, ומעבר לכך – בעל הנכס יהיה פטור מהיטל השבחה.

על פי הצעת החוק, קיימים שלושה תנאים לפיצול הנכס למס דירות. התנאי הראשון – הנכס המקורי גדול מ-120 מ"ר, התנאי השני – שיחידת הדיור החדשה שתיווצר מהפיצול תהיה בשטח של לפחות 60 מ"ר ובעלת כניסה נפרדת, שירותים ומטבח. והתנאי השלישי – שיחידת הדיור צריכה להיות מושכרת בשוק החופשי ולא לקרובי משפחה או למי שיש זיקה בינו לבין בעל הנכס. חבר הכנסת אלי כהן יוזם ההצעה אמר – "מצוקת הדיור, הגידול במספר הזוגות הצעירים המתחתנים מדי שנה, עליית תוחלת החיים והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים, מחייבת היערכות מיידית להגדלת מלאי הדירות להשכרה, ובמיוחד דירות בנות 2 עד 3 חדרים. בהתאם, הצעת החוק האמורה תגדיל את היצע הדירות הקטנות להשכרה עבור הזוגות הצעירים, ותסייע בידם לחסוך את תשלומי הארנונה והאחזקה השוטפת".

ואכן, זה עשוי להיות רעיון מבורך. זה עדיין לא פתרון כולל לשוק הדירות, אבל זה יכול לעזור במעט.

עדכונים:

יולי 2017 – בשורה לבעלי בתים צמודי קרקע – בהוראת שעה לחמש שנים נקבע כי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה יחויבו לאשר לעד 20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן, הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים, ובלשון פשוטה – יאשרו פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בניה. התנאי לכך הוא שהמבנה הקיים בגודל מינימלי של 120 מ"ר. גודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.

היטל ההשבחה במקרים אלו יהיו מופחת– שליש מהיטל יהיה בעת פיצול הדירה. אם הבעלים יימכרו את הדירה הם יישלמו שליש נוסף – כלומר השליש הנוסף יוטל רק עם עליית ערכו של הנכס בפועל, מימוש ערכו בפועל – וזה בהחלט צודק. הפיצול הזה צפוי להעלות את שווי הנכס – ההשבחה צפויה להיות משמעותית, אבל חלק מההשבחה "הולך" למס הכנסה – לא הכל, לא מס מלא (לרוב 50% על ההשבחה), אלא שליש בעת ההשבחה בפועל, ושליש רק אם יש מימוש – הוגן.

עבור המרת שטחי שירות ישלמו המפצלים היטל השבחה רגיל. כמו כן, בעל הדירה שיבקש לאחד מחדש דירה שפוצלה, לא יזדקק להיתר נוסף, אלא רק יתבקש להודיע על השינוי.

המשמעות של החוק הזה היא פיצול של דירות צמודות קרקע ושימוש במרתפים ושטחי שימוש להקמת יחידת דיור נוספת. היחידה הזו לא תוכל להימכר בנפרד אבל היא כן תוכל להיות מושכרת, כך שבאופן מסוים, זה עשוי לעזור גם לשוק השכירות – להגדיל את ההיצע בשוק השכירות.

על פי החוק נקבע (לראשונה) כי ניתן לפצל דירות כך שניתן יהיה להפוך עד 60 מ"ר מהמרתף לשטח עיקרי לצורך בניית יחידה נוספת. כמו כן, אפשר לעשות שימוש גם במחסן, במגבלה של עד 7.5 מ"ר, ובתנאי שכלל ההמרה של שטחי השירות אינה עולה על 60 מ"ר.

החוק יחול על בתים צמודי קרקע בלבד, כאשר אמור לקום צוות מיוחד לבחינת פיצול דירות בבניינים (בראשות ח"כ רחל עזריה, ובשיתוף מרכז השלטון המקומי).

החוק הזה יביא לנהירה גדולה של בעלי בתים שירצו לפצל את הבית שלהם. יכול להיווצר מצב של כל הקודם זוכה, מכיוון שמספר הבתים המאושרים צפוי להיות מוגבל. בפועל הוועדה לתכנון אמורה לאשר לפחות 20% מהבתים ככאלו שניתן לעשות בהם פיצול, ונראה שבשלב ראשון האישורים יינתנו להיקף כזה פחות או יותר.

פיצול כזה הוא רווח נהדר לבעלי הבתים – ההשקעה שלהם בשיפוץ והקמת הדירה היא עשרות אלפי שקלים, אולי 30 אולי 40 אלף שקל. כן זה הסיפור, ואם הדירה תהיה גדולה (ניתן בתנאים מסויימים להגיע עד ל-120 מ"ר) אז זה יכול להגיע ל-100 אלף שקל אולי יותר. הרווח של הבעלים הרבה יותר גדול – הדירה הזו משביחה את ערך הנכס בלפחות 250 אלף שקל ובפועל בהרבה יותר מ-500 אלף שקל ומעלה. אז ברור שתהיה נהירה של בעלי הבתים.

בהקשר זה עולה שאלה אחרת – האם זה מה שהתכוון המחוקק – האם הוא רצה להעלות את ערך הדירות האלו, האם הוא רצה להעשיר את בעלי הבתים שגם כך כנראה הם מהמעמדות הגבוהים? זה הרי הפוך ממה שאומרים כל הזמן באוצר – המטרה שלהם היא הצעירים, להקל על הצעירים את יוקר המחייה, להשיג להם דיור בסכום סביר, וזה יוצר ההיפך, למרות שבמקביל יווצרו דירות להשכרה.

יולי 2017 – פיצול של מבנה צמוד קרקע, יזכה להקלות גדולות – לא ייגבה היטל השבחה מלא בעקבות פיצול הנכס, וגם ההיטל שייגבה, יפוצל לשתיים. על פי ההצעה המתגבשת בכנסת – אדם שיבחר לפצל נכס שבבעלותו לאחר אישור החוק יחויב בשליש מהיטל ההשבחה על היחידה הנוספת כתוצאה מהפיצול, ושליש נוסף ייגבה רק בעת המכירה. כך שהיטל ההשבחה יעמוד על מקסימום של שני שליש מהמצב הקיים.

במסגרת הצעת החוק המקורית לפיצול צמודי קרקע, הפיצול היה אמור להיות פטור לחלוטין מהיטל ההשבחה – למדריך היטל השבחה

מאי 2017 – פיצול הדירות חוזר לכנסת. נשקלת אפשרות להרחיב את ההצעה המתייחסת רק לצמודי קרקע, גם לדירות מגורים בבנייה רוויה. המשמעות היא לאפשר פיצול חוקי של דירות מגורים, וזה אגב, שינוי מהותי של ההצעה המקורית שהתייחסה רק לפיצול בתים צמודי קרקע בשטח הגדול מ-120 מ"ר. אז נכון – תהיה לזה התנגדות חזקה מצד השלטון המקומי, אבל בסופו של דבר נראה שמשהו כן יגיע לחקיקה סופית – מה בדיוק? נמשיך לעדכן

למדריכים נוספים:

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

תמ"א 38 המדריך המלא

הסבר מורחב: מה הסיכונים בפיצול דירה

פיצול דירה ליחידות נפרדות יכול להגדיל את ההכנסה משכירות, אבל במקרים רבים הוא דורש היתר, ובלעדיו יש סיכון לצו הריסה, לקנסות ולבעיות במכירה או במשכנתה. לפני פיצול, בדקו מול הוועדה המקומית אם הוא מותר באזור, מה נדרש לקבלת היתר ומה העלות של עמידה בדרישות.

דוגמה להמחשה: נניח שדירה מושכרת ב-5,000 שקל, ואחרי פיצול לשתי יחידות היא מניבה 7,000 שקל. התוספת היא 24,000 שקל בשנה. אבל אם הפיצול לא חוקי ונדרש להחזיר את המצב לקדמותו, עלות הפירוק והקנס עלולות למחוק את הרווח.

איך יודעים אם מותר?

בודקים בוועדה המקומית את התוכניות שחלות על הבניין.

מה עם השכנים?

שינויים ברכוש המשותף עשויים לדרוש הסכמה.

מה עם ארנונה?

כל יחידה עשויה להיות מחויבת בנפרד.

האם אפשר למכור דירה מפוצלת?

פיצול לא חוקי עלול להקשות על מכירה ועל משכנתה לקונה.

מה עם ביטוח?

הודיעו לחברת הביטוח על השינוי.

מה הטעות הנפוצה?

לפצל בלי לבדוק את מצב ההיתר, בהנחה שאף אחד לא יבדוק. הסיכון קיים לאורך שנים.

מה השורה התחתונה?

פיצול יכול להיות משתלם, אבל רק בדרך חוקית. בדיקה מוקדמת בוועדה חוסכת הפתעות יקרות.

צעדים מעשיים

• בדקו את התוכניות בוועדה
• בררו דרישות להיתר
• חשבו עלויות ביצוע
• בדקו הסכמת שכנים
• עדכנו ארנונה וביטוח
• התייעצו עם עורך דין

להרחבה: מחשבון מס על השכרת דירה | מחשבון – כמה עולה שיפוץ?