מעודכן ל-11/2022

כ-70% ממכירות הדירות הן מכירות יד שנייה; השאר הן דירות חדשות שנרכשות מקבלנים. אלה נתונים שפרסם משרד האוצר והם, פחות או יותר, תואמים למצב בשנים האחרונות. עם זאת, נראה שהתמונה תשתנה מעט בשנים הקרובות, בעיקר כתוצאה מעלייה במספר רכישות של דירות חדשות מקבלנים כשמאמצי השיווק של פרויקטים מסוג "מחיר למשתכן" יתקדמו. אבל גם אם כן – דירות יד שנייה צפויות להישאר המרכיב העיקרי של העסקאות בשוק הדירות.

קנייה של דירה יד שנייה שונה מקניית דירה חדשה, ויש דברים ובדיקות שחשוב מאוד לעשות, מעבר לכל העניין המשפטי (תוכלו לקרוא כאן על הבדיקות המשפטיות); ובכלל יש הבדלים גדולים בין דירה יד שנייה לדירה חדשה, כשלכל דירה יש היתרונות והחסרונות שלה. (מה עדיף – דירה חדשה או דירה יד שנייה?)

נתחיל בכך שיש אזורים שבהם היצע הדירות החדשות קטן ואפילו אפסי, כך שהבחירה (אם "מתעקשים" על מיקום) היא לרוב רכישה של דירה יד שנייה. למעשה, הסיבה העיקרית למיעוט רכישות של דירות חדשות לעומת דירות יד שנייה היא האזור; בתל אביב למשל, מגיע שיעור העסקאות של יד שנייה ליותר מ-80% בגלל מיעוט בנייה חדשה; בבני ברק השיעור מגיע ליותר מ-90% בגלל שאין כמעט בנייה חדשה בעיר הזו.

ואולם ההעדפה לרכישת דירות יד שנייה יכולה להיות העדפה רעיונית; רבים מעדיפים לקנות דירה יד שנייה משום שמדובר בדירה קיימת, אין סיכוי שקבלן יפשוט רגל; מסירת המפתח מובטחת במועד מסוים, בעוד שאצל קבלן המועד הזה הוא בספק; בדירת יד שנייה רואים את "טיב הסחורה" בעין, ולא מדובר ברכישה על הנייר; בנוסף, אם אתם מעדיפים אזור מסוים, הרי שדירות יד שנייה באותו אזור שבו יש גם פרויקטים חדשים זולות יותר, לעתים עד 20% פחות מדירות חדשות באותו אזור. גם מועד הכניסה לדירה הוא מהיר יחסית – ברוב המקרים מדובר במספר חודשים, לעומת דירה חדשה שלה תצטרכו להמתין לא פעם גם שנתיים ויותר.

ואולם גם רכישת דירה יד שנייה יכולה להיות לא מוצלחת, ולכן יש לבדוק כמה פרמטרים לפני שאתם חותמים על החוזה מול בעלי הדירה ולקחת בחשבון חסרונות הכרחיים. הנה כמה טיפים לרכישה מוצלחת של דירת יד שנייה.

ביקור ראשון בנכס

דאגו שזה יקרה באור יום, כי אז פשוט רואים יותר טוב את הליקויים; רואים את כמות האור הטבעי הנכנסת לדירה; בדיקת הסביבה והרעש בשכונה נוחה יותר. בביקורים הבאים ודאו גם אם יש רעש מהשכנים למעלה, מהשכנים ממול וכד'. בדקו את מספר חדרים ואת מיקום הדירה בתוך הבניין: האם הדירה עורפית או פונה אל הרחוב? מה אתם מעדיפים? מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היום וגם במהלך סופי השבוע כדי לעמוד על מפגעים או כשלים אפשריים.

בדיקת סביבת הבניין

בשלב הבא שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים, כגון קרבה לכביש ראשי, אנטנות סלולריות (לעתים יש אפילו בבניין עצמו), מזבלה בסביבה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם יש לכם ילדים קטנים וזה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט  בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אנשים מבוגרים יעדיפו דווקא סביבה ללא כל הנ"ל.

אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה; בדקו את תשתיות הכבישים והנגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.

חשוב לדעת גם אם מתוכננים לקום בקרבת הדירה שאתם רוצים לקנות פרויקטים של מגורים ואחרים; לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. אל תסתמכו על דברי בעלי הדירה, שאומר לכם ש"פה לא יבנו אף פעם". את זה ניתן לבדוק במשרדי מהנדס העיר או הוועדה המקומית ביישוב שבו אתם רוצים לקנות את הדירה.

בדיקת בעלי הדירה

הוצאת נסח טאבו של הדירה חשובה מאוד כדי לדעת אם מי שמוכר לכם את הדירה הוא באמת בעלי הדירה; אולי יש לו שותפים, שאינם מודעים לכך שהוא מוכר את הדירה; בנסח הטאבו תוכלו לראות אם הייתה בנייה חריגה ואז תבקשו היתר לבנייה החריגה וכד'. בדקו אם אין צווי הריסה או צווים מנהליים לדירה. בדקו אם יש חובות לדירה; במקרה שעל הדירה רובצת משכנתא, יש לדאוג שהמוכר יסלק אותה (בדרך כלל נהוג לאחר התשלום הראשון שיהיה בגובה המשכנתא) ולהסיר את השעבוד לבנק.

נסח הטאבו צריך להיות כמה שיותר מעודכן מבחינת מועד הוצאתו; אם בעלי הדירה, או מתווך, מראה לכם נסח טאבו מלפני שנה, אל תסתמכו עליו; אתם יכולים להוציא נסח טאבו מעודכן באופן מקוון באתר משרד המשפטים באינטרנט, או לגשת ללשכת המקרקעין באזור. דאגו שיהיה לכם מספר גוש וחלקה.

בדיקת טיב השכנים

תבררו על טיב השכנים; כיצד? תשאלו שכנים בבניין על שכניהם; לכו לחדר האשפה ותבדקו את ניקיונו; שימו לב לקירות מקושקשים בלובי, בפרוזדורים, לכלוך במרחב הציבורי וכד'.

השקעה

היות שאתם מקבלים משהו קיים, הרי שאם מדובר בדירה מוזנחת או תרצו שינויים בתכנון הפנימי, תצטרכו להשקיע הרבה כסף. כשמדובר בדירה ישנה במיוחד, רוב הסיכויים שתצטרכו להשקיע גם בצנרת חדשה. קחו בחשבון את ההשקעה הנדרשת במחיר שאתם מוכנים לשלם על הדירה. קחו בחשבון גם שלא תמיד תהיה מעלית בבניין ישן, או ממ"ד דירתי, שקיימים בדירות חדשות.

זיכרון דברים – לא לעשות

אל תיענו לבקשת מוכר שיבקש מכם לחתום על זיכרון דברים כדי שיתחייב לשמור על זכותכם לדירה עד מועד חתימת החוזה. זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, ואם תתחרטו על רכישת הדירה לפני החתימה על החוזה, תצטרכו לשאת בקנס. לעתים יש גם מי שמבקשים תשלום כלשהו על זיכרון הדברים, שאותו תאבדו אם לא תקנו את הדירה בסופו של דבר.

מועד הכניסה לדירה

דאגו לכך שמועד הכניסה לדירה יקדים את מועד מסירת הדירה שלכם; ככה תוכלו לשפץ ולסדר את הדירה שרכשתם ולא תיאלצו לגור באתר בנייה קטן במשך תקופת השיפוצים. דאגו שבחוזה יהיה סעיף שיכלול מנגנון פיצוי, אם המוכר לא עומד במועד המסירה מסיבה כלשהי.

הסדר התשלומים

לאחר שהגעתם להסכמה עם בעלי הדירה על המחיר שתשלמו, הגיעו להסכמות עם המוכר על מועדי התשלום, וכוונו אותם לפי המועדים של התקבולים שתקבלו בגין מכירת הדירה הקודמת, או לפי קבלת כספי משכנתא, שאותם כדאי לדחות למועד מאוחר ככל האפשר כדי להתחיל לשלם עליה יותר מאוחר. בדירה חדשה מצמידים בדרך כלל את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ואז היא מתייקרת ככל שזמן הבנייה מתארך, וזה יכול להגיע גם להפרש של יותר מ-100 אלף שקל. בדירת יד שנייה יכולים להצמיד למדד המחירים לצרכן, ויש עדיין מי שמצמידים לדולר – בשני המקרים מדובר בשינוי מזערי במחיר, אם בכלל, עד מועד הכניסה.

עלויות נוספות

מס רכישה, עלויות משכנתא, חיבורים לחשמל, מים וגז. שכ"ט עו"ד – כל צד מביא לרוב את העו"ד שלו, ועלות שכר הטרחה לרוכש מסתכמת ב-0.5% עד 1% בלבד. תהיו פטורים מאגרות רישום, אך אם היה מתווך בעסקה, יש להוסיף 1%-2% למחיר הדירה.

חשוב לבדוק עלויות שוטפות כמו ארנונה ומסי ועד הבית, כדי שתדעו באילו הוצאות תצטרכו לעמוד מדי חודש. בטופס הארנונה מצוין גם שטח הדירה, שאותו תוכלו לעמת עם השטח שמציג לכם המוכר.

ליקויים

בניגוד לדירה מקבלן, שבה הוא אחראי על תיקון ליקויים במשך שנה לפחות לאחר שנכנסתם לדירה, הרי שבדירת יד שנייה המצב שונה. את הליקויים בנכס מאתרים לרוב מראש. בדקו את תקינותם של ברזים, חלונות, תריסים ואפילו ארונות, אם משאירים אותם בדירה. חפשו סדקים בקירות ובמרצפות, רטיבויות, שקעים לא תקינים וכד'.

כדאי לבדוק את הדירה באמצעות איש מקצוע כמו מהנדס  או שיפוצניק כדי למנוע מקרים שבהם אינכם שמים לב לליקויים, כי אינכם בעלי מקצוע. חשוב לציין בחוזה הרכישה את הליקויים שנמצאו ומי הנושא באחריות לתקנם.

אז זהו, לא פשוט. אבל אם השתמשתם בהמלצות הנ"ל, סביר להניח שתיכנסו בראש שקט לדירתכם החדשה ותיהנו ממנה לאורך שנים.

מדריכים קשורים:

מדריך מס רכישה

דירה יד ראשונה או דירה יד שנייה?

מדריך משכנתא – מה ההון שלנו וכמה לקחת?

יועץ משכנתא – מסתבר שיש לזה יתרונות גדולים

מחירי הדירות – לאן?                                            תמונה: pixabay