"נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (העשויים להתעדכן בדיעבד בהמשך), מראים כי מדד מחירי הדירות קפץ  בקצב שנתי של 10% בחמשת החודשים האחרונים, לאחר שבין אוגוסט 2011 לבין יוני 2012 לא עלה כלל. סעיף הדיור (שכר דירה), המהווה 1/4 ממדד המחירים לצרכן, עלה ב-3.3% בשנה שעברה, פי 2 מקצב העלייה במדד המחירים לצרכן", כותב רונן מנחם ממזרחי טחות ומוסיף – "בד בבד, קפץ הביקוש למשכנתאות ב-13.7% בחודש דצמבר 2012 לבדו והיה גבוה ב-45.3% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2011.

"לנוכח הנתונים הללו, נשאלת השאלה החשובה האם התנופה המחודשת בשוק הדיור תימשך בקצב מהיר כל כך גם בחודשים הבאים, ובכך תקשה על בנק ישראל להתמיד עם המדיניות המוניטארית המרחיבה, הננקטת על ידו עקב ההאטה הכלכלית? לכאורה, הנתונים מדברים בעד עצמם, אך אין למהר להשיב בחיוב על השאלה. ראשית, יש להכיר בכך ששוק הדיור בישראל תנודתי מאוד, ולא קל לגבש הערכות לגביו. זאת כיוון שהגורמים המשליכים עליו הם רבים: הביקוש וההיצע, המצב המדיני-ביטחוני, הריבית הנמוכה, החקיקה, הוראות השעה וההגבלות של משרד האוצר ובנק ישראל בשוקי הבנייה, הדיור והמשכנתאות, שער החליפין של השקל כנגד הדולר של ארה"ב, תשומות הבנייה, החלופות (היקרות) בשוקי ניירות הערך ועוד. פרט לכך, יש שונות גבוהה מאוד בנתונים, בהתאם למקורות המידע. לדוגמא, לפי משרד האוצר, המחיר החציוני של דירת חדשות שנרכשו בארץ ירד 8.7% בחודשים ספטמבר – אוקטובר 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2011. בהשוואה לחודש אוגוסט לא השתנה המחיר כלל. האוכלוסיות ושיטות המדידה מגוונות מאוד ויש להן השלכות עצומות על התוצאות ועל הכיוונים העולים מהן.

"לכן, קשה לדעת ברמה גבוהה של ביטחון מה מצב השוק וראוי לגלות זהירות וענווה במתן הערכות. עם זאת, פטור בלא כלום אי אפשר. תחת המגבלות הללו, המדדים והאינדיקציות אחריהם אנו עוקבים לא מאותתים, עדיין, על עליות גבוהות כל כך בחודשים הבאים. נזכיר כמה מהם. מספר גבוה של חודשי היצע בבנייה הפרטית. המנה של חלוקת מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש נובמבר במספר הדירות שנמכרו בחודש זה עומדת על 11.6. מדובר במספר גבוה, דו ספרתי, שאינו משקף מחסור בדירות זמינות ולכן אינו מאותת על לחצים של ממש על מחירי הדירות בבעלות דייריהן, לפחות במחצית הראשונה של שנת 2013. לשם השוואה, בארצות הברית תומך המספר הנמוך מאוד של חודשי ההיצע (פחות מ-5 בחודשים האחרונים) בהתאוששות במחירי הדירות שם. להערכתי, עד שמספר זה לא ירד בהתמדה אל מתחת ל-9 חודשי היצע, לא יתפתחו לחצי מחירים בשוק הדיור הישראלי.

"תקופת הימצאות ממושכת בשוק. בממוצע, דירות בבנייה פרטית נמכרו, בחודש שעבר, כ-10 חודשים לאחר שהוצעו. בגאות הקודמת בשוק הדיור נע המספר בין 5 ל-7 חודשים בלבד. בנוסף, הדירות העומדות למכירה וטרם נמכרו מוצעות בשוק 13.8 חודשים בממוצע. תקופה זו היא הארוכה ביותר מאז אמצע שנת 2008. הדבר לא מצביע, בינתיים, על בהלה של קונים, או חטיפה של דירות, אלא על תהליכים מסודרים יותר של היצע, ביקוש וסגירת עסקאות.

"הקבלנים זהירים. לפי סקר המגמות בעסקים לחודש דצמבר 2012 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עמד מאזן הנטו של מנהלי החברות והעסקים בענף הבנייה לגבי השינוי במחירי הדירות בשלושת החודשים הבאים על 1.8 אחוזים. הדבר משקף אמנם רוב לאלו הסבורים כי המחירים יוסיפו לעלות, אך רוב זה היה הקטן ביותר בששת החודשים האחרונים והוא אף ירד משמעותית בהשוואה לחודש שקדם לו. כמובן, הנתונים האחרונים יכולים לגרום לחברות הבנייה לשנות את דעתן, אך זאת נוכל לדעת רק בסקרים הבאים.

"משקי הבית מאופקים. לפי סקר אמון הצרכנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 80.1% ממשקי הבית בישראל טענו, בחודש שעבר, כי כלל לא סביר שירכשו, ב-12 החודשים הבאים, בית או דירה למגורים, לנופש או להשכרה. רק 8.0% השיבו כי הדבר סביר מאוד, או די סביר. אין בידנו נתונים על השנים 2008 – 2010, אך בכל זאת לא מסתמן כאן נחשול של רוכשים, המתעתד לרדת מהגדר בתקופה הנראית לעין.

"כאמור, קשה מאוד לתהות על קנקנו של שוק הדיור בארץ. על פניו, נצטרך להמתין לפחות מספר חודשים, עד שנדע אם ההתעוררות של החודשים האחרונים אכן צוברת תאוצה. מעקב רצוף ומקרוב על הנתונים השוטפים יהיה חיוני. אולם, לפחות לנוכח אוסף המדדים והאינדיקציות שהצגתי לעיל, לא מן הנמנע שהעליות האחרונות תתמתנה בתקופה הקרוב".