לאחר שנראה שכישלון תמ"א 38 מתקרב ואף לא מצליח לעמוד בתקני החיזוק המתקדמים, נבחן מתווה שיחליף אותה, "תב"ע 38" – במקום תוכנית מתאר ארצית, המעודדת מתן היתרי בנייה לחיזוק בניינים בודדים, ייעשה החיזוק כחלק מתוכנית בניין עיר, המסדירה את שימושי הקרקע ברחובות ובאזורים שלמים.
בניגדו לתמ"א 38 המסלול יכלול היטל השבחה אך הוא יהיה מופחת ויאפשר גם פרויקטים בפריפריה – גם באזורי הסיכון מפני רעשי אדמה לאורך קו השבר הסורי-אפריקאי.
מה שמוצע הוא להסדיר את תמ"א 38 באמצעות תוכנית בניין עיר, ללא היתר בנייה לבניין בודד, ועם עירוב שימושים ומוסדות חינוך. בהתאם, הסמכות לאישור התב"ע תהיה של הוועדה המקומית. כשתאושר התמ"א מכוח תוכנית בניין עיר, תהיה אחידות בנייה בכל יישוב במקום הבלגן השורר כיום. תוכנית הרובעים בתל אביב היא מעין תוכנית כזו, השמה את התב"ע לפני התמ"א. נוסף אליה כ-19 רשויות באזור המרכז משלבות כבר כיום את התמ"א במסגרת תב"ע מאושרת.
בעניין החיזוק משרד השיכון מתכוון לעודד התחדשות עירונית באזור הסורי אפריקאי, החשוף יותר לרעידות אדמה. כמשרד השיכון מציע להקים קרן ייעודית להתחדשות עירונית בפריפריה, שתכלול 2% מהכנסות רשות מקרקעי ישראל.
נכון להיום הקרן להתחדשות עירונית שנקבעה בחוק אינה פעילה, ויש מחלוקת על גובה המשאבים שבה בין משרדי השיכון והשמאי הממשלתי הראשי לבין אגף התקציבים באוצר. בעוד באוצר טוענים שהצטברו בה עד היום 70 מיליון שקל, סבור משרד השיכון, לפי הכרעת השמאי הממשלתי, כי יש בה כבר 350 מיליון שקל. בינתיים, בגלל הבחירות, שר האוצר אינו חותם על התקנות.
תמ"א 38 עם תב";ע רק בהסכמת 100% מהדיירים
תב";ע – איך היא עוזרת לנו להחליט ברכישת דירה