fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

תכנון ובנייה כחוק: איך משדרגים את הבית בלי להסתבך עם הרשויות?

מעודכן ל-10/2019

בשנה הבאה נשב על המרפסת (שסגרנו) – מתי צריך היתר בנייה? מה עושים כשמקבלים צו הריסה? האם מותר לשכנים להקים גדר? כמה דברים שכדאי שתדעו על דיני תכנון ובניה

על פי החוק בישראל, כל מי שמעוניין להקים מבנה או לשנות את ייעודו, נדרש לעשות זאת בהתאם לתוכנית שחלה על הקרקע, או בהיתר שקיבל ממוסדות התכנון.

זה אולי נשמע פשוט, אבל המצב המשפטי משתנה ממקרה למקרה ועשוי להיות מורכב.

הליכי תכנון ובניה מקנים זכות להגשת התנגדות לבקשות היתר בנייה, הקלה ושימוש חורג והתנגדות לתב"ע ולתכנית מתאר. הבקשה או התב"ע מפורסמים להתנגדויות בעיתונות או על גבי שלט, לוחות מודעות, ובדואר רשום, בהתאם לחוק. חשוב לשים לב ללוחות הזמנים הקצובים החל מפרסום הבקשה או התכנית. ככל שהוגשו התנגדויות דנה בהן ועדה המקומית לתכנון ובניה, לרוב בנוכחות המתנגדים, ומקבלת החלטה בכתב.

בין שהתנגדות מתקבלת או נדחית קיימת זכות ערר למי שהתנגדותו או בקשתו או תכניתו נדחתה. הליך הערר מוגבל אף הוא בזמן ובמסגרתו ניתן להגיש כתב ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה. ועדת הערר מורכבת מעו"ד או יו"ר ועדת הערר וחברי ועדת ערר, בהם נציג ציבור ואיש מקצוע. ועדת הערר בוחנת את החלטת הועדה המקומית בהליך ההתנגדות ובסמכותה לא רק לקבל או לדחות את הערר אלא אף לדון ולהחליט במקום הועדה המקומית.

כנגד החלטת ועדת ערר ניתן לעתור בעתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, הוא בית משפט מחוזי, במחוז הרלבנטי שאליו שייכת הרשות המקומית. עתירה מנהלית מוגשת נגד פגמים מנהליים, אי סבירות ואי חוקיות של החלטות ועדות ערר – ואם בית המשפט המחוזי מתרשם שאכן נפל פגם, יש בסמכותו להורות על בטלות החלטת ועדת הערר ולקבל את העתירה באופן כזה או אחר, לרבות החזרת הדיון למוסדות התכנון עם הוראות בהתאם.

הקלות בחוק: פטור מהיתר בנייה ורישוי מקוצר

דיני התכנון והבנייה הם דינאמיים ויש לעקוב אחר התפתחויות כמו תקנון פטור מהיתר משנת 2014 ולתקנות הליך רישוי מקוצר משנת 2017. תקנות פטור קובעות פטור מצורך בהליך היתר בנייה ומאפשרות הקמתם של מבנים מסוימים, מחומרים קלים בדרך כלל, ללא צורך בהיתר בנייה –  ובמקרים מסוימים יש צורך רק בחובת דיווח, כולל אישורי מהנדס או אנשי מקצוע לעניין בטיחות המבנה או המתקן שהותקן. כך למשל לגבי פרגולה, נדרש אישור מהנדס לעיגונה מחשש שלא תתנתק ברוחות וכיו"ב, ולגבי שער חשמלי בחניון נדרש אישור חשמלאי לבטיחות חשמל.

תקנות רישוי מקוצר מאפשרות הקמת מבנים בהליך שאמור להסתיים תוך 45 יום, ואם המבקש מילא את הדרוש ממנו ובקשתו עומדת בדרישות התקנות, והרשות המקומית ומוסדות התכנון נמנעו מלתת החלטה - הנחת המוצא היא שישנו היתר כחוק. במקרים מסוימים תקנות הליך רישוי מקוצר גם מאפשרות תוספת זכויות בנייה.

עניינים שבין השכנים

הליכי תכנון ובנייה מעוררים שאלות קנייניות בין בעלי הדירות בבתים משותפים בינם לבין עצמם. כך למשל בעל דירה שקידם למשל תב"ע והיתר בנייה לתוספת על הגג או להקמת מעלית, נדרש לבצע הצמדה של שטחים מסוימים בבית המשותף, טרם יוכל לממש את התב"ע וההיתר ולבנות מכוחן.

לשם כך הוא נדרש לקבל את ההסכמה ברוב הנדרש של הדיירים האחרים בבית המשותף. אלו מצידם זכאים לדרשו תשלומי איזון, הן בעבור חלקם היחסי בשטחי הבית המשותף שעליהם מבקש בעל הדירה לבנות (למשל שטח הגג עצמו) והן עבור חלקם היחסי בזכויות הבניה שאושרו בתב"ע.

יש לציין, זכויות בנייה שמתקבלות מתב"ע כלשהי שייכות באופן יחסי לכלל דייר הבית המשותף, ואין זה משנה מי הגיש/קידם את התב"ע. עם זאת, כדי שתהא זכות לדרוש תשלומי איזון, יש לעמוד בהוראות החוק, ולמגישי התב"ע עצמם זכות לדרוש תשלומים לרבות קיזוז בעד המשאבים והעלויות הכרוכות בקידום תב"ע. אם מתגלעים קונפליקטים בעניין, הסמכות הרלבנטית היא לרוב המפקח על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרים מסוימים גם בסמכות בית משפט השלום.

אדם המבצע עבודות בניה או שימוש במבנה ללא היתר בנייה או בסטייה מהיתר בנייה חשוף להליכי אכיפה מנהליים מצד הרשות המקומית, ובהם צו הפסקה מנהלי וצו הריסה מנהלי בגין עבירות בניה ושימוש חורג. מדובר בהליכים מהירים שהדרך להתמודד עימם, ככל שהנסיבות, הוראות התב"ע והוראות חוק התכנון והבנייה מאפשרות - היא בבית המשפט לעניינים מקומיים במסגרת הליכים מהירים, המקשים מאוד על ההתמודדות ועל האפשרות לנסות ולפעול להכשרת העבירה בדיעבד.

במקרים מסוימים ניתן לבקש להמיר את ההליך המנהלי פלילי בהליך פלילי, מה שמאפשר יכולת התמודדות טובה יותר, לרבות בקשות ארכה מעת לעת לצורך ניסיון הכשרת עבירות בנייה ושימוש בדיעבד.

כתנאי לקבל היתר בנייה, נדרש המבקש לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. מדובר במעין סוג של מס המוטל על המבקש, בגין המשאבים שהשקיעה הרשות המקומית בהליכי התכנון והבנייה. לעתים יש מקום לבקש לתקן את השומה ו/או להגיש ערר על השומה בפני ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, ולא אחת מתברר שהיטל שהוטל אינו מוצדק או גבוה מדי.

מקבץ שאלות ותשובות בנושא

מה זה בקשה להיתר בניה?

כאשר אדם מעוניין בתוספת כלשהי לנכס קיים, עליו להכין תכנית מלאה המציגה את המבוקש. את הבקשה יש לערוך על פי החוק, והיא אמורה לכלול את הדברים הבאים: דף ראשון, מפת מדידה, חישובי שטחים, תכניות, חתכים וחזיתות.

האם שינויים פנימיים בתוך הדירה מצריכים היתר?

כל עוד השינויים אינם בצד החיצוני של המבנה ואינם פוגעים בחזיתו, במראה או בשלד במבנה, ברכוש משותף, בצנרת, או בכל ציוד המשרת את שאר דיירי הבניין, לא משנה את שטח הדירה או את מס' יחידות הדיור, אין צורך בהיתר.

מתי ניתן להתחיל לבנות?

ניתן להתחיל בבנייה רק לאחר שכל המסמכים הוגשו לרשות המקומית, והוועדה אישרה את הבקשה וניתן היתר בנייה.

כמה דיירים יש להחתים על מנת להגיש היתר בנייה?

הדבר משתנה בין רשות למועצה. לרוב החתמת 50% מהדיירים מאפשרת לפתוח תיק, והחתמת 75% מהדיירים מאפשרת להביא את הבקשה לדיון. אולם גם אם כל הדיירים חתמו, הדבר לא מבטיח שהוועדה תאשר את הבקשה. במידה והבקשה תאושר על-ידי 75%, ה-25% הנותרים יקבלו מהרשות מכתב שעליהם להגיש את התנגדותם במקרה הצורך עד 30 יום ממשלוח ההודעה.

ועדת ערר – מהי ומתי היא מתקיימת?

כאשר הוועדה המקומית קובעת החלטה שאינה מוצדקת לתפישתכם, ניתן לפנות לוועדת ערר. ועדת ערר קיימת בכל מחוז, ותפקידה בעצם לשמוע את ערעור הטוענים מנגד ולקבל החלטה שונה במידת הצורך. בדרך כלל נידונים בוועדה נושאים כגון: חלוקות שטחים, היתרי בנייה, שימושים חורגים והקלות. ניתן להגיש את הערר בפני הוועדה תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה בוועדה המקומית. במקרה של ערר, הטיפול בתיק יעוכב עד לקבלת החלטת ועדת ערר.

האם שימוש חורג מהיתר מחייב פרסום והודעה לשכנים, בדומה לשימוש חורג מהתב"ע?

כן, שימוש חורג מהיתר מחייב פרסום בעיתון ושליחת מכתבים לגובלים.

האם מרפסת יכולה לבלוט מקו בנייה ואם כן בכמה?

על פי חוק תכנון ובנייה – קו בניין קדמי וצדדי 0; קו בניין אחורי עד 1.2 מ', ובמקרים מסוימים ניתן לבלוט עד 40% מקו בניין קדמי ואחורי - במסגרת הגשת בקשה להקלה (יש לבחון כל מקרה לגופו) – במסגרת התנגדויות שכנים ופרסום בעיתון.

האם בניית פרגולה מצריכה היתר?

תקנות הבנייה החדשות – 2014 מאפשרות כיום התקנות להקים רשימה ארוכה של מבנים שבנייתם פשוטה יחסית, ללא צורך בהיתר בנייה. מבנים לדוגמה הכלולים בקטגוריה זו: פרגולות, גדרות, מחסומי חנייה, שערים, מזגנים, דודי שמש, מתקנים פוטו-וולטאיים, מחסנים מחומרים קלים, אנטנות וצלחות קליטה.

המשותף לכל אלה היא העובדה שמדובר ברכיבי בנייה שבנייתם אינה מהווה הפרעה למרחב הציבורי. לכן ניתן פטור מהיתר להקמתם. כל זאת במגבלות מסוימות, המפורטות להלן.

הקריטריונים להקמת פרגולה:

התקנות מגדירות פרגולה בשם "מצללה". הקמת הפרגולה תהיה ללא קירות, מחומרים קלים, תקרתה תשמש כמשטח הצללה בלבד והיא תוקם בחצר הבית, על גג או במרפסת. על מנת שהקמת הפרגולה תיכנס תחת אותם קריטריונים בתקנות החדשות, חובה, כי מרווחי ההצללה בין החלקים מהמשטח יהוו לפחות % 40 מהמשטח ויהיו מחולקים באופן שווה.

על פי התקנות, שטח הפרגולה שניתן להקים ללא היתר לא יעלה על 50 מ"ר או על רבע משטח החצר, הגג, או המרפסת, לפי הגדול יותר.

להקלות המשמעותיות בהתייחס לבניית רכיבי בנייה "פשוטים", התקנות החדשות מסייעות גם בעניין תוספות בנייה, כגון: הוספת ממ"ד, סגירת מרפסת או הוספת מרפסת, ובלבד שתוספת הבנייה לא תעלה על 25 מ"ר. בעניין זה, על המבקש להגיש בקשה על פי התנאים בחוק ורשות הרישוי תהיה מחויבת לקבל החלטה בבקשה ולהחזיר תשובה לפונה עד 45 יום. במידה שלא הוחזרה תשובה במועדים הקבועים, אזי ניתן יהיה לראות בכך כהחלטה לאישור הבקשה להיתר בפועל.

מספר דגשים לפני הבנייה

לאחר השלמת בנייה של המבנים המפורטים לעיל, חובה לדווח לוועדה המקומית על כל בנייה של מתקן. כל רשות מחויבת להקים מנגנון דיווח מקוון באמצעות האינטרנט, מנגנון שבו ניתן יהיה לדווח על הבנייה ומבלי לבזבז שעות מיותרות בהמתנה. בנוסף, הרשות המקומית תבחן כל בנייה חדשה, כדי לבדוק אם יש צורך בתשלום מיסי ארנונה על התוספת – בהתאם לתקנות הקבועות.

האם ניתן לפתוח גן ילדים בבית מגורים?

כן, רוב הגנים והפעוטונים כיום ממוקמים בבתי מגורים. לצורך פתיחת הגן יש צורך באישור מהרשות המקומית ובהיתר לשימוש חורג. התהליך ארוך ולוקח כשנתיים בכדי קבל אישור לשימוש חורג בנכס.

מהו היטל השבחה? ועבור מה הוא משולם?

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין (בעל הנכס) או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית, בגין שלושה מצבים שונים: אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה ואישור שימוש חורג.

גובה היטל השבחה הוא בשיעור של 50% מהשבחת מקרקעין. היטל השבחה יש לשלם:

א. כאשר מוכרים את הנכס.

ב. במקרה של קבלת היתר.

*ללא תשלום היטל השבחה לא ניתן להעביר את זכויות בטאבו על שם הקונה, ולא ניתן לקבל היתר.

ירשתי בית ישן בן כ-50 שנה, שחלק גדול ממנו בנוי ללא היתר. אני מעוניין למכור את הבית. האם יש להוציא היתר לבנייה הלא חוקית. האם אני מחויב לבנות ממ"ד?

החל משנת 1991 החוק מחייב להוסיף ממ"ד (מרחב מוגן) לכל בנייה חדשה או תוספת בנייה (גם בנייה לא חוקית נחשבת כתוספת). אשר לתוספת, ניתן להגיש בקשה לפטור כל עוד שטחה אינו עולה על 12 מ"ר. באזורים שבהם אין בנמצא ממ"ד או מקלט משותף, הרשות מטעם הוועדה לחוק תכנון ובנייה אינה מקבלת בקשות לתוספות ולהיתרים ללא אישור הג"א, המחייב את בעל הנכס לבנות בשטחו ממ"ד.

**גיל הבית אינו משנה הרי אין "חוק התיישנות" על עבירות חוק תכנון ובנייה.

תמ"א 38 - המדריך השלם!

מה באמת שטח הדירה שלכם

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

ענת גלעד

ענת גלעד

ענת עורכת וכותבת זה עשור בעיתונות הכתובה - ידיעות אחרונות ומעריב. תחומי העניין העיקריים שלה - רווחה, זכויות עובדים, קריירה, משפט.
הצטרפה למערכת הון בתחילת 2019.

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות