קצב התחלות הבניה הוא נתון אשר יכול לנבא מגמה במחירי הדיור. כשהאוכלוסיה במדינה גדלה (קצה הילודה והעלייה גדול מקצב התמותה וההגירה), צריך להתכונן לכך מראש כדי שבבוא הזמן יהיה לאנשים איפה לגור. אם אין מספיק התחלות בניה, אז בתוך פרק זמן קצר יחסית נוצר מחסור בדירות למגורים ובעקבותיו עלית מחירים.

מקובל לחשוב שחלק ניכר מעליות המחירים בישראל בשנים האחרונות נבעו מקצב התחלות בניה נמוך מדי ומקובל גם לחשוב שגם היום, אין מספיק התחלות בניה דבר שיביא בעתיד לירידה בהיצע ולעליית מחירים.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים יולי 2017-יוני 2018 החלה בנייתן של 44,006 דירות, לעומת 55,160 דירות שהוחל בבנייתן ב-12 החודשים הקודמים, יולי 2016-יוני 2017.

אבל, באקסלנס רואים את הדברים קצת אחרת. כלכלני אקסלנס כתבו בסקירת המאקרו השבועית שלהם כי הם  נוטים להעריך שבישראל נרשם "אובר שוטינג" בהתחלות הבניה, שילחץ לחזרה להתקררות סעיף הדיור – התשואות הנמוכות בשנים האחרונות, יחד עם עליית שכר דירה מהירה, שנתמכה גם במחסור בבניה במשך שנים רבות, הפכו את הדירות לנכס השקעה אטרקטיבי ולגל של התחלות בניה. להערכתם של כללני אקסלנס, ישנן אינדיקציות רבות שהיקפי הבניה בשנים האחרונות היו גבוהות מהגידול במספר המשפחות בישראל, מה שתומך בהתקררות מחירי השכירות מנגד העלייה בשכר, וצפוי להערכתנו להמשיך ולקרר את קצב עליית המחירים.

עוד אומרים באקסלנס כי בישראל כ-2 מיליון משפחות (לפי מפקד האוכלוסין של למ"ס). קצב הגידול באוכלוסייה עומד על כ-1.7% ומכאן שהמשק זקוק כל שנה לכ-34 אלף דירות כדי לשמר את רמת המחירים הקיימת בעוד שאר המשתנים ללא שינוי. בשנים האחרונות התחלות הבניה נעו ברמות גבוהות יותר של 45-50 אלף, וכשאלה מסתיימות הן לוחצות להתקררות סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן.

הירידה כיום בהתחלות הבניה חשובה יותר כמאותתת על התקררות מחירי הדיור מאשר על ירידה מחסור בהיצע – מצד אחד אפשר להתייחס לנתונים האחרונים של ירידה בהתחלות הבניה והשקעות בנדל"ן כירידה בהיצע שתתמוך בקרוב בחזרה להאצה בעליית מחירי הדיור. מצד שני הירידה מהווה איתות של השוק לצפי להתקררות מחירים. מי מהם משמעותי יותר? באקסלנס טוענים כי הניסיון ההיסטורי מלמד שהשני. הירידה בהתחלות הבניה כיום היא מרמות גבוהות ולמשך תקופה קצרה כך שסך השפעתה על היצע הדירות בישראל בטלה בשישים. לעומת זאת, חשיבותה כאינדיקטור מקדים לכיוון המחירים גבוהה, כפי שניתן לראות בגרף המצורף. מראשית שנות ה-2000 לאחר התקררות גל הבניה של שנות ה-90 וקפיצת המחירים שהתלוותה אליו, ירידה בהתחלות הבניה השפיעה יותר כמאותת על קיפאון במחירים מאשר על מחסור מתקרב בהיצע. בינתיים כיום מלאי הדירות ב"צנרת" מבטיח לנו המשך אספקה לפחות לשנתיים הקרובות וילחץ להמשך התקררות המחירים  בסעיף.