צורכי הדיור של האוכלוסייה, הנגזרים מגורמי היסוד הדמוגרפיים, והיקף התחלות הבנייה הנדרש כדי לענות על צרכים אלה הם בעלי חשיבות רבה לצורכי תכנון ומדיניות. העניין בהם התחדד בשנים האחרונות, על רקע העלייה החדה של מחירי הדירות והאפשרות שמחסור בדירות יחסית לצורכי האוכלוסייה – לצד גורמים נוספים, בהם רמתה הנמוכה של הריבית – תרם לעלייה זו.

את צורכי הדיור של האוכלוסייה ניתן להגדיר כמספר הדירות הנדרש בהינתן גודלה של האוכלוסייה הבוגרת ושיעור הפרטים המתגוררים בדירה לבדם לעומת אלה החולקים דירה עם בוגרים נוספים (בני זוג או אחרים). שיעור זה מושפע מגורמים כגון הרכב הגילים של האוכלוסייה, מוסכמות חברתיות לגבי מגורים משותפים, שיעור הנישואין וגיל הנישואין והבדלים בתוחלת החיים בין גברים לנשים. את צורכי הדיור הנגזרים ממשתנים אלה נגדיר כצורך הדמוגרפי בדירות.

בנק ישראל ערך אומדן לצורך הדמוגרפי בדירות, המבוסס על גודלן של קבוצות הגיל ועל הנחות לגבי צורכי הדיור של כל קבוצה. יודגש כי צורך זה, להבדיל מהביקוש לדירות, אינו מושפע ממחיריהן, וכי האומדן משקף מגמות רב-שנתיות ובפרט אין לראות בו אומדן נקודתי לביקוש לדירות בשנה מסוימת. זאת משום שהוא איננו מתייחס למשתנים העשויים לגרום לתנודות קצרות-טווח בביקוש לדירות, למשל שינויים במשתנים כלכליים, המשפיעים במישרין על ביקוש זה או בעקיפין באמצעות השפעתם על קצב היווצרותם או פירוקם של משקי בית. כדי לאפשר השוואה בעלת משמעות בין אומדני הצרכים לבין היקף התחלות הבנייה מתייחסים האומדנים למגזר היהודי בלבד, בגלל מגבלות משמעותיות של הנתונים על היקף הבנייה במגזר הערבי.

האומדן מבחין בין תהליכים דמוגרפיים היוצרים צורך בדירות (הצטרפות צעירים לאוכלוסייה הבוגרת ועלייה לארץ) לבין תהליכים המביאים לפינוי דירות (תמותה וירידה מהארץ). הפער בין השניים הוא הצורך (הדמוגרפי) השנתי הנקי בתוספת דירות.

הקו האדום באיור המצורף מציג את החלופה המרכזית של האומדן לתוספת הדירות השנתית שנדרשה בשנים 2000–2010 למילוי הצרכים הדמוגרפיים במגזר היהודי. במהלך התקופה ירדה תוספת זו ירידה משמעותית, אף כי לא רצופה, והיא נאמדה בכ-40 אלף דירות ב-2010. יודגש כי העלייה החדה ב-2009 נובעת, בין היתר, משינוי בסדרת נתוני האוכלוסייה של הלמ"ס .

עיקר התוספת השנתית נובע מהגידול בצרכים של בני 29 ומעלה. הקו הכחול והקו הירוק באיור מתארים ניתוח רגישות, הבוחן שינוי בהנחות  המתייחסות לקבוצה זו. האומדן לשנת 2010 לפי החלופה הנמוכה קטן בכ-3,000 דירות מהחלופה המרכזית, ואילו החלופה הגבוהה גדולה ממנה בכ-1,000 דירות. להערכתנו, החלופה הנמוכה סבירה יותר מן החלופה הגבוהה. זאת בין היתר, משום שנקטנו גישה מחמירה בבחירת ההנחות לחלופה המרכזית, כך שהיא עשויה להצביע על צורכי דיור הגבוהים מהצרכים בפועל.

לשינויים בהרכב הגילים של האוכלוסייה השפעה לא מבוטלת על תוספת הדירות הנדרשת. לשם המחשה, בהינתן מלאי הדירות ששימש, לפי אומדננו, בשנת 2000 את המגזר היהודי – תוספת הדירות השנתית שנדרשה בתקופה זו על סמך האומדן המביא בחשבון את השינויים בהרכב הגילים גבוהה בכ-2,000 דירות מזו הנגזרת מגידולה הגולמי של האוכלוסייה.

השוואה של היקף הצרכים שנאמדו להיקף התחלות הבנייה במגזר היהודי בעשור האחרון מלמדת כי הצרכים לפי החלופה המרכזית היו גבוהים מההתחלות ב-13-10 אלף דירות בכל שנה (למעט שנת 2001, שבה הפער היה גדול יותר), ואילו ב-2010 הפער הצטמצם משמעותית. ואולם, אין להסיק מכך כי המחסור המצטבר בדירות הוא סכום הפערים השנתיים האלה. הירידה המתמשכת של מחירי הדירות (יחסית למדד המחירים לצרכן) בשנים 1997–2007 מלמדת כי היה במשק מלאי גדול של דירות לא מאוכלסות, אשר יצר עודף היצע ופיצה על הפער המתמשך בין היקף התחלות הבנייה לבין הצרכים הדמוגרפיים. היקפן הנמוך של התחלות הבנייה בשנים אלה ביטא אפוא את תגובת השוק לעודפי ההיצע.

קיים טווח רחב של אומדנים לגבי היקף המחסור המצטבר בדירות. כדי לחשב מחסור זה יש לסכום את הפער בין הצרכים לבין היקף ההתחלות רק מנקודת הזמן שבה המלאי הקיים יחד עם היקף ההתחלות לא הספיקו כדי לענות על הצרכים, כלומר נוצר מחסור שלחץ לעליית מחירים. תחשיב זה רגיש להנחה בדבר עיתוי נקודת המפנה, שלהערכתנו הייתה בין 2005 ל-2007 . המחסור המצטבר בשנים 2008–2011 נאמד בכ-30 אלף דירות. אם נקודת המפנה הייתה כבר בסוף 2006, הסתכם המחסור המצטבר עד 2011 בכ-40 אלף דירות. השוואת הצרכים להתחלות הבנייה מטה כלפי מעלה את אומדן המחסור בדירות משום שההיצע מגיב לעליית הביקושים לא רק דרך התחלות הבנייה, אלא גם דרך איכלוסן של דירות ריקות, פיצול דירות ועוד.  

אומדן זה של המחסור המצטבר בדירות גבוה מאומדנים המתקבלים על בסיס שתי גישות אחרות שנבחנו: לפי אומדן המבוסס על החזרת יחס האוכלוסייה למלאי הדירות לרמה של 2007, הסתכם המחסור המצטבר במגזר היהודי ב-2011 בכ-7,500 דירות בלבד . לפי גישה הסוכמת את הפער בין הגידול השנתי של מספר משקי הבית לבין מספר התחלות הבנייה, המחסור המצטבר מאז 2007 מסתכם בכ-13 אלפי דירות.

גישות הצרכים הדמוגרפיים מאפשרת לערוך תחזית של צורכי הדיור תוך התחשבות בהתפתחויות הדמוגרפיות הצפויות. תחזית זו חושבה על בסיס תחזיות האוכלוסייה של הלמ"ס לפי קבוצות גיל לשנים 2014 ו-2019. לפי החלופה המרכזית, תוספת הדירות השנתית שתידרש בשנים אלה תעמוד על כ-36-35 אלפי דירות לשנה (ראו האיור). יודגש כי כמחצית מהירידה המתוארת באיור בין 2010 ל-2014 נובעת מההנחות לגבי מאזן ההגירה הצפוי . ואולם, גם בניכוי הנחות אלה ובהתחשב במגבלות נוספות של התחזית נראה כי בשנים הבאות צפויה ירידה מסוימת של תוספת הדירות הנדרשת לעומת זו שנדרשה בשנים האחרונות.