שנת 2014 הסתיימה עם לא מעט נתונים מדאיגים ועובדות מאכזבות על שוק הנדל"ן בישראל. מחירי הדירות עלו בכ- 5% ברבעון השלישי של 2014 בהשוואה לרבעון השלישי 2013.

במצטבר מדובר בעליה של כ- 7% אחוזים תוך פחות משבע שנים. בחמש השנים האחרונות עלה מספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה בכ-50%, אבל היקף המשכנתאות זינק בכ- 70%, כך שסך חובות המשכנתא של משקי הבית בישראל לבנקים מתקרב לשיא מטורף של כ- 300 מיליארד שקלים.

בעוד שכל המדדים מזנקים באופן חסר תקדים, התחלות הבנייה גדלו רק בכ- 2,000 יחידות בשנה החולפת. "רק אם המדינה תשכיל להגדיל את התחלות הבנייה השנתיות, המצב ייפתר" אומר יזם הנדל"ן, שי ניסים מנכ"ל  Lee Marshel.

מי שתוהה כיצד ייתכנו מחירי הדיור הגבוהים בישראל, צריך לצרף את הנתונים יחד: היקף נטילת המשכנתאות לעומת היקף התחלות הבנייה – זה לב העניין. הישראלים רוצים לרכוש דירה משלהם ולכן הם לוקחים הלוואות מהבנקים – כפי שניתן לראות מנתוני היקף המשכנתאות בשנה האחרונה. בפועל, מספר העסקאות אינו גדול וההיצע ברור מהנתונים.  "הביורוקרטיה הקשה והמחסור בהתחלות הבנייה, היא זו שיוצרת את מצוקת הדיור הקשה לאלפי זוגות צעירים, המבקשים לרכוש דירה" אומר שי ניסים.

לישראל יש כסף זול וזמין: הריבית הנמוכה מאפשרת לקחת משכנתאות גדולות, והשוק לימד את הישראלים לא לפחד מנטילת הלוואה לצורך רכישת נדל"ן, כיוון שמחירי הדירות עולים בהתמדה. הרוכשים מאמינים בשוק הדירות ורוצים להיות שותפים לחגיגה של עליית המחירים. הם מוכנים, לשם כך, להתחייב לחוב שיוחזר רק בעוד 30 שנה, בהחזר חודשי נמוך. מבחינה זו, עבור ציבור הרוכשים – רכישת נדל"ן בישראל היא כמעט נטולת סיכון: הכסף זמין וזול והתשואה בטוחה.

הנכונות הזו לרכישה, מתנגשת עם המציאות: היצע דירות נמוך שאינו עונה על הביקוש ואינו הולם את הגידול באוכלוסייה "מחירי הדיור בישראל ימשיכו לטפס ולהאמיר כל עוד  היצע הקרקעות הזמינות לבנייה קטן, תשומות הבנייה גבוהות, והמיסים המשולמים מגיעים לעשרות אחוזים ממחירה הסופי של הדירה" טוען ניסים.

נקודת התורפה של מחירי הדיור בארץ, טמון בבסיס הפירמידה של העלות – במחיר הקרקע וזמינותה. מכך, מסביר שי ניסים: "הפתרון למצב נעוץ במהלך אחד פשוט – על הרשויות לייצר קרקעות זמינות להתחלות בנייה מהירות. הרשויות המקומיות כבר חיפשו מספר פתרונות לבעיה: אחד מהם היה בנייה לגובה, כפי שעושים היום בשכונות רבות בתל אביב אבל גם במעגלים הסובבים אותה, כמו חולון, פתח תקווה, הוד השרון ועוד. בניינים בני 20 קומות ואף 40 קומות, המאכלסים 80 משפחות ויותר, הפכו למחזה נפוץ. גם מבקשי הדירות הבינו מזמן שגם במרחק 30 דקות נסיעה מתל אביב ניתן לחוות איכות חיים וסגנון חיים מספקים".

החיבור של שתי הנקודות הללו מבהיר את הפתרון הזמין והטוב ביותר לשוק הנדל"ן הישראלי: התחלות בנייה במעגלים שניים, הנמצאים במרחק נסיעה בת 30 דקות ממרכז הארץ, דוגמת השרון הירוק והמרכזי. זה תפקיד המדינה וחובתה, לאור מצב הנדל"ן בישראל.