מעודכן ל-5/2016

אפריקה מגורים היא אחת מחברות הבנייה הגדולות בארץ. הדוחות הכספיים שלה מבטאים את הפריחה בענף, את הגידול בביקושים לדירות ואת עליית המחירים. הדוחות שלה על פני השנים האחרונות מספרים שיזמי הנדל"ן הצליחו להגדיל רווחים, אבל השאלה אם הם מספרים על גרידיות/ תאוות הבצע של הקבלנים, ועל מחירי דירות מנותקים? והתשובה לא.

איך ואיפה רואים את זה במספרים? ובכן הרווח הגולמי של אפריקה מגורים אמור לבטא את הפער בין מחיר המכירה של דירה לעלות של דירה, ונדגים – אם נניח שמחיר דירה 1.5 מיליון שקל והעלות שלה 1 מיליון שקל, אז בדוחות הכספיים העסקה הזו תראה כך – הכנסה – 1.5 מיליון שקל, עלות מכר 1 מיליון שקל, ורווח גולמי של 0.5 מיליון שקל. מדובר ברווח לפני הוצאות שיווק, משרד מכירות, פרסום, וכמובן מימון. ההוצאות האחרות עשויות להיות גדולות, אבל בשלב הראשון נתרכז ברווח הגולמי.

הרווח הגולמי נמדד גם ביחס למכירות (רווח גולמי חלקי הכנסות) ואז מתקבלת רווחיות גולמית, ובשמות אחרים – שיעור הרווח הגולמי, מרווח גולמי. מרווח גבוה מבטא שוק פחות תחרותי, מבטא בעצם שהכוח נמצא אצל המוכרים, ואילו מרווח קטן מאפיין ענפים תחרותיים ומקומות שבהם הכח בעצם נמצא אצל הקונים.

כמה אפריקה מרוויחה על מכירת דירה?

אפריקה מגורים מדווחת ברבעון הראשון של 2016 על מרווח גולמי של 24% – המכירות הסתכמו ב-188.6 מיליון שקל והרווח הגולמי ב-45.2 מיליון שקל. בכל שנת 2015 המרווח הגולמי היה 26% –  הכנסות של 685.8 מיליון שקל ורווח גולמי של 166.4 מיליון שקל.

האם זה מרווח גבוה? מצד אחד – לא, הרי צריך לקחת בחשבון  את ההוצאות הנוספות, ומעבר לכך- חשוב להבין שעלות המכר מבטאת את הקרקע שבמקרים רבים היא בעלות היסטורית יחסית נמוכה (ואם היא היתה נרשמת במחיר "מלא" העלות האמיתית בהתאמה היתה גדלה, ומרווח היה יורד מעט). אך מצד שני- כן, המחירים גבוהים, כי גם אם מתחשבים במחיר ההוגן של הקרקע, וגם אם מתייחסים להוצאות, הרי שאין סיבה שבשוק תחרותי הרווח בשורה התחתונה, יסתכם ב-15% כפי שהיה בשנה האחרונה. הרווח ברבעון הראשון של השנה מסתכם בכ-9% מהמחזור (רווח של 19.7 מיליון שקל לעומת הכנסות כוללות בסך 228 מיליון שקל), וזה גם מבטא סוג של רווח עודף (אם כי לא בצורה משמעותית, גם על רקע העלות שאינה כוללת, במקרים רבים, את המחיר האמיתי של הקרקע).

וגם אם המחירים של אפריקה גבוהים, זה במספרים קטנים יחסית. לא מכאן תבוא הישועה לשוק הדירות, ובמילים אחרות – כדי שתהיה ירידת מחירים יש טפל במקומות הבעייתים באמת – היצע הקרקעות, הבאת פועלי בניין, הורדת המיסים על הנדל"ן, ואולי החשוב ביותר – העלאת הריבית, בריבית אפסית שוק הדירות רק הולך ומתחמם.

ונניח רק לצורך התרגיל המחשבתי שלוקחים מהקבלנים את הרווח העודף – גם אם נניח ירידה של 5% במחיר הדירות וזה ישאיר לאפריקה מגורים רווח באמת צנוע, הרי שזה לא סתמי, קצב עליות המחיירם בשנה האחרונה עמד על 5% יד 10% בערים שונות בארץ. כלומר, כל מה שיעשו כאן זה חזרה שנה אחורה, וזו גם הסיבה שקשה להאמין שהחברות הזרות ששר השיכון והבינוי כל כך מעוניין בהן, יחוללו מהפכה. הן הרי צריכות להרוויח, ולא בטווח שהעלויות שלהן נמוכות מהעלויות של הקבלנים המקומיים, במיוחד כשמבחינתם מדובר בעבודה מחוץ לבית ובהתאמה ההוצאות (למשל הוצאות השכר) גבוהות יותר.

מדריכים קשורים:

עלות דירה – ממה מורכבת עלות דירה, ואיפה הממשלה באמת יכולה לחסוך?

איך יודעים אם מחירי הדירות גבוהים?