מעודכן ל-12/2021
על מה בעצם משלמים כשקונים דירה? ממה מורכבת עלות של דירה? יש אמנם מרכיב של רווח קבלני – הרווח של הקבלן שמוכר את הדירה, אבל יש גם מרכיב של עלויות – עלויות קרקע, עלויות בנייה ועוד. אז מה ההרכב של עלויות הדירה מהזווית של הקבלן? הנה המרכיבים –
עלות הקרקע – בממוצע הקרקע מהווה 30% ממחיר הדירה. זה לא כך בכל מקום, זה ממוצע – יש מקומות, במיוחד במרכז, שבהם הקרקע מהווה את רוב העלות של הדירה, מעל 50%, ובמקרים מסוימים גם 70%. מנגד, יש מקומות שהקרקע כמעט ניתנת בחינם, כמו באזורי פריפריה בדרום ובצפון.
בשנים האחרונות עולים מחירי הקרקעות ורואים את זה במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אם כי לא מדובר במגמה גורפת בכל המקומות, ויש מכרזים רבים שנסגרים במחירי מינימום או שבכלל לא מוגשות הצעות לרכישת הקרקעות.
בענף הדירות למגורים יש ביקוש של 50-55 אלף דירות בשנה (ויש כאלו שטוענים שיותר – 60 אלף וצפונה). כמעט כל הביקוש הזה מיוחס לזוגות צעירים והוא קבוע וקשיח. מול הביקוש הזה הרשות מציעה קרקעות. כל עוד הקרקעות שיוצעו ישקפו היקף בנייה של מתחת ל-50 אלף דירות, אז הביקוש לקרקעות יגדל ומחירן יעלה. זה מה שקרה במשך שנים רבות, למרות הניסיונות של שרי הבינוי והשיכון ושרי האוצר לשווק קרקעות רבות שיגדילו את היצע הדירות למעל 50 אלף דירות במסגרת תוכניות שונות כמו מחיר מטרה, מחיר למשתכן, דיור למשתכן, דירה להשכיר שאמורות היו להביא את היצע הדירות השנתי ל-70 אלף ויותר דירות. המטרה בשיווק האגרסיבי הזה היא לבלום את עליית מחירי הדירות, אבל בינתיים המטרה רחוקה מהשגה. להיפך, נכון לסוף 2021 מחירי הדיור זינקו בכ-10% נוספים בשנה.
בקיצור, ההיצע הוא המפתח לעצירת מחירי הדירות, וזה עדיין לא מטופל. מפתח נוסף, אגב, הוא הריבית. הריבית נמצאת ברמות שפל כבר לא מעט שנים ובהתאמה ריבית המשכנתא נמוכה מאוד. עלייה בריבית עשויה למתן את הביקוש לדירות, וייתכן שאחרי שנים רבות של ריבית אפסית נראה איזשהו שינוי בגובה הריבית ב-2022, לכיוון מעלה, אבל גם אם זה יקרה, מדובר יהיה בתהליך הדרגתי מאוד, כך שההשפעה על מחירי הדירות לא תורגש במהירות.
איזה מרכיבים נוספים קיימים בעלות הדירה?
תשומות בנייה – עלויות הבנייה/תשומות הבנייה מהוות בממוצע 25%-30% ממחירה של דירה. במילים פשוטות, תשומות הבנייה מבטאות כמה עולה לבנות דירה והסעיפים המרכזיים הם עבודה וחומרים. למרות הטבות שניתנות לענף בתחום הזה, קיים מחסור בכוח עבודה מקומי ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים. לכן קיימת תלות במכסות העובדים הזרים שהמדינה מאשרת. ככל שהכמות קטנה יותר, תהליכי הבנייה מתארכים ומתייקרים. חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל, האנרגיה עלו בשיעורים דו ספרתיים בשנים האחרונות, למרות שבחלק מהזמן הם גם ירדו בשיעורים חדים. בשנים האחרונות מדברים על הגדלת המכסות לשוק הבנייה, תוך כדי הגדלת מספר העובדים והאצת הבנייה – זה קורה בינתיים בשוליים.
אל תוך חישוב עלות הדירה מכניסים את מדד תשומות הבנייה, וככל שהוא גבוה יותר, כך עלות הדירות עולה (כאן תמצאו מדריך על מדד תשומות הבנייה). נכון לסוף 2021, בוחנים במשרד השיכון שינוי משמעותי בהרכב המדד שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם.
מיסים והיטלים – המיסים וההיטלים השונים מהווים קרוב ל-25% מעלות הדירה. הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תוכנית בנייה צריכה לקבל אישור של ועדות תכנון מקומית ומחוזית, וזה יכול לקחת שנתיים. אומנם נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקצר את התהליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים. המיסים בתחום הדיור עברו בשנים האחרונות שינויים – מס הרכישה על דירות להשקעה (דירה שהיא מעבר לדירה ראשונה) עלה, ירד ושוב עלה – הנה מדרגות המס המעודכנות.
כמו כן הועלה מס ערך מוסף (מע"מ) על קבוצות רכישה – הן חויבו לשלם מע"מ על הקרקע; וכן חלו שינויים במס שבח – הנה מדריך מס שבח מעודכן. המיסים הכוללים על ערך הדירה מהותיים מאוד ומגיעים כאמור לרבע מערכה.
הרווח היזמי – הרווח של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-15%-20%. הרווח הזה, בתוספת כל העלויות האחרות, מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה.
לסיכום – מניתוח של עלות דירה ממוצעת עולה כי העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות לא זורמת לכיס של הקבלנים. הם בטח נהנים מזה, הרווח שלהם גדל, אבל במקביל גם המדינה מקבלת יותר על המגרשים שהיא מוכרת, ובמקביל אגרות המס שהיא מקבלת על המגרשים, השבחה, מס רכישה ובכלל מצטברות לסכומי עתק שמהווים רבע מהעלויות. אז בשנים האחרונות המדינה מספקת את הקרקעות בחינם במסגרת תוכניות דיור שונות, וזו מתנה גדולה לקבלנים ובהמשך לזכאים בתוכניות האלה שנהנים מעלות דירה נמוכה יותר בהשוואה לדירה "רגילה",אבל זאת בעצם הנחה ממוקדת – לקבוצה מסוימת של אנשים ולא לכולם.
כך או אחרת, יש עלייה בעלויות הבנייה, בעיקר עלייה בשכר הפועלים ובהתאמה כבר שנים רבות שמדד תשומות הבנייה עולה משמעותית מעל מדד המחירים. עם זאת, הכל בידיים של הממשלה. היא יכולה לייבא פועלים בעלויות נמוכות יחסית (להגדיל המכסות), היא יכולה להשפיע על עלויות הקרקע, היא יכולה להשפיע על המיסים, והיא יכולה להשפיע בצורה מסוימת על החלטת בנק ישראל בקשר לריבית. בינתיים, למרות הכוונות הטובות, המחירים במגמת עלייה.
ועל הדרך ישנה שאלה חשובה – בכמה אפשר בכלל להוזיל את עלויות הדירות? נניח שהקבלן יקצץ מהרווחיות שלו, ונניח שהקרקע תימכר ב-30% פחות, ונניח שגם המיסים יירדו ב-20%-30%, שזה המון. על מה אנחנו מדברים? בתרחיש קיצוני שבו כולם יקצצו את הרווחים שלהם, מחיר הדירה יירד ב-20%, אבל זה תרחיש קיצון. במצב עסקים רגיל זה יכול להגיע לקיצוצים קטנים פה ושם, אולי סדר גודל של 5%, אולי 10%, במהלך משולב עם הפחתת נטל המס.