הדרך למרפסת – איך מוסיפים מרפסת לדירה? מה היתרונות של המרפסת? כמה זה עולה? וכל מה שצריך לדעת

בערבי הקיץ החמים מעדיף הישראלי הממוצע לשבת בסלון הממוזג שלו ולצפות בטלוויזיה, אבל בעונות המעבר נמצא אותו רובץ במרפסת הפתוחה שלו (אם יש לו!) עושה ברביקיו למשפחה ולחברים, מתבודד בה עם סיגריה ועיתון, או סתם תופס שמש. אפשרויות הבילוי עם מרפסת הן רבות ומגוונות. עכשיו הדרך למרפסת (למי שאין) הופכת להיות פשוטה יותר וכלכלית יותר.

מה זאת בעצם מרפסת שמש והאם אפשר לבנות מרפסת כזו?

מרפסת השמש היא כמו חצר קטנה צמודה בלי דשא, ויש גם כאלה שמניחים על רצפתה דשא מלאכותי להגדלת הפנטזיה, או חיפוי דק עץ להגדלת היוקרה. המרפסת היא גם חלל נוסף בדירה, שאפשר גם לאחסן בו חפצים ולתלות כביסה, אולי למגינת לבם של השכנים ממול.

הקבלנים קלטו מהר מאד את החיבה של הישראלים למרפסת הפתוחה – היום, כמעט כל הדירות החדשות הנבנות בישראל נבנות עם מרפסת צמודה לדירה, כשהטרנד המנצח הוא מרפסת עם מעקות שקופים.

בשנים האחרונות גוברת מאד גם התופעה של בניית מרפסות בבניינים ישנים ביוזמת הדיירים – גם לטובת הנאת בני הבית וגם בשל השבחת הדירה. השמאי ועורך מחירון הדירות לוי יצחק מעריך, כי ערך דירה עולה בעקבות בניית מרפסת בשיעור של 10-15%, אם כי בשוק הדירות מדברים על אחוזים קטנים יותר – 5%-10%. כלומר, דירה בשווי 2 מיליוני שקלים, שוויה יעלה בכ-200 אלף שקל, אם תתווסף לה מרפסת שמש – הרבה יותר מעלות הבנייה של המרפסת עצמה (נושא בו נעסוק בהמשך). דירה עם מרפסת נחשבת יותר אטרקטיבית מדירה ללא מרפסת ולכן גם תימכר במהירות רבה יותר. אחת השאלות הנפוצות של רוכשי דירות יד-שנייה בימינו היא: "יש בדירה מרפסת שמש? מה גודלה?" ככל שהמרפסת גדולה יותר, הדירה נחשבת ליוקרתית יותר.

המרפסת הפתוחה, הנקראת גם מרפסת נוף, או מרפסת שמש (למרות שכיום היא לאו דווקא חשופה לגמרי לשמש), היא בולטת מתוך המבנה. היא בנויה כך שלא ניתן יהיה לסגור אותה ולהוסיף חדר לדירה.

התהליך של הוספת מרפסת פתוחה לדירה קיימת אינו פשוט אך הרבה יותר קל מבעבר בשל היותו פופולרי יותר ויותר. למעשה, ניתן כיום להוסיף מרפסת שמש כמעט לכל דירה ובכל בניין (אפילו בדו-משפחתי…) למעט ברב-קומות. אז אם גם אתם בין המתעניינים בנושא וחולמים על מרפסת, אוויר, אור ונוף פתוח, להלן מדריך כיצד תוכלו לממש חלום זה, הנה הדרך למרפסת –

מרפסת בודדת או לכל הדיירים?

לא כל הרשויות העירוניות מאשרות בנייה של מרפסת בודדת – תל אביב, למשל, ולכן הרבה יותר קל להגיע למימוש התכנית על ידי צירוף כל הדיירים או רובם לתכנית ההשבחה – זה מה שקורה בדרך כלל וזה גם מוזיל עלויות.

דרוש אישור של 75% מדיירי הבניין

ואם לא כל הדיירים רוצים תוספת של מרפסת בגלל מצב כלכלי או אחר? על פי חוק המקרקעין, נדרש אישור בחתימה של 75% לפחות מדיירי הבניין על מנת לבצע תוספת מרפסות. אתם יכולים לבחור נציגים מקרב הדיירים שידפקו על הדלתות, אם כי ברוב המקרים החברה הבונה מתנדבת לערוך את השיחות האלו עם הדיירים. במקרים רבים זה פותח פתח לסכסוכי שכנים ומלחמות התשה בין התומכים למתנגדים. למתנגדים אין אפשרות לעצור את התהליך, אלא רק להגיש התנגדות. ההתנגדות תידחה אלא אם יש למתנגדים טענה מאוד רלוונטית. בנוסף, אותם דיירים אשר התנגדו או אינם מעוניינים בתוספת מרפסת בדירתם, מוותרים למעשה על שטח הבניה המוסף ובכך מאפשרים לשאר הדיירים להתחלק בשטחים אלה ולהגדיל את המרפסות שייבנו.

גודל המרפסת –

ברוב הרשויות העירוניות מאשרים בנייה של מרפסת עד גודל של 10% משטח הדירה ועד 14 מ"ר, לפי השטח הגדול יותר מביניהם.

במקרים שבהם יש לדיירים אחוזי בנייה שלא נוצלו, העיריה עשויה ללכת לקראתם בגודל המרפסת ולאשר תוספת של כמה מטרים רבועים.

עלויות –

ההערכה היא שעלות בנייה (כולל עלויות היתרים ויועצים וכולל מע"מ) למ"ר מרפסת היא כ-6,000 ₪, כך שעלות ההקמה של מרפסת בשטח 12 מ"ר תסתכם בכ-72 אלף ₪. חברות הבנייה גם מחלקות את הסכום הכולל לתשלומים.

מיסוי –

בחלק מהרשויות גובים היטל השבחה בגין תוספת המרפסת (חי לרוב 50% מההשבחה). לגבי ארנונה – על מרפסת ששטחה עד 14 מ"ר אין תשלום ארנונה על פי חוק. עם זאת, לא כל הרשויות העירוניות מקפידות על כך, וממש לאחרונה הוגשה תביעה ייצוגית נגד עירית בת-ים בשם כל בעלי מרפסות השמש בבת ים. לפי כתב התביעה, נדרשת העירייה לפצות כ־5,200 בעלי מרפסות המתגוררים בעיר בסכום של כשישה מיליון שקלים, על גביית ארנונה שלא כדין.

ייעוץ, בדיקת היתכנות

לאחר שקיבלתם את אישור השכנים והפנמתם את העלויות, כדאי להתקשר עם בעל מקצוע כמו אדריכל או מהנדס; הוא יבדוק היתכנות ויציג בפניכם את החלופות (מרפסת תלויה, מרפסת בעמודות שלמות, סגורה או פתוחה וכד'). האדריכל/המהנדס גם ילווה אתכם בכל הקשור לבדיקה ואישור עקרוני מהרשויות.

יש היום חברות בנייה של מרפסות שעושות בעצמן גם את כל התהליך התכנוני וקבלת ההיתרים. מומלץ לפצל את הבנייה וההליך התכנוני בין שני גורמים, או לפחות לשכור את שירותיו של מפקח בנייה חיצוני לחברת הבנייה. לפני שאתם שוכרים את שירותיה של חברת הבנייה, רצוי שתבדקו אודותיה ותבקשו המלצות.

לפני הבנייה בפועל

צריך לסגור מפרט טכני סופי, להכין תכניות בנייה וקונסטרוקציה, להגיש התכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולקבל היתר בנייה. כל שיפוץ משמעותי של בית פרטי או של בניין משותף מצריך היתר בנייה. מדובר באישור הניתן מטעם הוועדה לתכנון ובנייה להכנסת שינויים במבנה או בשטח. מטרת היתר הבנייה היא לדאוג שכל השטח הכפוף לרשות המקומית, עומד בתקני הבנייה שנקבעו מטעמה לאזור זה. אם יש הסכמה בין הדיירים, אז תוך 3-4 חודשים אפשר להוציא היתר בנייה. אם אין הסכמה והנושא נדון שוב ושוב בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואולי גם בבתי משפט – התהליך עלול להיגרר שנים.

50 איש במרפסת – העומס המותר

על פי התקן הישראלי מרפסת מתוכננת לשאת עומס של 350 ק"ג על כל 1 מ"ר. לדוגמא, מרפסת של 12 מ"ר מתוכננת לשאת משקל של 4,200 ק"ג (מעל 50 איש) כמובן שהתכנון לוקח בחשבון מקדמי בטחון, כך שהעומס האפשרי בפועל גדול יותר – על אחריותכם.

כמה זמן נמשכת הבנייה עצמה?

בניית מרפסת בודדת לוקחת בין יום לשבוע בדרך כלל, תלוי בשיטת הבנייה. יש שתי שיטות בנייה מקובלות בארץ

מרפסות מפלדה – "בנייה יבשה"

אלו מרפסות המתבססות על קונסטרוקציית פלדה מוכנה המעוגנת בדרך כלל לעמודי בטון מזוין של הבניין ומורכבת בשטח בתוך פרק זמן קצר ביותר. השיטה מאפשרת בנייה של מספר מרפסות ביום. השיטה נחשבת למתקדמת יותר, אך יש להקפיד על הביצוע שלה ובמיוחד על צורת העיגון. המרפסת גם קלה "יחסית" כ-1 טון לקונסטרוקציה של 12 מ"ר והתקנתה כמעט ואינה מטרידה את שגרת החיים של דיירי הבניין.

מרפסות מבטון – "בנייה רטובה"

השיטה ה"רטובה" היא המסורתית והמוכרת יותר, וגם הזולה יותר. היא כוללת חפירת עמודי בטון ויציקה לאורך הבניין. החסרונות שלה הם שהבנייה מלכלכת, ארוכה יותר (בניית מרפסת נמשכת כשבוע) ועלולה לגרום פגיעה בגינת הבניין בגלל הפיגומים. גם עומסי המשקל שמוסיפות המרפסות אינם עניין של מה בכך; מרפסת בטון שוקלת 7-8 טון ובבניינים ישנים זה משמעותי.

גימור הרצפה

לטובת גימור הרצפה ניתן להשתמש בכל חיפוי חוץ כמו קרמיקה, גרניט פורצלן, ודקים למיניהם; כמו כן ניתן לצבוע בצבעים אפוקסיים או בצבעים המותאמים לצביעת בטון בתנאי חוץ. כדאי לקחת בחשבון כשאתם בוחרים את החיפוי גם את הסיכוי להחלקה בעיקר בתנאי רטיבות להם חשופה המרפסת בגשם.

מעקה המרפסת

ברוב המקרים ההעדפה כיום היא למעקה שקוף של זכוכית עבה העוטף את המרפסת. אבל יש גם אופציות אחרות כמו סורג מתכת, מעקה לבנים ועוד.

ועכשיו כשהמרפסת עומדת איתן, הגיע שלב העציצים והאדניות – לא לוותר על זה וגם לא על ריהוט גינה יפה שמשדרג כל מרפסת. תקפידו לבקש ברז מים וברז גז למרפסת, תקנו גריל משובח ותיהנו.

שורה תחתונה

אתם יכולים תוך חודשים ספורים לשדרג את הדירה שלכם, ליהנות ממרפסת פתוחה, ולהשביח את הדירה בסדר גודל (לדירה בשווי ממוצע) של כ-100-120 אלף שקל. זו בהחלט נראית עסקה משתלמת!

---

מדריכים קשורים:

פנטהאוז – יתרונות וחסרונות

דירת גן – יתרונות וחסרונות

פינוי בינוי – כל מהש צריך לדעת

איך מחשבים אם תוספת מרפסת משתלמת

תוספת מרפסת כרוכה בהיתר בנייה, בהסכמת השכנים כשנדרשת, בתכנון ובביצוע. כדי לדעת אם היא משתלמת, צריך להעריך את העלות הכוללת ולהשוות אותה לתוספת הצפויה לשווי הדירה ולהנאה מהשימוש בה.

לעיתים קרובות התוספת נעשית כפרויקט משותף לכל הבניין. במקרה כזה העלות לכל דירה יכולה לרדת, אבל נדרש תיאום בין כל הדיירים. כדאי להיעזר באדריכל שמכיר את התוכניות החלות על המגרש, כדי לבדוק מה מותר לבנות.

יש להביא בחשבון גם תשלומים לרשות המקומית, כמו אגרות והיטלים, שעשויים להיות חלק משמעותי מהעלות.

דוגמה: נניח שתוספת מרפסת של 12 מ"ר עולה 120 אלף שקל, כולל תכנון, היתר וביצוע. אם המרפסת מעלה את שווי הדירה ב-150 אלף שקל, ההשקעה מחזירה את עצמה ואף יותר. אם התוספת לשווי היא רק 90 אלף שקל, ההחלטה תלויה בשווי ההנאה מהמרפסת.

האם נדרש אישור של בעלי הדירות האחרים בבניין?

זה תלוי בסוג הבנייה ובתקנון הבית המשותף. כדאי לבדוק עם עורך דין או אדריכל לפני שמתחילים.

האם המרפסת משפיעה על הארנונה?

שינוי בשטח הדירה עשוי להשפיע על החיוב, ולכן כדאי לברר זאת ברשות המקומית.

מה עושים בפועל

1. לבדוק עם אדריכל מה מותר לבנות
2. לברר את עלות ההיתר וההיטלים
3. לבדוק אם אפשר לבנות במשותף עם השכנים
4. לקבל הערכת שמאי לתוספת לשווי
5. להשוות את העלות לתועלת לפני החלטה

להרחבה באתר: דירה בקומה גבוהה ללא מעלית – כדאי לקנות? מה היתרונות ומה החסרונות?