אדם שרכש דירה נאלץ לוותר עליה לאחר שבע שנים, לאחר שביהמ"ש המחוזי בחיפה הורה להחזירה לבעליה הקודמים ■ זאת בנימוק שהרוכש היה צריך לחשוד שהאישה שמכרה לו את הדירה אינה בעלת הזכויות האמיתית

בית המשפט המחוזי בחיפה הורה לאחרונה בצעד חריג על ביטול עסקת מכר שבמסגרתה נקנתה דירת מגורים מאישה שהייתה רשומה בטאבו כבעלת הדירה. זאת, תוך שנקבע כי הדירה הייתה שייכת לאדם אחר, בן זוגה לשעבר של המוכרת, וזו מכרה את הדירה ללא ידיעתו ובמרמה.

מפסק הדין עולה כי האישה שנמכרה הייתה שייכת לבן זוגה לשעבר של המוכרת. לכאורה, במצב שבו העסקה כבר בוצעה והושלמה, הרוכש של הדירה אמור להיות מוגן לפי חוק המקרקעין, אולם השופט חננאל שרעבי הסתמך בפסק הדין על הגנת "תקנת השוק" המצויה בחוק המקרקעין וקבע שהיא אינה חלה במקרה זה, שכן הרוכש התעלם מחשדות שהיו צריכים להתעורר אצלו ולגרום לו לערוך בדיקה מקיפה ואולי להימנע מקניית הדירה.

הסכם הממון זויף

תחילתו של הסיפור בתביעה שהוגשה לפני כשנה וחצי בידי אדם שטען שהוא הבעלים החוקי של הדירה, נגד בת זוגו לשעבר ונגד אדם נוסף שרכש מבת הזוג את הדירה. התובע שיוצג בידי עו"ד חגי קאשי טען כי בדיעבד התברר לו שבת הזוג לשעבר זייפה לאחר פרידתם הסכם ממון, שבו התחייב לכאורה להעביר לה במקרה של פרידה את זכויותיו בדירה, שאותה קיבל בירושה.

התובע טען כי נפרד מהאישה ב-2010 ובינואר 2011 היא הגישה לבית המשפט תביעה לאכיפת הסכם הממון המזויף, ובאוגוסט 2012 קיבלה פסק דין בהיעדר הגנה, שהוא לא ידע עליו, ובו אושר ההסכם המזויף. זמן קצר לאחר מכן, מכוח פסק הדין המאשר את ההסכם, העבירה בת הזוג לשעבר את הדירה על שמה בטאבו. בת הזוג לשעבר החזיקה בדירה עשרה ימים בלבד ומיהרה למכור אותה. הקונה, עורך דין במקצועו, הגיע לדירה באמצעות מודעה שפרסמו עורכי דינה של בת הזוג באתר יד 2.

בעל הדירה הנגזל ניהל במשך שנים אחדות הליכים משפטיים נגד בת הזוג לשעבר, עד שפסק הדין שאישר את הסכם הממון בוטל. בשלב הזה טען כי הבסיס המשפטי שמכוחו נרשמו הזכויות על שמה של האישה נשמט, וכפועל יוצא מכך הגיש תביעה נגד הקונה וביקש להצהיר כי הוא הבעלים של מלוא הזכויות בדירה וכי זכויותיו גוברות על זכויות הקונה, שכן הלה לא רכש את הדירה בתנאי "תקנת השוק".

מנגד טען הקונה, שיוצג בידי עו"ד שאולי כהן, שהוא רכש את הדירה בתנאי "תקנת השוק" ולכן לא ניתן לבטל את העסקה גם אם המוכרת לא הייתה רשאית למכור לו את הדירה.

 "הקונה לא נהג בתום לב"

בפסק דין ארוך ומפורט שכתב השופט חננאל שרעבי הוא הסביר את הגנת תקנת השוק ונימק מדוע הנתבע אינו זכאי ליהנות ממנה. הגנת תקנת השוק מבוססת על סעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע כי מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, כוחה של זכותה יהיה יפה אף אם הרישום היה לא נכון. כלומר גם אם בת הזוג נרשמה בטעות כבעלת הדירה, מי שרכש אותה בתום לב ממנה יהיה מוגן מתביעה של הבעלים המקוריים.

פסיקה קבעה כי הסתמכות קונה על רכישה בתנאי תקנת השוק כפופה לכך שמדובר בעסקה שהושלמה בתום לב, כשהקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק וכי הוא ערך בדיקה ראויה.

השופט שרעבי כתב בפסק דינו כי שוכנע שיישום של ההלכה הפסוקה מביא למסקנה שהנתבע לא עמד ביסוד תום הלב הסובייקטיבי, ובפרט שמדובר בעורך דין. בין היתר כתב השופט כי הרוכש ביקר בנכס יום למחרת היום בו נרשמו הזכויות בדירה על שמה של בת הזוג, וכי חוזה המכר נחתם כעשרה ימים לאחר מכן.

השופט ציין כי במצב כזה היה הרוכש חייב לשאול ולחקור ולא יכל לעצום עיניים. עוד הוסיף כי בדירה במועד מכירתה התגוררו שוכרים והרוכש ידע שהם שכרו את הדירה מהתובע. "מדובר בנורה אדומה מהבהבת לעניין טיב זכויותיה של הנתבעת בדירה שחייבה או הצדיקה בדיקה ראויה מצד הנתבע בנקודה זו", כתב השופט. לדבריו, לו רצה הנתבע במסגרת בדיקה ראויה לברר פרטים עם התובע הוא יכול היה להגיע אליו דרך השוכרים או אפילו דרך הפרקליט שייצג את המוכרת.

השופט דן בפרק הזמן הקצר שחלף ממועד רישומה של בת הזוג כבעלת הדירה ועד שנמכרה לרוכש וכתב כי הנתבעת מיהרה מאוד למכור את זכויותיה בדירה "שלא לומר להיפטר מהן, מסיבות מובנות של חשש מביטול פסק הדין בתביעת האכיפה שניתן במעמד צד אחד בהיעדר הגנה". השופט כתב כי תשובותיו של הרוכש לא שכנעו אותו בתום ליבו אלא "יותר שוכנעתי כי 'עצם עיניו' מראות נכוחה המציאות המלמדת על פגם אפשרי בזכויותיה של הנתבעת בדירה".

השופט הדגיש כי לא מדובר ברשלנות גרידא אלא ב'עצימת עיניים' של ממש, המלמדת כי הנתבע לא ביצע בדיקה ראויה של העסקה המתגבשת, ואלה עולים כדי פגיעה בתום ליבו". השופט כתב כי גם אם הזכויות נרשמו על שם הנתבעת במרשם המקרקעין, עדיין נותרת תמוהה עובדת המכר התכוף והחפוז.

הנתבע "לא היה רגוע"

אחד הדברים שאליהם התייחס השופט  הוא הסכם המכר שנחתם בין בת הזוג לשעבר לבין הרוכש. לדבריו, תנאי ההסכם מלמדים לכאורה שהנתבע לא היה רגוע ביחס לזכויות הנתבעת בדירה ולכן דאג לתנאים מיוחדים בהסכם שיגנו עליו באופן חריג עד לרישום הזכויות בדירה על שמו – תוך השארת "פתח מילוט" לביטול ההסכם, אם תצוץ בעיה בנוגע לזכויות הנתבעת בדירה טרם רישומה על שמו.

"התרשמתי כי הנתבע כיוון להשלמת עסקת המכר ברישום הזכויות בדירה על שמו בהקדם האפשרי, תוך עיכוב תשלום של כ-95% מהתמורה החוזית, במטרה מכוונת להגיע להגנת תקנת השוק במקרקעין", כתב השופט. בדבריו הוא התכוון גם לעובדה שהדירה נמכרה תמורת 1.1 מיליון שקל אך נקבע כי התמורה עבור העסקה תעבור לידי המוכרת רק כאשר כל הזכויות של הקונה בדירה יירשמו בלשכת רישום המקרקעין בחיפה.

"אורות אדומים הבהבו"

בפסק הדין מפרט השופט כי לתובע נודע על פעולות הנתבעת למכירת הדירה והוא פנה לבירור העניין, וכי בשלב הזה המוכרת טרם קיבלה את הכסף תמורת העסקה שעדיין הוחזקו בנאמנות אצל עורך הדין. השופט כותב כי הנתבע יכול היה לפעול בדרכים שונות על מנת למנוע את העברת הכסף לידי הנתבעת טרם בירור מלוא הטענות של התובע בנדון, כשזה אמר שהדירה היא שלו. אולם "תחת זאת בחר הנתבע לשבת באפס מעשה".

בסיכום פסק הדין כתב השופט שרעבי כי מרכיב תום הלב לא התקיים בנסיבות המקרה דנן של רכישת הדירה על ידי הנתבע מהנתבעת, וכי אורות אדומים הבהבו לאורך כל מהלך עסקת המכר הנדונה. "הנתבע עורך דין במקצועו העוסק בתחום האזרחי והמקרקעין, לא רק שהתרשל בבדיקת טיב או ביסוס זכויותיה של הנתבעת בדירה למרות רישומים במרשם המקרקעין, אלא מעבר לכך. הנתבע 'עצם עיניו' מלראות את הפגמים האפשריים בטיב זכויותיה של הנתבעת בדירה ונמנע מביצוע בדיקה ראויה בנדון. בדיקה כזו הייתה יכולה להיות פשוטה ביותר…".

בפסק הדין ציין השופט עוד כי עו"ד קלינגהופר שייצג את הנתבעת והחזיק בנאמנות בכספי העסקה, ניכה מסכום תמורת הדירה את חוב שכר הטרחה של הנתבעת למשרדו בגין טיפולים משפטיים שהעניקו לה, בשיעור 350 אלף שקל. המוכרת קיבלה את יתר כספי התמורה.

התובע זכאי לפי פסק הדין בנוסף ל-20 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחה וכן הוא רשאי להגיש תביעה נגד הרוכש לתשלום דמי שכירות עבור התקופה מ-2013 ועד ליום שיקבל בחזרה את החזקה בדירה.

בית המשפט נגד המדינה: האשימה נהג שפגע בהולכת רגל ללא ראיות

עשיתם הסכם מקרקעין בע"פ לפני שלושים שנה? יכול להיות שבית המשפט יאשר