מעודכן ל-10/2022
סאבלט – מה זה בעצם? האם זה פופולארי? לכמה זמן הוא תקף? וכל מה שצריך לדעת על סאבלט
סביר להניח שגם מי שאינו מומחה לתחום הנדל"ן נתקל במילה "סאבלט" פעמים רבות, או אפילו חשב לסבלט דירה בעצמו. עבור אותם אנשים וגם אלה שעוד לא ממש השקיעו מחשבה בנושא הסאבלט, מכל אחד מצידי המתרס, החלטנו להכין את המדריך הנוכחי. הוא יסיר לכם חלק מסימני השאלה שצפויים להיות לכם ביחס לנושא וגם יאפשר לכם לדעת מהם היתרונות וגם החסרונות שלו.
אז מה זה בכלל סאבלט?
סאבלט, או בשמו העברי שכירות משנה, ניתן לאפיין במספר דרכים. ברמה הכללית זה יהיה מצב בו שוכר הדירה משכיר את הדירה בעצמו לאדם אחר, לרוב כמובן באישורו של בעל הנכס (המשכיר הראשוני). המאפיין המרכזי השני הוא שסאבלט מעצם ההגדרה שלו נוטה להיות לפרקי זמן קצרים מאוד, אפילו של מספר ימים. יכול להיות שההשכרה תהיה למשך תקופה ארוכה יותר, נניח שבועות או חודשים בודדים, אבל אנחנו כן מתייחסים לטווח קצר יחסית. אגב, נהוג להשתמש במונח סאבלט גם במצבים שבהם רוכשים דירה במיוחד למטרות השקעה – השכרה שלה לטווח קצר, בהנחה שהרווח שניתן לקבל עליה גבוה ביחס להשכרות לטווח ארוך יותר. עם זאת, אנחנו ניצמד במדריך הזה למצב הקלאסי של שכירות משנה כפי שהוגדרה מעלה, מכיוון שהוא מבטא לדעתנו בצורה מלאה יותר את המונח סאבלט.
בהתאם להגדרה הזו אפשר להסיק מהם המצבים ששכירות משנה נפוצה בהם. האינטרס העיקרי של המשכיר ששוכר את הדירה הוא כלכלי: בתרחיש המקובל הוא עוזב את הדירה לפרק זמן מסוים במהלך תקופת ההסכם, החל מטיול בחו"ל ועד לרילוקיישן של מספר חודשים, אבל רוצה לחזור אליה בתום אותה תקופה. מה שהוא רוצה אפילו יותר הוא שמישהו אחר יממן את השכירות שלו, במטרה שלא לשלם יותר (או אפילו פעמיים, אם הוא עבר לדירה אחרת). הוא מוצא מישהו שישכור את הדירה במקומו, והאחרון הוא שאחראי על התשלומים לבעל הדירה. המשמעות היא שהמשכיר ששוכר את הדירה יכול להימנע מתשלום של כמה אלפי שקלים ולהעניק את ה"סמכות" לצד אחר.
כמובן שהרצון בסאבלט יכול להיות של בעל הדירה לא פחות מאשר של השוכר, אבל נראה שהכל תלוי במאפייני הנכס ובתנאים המופיעים בו ביחס לסוגיית עזיבת הדירה. אם בעל הדירה עלול להפסיד כסף אם היא נשארת ריקה, יכול מאוד להיות שהוא ייקח חלק אקטיבי במציאת השוכרים החדשים. מן העבר השני של המשוואה יש תרחישים רבים בהם בעל הדירה מתנגד לשכירות משנה, כאשר אפשר להבין את הסיבות שעומדות מאחוריו. לא מעט משוכרי הדירות משכירים את הדירה שלהם רק לאחר שהם בוחנים את מאפייני הדיירים הפוטנציאליים בזכוכית מגדלת. הם יחששו משוכרים לא איכותיים, כי הבחינה שלהם על ידי המשכיר צפויה להיות מינימלית עד בלתי קיימת. דאגה אחרת של בעל הנכס היא ששוכרים המגיעים לפרק זמן קצר לא בהכרח "יתאמצו" לשמור על הדירה, ועלולים לגרום בה לנזקים. לכן חשוב מצידם של המשכיר והשוכר גם יחד להתייחס מראש לנושא במסגרת הסכם השכירות.
המגמה: שוק הסאבלטים רותח
כמו שרמזנו למעלה, בשנים האחרונות אנחנו נתקלים ביותר ויותר מודעות סאבלט. כמו הרבה דברים אחרים בעולם, אחד הגורמים העיקריים לשינוי הוא – ניחשתם נכון – האינטרנט. אתרי השכירויות למיניהם, בעיקר Airbnb, הפכו לפופולאריים ומפשטים מאוד את התהליך בין המשכיר לבין השוכרים, בלי קשר לשאלת הסאבלט. יש גם אפליקציות המיועדות למטרה הזו בדיוק, כולל אפשרות של איתור דירות להשכרה קצרת טווח הנמצאות סמוך למיקומו של המשתמש (פתרון טוב לספונטנים, אם כי לא לכולם זה מתאים). עם הזמן החלו להיפתח קבוצות רבות בפייסבוק העוסקות בתחום ומציעות מודעות מגוונות בכל חלקי הארץ – אם כי מיותר אולי לציין שבירת הסבלוטים הבלתי מעורערת של מדינת ישראל היא כמובן תל אביב, בעיקר עקב הביקוש העצום בה לדירות שכורות בכל רגע נתון. לפני מספר שנים פורסם לראיה שבאתר Airbnb, משהו כמו 75% מההזמנות שנעשו בישראל היו לתל אביב.
המודעות האלה פונות לישראלים שזקוקים לפתרון דיור למשך תקופה קצרה אבל במידה לא מבוטלת גם לתיירים, שיודעים שלינה בדירה שכורה יכולה להיות עבורם זולה יותר מאשר בית מלון או צימר. העובדה שהממשקים של אתרי ההשכרות הם (גם) באנגלית מהווה יתרון משמעותי, שמקל עוד יותר על יצירת הקשרים בין השוכר לבין המשכיר.
בכל אחד מהמקרים, כאשר החיבור נעשה יותר פשוט ויותר מהיר, וגם מצריך מינימום מאמץ מצידם של המעורבים, ברור שיהיו יותר נסיונות בהקשר הזה. מישהו ששוכר דירה טס לשבועיים בחו"ל? הוא צפוי לפרסם מודעה או פוסט – זה לוקח לא יותר מכמה דקות – ולנסות את מזלו במציאת שוכרים ש"יממנו" עבורו את שכר הדירה בתקופה שבה הוא לא נמצא בארץ. גם כאלו שבחגים נמצאים אצל ההורים או בחופשה, מסבלטים את הדירה שלהם ומרוויחים כסף. הכסף הזה יכול להיות שקול לעלות החופשה. דירה ממוצעת בתל אביב בחודשי הקיץ יכולה לייצר לבעלים שלה 500-800 שקל ביום, תלוי בתקופת הסבלוט. זו דרך מצוינת להשלמת הכנסה וחיסכון.
כמה זה עולה?
הסכום שהמסבלט דורש מהשוכר ה"חדש" לא בהכרח עולה בקנה אחד עם שכר הדירה שהוא משלם לבעל הנכס. כאן בדיוק אפשר להתחיל לדבר על סאבלט במונחים של "השקעה". כך למשל המסבלט עשוי לדרוש סכום גבוה ממה שהוא אמור לשלם בפועל, במטרה לעשות רווח של כמה מאות שקלים: יכול להיות שהוא לא יגיד לצד השוכר כמה בדיוק הוא משולם, ויכול להיות שכן אבל פשוט יסביר מדוע המחיר של השוכר אמור להיות גבוה יותר בגלל שמדובר בתקופה קצרה, בגלל שהבעלים של הנכס לוקח כאן סיכון וכן הלאה.
מיותר לציין שבתחום הזה יש קומבינות שמטרתן אחת: לעשות כסף על חשבון השוכרים העתידיים או אפילו בעל הנכס. מעבר לבקשה שכר דירה גבוה ממה שמשלמים, יש אנשים שמחליטים לסאבלט חלקים בדירה שלא אמורים להיות מושכרים, פעמים רבות בלי ידיעתו של בעל הנכס (הם גם עשויים לחתום על החוזה מול השוכרים החדשים במקום בעל הדירה): השוכר עלול לסגור חדר מסוים בדירה, להכניס אליו אנשים בלי ידיעת בעל הנכס ולגבות על כך תשלום לא פרופרציונלי. האינטרנט מלא בסיפורים על אנשים ששוכרים דירה ב-5,000-6,000 שקל אבל משכירים אותה לאחר או לאחרים בסכום הגבוה מכך פי שניים או שלושה, וגם על שוכרים סדרתיים של יותר מנכס אחד. לא בכל המקרים באמת מדובר במניעים שליליים או בקומבינות, יש להדגיש, כי ייתכנו מקרים בהם ההשכרה וגם ההתייקרות של המחיר הן לגיטימיות לחלוטין.
כמובן שגם המצב ההפוך, בו מסבלטים את הדירה תמורת מחיר הנמוך משכר הדירה החודשי שלה, הוא בהחלט אפשרי. בהרבה מקרים הסיבה היא שהאנשים שעוזבים את הדירה מתקשים למצוא שוכרים שיחליפו אותם, עקב העובדה שההצעה אינה אטרקטיבית או בגלל לוח זמנים צפוף. הם מחפשים בנרות מישהו שייקח את מקומם בדירה, הם עשויים "להוזיל" את מחיר שכר הדירה כדי למשוך כמה שיותר אנשים – ממש כמו אותם דילים בדקה ה-90 בבתי המלון שיגלמו הנחות של עשרות אחוזים, אם לוקחים דוגמא אחת מני רבות. במקרה הזה אמנם "מפסידים" כמה מאות שקלים כי עדיין יש פער בין שכר הדירה שמשלם השוכר הראשוני לזה שמשלם השוכר המשני, אבל הפער הזה הוא "כסף קטן" לעומת המצב בו כל התשלום של שכר הדירה נשאר אצל השוכר הראשוני. נקודה מעניינת נוספת היא שהסאבלט לא חייב להתייחס לכל נכס המגורים. חלק משמעותי מהמודעות המפורסמות כיום עוסקות בחלקים ספציפיים מהדירה, למשל חדר או אפילו סלון. יצא לנו להיתקל במקרים בהם המחיר הנמוך יחסית של שכר הדירה נגרם עקב חובות שונות שהשאיר המסבלט למי שמחליף את מקומו בדירה, לדוגמא טיפול בכלב או בחתול. זה הרבה יותר נפוץ ממה שאתם חושבים: חשבו למשל על צעיר שטס לחו"ל אבל לא יכול או רוצה לקחת איתו את חיית המחמד שלו, מן הסתם.
למה חשוב לשים לב?
ההמלצה שלנו היא להתנהל על פי הכללים היבשים בשדה המשחק של השכירויות. מי שרוצה לסאבלט נכס שהוא משכיר, צריך לבדוק זאת קודם כל מול בעל הדירה, וכמובן שגם מול חוזה השכירות. ברוב החוזים בישראל, אפילו הסטנדרטיים, יש התייחסות לנושא של שכירות משנה שהיא ברורה: אסור לבצע סאבלט של הדירה, או לכל הפחות אסור לעשות זאת בלי לקבל אישור מפורש של בעל הדירה (לפעמים רק אחרי שהוא פוגש פנים מול פנים את השוכרים החדשים). מי שאינו מערב את בעל הדירה אמנם יכול לעשות כסף על חשבונו, אבל מנגד הוא מסתכן בהפרה של החוזה שעלולה להביא לתביעה כספית נגדו בעתיד על ידי המשכיר/בעל הנכס.
זכויות של שוכרי הדירות
ובכן אם אתם שוכרים דירה, חשוב שתשימו לב. במידה ואתם לא יודעים כמה כסף ניתן לגבות מכם כפיקדון, מי אמון על תיקון הליקויים בבית, מהם התשלומים שאסור לגבות מכם ואפילו אם אתם שוקלים לסבלט את הבית בזמן החופשה, זה הזמן ללמוד. פורטל 'שוכרי דירות' חדש וחינמי ב'כל זכות' ריכז עבורכם את כל המידע בנושא – מתשלום על דמי תיווך ועד להארכה על העניין ולא חייבים עורך דין מומחה שיסביר לכם. יש לכם זכויות שעליהן כתבנו במדריכים השונים (לרבות כאן וכאן).
בין יתר הזכויות של השוכרים (ומדובר בתקנה חדשה) – אסור לדרוש מהשוכר תשלום עבור דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם בעל הבית. גם בהסדרת סכום הערובה ישנו חידוש והוא הגבלת הסכום שמותר לבעל הבית לדרוש מהשוכר. במידה ובעל הדירה מבקש מהשוכר ערובה שכרוכה בהוצאה כספית כמו ערבות בנקאית או מזומן, סכום הערובה לא יעלה על שכר דירה של שלושה חודשים או של שליש מתקופת השכירות, הנמוך מבניהם". ויש כאמור זכויות נוספות.